江湖

一是投資紅利。不管是物業(yè)供給過(guò)剩還是疫情、電商沖擊，很多房子都空出來(lái)了。以前要在深圳、上海租市中心的房子很難，現在機會(huì )變多了；這說(shuō)明我們的租金成本有可能降下來(lái)；原來(lái)租不到的地段，現在也有可能會(huì )出來(lái)。 

二是品牌紅利。經(jīng)過(guò)10年、20年的沉淀和探索，中國頭部酒店企業(yè)已經(jīng)崛起。品牌化、連鎖化的酒店抗風(fēng)險和恢復能力更強。跟著(zhù)強大的品牌走，盈利能力和抗風(fēng)險能力更強，投資更有把握。

下圖是華住與行業(yè)平均出租率對比。

三是內循環(huán)紅利。習總書(shū)記說(shuō)“中國經(jīng)濟發(fā)展正在從以往過(guò)于依賴(lài)投資和出口拉動(dòng)向更多依靠國內需求特別是消費需求拉動(dòng)轉變”。

所謂“國內大循環(huán)”，其本質(zhì)是消費，也就是我們經(jīng)常說(shuō)的“衣食住行”，在旅游業(yè)我們經(jīng)常用“吃住行游購娛”來(lái)說(shuō)旅游的各個(gè)要素。度假、出差、開(kāi)會(huì )等等都是消費，我相信政府會(huì )出臺很多政策，來(lái)鼓勵消費。比如增加帶薪假期、增加工資、強制休假等等，都是帶動(dòng)我們行業(yè)的利好。

四是流動(dòng)性紅利。我們看三張圖表，第一個(gè)圖表是美國的主要資產(chǎn)美元、黃金、債券和股票的表現：1美元22年后是0.59美元；而中國在同樣的周期內，股票變成了10到12倍，1塊錢(qián)人民幣變成了0.37元。  

再看200年的時(shí)間跨度，只有美國的數據：1美金變成了5分錢(qián)，股票是100萬(wàn)倍，債券是1600倍，黃金是3倍。這是流動(dòng)性充分產(chǎn)生的差異，而且差距只會(huì )越來(lái)越大。 

流動(dòng)性的增加對我們這個(gè)行業(yè)是利好——不管是簽租約還是買(mǎi)物業(yè)，都是利好。所以我們盡量爭取簽長(cháng)租約，持有物業(yè)也非常好。

大家看以下一個(gè)真實(shí)的案例：一個(gè)加盟商在江蘇徐州下面的縣，買(mǎi)房子加盟了漢庭，10年不到，資金全部回籠了。購買(mǎi)物業(yè)有10%的年現金回報屬于很好的投資了。 

這樣的案例不是個(gè)案，光我知道的就有好多個(gè)。流動(dòng)性增加，能夠在房?jì)r(jià)合適的城市購買(mǎi)物業(yè)投資酒店是一件特別好的事情！讓時(shí)間做租金的朋友，讓時(shí)間做投資的朋友，合理杠桿，充分利用流動(dòng)性。

五是城市化紅利，這一點(diǎn)我已經(jīng)連說(shuō)了三年。中國的城市化已經(jīng)過(guò)了第一階段，初步的城市化，現在第二步的城市化分兩個(gè)過(guò)程：大城市更大，小城鎮活躍。我們可以看到，很邊遠的縣消費不低，人員不少，行業(yè)很興旺，這樣城市化的過(guò)程會(huì )持續更長(cháng)時(shí)間。

高鐵、高速公路、航空使大城市更大，打通了交通的動(dòng)脈，未來(lái)幾年仍然會(huì )是基礎建設的活躍期。城市化紅利對酒店行業(yè)一定是利好的，高速、鐵路、航空的發(fā)展使商務(wù)出行和休閑旅行的人成倍增長(cháng)，住酒店的人會(huì )比原來(lái)更多。

六是下沉紅利。中國的酒店分布，數量最多的是在三四線(xiàn)城市，那里的商業(yè)業(yè)態(tài)相對單薄，租金也更便宜。大量的三、四、五線(xiàn)城市，不管買(mǎi)還是租，肯定更有機會(huì )。 

比如浙江某鎮的一個(gè)全季，在華住的口徑里算五線(xiàn)城市，租金0.95元，RevPAR是205，回報周期很容易算（2-3年）。四川某縣（3線(xiàn)城市）宜必思，這是一個(gè)不太發(fā)達的地方，0.61元的租金，RevPAR是187，大概2、3年現金也就回來(lái)了。中部的山西某縣城城市有個(gè)漢庭，租金0.4元，RevPAR是248，估計當年投資就可以回本。

