房企正在暴力浸染康養藍海。

先是康養農業(yè)領(lǐng)域迎來(lái)變革。今年3月，佳兆業(yè)健康發(fā)布公告稱(chēng)，將注資1.2億在上海合作成立項目公司，旨在振興及改造伏虎村為擁有優(yōu)良基建設施和全新農村形象的馳名農業(yè)康養村。

此外，去年10月，佳兆業(yè)健康就曾披露將與旅游開(kāi)發(fā)公司合作，擬共同發(fā)展金鼎湖，將該地區轉型為京津冀地區的農村振興示范區及高端康養度假區。

后又有養老領(lǐng)域被一線(xiàn)房企搶占市場(chǎng)份額。綠城康養集團旗下的“大愛(ài)天下”與“綠城暖君”在5月分別榮獲了“2021中國養老十大品牌”與“2021中國養老創(chuàng )新十大品牌”兩大獎項。

緊接著(zhù)再來(lái)看一組數據。據遠東資信統計，2018年初至2021年2月期間，在國內發(fā)行過(guò)債券的房地產(chǎn)企業(yè)共有289家，其中有108家已進(jìn)入康養地產(chǎn)領(lǐng)域，占比為37.37%。

同時(shí)，大健康產(chǎn)業(yè)的崛起也為康養地產(chǎn)帶來(lái)了發(fā)展機遇。據《“健康中國2030”規劃綱要》信息：到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規模超8萬(wàn)億，到2030年達16萬(wàn)億。作為大健康產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)，據產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)推算，到2030年，康養地產(chǎn)的規模將達到10萬(wàn)億左右。

以上種種跡象與數據直觀(guān)地透露出，康養產(chǎn)業(yè)已成為大多數房企前瞻性戰略布局的重點(diǎn)方向。當然，力的作用是相互的，房企作為拉升發(fā)展曲線(xiàn)的航母，也在加速助推康養產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，扎堆入局朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的房企們，并沒(méi)有像險企那樣順風(fēng)順水，反而陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。

唯利出發(fā)，入局是必然選擇

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的維度來(lái)看，近幾年不斷加重的人口老齡化趨勢，激發(fā)了康養產(chǎn)業(yè)的無(wú)限爆金潛力。

與之相反的是曾經(jīng)風(fēng)光淘金，如今舉步維艱的房企。

受政策影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端都被卡緊，“規模為王”的時(shí)代成為歷史，行業(yè)加速轉入存量時(shí)代。

存量時(shí)代下，行業(yè)面臨不斷整合，為了活下去，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始積極地“去地產(chǎn)化”，以至于都到了談“房”色變的地步。而想活下去就勢必要尋找新增長(cháng)曲線(xiàn)，因此，恰逢出現在房企轉型風(fēng)口的康養產(chǎn)業(yè)，憑借龐大的市場(chǎng)缺口及優(yōu)勢，成為被爭相奪食的香餑餑。

并且，康養產(chǎn)業(yè)還可以作為工具，滿(mǎn)足上層房企的野心。我們都知道密集出臺的調控政策讓房企拿地變得很困難，想拿到優(yōu)質(zhì)土地就不得不采取一些手段，比如利用康養項目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地。

圖片來(lái)源：頭豹研究院

此外，眾多房企入局康養產(chǎn)業(yè)除了自身發(fā)展的需要與龐大的市場(chǎng)需求缺口以外，也是趨于政策導向。

基于我國目前人口老齡化趨勢加重的現狀，中央在“十四五規劃和2035遠景目標的建議”中明確提出：要推動(dòng)養老事業(yè)和養老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，健全基本養老服務(wù)體系，發(fā)展普惠型養老服務(wù)機構和互助性養老，支持家庭承擔養老功能，培育養老新業(yè)態(tài)，構建居家社區機構相協(xié)調、醫養康養相結合的養老服務(wù)體系。

第七次人口普查各年齡組人口比例

因此，將傳統的居住功能與康養旅居、醫療等服務(wù)相結合的康養地產(chǎn)，迎合當下社會(huì )發(fā)展主旋律，往后或將獲得更多、更大的扶持力度。比如近幾年，住建部、國土資源部、民政部等多部門(mén)就在土地供應等方面出臺了扶持康養地產(chǎn)發(fā)展的政策。

綜合以上種種因素，在此背景下，房企們各懷鬼胎，扎堆入場(chǎng)。

值得注意的是，康養產(chǎn)業(yè)不僅資金投入大，周期長(cháng)，需持續運營(yíng)，且盈利回收還慢，顯然，這套打法與“高周轉”模式下的房企背道而馳，成為了房企當下的攻堅難題。

局勢不明朗下的進(jìn)退兩難

目前，“康養+醫養+旅游+地產(chǎn)”的復合型開(kāi)發(fā)模式，是房企們布局康養產(chǎn)業(yè)的基本操作。

在房地產(chǎn)層面愈演愈烈的“馬太效應”也同樣復刻到了康養地產(chǎn)板塊。如今，領(lǐng)跑康養地產(chǎn)的是萬(wàn)科、綠城、保利等TOP級老牌房企。

其中，萬(wàn)科最先下探市場(chǎng)，進(jìn)行布局。在2009年還沒(méi)有康養這一概念時(shí)，萬(wàn)科就提出養老為主的開(kāi)發(fā)模式，立項首個(gè)養老社區“隨園嘉樹(shù)”。

“隨園嘉樹(shù)”這個(gè)項目是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的首個(gè)真正意義上的養老項目，項目采用“大社區+養老組團”的開(kāi)發(fā)模式，所用土地屬性為40年產(chǎn)權旅游用地。在項目推出三個(gè)月后，隨園嘉樹(shù)老年公寓實(shí)現真實(shí)入住106戶(hù)，1年內隨園嘉樹(shù)內的120張床位的隨園護理院即實(shí)現100%入住率，良好的市場(chǎng)業(yè)績(jì)讓其一度成為養老社區的標桿。

而綠城是從2010年在杭州試水第一個(gè)嵌入式養老機構“綠城藍庭護理院”開(kāi)始，把康養產(chǎn)業(yè)作為了企業(yè)的重要發(fā)展路徑。

其中，綠城烏鎮雅園的康養項目被封為神盤(pán)。這個(gè)項目中國首個(gè)國家社?；饏⑴c投資的以“學(xué)院式養老”為主題的綜合性康養產(chǎn)業(yè)園區。項目采用“健康醫療+養生養老+休閑度假”的全新模式，引入浙江雅達國際康復醫院以及德國醫療專(zhuān)家團隊，以健康醫療為特色服務(wù)配套，滿(mