趨勢一：

圈層演化越來(lái)越明顯，游憩圈變遷為外圍帶來(lái)機遇

將成都的整個(gè)地圖鋪開(kāi)，可以明顯的發(fā)現成都的城市結構呈現明顯的圈層結構，成都的五環(huán)結構已經(jīng)形成，第六環(huán)現在也只差閉合。在如此強烈的圈層結構下，游憩圈的外拓趨勢已經(jīng)十分明顯。

可以將成都市游客量排名前十的景區與成都的整個(gè)圈層結構聯(lián)系起來(lái)，可以明顯的發(fā)現兩個(gè)規律：一個(gè)是核心區文旅消費、另一個(gè)就是郊區類(lèi)文旅消費。這兩者是在不斷變化的，主要原因就是市區的擴張。

成都在2010年前二環(huán)以?xún)鹊氖袇^內文旅消費較為火爆，一個(gè)直接的體現就是寬窄巷子、錦里這些文旅項目的崛起與持續火爆。近幾年，隨著(zhù)成都產(chǎn)業(yè)、人口的急劇增加，成都市核心區由二環(huán)以?xún)葦U至三環(huán)，核心區文旅消費由二環(huán)內擴張到三環(huán)內，東郊記憶與成都大悅城的火爆就是在這種背景下產(chǎn)生的。而核心區的文旅消費往往以市內交通為主，交通的擁堵情況、公共交通的通暢性、停車(chē)的便捷性等都成為了人們選擇核心區文旅項目的重要因素。

核心區擴張，都市的近郊、遠郊也發(fā)生了變化，之前城市近郊為二環(huán)至三環(huán)之間，現在擴張至三環(huán)與四環(huán)之間，遠郊則擴展至四環(huán)與五環(huán)間、五環(huán)與六環(huán)間，以及六環(huán)外周邊區域。交可以看到在郊區類(lèi)文旅項目中，交通區位影響巨大，其中四環(huán)內的三圣花鄉緊鄰四環(huán)高速；五環(huán)內的洛帶古城、寶光桂湖都在離開(kāi)出城高速后，車(chē)程在10分鐘以?xún)?；五環(huán)外的黃龍溪古鎮也緊挨五環(huán)；六環(huán)外的青城山-都江堰、街子古鎮、平樂(lè )古鎮都緊挨著(zhù)六環(huán)高速。

成都一環(huán)至四環(huán)內熱門(mén)景區與商圈分布圖

成都四環(huán)至六環(huán)熱門(mén)景區分布圖

趨勢二：

核心區文旅項目變現需倚靠商圈、郊區文旅項目變現需引流

從核心區受歡迎文旅項目的分布來(lái)看，現有的游客量靠前的項目基本依托于所在商圈，例如寬窄巷子位于春鹽商圈、東郊記憶位于建設路商圈、成都大悅城位于紅牌樓商圈。核心區文旅項目多以商業(yè)街區、創(chuàng )意園區、綜合商貿區等形式為主，依托于已有的或正在形成的商圈，能夠有效的實(shí)現商圈流量向文旅項目的轉化，未來(lái)這一趨勢還將繼續。

而郊區文旅項目的變現則需要自己強大的引流機制，一方面上文已述臨近高速搶占有利的交通區位成為必然；另一方面大體量投入、高規格運營(yíng)成為了標配，獨特的定位與景觀(guān)成為了引流的必然配置?？梢詮纳蠄D中看到郊區型的文旅除了三圣鄉屬于田園綜合體，其余的文旅項目都集中在古鎮上，加上2017年招商引資中的古鎮項目，未來(lái)在這個(gè)區域如何從激烈的競爭中引流成為了重要問(wèn)題。

趨勢三：

部分文旅項目在享受圈層擴張的紅利，但已有文旅項目在競爭中業(yè)績(jì)下滑將成常態(tài)

早期進(jìn)入成都二環(huán)外、四環(huán)內進(jìn)行文旅項目布局的企業(yè)開(kāi)始享受成都城市圈層擴張的紅利，一方面是二環(huán)至三環(huán)成為核心區，使得土地增值的同時(shí)，游客量也雙收，項目的收益實(shí)現堅實(shí)而有保障。三環(huán)至四環(huán)之間的文旅項目，區位也得到大大提升，由遠郊型轉換為近郊型，大大拉近了與市場(chǎng)的距離，未來(lái)的發(fā)展也可期待。

