“我現在租的房子特別陳舊，毫無(wú)現代設計感，而且每家每戶(hù)都是各管各的，一點(diǎn)社交活動(dòng)都沒(méi)有?！弊鳛橐粋€(gè)90后，李俊(化名)非?？鄲?。

李俊的煩惱也是目前很多租客存在的。

前沿君大量調研和走訪(fǎng)了公寓市場(chǎng)與業(yè)者狀態(tài)后了解到，目前越來(lái)越多的酒店和房地產(chǎn)業(yè)者開(kāi)始“殺入”公寓市場(chǎng)，加盟將是主要發(fā)展模式，比連鎖酒店回報期更短的公寓業(yè)態(tài)并不是每個(gè)人都會(huì )玩的，它需要業(yè)者有雄厚的后臺管理實(shí)力和90后的心態(tài)才能把握精準商機。

酒店、房地產(chǎn)“雙殺入”

長(cháng)租公寓作為一個(gè)介于酒店和住宅之間的項目，其一直游走在酒店與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間。隨著(zhù)這幾年房地產(chǎn)政策的變化和房?jì)r(jià)的一路走高，純住宅項目越來(lái)越遭遇瓶頸，大量的閑置房源開(kāi)始涌現。

在此狀況下，萬(wàn)科等業(yè)者開(kāi)始將目光瞄向長(cháng)租公寓，比如萬(wàn)科此前與途家簽約，合作將閑置房源給予途家“共享”，雙方共贏(yíng)，萬(wàn)科解決閑置房源盤(pán)活問(wèn)題，而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”，且依托其強大的平臺優(yōu)勢，大力搶奪公寓房源。

上海萬(wàn)科也看到了這個(gè)商機，今年10月，上海萬(wàn)科開(kāi)始試驗長(cháng)租公寓：Vcom公寓，其定位為18～40歲城市青年?！懊绹袌?chǎng)上近80%的租賃住房都由品牌運營(yíng)商管理，國內租房市場(chǎng)發(fā)展歷程粗放，所有運營(yíng)商加在一起的市場(chǎng)占比不足1%，行業(yè)無(wú)標準，規則不一，目前市場(chǎng)存在很多痛點(diǎn)，這里面有很多機會(huì )?！鄙虾Ｈf(wàn)科長(cháng)租公寓負責人表示。

酒店業(yè)者更是不甘示弱。

“如家已成立獨立的全資公司來(lái)運作公寓品牌逗號,我們是做經(jīng)濟型酒店起家的,但我們希望可以更多地覆蓋市場(chǎng)?，F在一些經(jīng)濟發(fā)達地區有很多流動(dòng)人口,這正是切入公寓市場(chǎng)的好時(shí)機。我們現在打算做的是整租公寓,先集中在一線(xiàn)城市,2015年年底打算開(kāi)出8～9家,每年會(huì )覆蓋到北京、廣州和深圳。未來(lái)我們會(huì )考慮長(cháng)租和短租結合經(jīng)營(yíng)?！倍禾柟绦锌偨?jīng)理陳意表示。

華住也在躍躍欲試，鉑濤更是率先推出了長(cháng)租公寓“窩趣”并開(kāi)啟了加盟。于是，市場(chǎng)上涌現了魔方、貝客、青客、自如寓、寓見(jiàn)、水滴、蘑菇、途家、小豬短租、小螺趣租等品牌。

數據顯示，截至2013年，全國租房市場(chǎng)規模超過(guò)2.5萬(wàn)億元，20~30歲的青年租房者占80%以上，然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相對滿(mǎn)意。

硬件與投資回報

那么問(wèn)題來(lái)了，究竟要如何做好公寓?

首先，要看硬件基礎，并非所有的物業(yè)都適合做公寓。

前沿君采訪(fǎng)貝客、青客、窩趣、逗號等諸多業(yè)者后了解到，公寓的選址首先要在北上廣深這些一線(xiàn)城市，或經(jīng)濟發(fā)達活躍的二三線(xiàn)城市。

具體到細化的選址則物業(yè)要求符合距離大中型商業(yè)區是步行20分鐘，距離地鐵等交通樞紐是步行15分鐘以?xún)?，并且附近最好有辦公樓，以符合白領(lǐng)上下班需求。獨棟物業(yè)面積最好是在2000~8000平方米，可改建大堂約300平方米，要求無(wú)暗房或可開(kāi)陽(yáng)光天井2米，有一次消防驗收手續，周邊進(jìn)出通暢還需一定停車(chē)位，物業(yè)性質(zhì)產(chǎn)權清晰。

