終于，在經(jīng)歷了風(fēng)光、追捧、質(zhì)疑、暴雷、維權之后，蛋殼公寓走上了退市的道路。

在去年疫情大規模爆發(fā)的前夕，蛋殼公寓以股票代碼“DNK”登陸紐交所，成為2020年第一支成功上市的中概股。按照發(fā)行價(jià)，承銷(xiāo)商行使超額配售權后，蛋殼公寓總計募捐資金超過(guò)了1.49億美元，市值也達到了27.4億美元。

但是在短短四百多天后，蛋殼公寓的股價(jià)停留在了2.37美元/股，總市值也大幅蒸發(fā)超過(guò)80%，僅僅剩下4.33億美元，甚至還來(lái)不及交出自己的第二份年報。

蛋殼不得不退市

上市那一天，是蛋殼公寓最高光的時(shí)刻，但從那之后，蛋殼公寓的規模雖然在持續擴張，但也一步一步將自己推向了破產(chǎn)的邊緣。

根據蛋殼公寓公布的數據可知，截止2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州等13地市場(chǎng)，共運營(yíng)406746間房間，與成立的第一年相比房間數增長(cháng)166倍，而且2015到2018年之間的3年復合增長(cháng)率也高達360%。

而同樣飛速增長(cháng)的還有蛋殼公寓的虧損。根據財報顯示，2017年、2018年和2019年，蛋殼公寓的凈虧損額分別是2.72億元、13.69億元和34.37億元，有息負債也從2017年的9.37億元增至2019年的52.23億元，年復合增長(cháng)率同樣高達229%。

但是連年的虧損并不是導致蛋殼公寓最終退市的最根本原因，自身如履薄冰的商業(yè)模式才是最根本的原因。

蛋殼公寓采用的是“高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”的運營(yíng)模式，因為要搶奪房源所以租給房東的租金會(huì )更高，而為了吸引租戶(hù)則需要降低自己的租金，另外再加上統一的房屋裝修費用，也都會(huì )為蛋殼公寓帶來(lái)不小的資金壓力。

這種模式也是其他長(cháng)租公寓平臺所采用的，而為了盤(pán)活資金，這些平臺幾乎都會(huì )選擇通過(guò)更大的優(yōu)惠政策來(lái)吸引租戶(hù)采用年付的方式支付租金，而向房東按月支付租金，利用時(shí)間差來(lái)盤(pán)活資金鏈并擴大自身規模。

按照這種模式，隨著(zhù)規模的擴大蛋殼公寓可以獲得長(cháng)期的造血能力，但是房源數量的限制使得蛋殼公寓的這種模式難以長(cháng)久。長(cháng)租公寓一般都在一二線(xiàn)城市中，但是這些地區的房源很是緊俏，也就限制了這種模式的長(cháng)期發(fā)展。

被“嫌棄”的蛋殼

如此一來(lái)，蛋殼公寓在短短四百多天就從神壇跌落，退市也已成定局的現狀也就并不令人意外了。只不過(guò)，走上退市之路的蛋殼公寓依舊會(huì )造成很多的不良影響，引得多方的“嫌棄”。

首先自然是來(lái)自房東和租客層面的不滿(mǎn)。對于房東和租客來(lái)說(shuō)，自從蛋殼公寓首次暴雷之后，他們的心就沒(méi)有一天不是冰著(zhù)的。房東收不到租金，租戶(hù)要不回租金，維權和官司卻也一拖再拖難有結果，房東和租客心里的火氣只能越積越多。

其次是與蛋殼公寓合作的銀行。因為對于大部分租客來(lái)說(shuō)，很難一次性拿出那么多租金，于是蛋殼公寓就會(huì )鼓勵租客使用合作方微眾銀行的租金貸來(lái)墊付租金，從而讓蛋殼公寓在短期內獲較多資金。

根據蛋殼公寓的歷年財報可知，在2017年和2018年，蛋殼公寓通過(guò)租金貸模式獲取的租金預付款在總的租金收入中占比分別高達90%、88%。而在2017—2019年之間，蛋殼公寓中選擇租金貸的租戶(hù)比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。

但是暴雷之后，被趕走的租戶(hù)自然不想繼續還貸，微眾銀行的處境很是難堪，雖然之后微眾銀行表示租戶(hù)所欠租金貸由蛋殼公寓負責償還，但是深陷虧損的蛋殼卻同樣難以支撐這高昂的貸款費用。

最后是長(cháng)租公寓行業(yè)的其他從業(yè)者。蛋殼公寓暴雷之后又退市，已經(jīng)成為了長(cháng)租公寓行業(yè)的警鐘，也讓外界對長(cháng)租公寓充滿(mǎn)了戒備。而對于同樣采用蛋殼公寓這種模式的長(cháng)租公寓平臺來(lái)說(shuō)，能否繼續獲得消費者以及市場(chǎng)和投資方的信任，也成了很大的問(wèn)題。

