本文為旅游百人會(huì )線(xiàn)上沙龍《百人茶社》第95期內容，經(jīng)旅游百人會(huì )授權，由周起屹整理編輯而成。

2017年2月5日，一個(gè)新的名詞“田園綜合體”被寫(xiě)入了今年的中央1號文件，其首創(chuàng )于無(wú)錫陽(yáng)山的田園東方項目，并經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐形成了獨有的一套開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式。其出發(fā)點(diǎn)是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開(kāi)發(fā)”方式，創(chuàng )新城鄉發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)變革、帶來(lái)社會(huì )發(fā)展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮！

那么“田園綜合體”對內而言，能否成為東方園林產(chǎn)業(yè)集團戰略轉型的方向？從更長(cháng)遠來(lái)看，能否被市場(chǎng)接受？這些都值得期待。為此本期百人茶社特別邀請到無(wú)錫田園東方的主要創(chuàng )建者、袈藍建筑創(chuàng )始人鄒迎晞分享田園綜合體背后的故事。

田園綜合體：是集現代農業(yè)、休閑旅游、田園社區為一體的鄉村綜合發(fā)展模式，是新田園主義主要的載體。

田園綜合體的緣起

2012年，田園東方創(chuàng )始人兼CEO張誠先生出于對鄉村社會(huì )形態(tài)，鄉村風(fēng)貌的特別關(guān)注，結合北大光華EMBA課題，發(fā)表了論文《田園綜合體模式研究》，并在無(wú)錫市惠山區陽(yáng)山鎮和社會(huì )各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉”的陽(yáng)山鎮落地實(shí)踐了第一個(gè)田園綜合體項目——無(wú)錫田園東方。今年“田園綜合體”一詞被正式寫(xiě)入中央一號文件，熱度頗高。

田園綜合體以田園東方為例，分三部分，農業(yè)、文旅和居住，以及內在的復合業(yè)態(tài)，在戰略重要性上不分伯仲。我將其形容為八寶粥：農業(yè)是水，是一切的基礎，所有的內容則融合在文旅、居住和農業(yè)的復合業(yè)態(tài)當中，因此田園東方實(shí)質(zhì)上是一個(gè)平臺，聚集了文化、組織、開(kāi)發(fā)、融資、管理、運營(yíng)的平臺。通過(guò)這個(gè)平臺實(shí)現城鄉一體化的目標，在發(fā)揚地方特色的同時(shí)，繁榮地方經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，即這個(gè)平臺是有田園情懷的。

在此作為一個(gè)親歷者，袈藍建筑最早作為田園東方的乙方，從搭項目入手，并一步步發(fā)展成合作伙伴關(guān)系。目前，田園東方也同時(shí)是袈藍建筑的股東，雙方共同進(jìn)步，共同交流，也共同成就。

農業(yè)

田園東方的農業(yè)是以現代農業(yè)、休閑旅游、田園社區為輔助，把農業(yè)進(jìn)行商業(yè)化，對此我們的定位是企業(yè)化服務(wù)型的農業(yè)平臺。

其實(shí)在做生產(chǎn)性農業(yè)過(guò)程中我們走了“歪路”，當然其中也有耕耘和收獲，那就是用務(wù)實(shí)的精神去落地服務(wù)型農業(yè)。以陽(yáng)山為例，本身有優(yōu)質(zhì)的水蜜桃資源，作為高附加值的農產(chǎn)品，把它做好的標準并不是以盈利為評判，而是在了解行業(yè)的復雜性基礎上，深挖行業(yè)的廣度，并服務(wù)于當地的原住民，所以農業(yè)才像水一樣能滋潤產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。而我們自身通過(guò)公司化、規范化、科技化的運作，使得形成的產(chǎn)業(yè)園能作為當地社會(huì )的基礎性產(chǎn)業(yè)。

文旅

文旅是以生態(tài)自然型和多樣的旅游產(chǎn)品和度假產(chǎn)品的組合，以此作為產(chǎn)業(yè)的根本。比如主題樂(lè )園、不同的度假產(chǎn)品和度假村、精品酒店、民宿集群和營(yíng)地等。

居住

田園社區屬于居住的一部分，服務(wù)于原住民和新移民，以及旅居的客群，最終形成新的社區和新的小鎮，當然也可以服務(wù)于養老客群。而我們本身有這種采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山的情懷，也希望美好的發(fā)生，與原住民和諧共生。

同時(shí)，社區分兩類(lèi)，一是結合宅改、土改的政策和試點(diǎn)，用集體建設用地的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)；另外一種如果條件允許，利用國有建設用地為基礎的開(kāi)發(fā)，這兩種社區混合進(jìn)行。其中集體用地與村集體的利益掛鉤，農民把自己的資產(chǎn)、土地和宅基地進(jìn)行入股。

所以農業(yè)+文旅+居住是一個(gè)非常復雜和綜合的業(yè)態(tài)邏輯，以復合農業(yè)為基礎，把特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有機的聯(lián)系，最終造福于當地。中央一號文件里面談到不支持以房地產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)，但其中描述的對養老產(chǎn)業(yè)和田園的結合場(chǎng)景也是支持的一部分，包括宅基地的改革以及土改政策，均是很好的一個(gè)窗口。

中央一號文件與“田園綜合體”概述

今年都在談中央一號文件對田園綜合體的支持，這個(gè)熱點(diǎn)起源于時(shí)任中央農辦主任唐仁健到田園東方考察，張誠就未來(lái)愿景做了一個(gè)交流介紹，進(jìn)而在今年中央一號文件中得到大力支持（當然，這不是巧合），這是對于我們田園東方在無(wú)錫陽(yáng)山等地開(kāi)展長(cháng)達4年實(shí)踐的肯定。

田園東方的歷程及現狀

目前“田園綜合體”已經(jīng)走出無(wú)錫，進(jìn)入第二個(gè)發(fā)展階段，重中之重就是在無(wú)錫的田園東方二期項目，也是我們田園東方的2.0版本。其中1.0則是早期我們剛入行的時(shí)候，團隊均是地產(chǎn)出身，還擺脫不了固有思維，并不是最具代表性的綜合體產(chǎn)品。

以前在蜜桃加工和伴手禮研發(fā)上，農業(yè)的深度挖掘都不是很成熟，因此今年上半年就是打造示范區，其中重點(diǎn)就是田園蜜桃村?！懊厶掖濉币蕴飯@文創(chuàng )基地、親子自然樂(lè )園、度假休閑產(chǎn)品為主要內容，增設包括情境花海、小豬賽跑、豚鼠大游行、萌寵屋、自然迷宮、兒童鄉村俱樂(lè )部、手偶劇場(chǎng)等在內的設施活動(dòng)，為兒童及成人提供更有吸引力的游樂(lè )場(chǎng)地和服務(wù)，預計將于2017年陽(yáng)山桃花節期間亮相。目前，公司內部全員動(dòng)員，進(jìn)行互相輪崗來(lái)達到深抓內功的目的。

通過(guò)這幾年的實(shí)踐，從步驟、內容本質(zhì)和業(yè)態(tài)組合上都發(fā)生了根本性質(zhì)的變化，田園東方體的另外一個(gè)解釋就是從一產(chǎn)到三產(chǎn)的融合發(fā)展，一二三產(chǎn)形成聯(lián)動(dòng)。

另外未來(lái)我們將側重鍛煉運營(yíng)能力，集團內部所有資金將導入在運營(yíng)中，尤其目前在大規模特色小鎮的圈地運動(dòng)中，應該保持警惕！必將有部分會(huì )無(wú)法運轉下去。只有鍛煉好運營(yíng)能力，才能使得田園東方具有持續迭代和研發(fā)的能力，必將走向一個(gè)輕資產(chǎn)輸出的道路。

新田園主義理論綱要

影響田園東方發(fā)展的一位學(xué)者叫周其仁，他在著(zhù)作《城鄉中國》中描述到中國只有兩種人，一種是城里人，另外一種是鄉下人，而我們對新興城鎮化和城鄉一體化的理解也基于此。目前城鄉二元的矛盾越來(lái)越大，包括城市的霧霾，農村的人才外流、土地荒蕪等問(wèn)題突出，歸根結底就是人的矛盾。真正的田園東方體是以城里人為基礎，引導到鄉村的模式，在此基礎上，我們提出以新田園主義的十大主張來(lái)引導開(kāi)發(fā)模式，也希望未來(lái)形成田園哲學(xué)。

十大主張分別為：

1）新田園主義強調用可復制、可推廣的商業(yè)模式來(lái)實(shí)現理想，是用旅游產(chǎn)業(yè)引導中國鄉村現代化、城鄉一體化、新型城鎮化；

2）新田園主義鼓勵與三農產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，實(shí)現三農“富強美”的發(fā)展目標，包括各種可行的合作方式；

3）新田園主義鼓勵城市人來(lái)鄉村消費、創(chuàng )業(yè)、旅居、定居，倡導城鄉互動(dòng)；

4）新田園主義項目須包含教育和文化設施，須容納、對接并開(kāi)展社會(huì )公益事業(yè)；雖然項目強調商業(yè)模式，是商業(yè)項目，但也要帶有社會(huì )企業(yè)目的，每個(gè)項目至少要有一部分業(yè)務(wù)要作為社會(huì )企業(yè)目標，這在初期的實(shí)踐就要開(kāi)展；

5）新田園主義的項目模式載體是田園綜合體，其必須對原住民、新移民、旅居人群帶來(lái)他們需要的價(jià)值，著(zhù)眼于他們的未來(lái)生活，真正為了他們創(chuàng )造美好，作為我們事業(yè)的目標；田園綜合體提供的產(chǎn)品和服務(wù)必須是他們想要、需要的，而能夠比其他模式更好地滿(mǎn)足他們；