但是寬窄巷子的游客量下降也吹響了文旅項目業(yè)績(jì)下滑的號角，未來(lái)盡管隨著(zhù)人口的增加，帶來(lái)了市場(chǎng)新活力，但是已有文旅項目會(huì )隨著(zhù)新項目的增加而競爭加劇，也會(huì )隨著(zhù)商圈的變遷而流量下降。未來(lái)核心區文旅項目競爭力下降將來(lái)自于所在商圈的影響力下降，而郊區型文旅項目的競爭力下降將來(lái)自于同類(lèi)文旅項目的競爭加劇。

趨勢四：

文旅區域聚合將成為趨勢，有望出現旅游功能為主的新區

目前的形勢下，成都文旅的發(fā)展還是以項目驅動(dòng)為主，各區以招商引資為目標導向依然很明確，造成成都的近郊及遠郊的項目開(kāi)始扎堆產(chǎn)生，但是這并不意味著(zhù)文旅項目的空間分布上卻更加趨于分散，這一趨勢本身不利于成都的旅游空間優(yōu)化，本身過(guò)于分散的空間分布也不利于旅游項目之間產(chǎn)生集聚效應，不利于各項目之間流量的相互轉化，更不利于世界級文旅區域的出現。

因此，未來(lái)的成都地區，文旅區域聚合將成為趨勢，政府將會(huì )更加注重項目在區位上的聚合性，類(lèi)似三圣花鄉一類(lèi)的大體量旅游區域將會(huì )出現。另外為了適應程度旅游蓬勃發(fā)展的趨勢，并合理的推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成都學(xué)習深圳、上海的先例，設立以國際旅游為主要導向的旅游新區的可能性在增加，屆時(shí)很可能將進(jìn)一步加速成都文旅項目在空間上的聚合。

趨勢五：

交通深刻改變文旅項目布局，核心與外圍文旅項目對交通的依賴(lài)各不相同

城市的交通在深刻的改變著(zhù)文旅的布局，在成都，一個(gè)可以預見(jiàn)的問(wèn)題就是限牌或者分時(shí)段車(chē)輛限入將成為可能，而在這個(gè)可能下文旅項目對交通的依賴(lài)需要充分考量。

根據2017年的數據，成都的機動(dòng)車(chē)保有量494.2萬(wàn)輛，排名全國各城市第二。其中私家車(chē)398.2萬(wàn)輛，私家車(chē)增速達7.7%?？梢灶A見(jiàn)的是未來(lái)成都的私家車(chē)將更加巨大，目前成都的擁堵指數為1.88，雖然不是全國十大最擁堵城市，但是核心區（三環(huán)以?xún)龋┑膿矶聟s是顯而易見(jiàn)的。未來(lái)的成都，人口持續增長(cháng)的情況下，要么限牌、要么三環(huán)以?xún)确謪^段車(chē)輛限入將極有可能發(fā)生。  

無(wú)論是限牌還是分區限入，或是成都三環(huán)內的擁堵持續增加，導致的直接的后果都將是成都核心區與外圍區交通方式的改變。核心區將更加依賴(lài)公共交通，尤其是地鐵。外圍區將更多依靠私家車(chē)。

在這種情況下，核心區與外圍區（近郊、遠郊）的文旅項目對交通的依賴(lài)將各不相同。核心區由于交通擁堵、車(chē)位緊張等因素，對于公共交通的依賴(lài)程度將更加巨大。而地鐵則是核心區快運量交通的首選，因此核心區文旅項目周邊有無(wú)地鐵、距離遠近，以及地鐵交匯的多寡將成為決定文旅項目未來(lái)興衰的重要指標。而綜合商業(yè)類(lèi)文旅項目，不僅僅地鐵非常重要，停車(chē)場(chǎng)大小也是一個(gè)關(guān)鍵。

外圍區（近郊、遠郊）的文旅項目則引流與私家車(chē)相關(guān)的方面密不可分，一是距離出城高速的遠近、二是對接交通的便捷性、三是停車(chē)場(chǎng)的規模。所以外圍區文旅項目在這方面需要多加關(guān)注。因為在有私家車(chē)的情況下，從成都核心區（假定一環(huán)內）出發(fā)到出三環(huán)，雖然距離在20km以?xún)?，但是考慮擁堵的情況，出三環(huán)也需30分鐘左右，而一旦出三環(huán)，隨著(zhù)擁堵的消失，流量往交通順暢的區域流動(dòng)就成為了選擇。而且以人開(kāi)車(chē)一小時(shí)的車(chē)程計，出三環(huán)需半小時(shí)，三環(huán)外半小時(shí)以?xún)鹊能?chē)程就是舒適的出游半徑，這也是為什么靠近成都的六環(huán)外旅游也能興起的原因。

趨勢六：

三環(huán)文旅形態(tài)改變，四環(huán)的潛力仍然巨大

隨著(zhù)成都城市的發(fā)展，圈層的外拓已經(jīng)勢不可擋，隨著(zhù)三環(huán)成為核心區，三環(huán)內的文旅項目形態(tài)開(kāi)始改變，由粗放型向精細型轉變，單位投入開(kāi)始增加。

