6月8日，由執惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團協(xié)辦，主題為“趕潮·謀變”的《2018CTCIS第三屆中國文旅大消費創(chuàng )新峰會(huì )》在京召開(kāi)。大會(huì )從文旅扶貧、中歐旅游年、文旅投資與運營(yíng)創(chuàng )新、目的地產(chǎn)品創(chuàng )新及營(yíng)銷(xiāo)與文化傳播創(chuàng )新、文旅產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng )新等多維度、多角度全方位解碼中國文旅業(yè)的發(fā)展邏輯。在圓桌研討環(huán)節，5位重量級嘉賓圍繞“打造文旅綜合體的機遇與挑戰”的主題進(jìn)行了深度探討，現場(chǎng)干貨滿(mǎn)滿(mǎn)。

主持嘉賓：

SMART度假地產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì )秘書(shū)長(cháng) 王旭

研討嘉賓：

大地云游CEO 王亞博

賽博旅游文創(chuàng )聯(lián)合創(chuàng )始人、執行董事 謝翅

知學(xué)學(xué)院院長(cháng) 于魯

露營(yíng)天下創(chuàng )始人 孫建東

隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，單一化的旅游產(chǎn)品已不能滿(mǎn)足游客的需求，如何把觀(guān)光型景區變成文旅綜合體，已成為整個(gè)文旅行業(yè)共同追求的目標及方向。對于文旅綜合體如何健康發(fā)展？王亞博認為，第一要以市場(chǎng)為導向，第二是以運營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理化為核心，第三是需要大量的數據作為支撐和論證，這三個(gè)要點(diǎn)是良性的文旅綜合體需要具備的。

謝翅表示，文旅時(shí)代已來(lái)臨，一切都充滿(mǎn)了創(chuàng )新，只有創(chuàng )新才能謀變。任何產(chǎn)品設計不是老板自己拍腦袋，也不是設計師拍腦袋，而是消費者說(shuō)了算。只有解決這樣的方法論，才能在市場(chǎng)上有機會(huì )。只有清晰的盈利模式，資本才會(huì )關(guān)注并投資。

在于魯看來(lái)，現在太多的文旅項目都有明顯的基因缺陷，無(wú)法和當地融合。打造文旅綜合體需要提升大家綜合水平的認知。對于文旅領(lǐng)域的人才，于魯認為，文旅項目的操盤(pán)手非常重要，他們掌握著(zhù)好山好水的生死，項目做得好與不好差別非常大。

孫建東則表示，文旅綜合體的發(fā)展過(guò)程中，營(yíng)地樂(lè )園和營(yíng)地綜合體將會(huì )成為一個(gè)必需的產(chǎn)品存在。

對于未來(lái)文旅綜合體當中的增長(cháng)點(diǎn)，王亞博表示，一個(gè)是出游率，另一個(gè)是長(cháng)尾消費。重復消費和長(cháng)尾消費是文旅項目非常核心的兩個(gè)點(diǎn)。他認為，支撐這兩個(gè)點(diǎn)落實(shí)的有三個(gè)法寶：

一是產(chǎn)業(yè)支撐。目的地也好、文旅項目也好，不管是農業(yè)、旅游業(yè)還是其它，需要有產(chǎn)業(yè)的支撐。

二是運營(yíng)為王。運營(yíng)人才是左右項目生死非常重要的核心因素。

三是共同營(yíng)造。現在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是共享共生，大家不是關(guān)起門(mén)來(lái)做，而是打開(kāi)門(mén)來(lái)共同打造目的地的生態(tài)。       

以下為圓桌研討文字實(shí)錄：

（本文根據演講實(shí)錄整理而來(lái)，未經(jīng)當事人審核。執惠略做刪減）

王旭：首先請各位做一個(gè)簡(jiǎn)短的自我介紹，包括您所從事的行業(yè)以及與文旅綜合體的關(guān)系。

SMART度假地產(chǎn)專(zhuān)家委員會(huì )秘書(shū)長(cháng) 王旭

王亞博：我是大地風(fēng)景文旅集團云游科技的CEO王亞博，和綜合體的業(yè)務(wù)銜接包括規劃設計到整個(gè)建設運營(yíng)，還有后續特色小鎮信息化智慧旅游的建設和運維，整個(gè)集團都可以完成這樣一個(gè)完整的目的地生態(tài)建設工作。

