隨著(zhù)城市更新的加快，“老酒裝新酒”的老城區改建項目需求越來(lái)越多。同時(shí)產(chǎn)業(yè)升級的加速，使很多老工業(yè)區域、廠(chǎng)房迫切需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉型、開(kāi)發(fā)和再利用。如何把經(jīng)過(guò)長(cháng)年積淀、老化破敗的優(yōu)秀歷史建筑保存下來(lái)，賦予其新的功能和價(jià)值，與吃住行游娛購等業(yè)態(tài)有機融合煥發(fā)新的生機，成為城中一景？

筆者近日走訪(fǎng)的魔都打卡新地標——上生·新所，或許能帶來(lái)一些啟示。

“上生·新所”的歷史

 “上生·新所”坐落于上海內環(huán)繁華鬧市的延安西路1270號，由孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部、海軍俱樂(lè )部3處歷史建筑、11棟貫穿新中國成長(cháng)史的工業(yè)改造建筑、4棟風(fēng)格鮮明的當代建筑共同組成，占地70多畝，近5萬(wàn)平方米建筑。

這是一個(gè)充滿(mǎn)故事的地方……

早在上世紀20年代，上海公租界工部局擴大法國租界范圍至安和寺路（今新華路）和哥倫比亞路（今番禺路）。美國僑民同時(shí)也在這帶，由美國建筑師哈扎德（Elliott Hazzard）設計，興建占地廣闊，上海的第二個(gè)美僑俱樂(lè )部——“哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部”（Columbia Country Club）。于1924年建成開(kāi)放，為美僑在上海西郊的體育活動(dòng)及社交聚會(huì )的生活服務(wù)場(chǎng)所。

1928年，美商普益地產(chǎn)公司在俱樂(lè )部南側推出“哥倫比亞住宅圈”（Columbia Circle）項目，興建數十幢高級花園住宅，由上海最負盛名奧匈帝國建筑師鄔達克（Laszlo.Hudec）設計，90%為外國僑民居住。史蒂芬史皮柏電影「太陽(yáng)帝國」原作者J.G.巴拉德幼年即住在此。美國人開(kāi)發(fā)住宅區加上美國人興辦的俱樂(lè )部，形成了上海最時(shí)髦、最高雅的名流社交地，也將美式鄉村生活模式植入了上海西郊，成為城市文明脈搏的記憶點(diǎn)。

到了1951年，哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部和相鄰的孫科故居，一起為上海生物制品研究所接管征用，從此成了生人勿進(jìn)的“科研實(shí)驗區”，謝絕普通訪(fǎng)客，高墻立起大門(mén)從此緊閉，外人難一窺究竟。華麗歷史自此消失在群眾目光，連地圖都無(wú)標注。

轉眼60多年過(guò)去，隨著(zhù)城市環(huán)保要求的日益嚴格，上生所也難以在此繼續生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)下去，大約三年前搬遷到市郊的一個(gè)工業(yè)區去了。上海城市建設的主線(xiàn)也從原先的“拆、改、留，以拆為主”轉變到“留、改、拆，以留為主”上了，上生所原址成為城市更新的重點(diǎn)項目。據說(shuō)當時(shí)參與競標的企業(yè)有30家，經(jīng)過(guò)好幾輪篩選，最終由萬(wàn)科中標。

所謂中標，就是由萬(wàn)科向上生所租賃這塊70多畝的土地及建筑，由萬(wàn)科投資進(jìn)行改造、招商、運營(yíng)，使之成為一個(gè)城市新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新潮流的新空間。屬于“產(chǎn)權關(guān)系不變，用地性質(zhì)不變，建筑規?；静蛔儭钡摹叭齻€(gè)不變”項目。

作為一個(gè)全國住宅行業(yè)龍頭老大的萬(wàn)科，長(cháng)期以來(lái)都是大手筆拿地、規?；_(kāi)發(fā)，怎么會(huì )對這塊70多畝的地“勢在必得”，做起“租地——改造——運營(yíng)”這種“二房東”的活來(lái)了呢？據說(shuō)萬(wàn)科對這個(gè)轉型非常重視，為了上生所這個(gè)轉型項目，王石專(zhuān)程到上海來(lái)過(guò)三次。

細品“老瓶裝新酒”

