2015年亞太區酒店投資市場(chǎng)維持活躍行情，在成交量?jì)r(jià)兩方面均有體現：

2015年全年亞太區酒店投資成交總額達90.4億美元，同比增加1.2%。

成交額最高的四個(gè)市場(chǎng)依次為日本、香港、澳大利亞與中國大陸，四地總額占亞太區總額的83%。

日本完成價(jià)值24.6億美元的酒店投資交易，占亞太區總額的27.2%。然而與2014年相比，該市場(chǎng)成交額同比減少2.6%。

香港完成價(jià)值22.4億美元的酒店投資交易，占亞太區總額的24.8%，同比劇增677%。

澳大利亞完成21.7億美元的酒店投資交易，占亞太區總額的24.0%，同比增加24.7%。

“2016年酒店投資收益率將繼續承壓。然而，酒店價(jià)值已經(jīng)站在或接近歷史最高點(diǎn)，收益率下行空間將更加有限?！?/p>

市場(chǎng)概述

2015年第四季度，亞太區酒店投資銷(xiāo)售成交額約為15.8億美元，在去年同期25.2億美元的基礎上減少29.9%。共計45家酒店完成出售，分布在九個(gè)國家。

本季度日本市場(chǎng)完成數筆大宗交易， 如星野Tomamu度假村與廣島Active Inter City分別以1.51億美元、1.42 億美元成交，另外還有若干小型酒店出售，表明酒店市場(chǎng)行情持續堅挺。2006年以來(lái)，日本連年包攬亞太區前三大酒店交易。在2006年至2009 年，以及2013年至2015年，日本酒店市場(chǎng)的活躍度均為亞太區第一。

澳大利亞酒店市場(chǎng)的魅力依舊。悉尼與墨爾本深受投資者青睞（Aurora Melbourne Central售價(jià)8,740萬(wàn)美元），若干鄉間旅游勝地也有交易完成。若非香港新世界發(fā)展有限公司在2015年與阿布扎比投資局（ADIA） 達成酒店資產(chǎn)包投資協(xié)議，澳大利亞本可連續第三年成為亞太區第二活躍酒店市場(chǎng)。澳大利亞酒店銷(xiāo)售額占亞太區的比例（24.0%）略低于香港（24.8%），但在交易數量上（58 筆）完勝香港（7筆）。

日本房地產(chǎn)投資信托（J-REITs）仍是2015年日本市場(chǎng)中最為活躍的投資者，同時(shí)也有新面孔出現，包括10月開(kāi)始運作的Ichigo酒店房產(chǎn)信托基金。中國投資者正扮演著(zhù)日益重要的角色，其投資目標更加多元，而其他國外投資者主要關(guān)注收益穩定的酒店資產(chǎn)。2015年底，復星集團宣布斥資184億日元（1.507億美元）收購位于日本北海（樓盤(pán)）道的星野Tomamu度假村，是第四季度日本市場(chǎng)最大交易。12月底，日本房地產(chǎn)巨頭森信托（Mori Trust）簽署買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，收購位于沖繩瀨底島、廢棄七年之余的爛尾酒店項目，計劃將其打造成度假村。這筆交易反映出當前日本酒店市場(chǎng)的積極行情。

2015年1至11月，日本共接納海外游客近1,800萬(wàn)人次，同比增加47.5% 。其中，來(lái)自亞洲市場(chǎng)的游客顯著(zhù)增長(cháng)：中國大陸（109.4%）、香港（66.7%）、韓國（44.4%）、新加坡（34.2%）以及臺灣（30.3%）。游客增加有多方面原因：日元持續貶值，中國等主要亞洲國家的簽證便利度提升，助推廉價(jià)航空的開(kāi)放天空政策（open-skies）成功落實(shí)，日本政府開(kāi)展宣傳推廣活動(dòng)。2015年游客增幅可與日本匹敵的國家寥寥無(wú)幾。2012 年走出經(jīng)濟孤立的緬甸，其在2015年接納游客人數的同比增幅可能與日本相當或略低。

日本主要城市的酒店市場(chǎng)行情基本都有大幅改善，如大阪、札幌、沖繩， 尤其是在亞洲各國得到大力宣傳的旅游勝地。根據Smith Travel Research

日本、韓國、香港與中國大陸

數據顯示，2015年1-11月，大阪酒店市場(chǎng)指標全線(xiàn)上揚：入住率增加3.5%，客房日均價(jià)上漲27.1%，可租客房平均收入增加31.4%。得益于堅挺的酒店行情與活躍的資本市場(chǎng)，日本成為亞太區最繁忙的酒店交易市場(chǎng)。