大地云游CEO 王亞博

謝翅：我是賽博文旅的謝翅，十八年來(lái)賽博文旅做了一件事情，就是在中國做文化+旅游?？赡芎芏嗳藳](méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)賽博，但十八年來(lái)我們做了很多項目，從最早的南京夫子廟到惠山古鎮，現在賽博已經(jīng)與綠地、華僑城、中旅共同合作，也在做一些大型的度假文旅項目。

賽博旅游文創(chuàng )聯(lián)合創(chuàng )始人、執行董事 謝翅

于魯：知學(xué)學(xué)院是一家專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)的培訓機構，成立大概五年的時(shí)間，地產(chǎn)上半場(chǎng)主要是住宅，經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)包括醫養類(lèi)的、文旅類(lèi)的、園區類(lèi)的、商業(yè)類(lèi)的領(lǐng)域，我們的理念就是從開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)，特別是包括照慧、SMART、建東以及愛(ài)駕傳媒傳媒的小伙伴一起成立了文旅戰略聯(lián)盟，我們今天還在討論文旅綜合體這個(gè)主題非常適合這樣一個(gè)聯(lián)合體。

知學(xué)學(xué)院院長(cháng) 于魯

孫建東：我們在露營(yíng)地方面做了很多年的深耕，各個(gè)文旅度假的綜合體都開(kāi)始考慮這樣的產(chǎn)品。我們自己也是在北京密云常設了一個(gè)營(yíng)地樂(lè )園的綜合體，最近得到了非常好的市場(chǎng)反饋，希望有機會(huì )可以和大家分享一下。

露營(yíng)天下創(chuàng )始人 孫建東

文旅綜合體如何健康發(fā)展？

王旭：在座的都是實(shí)操操盤(pán)和數據各個(gè)領(lǐng)域的大咖。我也是剛從海南回來(lái)，那邊很多做傳統開(kāi)發(fā)的朋友都很焦慮，現在是進(jìn)村做綜合體、文旅和小鎮，也想請教各位，文旅綜合體的健康發(fā)展的路徑應該是怎樣的？

孫建東：露營(yíng)地相信很多朋友都聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但還是會(huì )有一些認識上的誤區。按照我們的視角來(lái)說(shuō)，看到國外營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能要把思路拉回來(lái)。在座的各位看到帳篷和房車(chē)可能就會(huì )認為是營(yíng)地，國外比較準確的定義是，為自由行用戶(hù)提供針對性服務(wù)的度假場(chǎng)所。

歐美國家都是車(chē)輪上的自由行國度，我們正在趕上旅游大消費升級，傳統的觀(guān)光向自由行時(shí)代的轉變。自由行時(shí)代最本質(zhì)的客群特點(diǎn)是什么？大家都知道是自由，自由當中最大的客群就是自駕游，這種數字非常龐大，預計到2025年中國的自駕游人次會(huì )超過(guò)100億人，這是一個(gè)非常龐大的數字。

反過(guò)來(lái)看一看我們身邊的旅游配套，為自駕游客群提供針對性服務(wù)的到底有哪些？可能非常少，景區讓我們的自駕車(chē)只能停到停車(chē)場(chǎng)，營(yíng)地這個(gè)產(chǎn)業(yè)是在這個(gè)領(lǐng)域做了一個(gè)小小的配套，也為我們即將出現的大消費升級的自駕客群提供針對性服務(wù)的場(chǎng)所。我們認為，文旅綜合體的發(fā)展過(guò)程當中，營(yíng)地樂(lè )園和營(yíng)地綜合體將會(huì )成為一個(gè)必需的產(chǎn)品存在，或者是必備品。