不想被拉下水的“蛋殼們”

不論是維權難的“蛋殼難民”，還是摘牌退市這件事情，都讓蛋殼公寓成為了整個(gè)行業(yè)的失敗樣板。這自然對其他長(cháng)租公寓玩家帶來(lái)了很大的負面影響，嚴重者甚至影響到了自身的穩定發(fā)展，然而這些從業(yè)者卻并不想就這樣被蛋殼公寓拉下水。

比如作為“長(cháng)租公寓第一股”的青客公寓，和蛋殼公寓一樣深陷連年的虧損之中，根據青客公寓的2020年年報可知，截止2020年9月30日，青客公寓的累計虧損金額已經(jīng)達到38.1億元，處于一種失控的狀態(tài)。

而且青客公寓同樣也因為相類(lèi)似的“高進(jìn)低出”經(jīng)營(yíng)模式，在租金貸和資金周轉的壓力之下存活。于是為了擺脫現狀，青客公寓也在逐漸向更輕模式的服務(wù)商轉型，讓自己的業(yè)務(wù)更加多元，從而探索更大的增長(cháng)空間。

再比如也經(jīng)常因為租客投訴而被動(dòng)處于風(fēng)口浪尖的自如，雖然自身發(fā)展因為輿論壓力而受到了一定的限制，但是擴張的腳步卻也從未停下。

前不久自如宣布，將自身旗下的豪宅業(yè)務(wù)與住宅公寓服務(wù)商“曼舍”戰略合并，準備實(shí)現自己在在分散式公寓、集中式公寓、大型租賃社區、高端豪宅公寓、短租市場(chǎng)等多領(lǐng)域中實(shí)現全品類(lèi)的租住產(chǎn)品覆蓋，試圖通過(guò)多元業(yè)務(wù)的布局來(lái)保證自身的長(cháng)久發(fā)展。

還有一些表現不錯的長(cháng)租公寓品牌，依靠背后房產(chǎn)巨頭，為自身發(fā)展消除影響。比如萬(wàn)科旗下的泊寓，根據年報可知，2020年萬(wàn)科的租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收為25.4億元，同比增長(cháng)72.33%，泊寓也在2020年新開(kāi)業(yè)3.3萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)14.24萬(wàn)間。

另外根據龍湖的2020年報可知，旗下長(cháng)租公寓品牌冠寓在2020年營(yíng)收18.12億元，同比增長(cháng)了54.13%，并且首次實(shí)現盈利，而且冠寓在2020年新開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間，累計開(kāi)業(yè)超過(guò)9萬(wàn)間，整體出租率也達到88.5%。

蛋殼沒(méi)機會(huì )，但長(cháng)租公寓還有

不難看出，不論是退市中的蛋殼，還是險中求變的青客和自如，甚至是背靠大樹(shù)好乘涼的泊寓和冠寓，他們的發(fā)展和現狀都從各個(gè)方面說(shuō)明了想要在長(cháng)租公寓這一領(lǐng)域中平穩地走下去，從業(yè)者深厚的內功是必備的。

蛋殼公寓的退市對于整個(gè)長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)是一個(gè)教訓和警醒，雖然利用“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及“短付長(cháng)收”的資金運作手段可以在短期內幫助平臺在規模上有所突破，但是這種如履薄冰的商業(yè)模式卻并不是可以長(cháng)期依賴(lài)的方法，穩健且長(cháng)期的盈利模式才是最終的決勝關(guān)鍵。

而如今退市程序的啟動(dòng)也意味著(zhù)蛋殼公寓未來(lái)的機會(huì )已經(jīng)渺茫，但這卻不意味著(zhù)整個(gè)長(cháng)租公寓領(lǐng)域沒(méi)有機會(huì )。

因為社會(huì )現狀以及年輕群體對住房的需求，長(cháng)租公寓在可見(jiàn)的未來(lái)中還有比較穩定的發(fā)展前景。另外根據《2020中國青年租住生活藍皮書(shū)》顯示，在90、00后中，有超過(guò)6成的消費者將長(cháng)租機構作為租房時(shí)的首選，年輕群體的進(jìn)入也保證了整個(gè)行業(yè)新鮮血液的注入。

而且可以預見(jiàn)的是，長(cháng)租公寓這片市場(chǎng)之前的火熱也將會(huì )趨于冷靜，資本方也同樣如此，整個(gè)行業(yè)也將會(huì )迎來(lái)更冷靜且健康的發(fā)展步調，未來(lái)也將會(huì )有更大的想象空間。只不過(guò)，這其中已經(jīng)不見(jiàn)了蛋殼公寓的身影。

*本文來(lái)源：微信公眾號“劉曠”（ID:liukuang110），原標題：《蛋殼公寓退市啟示錄》。