轉型，是這個(gè)時(shí)代給所有房企開(kāi)出的同一道考題，第一梯隊的品牌房企尤甚。

如何破除時(shí)代開(kāi)出的考題，答案是抓住下一個(gè)時(shí)勢，借勢而上。從目前各大頭部房企的布局和戰略規劃不難看出，地產(chǎn)商們正在積極猛抓文化旅游的風(fēng)口。

在城鎮化進(jìn)程放緩，振興鄉村，文化和旅游合并，全域旅游等一系列時(shí)代背景下，文旅業(yè)務(wù)因自帶刺激消費的能力受到政府的青睞，而土地資源配置和議價(jià)機遇也備受渴望生存下去的開(kāi)發(fā)商們覬覦。

開(kāi)發(fā)商們集體“出走”  

距離國家文化部和旅游局合并時(shí)間，剛好8個(gè)月出頭。在這段時(shí)間里，先后相繼有多家開(kāi)發(fā)商為文旅另辟板塊，成立文旅集團或公司。

在文旅領(lǐng)域，今年最大的一起事件莫過(guò)于融創(chuàng )對萬(wàn)達原文旅項目的收購。10月底，萬(wàn)達和融創(chuàng )各一紙公告對外宣告了雙方達成一致，融創(chuàng )斥資62.81億收購萬(wàn)達原文旅集團和13個(gè)文旅項目的設計、建設和管理公司。自此，融創(chuàng )成為文旅地產(chǎn)的頭號房企。

當然，一向果決的地產(chǎn)梟雄孫宏斌并沒(méi)有止步于此。今年8月，融創(chuàng )在海南成立了融創(chuàng )文化旅游發(fā)展有限公司，隨后更名為融創(chuàng )文化旅游發(fā)展集團。公開(kāi)資料顯示，融創(chuàng )文化旅游發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括：以自有資金對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、游樂(lè )園、養老項目進(jìn)行投資、旅行社業(yè)務(wù)、文化娛樂(lè )經(jīng)紀代理、度假及養老服務(wù)等。

無(wú)獨有偶，在海南成立旅游發(fā)展公司的開(kāi)發(fā)商還有央企保利。今年6月，保利地產(chǎn)設立保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，通過(guò)掘金海南自貿島的發(fā)展規劃的紅利，實(shí)現其在文旅產(chǎn)業(yè)的盈利增長(cháng)和擴張模式。

據媒體報道，保利新成立的海南旅游公司主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)、養老養生項目投資、房屋租賃、舊樓拆遷等。目前，保利地產(chǎn)在文旅產(chǎn)業(yè)的布局主要圍繞在三個(gè)方面：酒店管理、文化運營(yíng)和自主品牌主題公園。

今年8月，碧桂園將旗下購物中心、社區商業(yè)、長(cháng)租公寓、寫(xiě)字樓和文旅6大業(yè)務(wù)整合在一起，正式成立文商旅集團。隨后，碧桂園文商旅集團又設立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州6個(gè)區域。

文商旅集團成立前的4個(gè)月，碧桂園便挖來(lái)時(shí)任藍光文旅集團總裁的張強，擔任碧桂園集團助理總裁兼商管中心總經(jīng)理?？梢?jiàn)，文旅板塊在碧桂園集團發(fā)展中的分量。

繼融創(chuàng )、碧桂園之后，華南五虎中的富力這個(gè)月也成立了文化旅游發(fā)展有限公司。相較其他房企而言，高負債的富力在文旅產(chǎn)業(yè)的布局并不被看好，其并不具備大規模開(kāi)發(fā)文旅項目需要的專(zhuān)業(yè)設計規劃、運營(yíng)管理的能力。

落地的“詩(shī)與遠方”項目

越來(lái)越多房企的涌入，讓文旅這條賽道突然變得擁擠，而提前布局的房企也陸續有文旅項目落地。

在眾多房企中，碧桂園對文旅產(chǎn)業(yè)的布局相對較早，其在2016年發(fā)產(chǎn)城融合戰略布，投入千億開(kāi)發(fā)科技小鎮，2017年投資120億建設碧水桂鄉鄉村項目。今年9月底，碧桂園轉型的第一個(gè)產(chǎn)城融合戰略代表作“廣東省惠州市潼湖科技小鎮”一期對外正式開(kāi)園。