于魯：一個(gè)星期以前，我和知學(xué)學(xué)院的團隊一起去建東在密云的日光山谷度假，在去之前我就反復在想建東的一句話(huà)：露營(yíng)地才是真正的度假標準，以前的酒店才是非標的。到了日光山谷住了以后我確實(shí)有這種體會(huì )，確實(shí)是更符合度假的形態(tài)，建東的日光山谷里面還有知學(xué)學(xué)院、艾佳傳媒、SMART和執惠的服務(wù)。我們給文旅綜合體的定位就是吸引人來(lái)的地方，停留的時(shí)間可長(cháng)可短，幾個(gè)小時(shí)到幾天甚至更長(cháng)的時(shí)間，如果是這樣的定義，各個(gè)板塊的課程其實(shí)都和文旅綜合體有關(guān)。醫養板塊的課程、健康的度假在國外都是非常主流的，大健康的業(yè)態(tài)也是一種度假的主題，園區的角度現在大家討論的都是打開(kāi)圍墻的產(chǎn)業(yè)，本身把產(chǎn)業(yè)變成了吸引物，特色小鎮也是這樣的邏輯。

城市更新的角度大家討論的都是復合的生態(tài)，也是打開(kāi)圍墻把工作和生活相結合，同樣是吸引人來(lái)到這種地方。商業(yè)的角度更是如此，購物中心正在明顯的景點(diǎn)化，考慮的都是多重的場(chǎng)景，本身購物中心就是有主題的，也就是一個(gè)景點(diǎn)?，F在我們考慮的是田園綜合體，本身也是非常復合的業(yè)態(tài)，包括把旅游、住宿都吸引過(guò)來(lái)，包括農業(yè)的核心吸引物。由于文旅綜合體方方面面都在介入，所以大家就非常需要一個(gè)統一的認知。

我們會(huì )發(fā)現很多項目都有非常明顯的短板，最常見(jiàn)的是這樣幾類(lèi)：鄉村治理和鄉村振興的事情做得很好，但沒(méi)有景區的基因，不能吸引人來(lái)。有些景區做得很好，但沒(méi)有度假的基因，度假類(lèi)的涉及到和鄉村結合又完全沒(méi)有一個(gè)鄉間的基因，無(wú)法和當地融合。我們看到太多的項目都是有明顯的基因缺陷，所以打造文旅綜合體更多的就是要提升大家綜合水平的認知。

謝翅：我們介入了前期最早的規劃設計，曾經(jīng)認為我們的創(chuàng )意很強大，慢慢地隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)，工作的深入再到真正進(jìn)入實(shí)操，進(jìn)入招商運營(yíng)的時(shí)候突然發(fā)現曾經(jīng)做過(guò)的夢(mèng)、吹過(guò)的牛沒(méi)有人幫助我們落地，突然發(fā)現我們全錯了，所以這個(gè)時(shí)代來(lái)臨下，大家一窩蜂地進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，想和大家分享一點(diǎn)方法論。

賽博的工作方法第一輪方案一定不是給市委書(shū)記規劃局長(cháng)看的，而是給小朋友看的，就是80后、90后和00后評審我們的方案。市委書(shū)記從來(lái)沒(méi)有排隊買(mǎi)過(guò)票，也從來(lái)沒(méi)有通過(guò)OTA平臺訂過(guò)酒店，你有什么資格評審旅游度假目的地？游戲設計是否合理？所以只有從消費端出發(fā)，等到我們真正招商運營(yíng)的時(shí)候，發(fā)現商戶(hù)來(lái)不了，我們投資了自己的酒店、客棧、餐飲、文化旅游體驗，突然發(fā)現真的很難。就算是招來(lái)了商，但關(guān)起門(mén)來(lái)打狗。   

政府說(shuō)過(guò)，“房子不是用來(lái)炒的”。我們認為房子不光不是用來(lái)炒的，建房子也不是用來(lái)賣(mài)的，也不是用來(lái)租的。所有人都在問(wèn)我們租金是多少，其實(shí)我沒(méi)有辦法回答，因為我們那里兩百多家店永遠不是用來(lái)收租金的，而是旅游吸引物。美輪美奐的商店，每個(gè)商店都是一個(gè)景點(diǎn)，每件商品都是一個(gè)旅游細分。文旅時(shí)代來(lái)臨，一切都充滿(mǎn)了創(chuàng )新，只有創(chuàng )新才能謀變。任何東西首先產(chǎn)品設計不是老板自己拍腦袋，也不是設計師拍腦袋，而是消費者說(shuō)了算，只有解決這樣的方法論，這樣的市場(chǎng)上我們才有機會(huì )。

王亞博：關(guān)于文旅綜合體健康發(fā)展的問(wèn)題，我想在這里拋出一個(gè)疑問(wèn)。文旅綜合體到底是什么？實(shí)際上從學(xué)術(shù)界也好、國家整個(gè)政策也好，整個(gè)文旅綜合體到現在也沒(méi)有一個(gè)明確的定義?，F在從國家政策的導向來(lái)講可以看到，田園綜合體去年已經(jīng)有了明顯的國家政策型導向。三四年前，我的老師也提出了旅游綜合體的概念，實(shí)際上旅游綜合體也有一定的學(xué)術(shù)支撐作為依據。再說(shuō)得遠一點(diǎn)，以萬(wàn)達為代表的商業(yè)綜合體近幾年的發(fā)展也非常迅猛。

現在我們回過(guò)頭來(lái)說(shuō)這個(gè)課題，文旅綜合體這個(gè)概念太大了，整個(gè)文旅行業(yè)大家都在朝著(zhù)這個(gè)方向走，這是一個(gè)市場(chǎng)倒推的原因。一個(gè)健康的文旅綜合體的發(fā)展，第一要素就是以市場(chǎng)為導向的，以客戶(hù)需求為依托的綜合產(chǎn)品類(lèi)型。比如這里有特色小鎮、觀(guān)光型景區、吃住行游購娛都要滿(mǎn)足相應的條件，這是一個(gè)旅游綜合體。隨著(zhù)國民經(jīng)濟水平的提高，游客對單一化產(chǎn)品的需求越來(lái)越達不到心理預期。這就衍生出了剛才講的靈山，靈山從一尊大佛到拈花灣就是在走文旅這條路，拿到一個(gè)景區的時(shí)候就是把一個(gè)傳統的觀(guān)光型景區變成一個(gè)文旅綜合體，包括和華僑城以及萬(wàn)達合作，還有各地的旅業(yè)巨頭共同追求的一個(gè)目標和方向。

再舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，各個(gè)省都有文旅集團，今年年初才決定文化部和旅游局合并成為文化旅游部，實(shí)際上就是市場(chǎng)和趨勢的倒推，等到國家政策出來(lái)以后，其實(shí)是一個(gè)準則性和綱領(lǐng)性的東西。文旅綜合體發(fā)展健康的角度來(lái)考慮，我覺(jué)得第一就是以市場(chǎng)為導向，第二是以運營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理化為核心，第三是需要大量的數據作為支撐和論證，這三個(gè)要點(diǎn)是良性的文旅綜合體需要具備的。

文旅產(chǎn)業(yè)投融資及創(chuàng )新模式

王旭：現在所有人都知道文旅產(chǎn)業(yè)當中投資回報周期非常漫長(cháng)，所以融資方面一直以來(lái)都是它的痛點(diǎn)，在座的各位接觸的項目和過(guò)往的經(jīng)驗當中經(jīng)歷過(guò)哪些融資和金融方面創(chuàng )新的模式、方法和工具？

王亞博：文旅綜合體的項目類(lèi)型來(lái)說(shuō)，因為它的復合性，實(shí)際上在整個(gè)旅游投資的類(lèi)別當中是一個(gè)回報相對略快的項目類(lèi)型，因為可以涵蓋很多的內容，也可以疊加很多的內容。田園綜合體是以農業(yè)為主導，去年國家出臺的政策是在今年6月申報第一批田園綜合體，每年給國家級田園綜合體項目3-6天的政策性補貼，而以農業(yè)為依托建設的綜合體項目當中，建設的力度遠沒(méi)有商業(yè)綜合體和旅游綜合體那么大的體量。某種意義上來(lái)講，整個(gè)投資的角度，文旅綜合體是很好的一個(gè)方向。