而成都的城市外拓趨勢仍在繼續，按照預計，2020年人口達到1800萬(wàn)，未來(lái)5年人口將達到2000萬(wàn)。在這個(gè)趨勢下，以成都三環(huán)以?xún)炔坏?0平方公里的面積如果繼續集聚，將難以承受交通、環(huán)境、生態(tài)等方面的壓力，而公共服務(wù)方面，例如教育、醫療、養老等持續高壓，都難以為繼，因此成都城市核心區向四環(huán)拓展勢在必行

在這一判斷下，可以預見(jiàn)，未來(lái)成都四環(huán)的發(fā)展潛力巨大。而在成都四環(huán)布局的文旅項目，很大可能性也能享受到東郊記憶一般提前在三環(huán)內布局的市場(chǎng)紅利。

趨勢七：

市場(chǎng)細分在孕育，小圈層旅游將興起

目前成都的旅游市場(chǎng)是大眾旅游市場(chǎng)，市場(chǎng)細分并不明顯。但是可見(jiàn)的是外來(lái)游客市場(chǎng)與本地休閑旅游的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始分異。這在成都旅游市場(chǎng)特征中已經(jīng)詳細闡述。而未來(lái)這種市場(chǎng)分異將會(huì )進(jìn)一步增加，目前的本地休閑市場(chǎng)，仍然沒(méi)有細致的細分市場(chǎng)，大部分的文旅項目仍然處于大小通吃的時(shí)代，高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)一把抓、男性女性市場(chǎng)無(wú)分類(lèi)、不同類(lèi)型市場(chǎng)無(wú)分別，未來(lái)的文旅項目數量眾多，競爭日趨激烈，如何在各自的細分市場(chǎng)中找到自身的定位將至關(guān)重要，現在開(kāi)始孕育，未來(lái)才有競爭中立足的可能。

與細分市場(chǎng)緊密相關(guān)的就是小圈層，特定興趣或特定關(guān)系的人群組成的小圈層，聯(lián)系比一般市場(chǎng)更加緊密，成員間更加熟識，流量小，但是黏度高、忠誠性好，這一部分人的旅游也將在成都興起。部分文旅項目如果能夠與特定的小圈層綁定，將能夠享受很好的增值效應。

趨勢八：

古鎮類(lèi)文旅項目將持續投入，但異質(zhì)類(lèi)的項目將持續吸金

從目前的投資來(lái)看，古鎮類(lèi)或造城類(lèi)的文旅項目仍然是巨型投資的青睞，其背后有著(zhù)強烈的押注土地增值的愿景。但是目前來(lái)看，本身成都及其周邊的古鎮類(lèi)及造城類(lèi)文旅項目已經(jīng)對成都實(shí)現了合圍，但古鎮的差異性卻沒(méi)有大的差別，未來(lái)本地審美疲勞的可能性將越來(lái)越大，各路古鎮爭渡的可能性越來(lái)越大。

而一些異質(zhì)類(lèi)項目，例如生態(tài)類(lèi)、莊園類(lèi)、兒童樂(lè )園、親子樂(lè )園……等由于巨大的人群依托，且具有明確的細分市場(chǎng)，將會(huì )持續吸金。

趨勢九：

巨鱷投資的時(shí)代，精品型文旅項目也有勝出的機會(huì )

隨著(zhù)成都土地價(jià)格的上升，無(wú)論是在核心區還是在近郊、遠郊，成都文旅投資都已邁進(jìn)巨鱷投資的時(shí)代，動(dòng)輒百億的項目也層出不窮。這些巨鱷投資體量大，同樣也承受著(zhù)回收難的巨大壓力，如果地產(chǎn)收益不及預期，這些項目同樣存在著(zhù)巨大的風(fēng)險。同時(shí)，由于古鎮類(lèi)項目的成批涌現，造成未來(lái)2-3年，成都周邊古鎮成災的現象也將出現，市場(chǎng)流量將被攤薄，屆時(shí)文旅競爭將進(jìn)一步加劇。

在巨鱷投資的時(shí)代，并非沒(méi)有其他的文旅機會(huì )。輕資產(chǎn)、重運營(yíng)的精品型文旅項目將站在成都旅游發(fā)展的風(fēng)口中。精品型文旅項目，將更加注重細分市場(chǎng)，在巨大的市場(chǎng)中優(yōu)選出自己的忠實(shí)客戶(hù)，在文化上、運營(yíng)上、管理上精益求精，實(shí)現市場(chǎng)的穩定擴展。