“公寓和酒店有共同之處，但也有很大不同，比如酒店需要布草間(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率會(huì )比較高。酒店不需要分割水、電表，但公寓每個(gè)房間就是一個(gè)住戶(hù)，那么就得分開(kāi)安裝水、電表。酒店客房不需要廚房，但公寓需要廚房。因此公寓物業(yè)要求總用電量在房間數乘以2000伏安以上，供水管管徑金屬管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水額不低于每月3000噸，樓層梁下高度不低于2500毫米。結構承載力在2.0KN/平方米以上?！备C趣公寓CEO劉輝透露。

據測算，經(jīng)濟型酒店的每間客房投入約在6萬(wàn)元或更高，而公寓的每間房投入約在4萬(wàn)~5萬(wàn)元;一間酒店可能要用20多個(gè)員工，而一間公寓可能僅需2~3人管理;酒店的毛利率約在60%~65%，而公寓由于各類(lèi)成本較低，因此毛利率可達90%左右;連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓投資回報期在1年到3年不等。

抓住90后“強關(guān)系”社交

長(cháng)租公寓大多數住客都是還未成家購房的85后和90后。

“這些住客最大的特點(diǎn)是要求個(gè)性化與社交，老式的住房毫無(wú)個(gè)性化，且沒(méi)有社交平臺，很多年輕人會(huì )覺(jué)得下班后很無(wú)聊。90后依舊是獨生子女的一代，從小孤獨的成長(cháng)環(huán)境使他們很容易以自我為中心，也不太會(huì )交際，但內心又非?？释浑H，因此我們在設計公寓時(shí)就要突出個(gè)性化和社交平臺?！眲⑤x坦言。

前沿君走訪(fǎng)貝客、窩趣、魔方等公寓后發(fā)現，這些新興品牌會(huì )設計不同的房間格調，有符合男生口味的簡(jiǎn)潔黑白款、有女生喜歡的粉色系列，也有商務(wù)款甚至日式風(fēng)格等。

在這些主力租客中，社交非常必要，如果這個(gè)公寓品牌具有良好的社交服務(wù)，則更多90后會(huì )愿意入住。而在這里“強關(guān)系”的概念非常重要。對70后而言，“強關(guān)系”可能是父母和領(lǐng)導，但對90后而言，父母和單位領(lǐng)導并不能左右其抉擇，“做得不開(kāi)心，明天就辭職”的90后大有人在。在90后的世界里，“強關(guān)系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友們，因此公寓社交平臺必須符合90后的“強關(guān)系”。

進(jìn)一步采訪(fǎng)和業(yè)者調研后可發(fā)現，90后住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業(yè)化，其有一份體面的白領(lǐng)工作，高收入，這類(lèi)人群喜歡商務(wù)或小資情結的咖啡、觀(guān)影等活動(dòng)。第二類(lèi)則是自由創(chuàng )業(yè)者，他們更偏好音樂(lè )、健身、“殺人游戲”等項目。

針對上述不同人群的喜好，貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出黑暗音樂(lè )會(huì )、攝影愛(ài)好者聯(lián)盟、觀(guān)影活動(dòng)、卡丁車(chē)游玩等活動(dòng)，以增加住客黏性。

“這些90后租客會(huì )自然形成各自的‘強關(guān)系’朋友圈，比如喜歡音樂(lè )會(huì )的是一撥人，喜歡運動(dòng)的是另一撥人，有了這種分類(lèi)，我們的活動(dòng)能夠比較容易進(jìn)行。我曾偷偷加入他們的微信群，發(fā)現每天晚上8點(diǎn)以后到第二天的早上8點(diǎn)之間是這些租客社交聊天的高峰時(shí)期，有時(shí)我一覺(jué)醒來(lái)會(huì )有數百條甚至上千條對話(huà)，通過(guò)研究他們的對話(huà)，我可以清楚地知道租客的需求?！币晃还⒌觊L(cháng)說(shuō)。

目前貝客、窩趣、友社等正與聯(lián)合辦公、社區商業(yè)等積極合作，以給租客“一站式”社交與工作配套服務(wù)。

“我們正在打造的最新項目就是將公寓、聯(lián)合辦公、社區商業(yè)、基金投資甚至產(chǎn)業(yè)孵化融合到一起，做一個(gè)大聯(lián)合概念，租客上班就在隔壁的聯(lián)合辦公樓，客人需創(chuàng )業(yè)投資支持和孵化也可以一并滿(mǎn)足，這樣增加租客黏性，我們未來(lái)打算模式化、連鎖化進(jìn)行這類(lèi)聯(lián)合化公寓社區產(chǎn)品?！庇焉绻⒙?lián)合創(chuàng )始人王偉超透露。

但社交平臺的基準打造也并非易事，畢竟眾口難調，活動(dòng)成本的分攤和組織也是問(wèn)題，此前You+公寓的社交平臺打造就遇到難題，因此業(yè)者還需注意風(fēng)險。