之前我接觸過(guò)一些海外資本，包括原來(lái)以色列的摩根集團，溫商財團選擇文旅項目的時(shí)候，猶豫再三最后選擇放棄了文旅綜合體的項目，因為用錢(qián)去賺錢(qián)是很快的，用旅游去賺錢(qián)是非常慢的事項。但是在中國有一種模式是以地產(chǎn)為導向的文旅開(kāi)發(fā)，實(shí)際上這是把當地的土地炒熟以后快速變現，可能有很多的文旅項目開(kāi)發(fā)是最終以這種變現實(shí)現的，比如萬(wàn)達快速把項目賣(mài)給融創(chuàng )，包括其它的一些企業(yè)，適當的土地有所提升以后快速找下家接盤(pán)。

目前來(lái)講，中國文旅綜合體要有更多真正的文旅企業(yè)深耕，我們知道央企的華僑城和各地的旅游集團，拿到資源以后都是長(cháng)期深耕的過(guò)程，現在靈山、宋城也是不斷復制他們的模式。我們應該把資源牢牢拿在手里，慢慢地經(jīng)營(yíng)和品位它，所以總結下來(lái)一句話(huà)，要在中國做文旅的話(huà)是需要有情懷的，不僅是茍且，還要有情懷，這是從文旅資本的角度大家要有一個(gè)思維上的轉變。

謝翅：我想分享的只有一句話(huà)，資本永遠是逐利的。所有人都在說(shuō)我們有情懷，我要告訴大家的是，我是一個(gè)赤裸裸的商人，我是寧波人，我是一個(gè)赤裸裸的浙江商人。只有清晰的盈利模式資本才會(huì )關(guān)注，才會(huì )投資，所有的情懷沒(méi)有盈利模式都是耍流氓。因為現在我們和很多大的資本，包括房企，一直持續做文化和持續做旅游景區經(jīng)營(yíng)的單位合作，大家只有一個(gè)目的，就是賺錢(qián)。

現在大家都在說(shuō)文化，我認為文化真的不是把它提煉出來(lái)掛在墻上，取個(gè)高大上的名字就說(shuō)有文化。中國任何一塊土地往下挖三層都能挖出文化，關(guān)鍵的核心是如何把文化提煉出來(lái)以后和每個(gè)人的生活方式、和我們的度假生活方式、和我們都市人渴望回歸的度假生活方式的業(yè)態(tài)和平臺息息相關(guān)地融合，就是把文化變成商品和錢(qián)才有可能傳承。只有找到清晰的盈利模式，很多專(zhuān)家說(shuō)要完全去房地產(chǎn)化，我特別不認同，如果沒(méi)有房地產(chǎn)保駕護航，沒(méi)有強大的現金流，所有的文化全部都沒(méi)有支撐。

文化旅游要有活動(dòng)的空間、物理的空間，特色小鎮的生產(chǎn)要有廠(chǎng)房，我們去旅游要有酒店，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)都需要物理空間，怎么可能去房地產(chǎn)化？只不過(guò)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和快速的高周轉為目的，還是以文旅產(chǎn)業(yè)和運營(yíng)為目的？這是兩個(gè)完全不同的操盤(pán)思路而已。我們在構建整個(gè)頂層設計的盈利模式當中一定要非常清晰，不同的組團承擔了不同的功能。有些項目永遠不是為了收租金的，因為它的美輪美奐才有了220萬(wàn)的人流，才有了4.5個(gè)億的門(mén)票和經(jīng)營(yíng)性收入，它的功能就是旅游吸引物，而不是用來(lái)收租金的。整個(gè)文旅大產(chǎn)業(yè)當中，所有功能的定位都要非常清晰、思路非常清晰、目標和盈利模式非常明確。資本永遠是逐利的，如果你沒(méi)有盈利模式，沒(méi)有資本會(huì )關(guān)注你。

于魯：我想和大家講兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我怎么理解文旅綜合體是怎么賺錢(qián)的，文旅綜合體是怎么融資的。提到綜合體三個(gè)字大家都說(shuō)是以房地產(chǎn)來(lái)賺錢(qián)，其實(shí)拋開(kāi)地產(chǎn)我們還能談點(diǎn)別的，就是從文旅的角度怎么賺錢(qián)呢？我總結了一段順口溜，就是“和老板娘喝酒很長(cháng)時(shí)間在晚上”。