6）新田園主義的田園綜合體產(chǎn)品，是人文性質(zhì)的，因此它是一種鮮明的、無(wú)處不在的人文主義品牌下的產(chǎn)品體現，不做只有經(jīng)濟收益而不符合、不呈現品牌文化和價(jià)值主張的事情；

7）新田園主義主張開(kāi)放共創(chuàng )，主張以自己為平臺，主張兼容并包、培養別人、聯(lián)合發(fā)展，從某種意義上來(lái)說(shuō)，田園東方也是一個(gè)大IP，內部諸多業(yè)態(tài)是可以共建的；

8）新田園主義主張開(kāi)放共創(chuàng )，主張以自己為平臺，主張兼容并包、培養別人、聯(lián)合發(fā)展；

9）新田園主義強調一切發(fā)自自身。除了前面描述的對外呈現，要從企業(yè)內部文化、員工關(guān)系開(kāi)始，不斷傾聽(tīng)和檢視自己的初衷。只有發(fā)自?xún)刃牡?，才是有力的，才能“復興田園，尋回初心”；

10）新田園主義應該多實(shí)踐，應該形成一種文化風(fēng)潮，應該吸引越來(lái)越多的人參與到這個(gè)領(lǐng)域中，聚集形成各種優(yōu)秀的主張，并開(kāi)展實(shí)踐行動(dòng)。

田園綜合體的類(lèi)型分析

第一類(lèi)：就無(wú)錫田園東方一期示范區而言，僅是以單一村為單元，在充分尊重陽(yáng)山的自然生態(tài)和項目原址拾房村的歷史記憶上，按照“修舊如舊”的方式，選取十座老房子修繕和保護，還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹(shù)木，最大程度地保持了村莊的自然形態(tài)。示范區內開(kāi)設有田園生活館、拾房書(shū)院、花間堂稼圃集、華德福學(xué)校、綠樂(lè )園、田園大講堂等各類(lèi)與生活和度假密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，完整還原田園旅居生活。

第二類(lèi)：即“1個(gè)小鎮中心、5個(gè)主題游樂(lè )園、4個(gè)度假產(chǎn)品、3個(gè)農業(yè)基地和2種田園社區”為一體的田園主題綜合性文旅項目，具備涵蓋生態(tài)農業(yè)、休閑旅游和田園居住等復合功能。

第三類(lèi)：即以某種特色農業(yè)為驅動(dòng)，帶動(dòng)區域發(fā)展的田園綜合體模式，這與第一、第二類(lèi)有所重疊。目前在成都設立的以茶文化為特色，建設集茶園農業(yè)、休閑文旅和田園社區于一體，為人們提供田園生活新體驗。

第四類(lèi)：即田園文旅小鎮的開(kāi)發(fā)，其中以特色產(chǎn)業(yè)為指導。近期我們的戰略會(huì )上明確提到田園綜合體是商業(yè)模型，田園文旅小鎮則是實(shí)際產(chǎn)品的呈現，結合三大業(yè)態(tài)的邏輯，強調一個(gè)新故鄉的打造。

第五類(lèi)：即在運作現有田園綜合體的基礎上，以體育旅游作為一個(gè)新的名片打造，結合傳統馬拉松等國際賽事，包括引進(jìn)國際優(yōu)質(zhì)的度假村品牌，整體與現有景區聯(lián)動(dòng)，以全域旅游的宏觀(guān)角度來(lái)提出更廣和更深度的大田園計劃，目前已經(jīng)與天津和大理進(jìn)行簽約落地。

中央一號文件中的“田園綜合體”是以城鄉供給側改革為基礎的政策，必將在實(shí)踐中結合十大主張，對三農、原住民、城鄉一體化等問(wèn)題進(jìn)行綜合考慮，在用投資拉動(dòng)創(chuàng )新驅動(dòng)，優(yōu)化產(chǎn)權機構，以城促鄉過(guò)程中，一方面使得勞動(dòng)力、土地資產(chǎn)和創(chuàng )新要素的高效配置，另一方面，結合供給側改革政策未來(lái)將把田園綜合體打造成一個(gè)重大平臺，讓更多的人參與其中。

“田園綜合體”這株果樹(shù)，不僅有文旅、居住、農業(yè)這三顆果子，每一個(gè)果子也將孕育更多果實(shí)，更多的類(lèi)型，長(cháng)成各自的果林。

*本文作者：鄒迎晞，執惠專(zhuān)家作者、無(wú)錫田園東方的主要創(chuàng )建者、袈藍建筑創(chuàng )始人。柏林藝術(shù)大學(xué)建筑學(xué)畢業(yè)，世界華人建筑師協(xié)會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )員。出版過(guò)《古陽(yáng)建境·龍門(mén)博物館建筑設計》《先鋒建筑在中國》等書(shū)籍。整理：周起屹，編輯：石夢(mèng)瑤。

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