用“老瓶裝新酒”來(lái)比喻“上生·新所”這類(lèi)老城區、老廠(chǎng)房改建十分貼切，即將原來(lái)不適應城市產(chǎn)業(yè)更新的“老酒”替換成符合城市需要的“新酒”，并把這“新酒”裝到值得珍藏的“老瓶”里的一次華麗嬗變。

我們先看看主體建筑“哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部”原貌。

（原建筑外觀(guān)設計草圖，作者實(shí)拍）

 哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部總建筑由東側的主樓、西南的游泳池、和西北的健身房組合，其中游泳池和健身房也被作為“海軍俱樂(lè )部”。當時(shí)內部設置了游泳池、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)，保齡球、彈球房、跳舞廳、餐廳、接待區等設施，主樓東面有花圃（詳見(jiàn)設計圖）。即使80年后的今日看來(lái)，華麗依舊，可算是歐式高級鄉村俱樂(lè )部的經(jīng)典格局。

再看三組改建前后的對比：

先是鄉村俱樂(lè )部主樓。

（2016年整建前拍攝的哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部破敗主樓）

 現在變成了這樣：

（改建后的哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部，作者實(shí)拍）

 再看看海軍俱樂(lè )部。

（改建前俱樂(lè )部健身房，上生所時(shí)代是培養基蒸鍋間）

 現在變成了這樣：

室內也保持了其作為培養基蒸鍋間時(shí)綠色基調和銹跡斑斑的除塵罩，并通過(guò)風(fēng)管埋地等措施將除塵罩改為空調風(fēng)口加以利用，更新后的大空間將成為“網(wǎng)紅”秀場(chǎng)。

最后是游泳池。

（2016年整建前的游泳池）

（改建后的游泳池）

 通過(guò)以上對比照片應該可以感受到，經(jīng)過(guò)兩年多的改建，這棟設計大師的代表性作品終于從原來(lái)的殘缺破敗中脫變，被賦予了新的生命。小到門(mén)窗、遮陽(yáng)板、欄桿、裝飾等細節都非常精致，外墻黃沙水泥拉毛飾面的修復也以傳統工藝保持了原有的風(fēng)格，體現出厚重又精致的歷史感。

陽(yáng)光、花園、露天泳池、歐式建筑，洗凈塵埃的百年風(fēng)華，太美了！

傳統的西班牙式建筑還被注入了不少現代的、時(shí)尚的元素，比如海軍俱樂(lè )部門(mén)前的廣場(chǎng)噴泉、主樓大廳的彩色鏡面玻璃，現代派雕塑、以及夜間亮化光影效果。

特別讓人驚艷的是露天游泳池，目前作為景觀(guān)使用（不能下水），這個(gè)魔都目前僅剩的英制尺寸泳池作為整個(gè)項目的“中庭”，醞釀出一種獨特的閑適氣質(zhì)，獨特的彩色馬賽克拼貼風(fēng)格和精美巴洛克羊頭雕像塑造出引人遐想的年代感，兩邊圍繞的兩層小樓被改造成餐廳和酒吧區，已經(jīng)有多家網(wǎng)紅店入駐。在絢麗的燈光映射下，也成為眾多品牌推廣的理想場(chǎng)所。

脫變！“上生·新所”全盤(pán)解讀

看完重點(diǎn)標志建筑，讓我們回到全盤(pán)視角，從專(zhuān)業(yè)角度進(jìn)行項目全案分析。

項目開(kāi)發(fā)商：萬(wàn)科

建筑設計：大都會(huì )事務(wù)所OMA

室內設計：OMA

景觀(guān)設計：West 8

照明設計：bpi

1、區位

區位一直被認為是商業(yè)地產(chǎn)最重要的因素，但是對于開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟階段的城市來(lái)說(shuō)，每方面都完美的好區位地塊可遇而不可求。要是那么完美，早個(gè)十幾年就開(kāi)發(fā)完成了。

就拿上海來(lái)說(shuō)，老城區改建最聞名的項目當然屬全國聞名的“新天地”。毗鄰上海兩大傳統商業(yè)街之一的淮海中路，靠近市中心人民廣場(chǎng)CBD，前后2個(gè)地鐵站共3條地鐵直達，還有中共一大會(huì )址、諸多名人故居和故事。這么好的先天條件成功有一定必然性，但要復制卻很難。這樣的地塊上海就一個(gè)，1999年就開(kāi)始開(kāi)發(fā)了，找遍全國又能有幾塊？