這句話(huà)是什么意思呢？它的第一個(gè)詞是老板娘，指的是住宿業(yè)態(tài)，必須要讓他能住下來(lái)，有了時(shí)間停留才能賺到錢(qián)。朋友到這里都是來(lái)玩的，到了你們那里去住，錢(qián)都讓你們賺走了，我們這里玩的就是一張門(mén)票和礦泉水，到了你們那里要吃飯、買(mǎi)東西，所以第一個(gè)要求就是必須要住下來(lái)。第二是喝酒，文旅有一句話(huà)叫做“得自駕者得天下”，但駕車(chē)的人一喝酒就走不了了，必須得留下來(lái)，而且人們對好吃的東西也是很向往的，尤其是度假旅游一些比較特色的地方，特色的美食大家都沒(méi)有抵抗力，吃到這個(gè)東西如果不貴的話(huà)就很容易留下來(lái)。

“很長(cháng)時(shí)間”是指延長(cháng)停留時(shí)間的業(yè)態(tài)。比如我經(jīng)常說(shuō)換裝很重要，我們在日本看到很多穿和服的其實(shí)都是游客，或者是在溫泉小鎮，讓他們把衣服一換他們就不停地拍照分享，幾個(gè)小時(shí)就過(guò)去了，延長(cháng)停留時(shí)間除了換裝以外還有很多的業(yè)態(tài)，包括體驗類(lèi)的、親子類(lèi)的，一待就是很長(cháng)時(shí)間。最后就是在晚上，因為要過(guò)夜，謝老師策劃的拈花灣就特別有意思，晚上六點(diǎn)燈光就開(kāi)始了，等到看完以后八點(diǎn)多了，然后就走不了了，就得住一晚上。如果要讓人們很愉快地在這里待的時(shí)間很長(cháng)，這四個(gè)要素就會(huì )起到賺錢(qián)的作用，盈利模式核心就是停留的時(shí)間和人們的愉快。

怎么融資呢？運營(yíng)公司有三個(gè)要點(diǎn)：首先一定要有產(chǎn)品線(xiàn)，作為文旅綜合體的運營(yíng)公司，你的產(chǎn)品線(xiàn)一定要非常清晰，婚慶的、親子的，還是面向醫養健康的。早期投資是以資源為主，產(chǎn)品線(xiàn)的投資資本是有很強的資源背景，缺少真正資源的打磨和成型的項目以及團隊，這個(gè)時(shí)候資源就是更重要的，融資融資，這個(gè)資到底是指什么，早期更重要的其實(shí)是資源而不是資金，到了完成從零到一甚至幾個(gè)成功案例以后快速復制，這個(gè)時(shí)候就需要更多的資本。

孫建東：融資的另外一個(gè)關(guān)鍵就是投資，我在做營(yíng)地樂(lè )園的時(shí)候有一個(gè)感受，現在有很多到文旅綜合體層面的投資者，以前都是做房地產(chǎn)轉型過(guò)來(lái)，或者本身就是做房地產(chǎn)再做文旅綜合體，或者就是拿了文旅綜合體來(lái)做地產(chǎn)，類(lèi)似這樣的邏輯存在。這個(gè)人群有一個(gè)非常有趣的特點(diǎn)，自己在做營(yíng)地樂(lè )園的時(shí)候來(lái)了很多地產(chǎn)的負責人，到了現場(chǎng)以后在給我面子的情況下還是給了一句話(huà)“你們做的還是糙了點(diǎn)”。這句話(huà)本身其實(shí)是對的，因為我們相對地產(chǎn)公司做的東西確實(shí)糙了點(diǎn)，因為投資相對少了點(diǎn)，但這句話(huà)的另外一個(gè)層面就是對文旅綜合業(yè)態(tài)這樣的場(chǎng)景最根本的問(wèn)題，也就是定位的問(wèn)題，你想服務(wù)于哪個(gè)人群就做什么樣的場(chǎng)景。我們做的場(chǎng)景沒(méi)有辦法像地產(chǎn)公司一樣，為了好好地賣(mài)別墅和樓盤(pán)，不遺余力地花大價(jià)錢(qián)把外部的氛圍打造得足夠完美，因為不是以賺錢(qián)為目的。