中國有很多縣城和小鎮，你們去“慧眼識金”，而華住為你們提供品牌和系統支持，做好服務(wù)。但是在這些低線(xiàn)城市，要做好布點(diǎn)規劃，不能一哄而散，要有開(kāi)店保護?？繑盗?，靠廣沃的網(wǎng)絡(luò )，靠充分的滲透，而不是在某一個(gè)城市扎堆布點(diǎn)。

七是中國的人口紅利，中國是目前全球人口最多的國家。這些人從廉價(jià)勞動(dòng)力，變成了消費生力軍，這就是我們所說(shuō)的人口紅利，這個(gè)紅利依然存在。今天要造手機，部分產(chǎn)能可能會(huì )轉移到越南，但做酒店正當其時(shí)。

酒店已經(jīng)從奢侈品變成了一個(gè)大眾的必需品，酒店潛在客戶(hù)群不是4億也不是6億，而是4億+10億，是14億中國人民。

中國有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是4億的中等收入市場(chǎng)，另外一個(gè)是10億的大眾市場(chǎng)。下圖是中國人口經(jīng)濟階層的狀況分布。 

中國的人口紅利龐大：智能手機的用戶(hù)有8億，設備數量超過(guò)10億；快遞去年超過(guò)500億，今年疫情下數量可能更多。

習總書(shū)記說(shuō)，“中國不斷拓展的內需和消費市場(chǎng)，將釋放巨大需求和消費動(dòng)力”。前幾年提出的“供給側結構性改革”，今年提出的“雙循環(huán)”，節奏把握得都特別好！“上下同欲”國家才能往前走，才能富強。中國是世界最大的消費市場(chǎng)，對我們這群人來(lái)說(shuō)特別幸運。

八是增長(cháng)紅利。中國家庭消費比例不到美國的一半，消費增長(cháng)空間大；中國有8億人沒(méi)有去過(guò)天安門(mén)，10億人沒(méi)有乘過(guò)高鐵，12.6億人沒(méi)有出過(guò)國，潛力巨大；目前酒店連鎖率偏低，潛力巨大。 

因此，中國也是全球最具潛力的市場(chǎng)，我們在酒店投資方面有很多機會(huì )。作為酒店從業(yè)者的我們，真是生逢其時(shí)！

五大坑

但是，不能覺(jué)得有這么多利好的消息，就能簡(jiǎn)單粗暴地進(jìn)行投資。我們得注意酒店投資中要小心的“五大坑”。這些陷阱大家要避免。

一是高利貸。借15%以上利息的債投酒店，肯定是錯誤的。也不能和親戚借錢(qián)來(lái)做投資，人情比高利貸更貴。

二是高租金。本來(lái)租金可能是1.5元，著(zhù)急搶物業(yè)，2元租下來(lái)，純利潤就給別人了。一般說(shuō)來(lái)，經(jīng)濟型酒店的租售比不要超過(guò)35%，中檔型不要超過(guò)40%。

三是高風(fēng)險。這兩年的城市化讓幾乎所有城市都在搞新區，但是很多城市根本沒(méi)有經(jīng)濟實(shí)力搞基礎設施建設，這些新區有時(shí)候可能需要5年、10年才能發(fā)展起來(lái)，比如客源單一的開(kāi)發(fā)區，以及一些概念新區等。還有不合規物業(yè)，前幾年住宅、教育都可以開(kāi)酒店，今天就比較難。這些都是要避免的風(fēng)險。

四是高投資。如果你有錢(qián)，要砸錢(qián)做奢華酒店，這是情懷，不是投資。如圖，中國的酒店檔次分布和人口分布對應，平價(jià)型、經(jīng)濟型、舒適型、高檔型、豪華型。未來(lái)中檔會(huì )多一些，平價(jià)型會(huì )比圖中要少一些，但經(jīng)濟型酒店不會(huì )差。所謂供給側結構性改革就是要根據客戶(hù)分布和收入結構來(lái)進(jìn)行投資布局的調整。 

最后是低重置成本。當一個(gè)城市或地區，可以做酒店的物業(yè)很多，租金也不貴，就是我說(shuō)的“低重置成本”。尤其是那些原來(lái)比較難進(jìn)入，忽然之間供求關(guān)系發(fā)生了變化的城市……你要特別當心，這可能就是我說(shuō)的“低重置成本”的情況。短時(shí)間大量的新增同質(zhì)供應，勢必影響收益。