事實(shí)上大多數改建項目在區位上會(huì )碰到很多不利因素，本案已經(jīng)算是其中比較好的，具有一定參考性。

先上圖。

如上圖所見(jiàn)，“上生·新所”雖然位于市中心區的內環(huán)線(xiàn)以?xún)?，但并無(wú)直達地鐵。附近有3個(gè)地鐵站共4條地鐵，但最近的直線(xiàn)距離也近1公里，這對商業(yè)區是非常不利的。對于大城市，地鐵即使主要交通工具，也是人流匯集的節點(diǎn)，步行距離超過(guò)500米在心理上已足以產(chǎn)生強烈的距離感，更不用說(shuō)直線(xiàn)距離。在上海這樣的大城市，商業(yè)街地鐵站是標配，沒(méi)有直達地鐵的商業(yè)區幾乎沒(méi)有先例。 

再者，從周邊商業(yè)環(huán)境來(lái)說(shuō)，最近的商圈遠在中山公園，步行距離超過(guò)2公里，無(wú)法指望來(lái)自成熟商圈的引流。周邊主要以居民區和辦公樓為主，缺乏商業(yè)氣氛。

2、土地形態(tài)

從本身的地塊形態(tài)來(lái)看，此項目幾乎被居民樓和辦公樓所包裹，正門(mén)又被高大的延安路高架遮擋、隔斷（見(jiàn)下圖）。如果不是特別留意，走過(guò)路過(guò)都不會(huì )知道有這么個(gè)所在。

（概念效果圖，可以直觀(guān)感受到本案被周邊建筑包裹的感覺(jué)）

這可以說(shuō)是切身感受。扯句題外話(huà)，筆者的辦公室就在緊鄰“上生·新所”的辦公樓，是看著(zhù)它改建的，但要不是好友提起，壓根天天上班走過(guò)都不知道有這么個(gè)好地方。周?chē)邩侨旱恼趽跣Ч麡O佳。

3、業(yè)態(tài)分布和內容植入

先天條件的不足就要通過(guò)后天努力來(lái)彌補。

“上生·新所”首先打的是差異化。突出體現文化氣息和設計感，加上小而美的精致業(yè)態(tài)，來(lái)吸引目標小眾客群。即使是小眾，上海也有足夠多的小資女文青，只要定位精準，業(yè)態(tài)和內容能滿(mǎn)足客群需求，這些客群是“酒香不怕巷子深”的，此規模的小型特色商業(yè)綜合體不愁沒(méi)有市場(chǎng)。（怪不得下班路上天天能看到穿著(zhù)清涼膚白腿長(cháng)的小姐姐啊……）

所以，本案植入了大量網(wǎng)紅店組成的精品休閑業(yè)態(tài)。整體商業(yè)部分約為1.3萬(wàn)平方米。其中餐飲占到45%左右，包括香港的PIRATA（意大利菜）、相撲貓（日式居酒屋）、Brew Bear（精品咖啡）和MissSth（甜品店）等；文化藝術(shù)類(lèi)占到45%左右（響應上?！拔膭?chuàng )50條”政策），包括稻城書(shū)店（有咖啡餐飲吧、書(shū)柜、藝術(shù)展區）和Minderlands家居家具店等；另外10%用于娛樂(lè )健身（主要是V+Fitness 連鎖精品健身館）。

（稻城書(shū)店，這里很適合一本書(shū)一杯茶，作者實(shí)拍）

另外，總面積4.9萬(wàn)平米中，約3.6萬(wàn)平米的面積分給了辦公（占比近74%），裸心社也已入駐。用自身客群來(lái)保證商業(yè)部分在工作日的客流量，優(yōu)美的環(huán)境又給辦公區帶來(lái)了增值溢價(jià)效應，互生互補作用非常明顯。目前這個(gè)舊辦公樓改建項目的租金（9元/平/天）已遠高于作者所在緊鄰的甲級寫(xiě)字樓近一倍。

其中最大的一棟是1965年郭沫若之子郭博設計的8層現代主義風(fēng)格的科研大樓，為當時(shí)的“長(cháng)寧第一高樓”。因為主要研制麻腮風(fēng)疫苗而被稱(chēng)為“麻腮風(fēng)大樓”。