這個(gè)過(guò)程當中我們自己判斷的根本依據就是定位好你的客群以后能夠賺錢(qián)，剛才謝總說(shuō)得特別到位，所有的文旅綜合體如果不以賺錢(qián)為目的肯定做不下去。而在我們推的過(guò)程當中，比如在北京密云這個(gè)項目，中國有一個(gè)消費升級的人群，就是自駕游的人群，因為中國14億人口都在消費升級不太可能，但有一波一定是消費升級的主力軍，就是中國14億人口的前2億左右。中國私家車(chē)的保有量是1.5億量，正好就是這個(gè)人群。這個(gè)人群的特點(diǎn)是什么？基本就是中產(chǎn)階級家庭，都是自駕方式出行，我們在給這個(gè)客群服務(wù)的時(shí)候就定下了很多邏輯。至少到目前為止，項目開(kāi)業(yè)以后這部分的客群到我們那里都比較滿(mǎn)意，但我本人接待過(guò)十幾位地產(chǎn)公司投資的負責人，至少比較客氣地提出了品質(zhì)的問(wèn)題。

這個(gè)矛盾本質(zhì)上就是投資的定位問(wèn)題，如果你的投資定位準確，你就有可能找到那個(gè)臨界點(diǎn)，這個(gè)臨界點(diǎn)就是客群很滿(mǎn)意，但投資成本相對較低，如果能夠把臨界點(diǎn)找得越準，也就是說(shuō)你的客戶(hù)都很滿(mǎn)意，你的成本還是很低，不是按照自己的邏輯想怎么好就怎么好的話(huà)，這樣的項目往往都是非常容易盈利，也很容易融資。尤其是賺錢(qián)的項目，一定會(huì )有越來(lái)越多的投資機構愿意找你，所以從融資的角度來(lái)說(shuō)更主要的還是要看投資的邏輯。

如何抓住文旅綜合體增長(cháng)點(diǎn)？

王旭：最后請大家分享一下，你們認為在自己看到的文旅綜合體當中新的增長(cháng)點(diǎn)是什么？

孫建東：抓住自駕客群，剛才于院長(cháng)說(shuō)的那句話(huà)是3月6號我在上海自駕游大會(huì )上提的。這一輪消費升級當中的主力軍是自駕客群，這部分客群有獨特的消費特點(diǎn)。未來(lái)的旅游產(chǎn)業(yè)是進(jìn)入了下半場(chǎng)，抓住自駕客群就能抓住旅游市場(chǎng)。

于魯：近幾年文旅的項目是如火如荼大面積建設的時(shí)候，增長(cháng)點(diǎn)就是消費升級的增長(cháng)點(diǎn)，但我最關(guān)注的還是人，也就是說(shuō)文旅項目的操盤(pán)手實(shí)在是太重要了，他們掌握好山好水的生死，項目做得好與不好差別是非常大的，所以人是最重要的。知學(xué)學(xué)院的使命就是幫助景區和文旅項目的操盤(pán)手，讓大家獲得更高層面的認知，能夠相互幫助，把這個(gè)項目做好，尊重土地，讓生活在土地上的人們更幸福。

謝翅：未來(lái)幾十年應該是機遇和挑戰并存，唯有死磕你的產(chǎn)品，沒(méi)完沒(méi)了地折騰，才有可能成功。未來(lái)是內容的時(shí)代，你把房子蓋得再好，沒(méi)有內容就難以吸引人流，難以形成迭代。

王亞博：新的增長(cháng)點(diǎn)從戰略層面上有兩個(gè)：一個(gè)就是出游率，另一個(gè)就是能夠把握住文旅項目或者目的地的長(cháng)尾消費，重復消費和長(cháng)尾消費是非常核心的兩個(gè)點(diǎn)。支撐這兩個(gè)點(diǎn)落實(shí)的有三個(gè)法寶：一是產(chǎn)業(yè)支撐。目的地也好、文旅項目也好，不管是農業(yè)、旅游業(yè)還是其它，需要有產(chǎn)業(yè)的支撐。二是運營(yíng)為王。運營(yíng)人才是左右項目生死非常重要的核心因素。三是現在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是共享共生，大家不是關(guān)起門(mén)來(lái)做，而是打開(kāi)門(mén)來(lái)共同打造目的地的生態(tài)。