經(jīng)歷兩年多的醞釀，碧桂園交出的第一階段招商成績(jì)單：英唐智控、華力特電器、客如云、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、科技部國家眾創(chuàng )空間等一批物聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和創(chuàng )新載體。這條轉型之路，對只有開(kāi)發(fā)能力，產(chǎn)業(yè)資源匱乏，運營(yíng)經(jīng)驗為零的碧桂園來(lái)說(shuō)并不容易。

碧桂園采用的是“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的方式，與產(chǎn)業(yè)方開(kāi)展戰略合作，自己只負責開(kāi)發(fā)建設，產(chǎn)業(yè)資源導入、培育和運營(yíng)交給產(chǎn)業(yè)資源方負責。碧桂園則從產(chǎn)業(yè)運營(yíng)中獲得穩定的現金流，另一方面，碧桂園還通過(guò)產(chǎn)業(yè)的導入提升項目土地價(jià)值，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲取更多利潤。

高呼房地產(chǎn)行業(yè)轉折點(diǎn)到來(lái)的萬(wàn)科，2016年底開(kāi)始大規模布局特色小鎮項目，項目布局主要集中于京津冀和長(cháng)三角區域。萬(wàn)科特色小鎮產(chǎn)業(yè)方向較為多元化，其主要通過(guò)銷(xiāo)售可售物業(yè)快速回流資金，實(shí)現滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；以及產(chǎn)業(yè)物業(yè)采用“基金+持有”模式，賺取租金、管理費和未來(lái)土地升值收益。

作為萬(wàn)科比較有代表的文旅項目，良渚文化村核心構架是“二軸二心三區七片”。二軸是以文化村東西主干道和濱河道路串聯(lián)主題村落；二心是東西分別設旅游中心區和公建中心區；三區是分別設立核心旅游區、小鎮風(fēng)情度假區和森林生態(tài)休閑區；七片是分布在山水之間的主題居住村落。

但項目在產(chǎn)業(yè)配比上相對較弱，文創(chuàng )、養老產(chǎn)業(yè)均為后來(lái)逐步補充到項目中的產(chǎn)業(yè)，目前的規劃為人居65%，文創(chuàng )、教育、養老、旅游占35%。

開(kāi)發(fā)商布局文旅的意圖何在

當人們的需求從最初的生理需求逐步向情感、尊重和自我實(shí)現遞進(jìn)轉變時(shí)，文化消費成為最具有想象空間的消費形式，這是文旅地產(chǎn)最令人著(zhù)迷的地方。作為開(kāi)發(fā)商的必爭之地，文旅地產(chǎn)成為房企利潤增長(cháng)的重要方向。據了解，目前已有超過(guò)70%的百強房企進(jìn)入文旅領(lǐng)域。

文旅地產(chǎn)不同于城市地產(chǎn)項目，產(chǎn)品品質(zhì)不是其能否打造成功的關(guān)鍵，文旅地產(chǎn)對選址和服務(wù)都要求極為嚴苛。它需要有內容滿(mǎn)足人們精神層面的需求，需要落地的各種各樣的配套服務(wù)，需要花費更多的精力和責任打造內容，才能成就精品文旅地產(chǎn)項目。

大多數房企只有開(kāi)發(fā)能力，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)運營(yíng)能力，這對文旅項目是硬傷。這種情況下，房企爭相布局文旅地產(chǎn)，被普遍認為是想借文旅項目拿到價(jià)格更低的土地資源，以便實(shí)現住宅的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，獲取高額利潤。

易居企業(yè)集團首席執行官丁祖昱認為，開(kāi)發(fā)商做文旅地產(chǎn)可以賺錢(qián)，但也不是誰(shuí)都能干，要具備基本條件。首先，是一個(gè)能做好產(chǎn)品的企業(yè)。其次，有較高的物業(yè)管理的要求，能為文旅地產(chǎn)量身定制相關(guān)服務(wù)。最后，是運營(yíng)方面的資源整合能力等。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高增長(cháng)不再必須轉型才能活下去的背景下，房企們該如何借文旅之勢拓展業(yè)務(wù)的邊界，謀求新的發(fā)展方向呢？

12月18日，以“新動(dòng)能、新生態(tài)、新娛樂(lè )”為主題的2018中國文旅大消費年度峰會(huì )暨第三屆“龍雀獎”頒獎盛典將在上海盛大舉辦。屆時(shí)，執惠將邀請近千名來(lái)自文旅主管部門(mén)、旅投集團、文旅上市公司、文旅資本、文旅運營(yíng)方、文旅內容方、媒體等業(yè)內人士到場(chǎng)參會(huì )，共話(huà)文旅新時(shí)代。掃描下方二維碼即可報名參會(huì )！