（知名度假酒店品牌“裸心谷”的姐妹店，網(wǎng)紅聯(lián)合辦公品牌“裸心社”，作者實(shí)拍）

除此之外，上生新所28%的綠化面積結合優(yōu)美的建筑，也成為一座小型公園。筆者工作日走訪(fǎng)時(shí)看到很多老人、媽媽、孩子在此處漫步游玩，滿(mǎn)足了周邊居民對社區公共空間的需求。

4、事件營(yíng)銷(xiāo)和推廣活動(dòng)

如上文所分析的，它猶如養在深閨的小姐，如果沒(méi)有強大的營(yíng)銷(xiāo)能力作支撐，很可能會(huì )成為一個(gè)慢熱的項目。人流稀少的話(huà)，已入駐的網(wǎng)紅店會(huì )因無(wú)法盈利而逐漸推出，業(yè)態(tài)越來(lái)越死。這樣的案例在很多商業(yè)體中其實(shí)并不少見(jiàn)。

因此“上生·新所”的爆紅，與開(kāi)發(fā)方萬(wàn)科強大的品牌公關(guān)和營(yíng)銷(xiāo)推廣能力密不可分。萬(wàn)科將此項目作為其品牌轉型的一個(gè)標桿案例，以“城鄉建設與生活服務(wù)商”積極實(shí)踐者的形象，努力將上生·新所打造為城市文化新地標。

上網(wǎng)搜索，你就能搜到一大堆媒體對本案的報導，以及各種推薦網(wǎng)文。除了盛大的開(kāi)幕典禮外，還有不少時(shí)裝周、時(shí)尚集市、品牌發(fā)布會(huì )、城市藝術(shù)展覽、攝影展、文創(chuàng )主題活動(dòng)在此地舉辦，這些文藝范事件營(yíng)銷(xiāo)既拉高逼格吸引人氣，讓人們體驗生活的豐富多彩，又增加了曝光度，提升了“上生·新所”的品牌影響力。

5、帶動(dòng)作用

這樣一個(gè)精致的“網(wǎng)紅”項目，也對周邊地塊的土地價(jià)格起到了很強的助推作用。

今年7月26日，上海市土地交易市場(chǎng)舉行了長(cháng)寧區新華路街道49街坊42/1丘D1-12地塊經(jīng)營(yíng)性國有建設用地使用權掛牌截止及現場(chǎng)競價(jià)活動(dòng)（此地塊緊鄰上生新所），交易結果如下：

地塊公告號：201807903

所屬區縣：長(cháng)寧區

規劃用途：公共基礎設施用地、辦公樓、商業(yè)用地

出讓面積：0.56（公頃）

建筑面積：1.11（萬(wàn)平方米）

起始價(jià)：36594.00（萬(wàn)元）

起始樓面單價(jià)：32959.85（元/平方米）

成交價(jià)：51994.00（萬(wàn)元）

成交樓面單價(jià)：46830.47（元/平方米）

溢價(jià)率：42.08（%）

競得人：上海棲嶼企業(yè)管理有限公司（金地集團上海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）

6、全盤(pán)總結

綜上，“上生·新所”確實(shí)做得足夠精致，在這樣一個(gè)規模不大、又有些地塊硬傷的社區空間里做足了文章。

但它的成功，僅僅是定位和設計的成功么？不是。再好的設計和改建，如果沒(méi)有好的內容填充，也只是外表華麗的“毛坯房”。

那么是業(yè)態(tài)配比和商業(yè)招商的成功么？也不是。小而美，有時(shí)也意味著(zhù)較高的設計、改造、裝修和運營(yíng)成本，如果沒(méi)有足夠的人氣，也會(huì )逐漸枯萎凋零。

那么營(yíng)銷(xiāo)推廣能力呢？應該也不是。如果項目本身很乏味、沒(méi)有特色，我想再多的宣傳也只是空耗金錢(qián)和資源罷了。

所以，一個(gè)項目的成功，不管它是城市商業(yè)地產(chǎn)、還是旅游商業(yè)地產(chǎn)，都要靠從項目策劃定位、到方案可研、到建筑設計、到室內設計、到景觀(guān)設計、到燈光設計、到建造施工、到業(yè)態(tài)策劃、到商業(yè)招商、到運營(yíng)管理、到品牌宣傳、一直到營(yíng)銷(xiāo)推廣等等的綜合能力。

