租房市場(chǎng)萬(wàn)億級規模曾吸引不少資金盲目追捧長(cháng)租公寓的風(fēng)口。由于前期投入大，在缺乏成熟的思考和模式的情況下，不少企業(yè)難以持續發(fā)展。相關(guān)數據顯示，2019年就有超過(guò)20家長(cháng)租公寓因資金鏈斷裂爆雷。今年以來(lái)，長(cháng)租公寓暴雷事件愈演愈烈，僅8月單月爆雷數量就高達15家。近日，蛋殼的爆雷給風(fēng)波不斷的長(cháng)租公寓再次蒙上陰影。

為何頻繁爆雷

當前市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓可分為分散式與集中式兩類(lèi)，其中分散式從個(gè)人房東處租賃房屋，房源分散，經(jīng)過(guò)裝修后對外出租，獲得租金差收入，俗稱(chēng)“二房東”；集中式則是將整幢物業(yè)改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。

從收益來(lái)看，集中式公寓因為管理效率更加集中化，并且通過(guò)精細化運營(yíng)這個(gè)放大器，能夠有效提升收益，獲得持續發(fā)展；而分散式前期資本沉淀較少，利于企業(yè)在短期內快速擴張，但成本利潤難以控制。

與其它風(fēng)口一樣，不少分散式長(cháng)租公寓企業(yè)為迅速擴大市場(chǎng)份額，采用“高收低出”、“長(cháng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，即以較高的租金從房東手中收取房源，再以較低的租金出租，并且收取租戶(hù)租金的周期長(cháng)于支付給房東的周期，一旦長(cháng)租公寓因經(jīng)營(yíng)管理不善等原因導致資金鏈斷裂，矛盾就會(huì )轉嫁給房東和租客。

而部分企業(yè)則與金融機構合作，將“高收低出”、“長(cháng)收短付”包裝成金融工具。查閱近期爆雷企業(yè)名單，絕大多數都采取的是“租金貸”模式，其中又以分散式長(cháng)租公寓為多。蛋殼正是通過(guò)使用“租金貸”這一金融工具讓租戶(hù)轉為與金融機構簽約，租戶(hù)按月支付租金，企業(yè)卻能從金融機構處一次性獲取所有租金，并繼續用于規模擴張，通過(guò)金融杠桿無(wú)形中放大了爆雷風(fēng)險。疫情讓“租金貸”這一商業(yè)模式的脆弱性加速暴露，即便是頭部企業(yè)也無(wú)法抵抗。據媒體報道，自如已緊急暫停部分租金貸業(yè)務(wù)。

另一類(lèi)遠離喧囂的運營(yíng)商

頻頻爆雷之下，長(cháng)租公寓的矛盾日益突出。然而，這個(gè)賽道中還有一類(lèi)勤懇耕耘的企業(yè)——房企系和酒店系出身的長(cháng)租公寓運營(yíng)商。

在需求走弱與政策嚴厲調控下，樓市由增量時(shí)代轉向存量時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁入了下行周期。如何在發(fā)力新業(yè)務(wù)的同時(shí)發(fā)掘存量資產(chǎn)的價(jià)值？成了擺在房企面前的新課題。據不完全統計，萬(wàn)科、碧桂園、保利、龍湖等多家大型房企已布局長(cháng)租公寓。

2015年，華住創(chuàng )始人、華住集團董事長(cháng)兼CEO季琦投資城家，成為酒店系布局長(cháng)租公寓的標志性事件。季琦在15年前開(kāi)啟人生第三次創(chuàng )業(yè)，并成功將華住集團打造成為全球規模前10的酒店集團，在保持為出差客人提供美好酒店初心的同時(shí)，也為無(wú)數酒店投資者創(chuàng )造出豐厚的回報。城家的創(chuàng )立，為資產(chǎn)持有人、租房人群提供了新的投資和居住選擇，也是華住集團對接存量資產(chǎn)運營(yíng)和存量資產(chǎn)提升的重要布局。

在“加快推進(jìn)住房保障和供應體系“的指導精神和后地產(chǎn)周期的背景下，主要業(yè)務(wù)分布在集中式長(cháng)租公寓的房企系和酒店系運營(yíng)商，其目標無(wú)外乎三點(diǎn)：1、激活存量資產(chǎn)；2、助推租賃市場(chǎng)供給側改革；3、為人才安家。

反思爆雷 推動(dòng)長(cháng)租公寓回歸本質(zhì)

近期，監管政策密集出臺，要讓長(cháng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。這意味著(zhù)，長(cháng)租公寓以往依靠“高收低出”、“長(cháng)租短付”、“租金貸”等手段大舉擴張的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)正從重視規模轉向深耕運營(yíng)。