2015年中國大陸市場(chǎng)酒店銷(xiāo)售額占亞太區總額的7.1%，排名第四。全年共完成13筆單體酒店資產(chǎn)交易?？紤]到該市場(chǎng)內酒店的龐大數量，這個(gè)交易量顯得非常之少。

中國很多酒店都是國有企業(yè)資產(chǎn)，根據規定，國有企業(yè)旗下資產(chǎn)受公開(kāi)掛牌出讓的限制，因此多內部出售。此外，國內商用物業(yè)的使用年限只有50年，因此對部分投資者來(lái)說(shuō)，海外永久產(chǎn)權物業(yè)的投資更具吸引力。近年來(lái)由于經(jīng)濟迅猛增長(cháng)，許多“暴富” 的中國公司開(kāi)始投資豪華酒店項目。不幸的是，一些項目由于前期規劃不到位、施工超出預算、管理合同所載條款與當地市場(chǎng)脫節，無(wú)法實(shí)現贏(yíng)利，因此無(wú)法吸引投資者。

盡管存在上述問(wèn)題，中國作為酒店市場(chǎng)的重要性仍有望迅速增強，原因就在于酒店入住需求正飛速膨脹。

香港相對大陸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)投資安全性更高，因此酒店售價(jià)居高不下。第四季度，基匯資本將香港極棧公寓酒店（Residence G）出售，售價(jià)3.40億港幣（4,390萬(wàn)美元），平均每間客房售價(jià)1,170萬(wàn)港幣（150萬(wàn)美元）。AEW資本管理斥資2.50億港幣（3,230萬(wàn)美元）收購中環(huán)蘭桂坊附近的Mood酒店，平均每間客房售價(jià)2,270萬(wàn)港幣（290萬(wàn)美元）。

元大金控斥資3.925億新臺幣（1,200 萬(wàn)美元）收購臺北玩彩格旅店（Color Fun Inn），平均每間客房售價(jià)1,510 萬(wàn)新臺幣（460,775美元）。

南亞與東南亞

本季度新加坡市場(chǎng)僅達成一宗酒店交易。新加坡ERC控股集團以2.03億新加坡元（1.448億美元）的價(jià)格將大酒店（Big Hotel）出售予基匯資本， 平均每間客房售價(jià)659,091新加坡元（470,232美元）。2015年新加坡市場(chǎng)交投氣氛極為平淡，系買(mǎi)賣(mài)雙方存在價(jià)格分歧所致。

位于泰國蘇梅島的洛奇精品度假村（Rocky’s Boutique Resort）以約4.40億泰珠（1,240萬(wàn)美元）的價(jià)格出售，平均每間客房售價(jià)880萬(wàn)泰珠（247,324美元）。

MRG Hospitality將位于印度孟買(mǎi)的Aura大酒店以10億印度盧比（1,530 萬(wàn)美元）的價(jià)格出售，平均每間客房售價(jià)1,060萬(wàn)印度盧比（163,230美元）。買(mǎi)方是Anakoot Properties。

2015年，澳大利亞本土與國際投資者主要關(guān)注悉尼與墨爾本這兩大市場(chǎng)。澳大利亞本季的酒店銷(xiāo)售額占亞太區總額的24.0%。澳大利亞臨近經(jīng)濟增長(cháng)顯著(zhù)的亞洲市場(chǎng)，酒店入住需求與投資需求均有所增加。中國以及新加坡公司是最大境外買(mǎi)家。成交價(jià)最高的三個(gè)單體酒店交易都有亞洲買(mǎi)家參與。威斯汀酒店以及悉尼希爾頓酒店的買(mǎi)家分別來(lái)自新加坡與中國，總價(jià)均超過(guò)4.40億澳元。

澳大利亞國家旅游局數據顯示，截至2015年10月的一年內，澳大利亞共接納國際游客730萬(wàn)人次，同比增加6.7%。新西蘭游客人數最多，其次為中國。中國游客人數共計約980 萬(wàn)人次，同比增加22.1%。除日本以外，來(lái)自所有亞洲國家的游客均有所增加。

新西蘭的皇后鎮諾富特湖畔酒店（Novotel Queenstown Lakeside）被美國的Host Hotels & Resorts集團以9,130萬(wàn)新西蘭元（6,170萬(wàn)美元）出售，平均每間客房售價(jià)334,432新西蘭元（225,995 美元）。本季度還有四家酒店完成出售，分別為位于皇后鎮的瑞士貝爾皇冠峰度假酒店（Swiss-Belresort Coronet Peak）、位于奧克蘭的艾斯普奈酒店（Esplanade Hotel） 、位于旺格雷的金斯蓋特酒店（Kingsgate Hotel Whangarei） 以及哈密爾頓的金斯蓋特酒店（Kingsgate Hotel）。