同類(lèi)實(shí)踐案例分享

“上生·新所”是較為標準的都市老廠(chǎng)房改建為商業(yè)地產(chǎn)，但全國各地實(shí)際情況都會(huì )有所不同，這類(lèi)改建在其它地區可能會(huì )有更多變種、更加復雜。比如說(shuō)有些城市本身就有大景區，可能與旅游結合成為旅游商業(yè)地產(chǎn)；有些老廠(chǎng)房并不在都市核心區，考慮的因素及業(yè)態(tài)又會(huì )有很大不同。

這里分享我們景鑒智庫咨詢(xún)團隊的一個(gè)類(lèi)似案例，與讀者分享一些思考。

此項目位于嘉興市中心，毗鄰“紅色圣地”中共一大會(huì )址嘉興南湖景區，右下方即為嘉興市政府?？傉嫉孛娣e10.5萬(wàn)平米，總建筑面積約11.4萬(wàn)平方米，其中傳統民居建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，其他為歷年修建的現代建筑。

歷史上曾是老嘉興城商賈云集之地，嘉興最主要的絲市和米市曾盡匯于此，也是名流富戶(hù)居住之所，保存了韓國臨時(shí)政府舊址和諸多名人故居等具有傳統特色的民居和歷史遺存。是嘉興市現存為數不多的體現江南地方特色的傳統住宅、商業(yè)街區，具有濃重的清末民初風(fēng)格。

但是如上圖所見(jiàn)，它看上去環(huán)境優(yōu)美，但作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，卻面臨著(zhù)如“上生·新所”類(lèi)似、甚至更嚴重的問(wèn)題：雖然位于市中心區，但三面環(huán)水，周邊被公園、景觀(guān)、河道水系割裂，使得商業(yè)與人群分隔，形成地理性屏障。而且周邊都是居民區、景區、機關(guān)、學(xué)校，沒(méi)有商業(yè)氛圍。是一個(gè)被包圍著(zhù)的商業(yè)“死地”，所以商業(yè)業(yè)態(tài)一直較為凋零。

對于這樣的難題怎么辦？

我們采用了和萬(wàn)科開(kāi)發(fā)“上生·新所”類(lèi)似的一些策略。

1、專(zhuān)注特色定位

咨詢(xún)團隊通過(guò)對當地市場(chǎng)調研得知，嘉興這樣只有百萬(wàn)主城區人口的中型城市，目前的商業(yè)體量已經(jīng)較為飽和，未來(lái)又會(huì )有不少于31萬(wàn)平米的在建商業(yè)面積加入競爭，屆時(shí)會(huì )產(chǎn)生明顯的市場(chǎng)供大于求的現象。但這些多為傳統的綜合性商業(yè)體，市場(chǎng)還缺少特色的、新商業(yè)形態(tài)的商業(yè)街，這是一個(gè)市場(chǎng)空白。

于是我們利用其位于南湖風(fēng)景區和西南湖濕地公園中心位置，周邊景觀(guān)環(huán)境絕佳，又對嘉興本地客眾具有強烈的情感認知的特性，定位以“雅韻”為核心精髓，以水鄉古建風(fēng)情為背景，打造充滿(mǎn)濃厚的文化氣息，有高端雅致的休閑購物環(huán)境，體驗與眾不同的生活情趣，成為嘉興市首個(gè)突出文化體驗和游覽休閑的特色旅游商業(yè)街區。保證了與周邊商圈及各類(lèi)網(wǎng)購不存在明顯的競品關(guān)系，用專(zhuān)注特色來(lái)引客。

2、文旅聯(lián)動(dòng)

本案東臨的南湖風(fēng)景區恐怕是國內最具政治意義的5A級風(fēng)景區，由于過(guò)于敏感，無(wú)法進(jìn)行任何改建，除了一些紀念館，體驗內容較貧乏。南面的西南湖濕地公園也是十分原生態(tài)。