今年以來(lái)，不少長(cháng)租公寓品牌規模擴張速度大幅放緩，著(zhù)手運營(yíng)存量。而早在行業(yè)普遍而追求規模擴張的階段，更重視資產(chǎn)運營(yíng)的長(cháng)租公寓企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效率上布局發(fā)力，正因如此，在行業(yè)頻頻爆雷的情況下，這類(lèi)企業(yè)展現出了更強的穩定性和更大的潛力。如華住集團投資的城家經(jīng)營(yíng)狀況自3月起逐步恢復，目前平均出租率已經(jīng)恢復至95%以上，部分門(mén)店甚至達到100%出租率。相較之下，近期爆雷的上市長(cháng)租企業(yè)2019年出租率僅維持在70%的水平。在其他企業(yè)瘋狂擴張之時(shí)，暫緩對規模的追求，需要不小的克制力。據悉，城家發(fā)展至今沒(méi)有一筆“租金貸”，從一開(kāi)始就非常堅定，不做“租金貸”。此外，城家管理層也多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示：“長(cháng)租公寓行業(yè)應去杠桿，通過(guò)租金貸擴張沒(méi)有持續性?！?/p>

逆勢之下 各方戰略加碼資產(chǎn)運營(yíng)商

與近幾年瘋狂擴張的長(cháng)租公寓品牌比，業(yè)內對城家的評價(jià)多是低調。作為資產(chǎn)運營(yíng)商，其價(jià)值已經(jīng)獲得了投資人、房企等機構合作方的廣泛認可。同行紛紛收縮之際，城家大動(dòng)作頗多。

2019年9月，城家完成了總額近3億美元的A輪融資，由博裕資本領(lǐng)投，阿里云鋒基金、華住集團、雅詩(shī)閣、建銀國際、新加坡GIC等機構跟投，創(chuàng )下了集中式長(cháng)租公寓單次融資金額紀錄。來(lái)自全球重量級資本組合對城家的看多，亦是對長(cháng)租公寓價(jià)值的肯定。另?yè)⑷耸客嘎?，該輪融資中，戰略投資比例較高。

近期，城家又宣布與遠洋集團、華住集團及遠洋服務(wù)達成戰略合作，四方將在酒店及公寓、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、客戶(hù)服務(wù)、商務(wù)差旅、商品房銷(xiāo)售以及物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行合作，業(yè)務(wù)板塊進(jìn)一步擴張。

作為帶有酒店系基因的資產(chǎn)運營(yíng)商，城家切入長(cháng)租公寓市場(chǎng)的思路已逐漸清晰，即專(zhuān)注做好資產(chǎn)運營(yíng)和產(chǎn)品打磨，以鏈接頭部資源，打通存量物業(yè)市場(chǎng)。

規模與運營(yíng) 長(cháng)租公寓的一體兩面

種種事實(shí)證明，通過(guò)租金貸擴張的模式行不通。規模是先天優(yōu)勢，運營(yíng)則是長(cháng)租公寓后天持續發(fā)展的關(guān)鍵。如今，潮水退去，扎實(shí)的資產(chǎn)運營(yíng)能力成為城家的護城河。

作為工科生，季琦曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表露出對產(chǎn)品和技術(shù)的重視。脫胎于華住的城家，在資產(chǎn)判斷與獲取能力、標準化多產(chǎn)品打造能力、運營(yíng)管理能力、技術(shù)研發(fā)能力與銷(xiāo)售能力等五個(gè)方面，具有顯著(zhù)優(yōu)勢。

由城家獨立開(kāi)發(fā)的國內第一個(gè)長(cháng)短租CAS系統，結合技術(shù)流與業(yè)務(wù)流，將業(yè)務(wù)場(chǎng)景、運營(yíng)場(chǎng)景、消費場(chǎng)景全打通。在產(chǎn)品力、技術(shù)力、銷(xiāo)售力加持之下，使得城家旗下產(chǎn)品在2020年的表現十分亮眼。

據了解，城家旗下針對白領(lǐng)人群的公寓產(chǎn)品目前平均出租率已經(jīng)恢復至95%以上，部分門(mén)店則長(cháng)期保持滿(mǎn)房狀態(tài)。與雅詩(shī)閣合作，城家管理的馨樂(lè )庭公寓酒店，租金12,000-17,000元/月，通過(guò)長(cháng)短租收益調節，整體門(mén)店平均客房收益達409元，客房入住率達88.6%。

實(shí)踐是檢驗真理的唯一標準。種種亂象表明，長(cháng)租公寓并不是一個(gè)暴利的行業(yè)，只有精細化運營(yíng)才能讓長(cháng)租公寓獲得持續發(fā)展。當別人不惜一切代價(jià)去追求高租金物業(yè)，盲目擴張規模的時(shí)候，城家依靠華住集團的采購供應鏈優(yōu)勢和15年的酒店運營(yíng)實(shí)踐，將成本和管理做到了業(yè)內領(lǐng)先的水平。一瓶礦泉水到一張紙巾的成本管理，建立公寓行業(yè)第一個(gè)服務(wù)流程SOP和安全標準。通過(guò)這樣的精細化運營(yíng)，加上集中規模的優(yōu)勢，才能把成本控制住，將收益做到最好。目前，城家公寓的營(yíng)業(yè)利潤率達到了85%。

城家與遠洋集團兩大高手深度協(xié)同，可以瞥見(jiàn)長(cháng)租公寓正在迎來(lái)拐點(diǎn)。5年時(shí)間，城家埋頭打磨的這套有效提升資產(chǎn)價(jià)值和回報率的系統，正通過(guò)“房+管”的合作模式讓更多資產(chǎn)持有人受益，這或許就是長(cháng)租公寓持續發(fā)展的正確路徑。