這些旅游景區所缺乏的休憩和體驗業(yè)態(tài)，正是我們在此項目策劃主打的產(chǎn)品。將本案與景區形成聯(lián)動(dòng)互補，讓景區為商業(yè)街導流，商業(yè)街內部分業(yè)態(tài)成為景區的輔助配套。

另外還設置了環(huán)游護城河和幾個(gè)主要湖景的碼頭，增加了水路交通和旅游元素。

3、優(yōu)化外觀(guān)

首先是強化主入口景觀(guān)設計，入口不僅僅是“門(mén)”，也是商業(yè)街區的第一印象，常常會(huì )成為整個(gè)項目的焦點(diǎn)。鑒于項目被河網(wǎng)包圍相對封閉，還有較大面積的樹(shù)木遮擋（無(wú)法移除），主入口標志性作用更加凸顯。我方設計了采用大尺度且較高的景觀(guān)面，風(fēng)格貼近明清古建形態(tài)，結合夜間燈光效果，使其可在遠距離被目及，與邊上的主力店互相輝映，能起到更好的引客效果。

其二將建筑整體外觀(guān)風(fēng)格改造成現代時(shí)尚與傳統文化的和諧統一。由于項目的建筑既有明清風(fēng)古建，又有新建的現代建筑（這點(diǎn)與“上生·新所”又是非常類(lèi)似的），建筑風(fēng)格差異較大。因此在外觀(guān)上采用互相折中的方式進(jìn)行風(fēng)格調和，突出體現傳統與時(shí)尚并存，也為引入特色業(yè)態(tài)營(yíng)造環(huán)境基礎。

傳統明清風(fēng)格建筑采用更具現代時(shí)尚感的外觀(guān)改造設計，同時(shí)根據部分業(yè)態(tài)特點(diǎn)體現出一定的文化底蘊，加上別致的燈光點(diǎn)綴，營(yíng)造出一種與眾不同的小資氣質(zhì)。新建現代建筑則采用復古風(fēng)又包含一定設計感的風(fēng)格，再用一些燈籠、招牌等中式傳統的裝飾，提升整條街的對外商業(yè)氛圍，增強遠距離目視效果。

其三對道路和廣場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化設計，在主街兩側加入裝飾景觀(guān)，結合地面傳統花紋石板鋪設，更顯出深沉的傳統文化氣息。而內部小型廣場(chǎng)則采用較為現代派的設計，同時(shí)加入一些中華文化元素和體現江南水鄉的水系靈動(dòng)，附以夜間燈光景觀(guān)，成為標志性的特色景觀(guān)，同時(shí)又可以作為節慶活動(dòng)的舞臺場(chǎng)地。

4、優(yōu)化業(yè)態(tài)和內容

辦公區域：

人口是商業(yè)存活的基本準則，要保證項目?jì)雀鞣N業(yè)態(tài)的生存環(huán)境，先要形成一定情況下的“自給自足”，也就是擴大并集中辦公面積，辦公區的客眾可以抵消掉非節假日和非旺季情況下的商業(yè)客流需求。通過(guò)環(huán)境的優(yōu)化，提高辦公區房?jì)r(jià)和出租率。

招租時(shí)主要面向文創(chuàng )類(lèi)和設計類(lèi)企業(yè)，該類(lèi)企業(yè)會(huì )傾向選擇具有文化底蘊和良好環(huán)境的辦公地點(diǎn)，而且屬于智力勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員較多，對收入和生活品質(zhì)需求也相對較高，與區域商業(yè)定位可以形成相輔相成的效果。

商業(yè)區域：

由外至內，外部以中端的時(shí)尚風(fēng)格為主，配置業(yè)態(tài)以餐飲、休閑、服飾、飾品為主，其中有幾家主力店，以及新興娛樂(lè )業(yè)態(tài)和親子項目，來(lái)吸引帶動(dòng)人氣。走入街區內部，整體風(fēng)格逐漸從“時(shí)尚潮流”轉入“古韻文化”，氣氛和品質(zhì)逐步沉淀，讓客群“慢”下來(lái)慢慢品味。主要配置休閑書(shū)店、畫(huà)廊、藝術(shù)沙龍、輕奢店、禮服定制、茶藝坊等，傳承此地原有的江南名士文化和古絲市傳統，創(chuàng )造絕佳的文化氛圍。并與辦公區的文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)形成互動(dòng)，帶動(dòng)業(yè)態(tài)連貫性。

全案處處體現出精致設計和文化底蘊，將商業(yè)類(lèi)型逐步與原有文化對應，特色逐步顯現加深，彰顯獨特個(gè)性，成為了長(cháng)久的賣(mài)點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)，滿(mǎn)足了目標客群對中高端品質(zhì)和品味的需求。這樣不僅能與周邊商圈打出差異化特色，吸引大量附近景區的游客，同時(shí)能提高本地有需求的客群重游率。

尾聲與思考

在很多城市經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展后，會(huì )進(jìn)入存量土地盤(pán)活時(shí)代，很多被淘汰的產(chǎn)業(yè)用地和已閑置土地都具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值。像“上生·新所”這樣的把科研生產(chǎn)園區、老廠(chǎng)房、老城區，轉型為開(kāi)放的商業(yè)、辦公、休閑、文化、社區服務(wù)等功能復合的“城市會(huì )客廳”，可能會(huì )成為未來(lái)城市更新的一個(gè)熱點(diǎn)趨勢。這類(lèi)改造項目在空間改造上可以大幅增加非營(yíng)業(yè)性的休憩活動(dòng)區，事實(shí)上也起到了開(kāi)放式“社區活動(dòng)空間”的功能，具有一定社會(huì )效益。

萬(wàn)科作為全國住宅行業(yè)多年來(lái)的龍頭老大，長(cháng)期以來(lái)都是大手筆拿地、規?；_(kāi)發(fā)?，F在卻把上生這塊僅僅70多畝的地精細化打造，作為標桿的轉型項目，做起“租地——改造——運營(yíng)”這種“二房東”的活。據說(shuō)萬(wàn)科對其極為重視，王石專(zhuān)程到來(lái)過(guò)三次，說(shuō)明是從戰略上的遠見(jiàn)和前瞻性來(lái)布局的。

目前房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入拐點(diǎn)。今年以來(lái)的商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)喪失了增長(cháng)性，上半年的銷(xiāo)售面積同比增幅只剩下3.3%（77143/74662），到三季度下降到了2.9%（119313/116006），位列我國開(kāi)放商品房市場(chǎng)以來(lái)第三低！考慮到這已經(jīng)是第三季度的數據，并且目前的市場(chǎng)呈現出明顯的下滑跡象，全年的數據還會(huì )繼續往下走。

與此同時(shí)，全國各地土地流拍事件頻現，流拍節奏加快，一二線(xiàn)城市“地冷價(jià)跌”現象明顯。景鑒智庫統計，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬(wàn)平方米，是去年同期數額的7.3倍。

這說(shuō)明今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)從增量到存量轉變會(huì )是大趨勢，如果不把眼光放到存量的盤(pán)活上，依靠增量發(fā)展這條路很快會(huì )走到盡頭。所謂轉型，就是要從開(kāi)發(fā)住宅銷(xiāo)售轉到“租售并舉”，特別要加強物業(yè)租賃運營(yíng)，且由“居住社區”運營(yíng)向“產(chǎn)業(yè)社區”開(kāi)發(fā)運營(yíng)轉變。這些“產(chǎn)業(yè)社區”既獨具特色、業(yè)態(tài)豐富，又能提供就業(yè)崗位，是目前城市中最需要的。

因為“產(chǎn)業(yè)社區”可以與各種元素相結合，亦如“上生·新所”和筆者前文的項目案例，會(huì )衍生出大量新業(yè)態(tài)與盈利點(diǎn)，可以與周邊環(huán)境結合互動(dòng)互利，贏(yíng)利空間更大，當然各方面要求也更高。特別適合有規模性效應、產(chǎn)業(yè)鏈完整、有豐富資源的大公司，這類(lèi)空間的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)能力會(huì )成為企業(yè)的核心競爭力！

*本文來(lái)源：微信號“景鑒智庫（ID：jjwlzk）”，作者：周鳴岐，景鑒智庫創(chuàng )始人、首席分析師，多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)及文旅企業(yè)戰略顧問(wèn)，長(cháng)期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰略研究，文旅項目策劃及投資顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)。原標題：《景鑒研究No.27：老城區、老廠(chǎng)房如何脫變?yōu)槎际忻谰?？“上?新所”帶來(lái)的思考》。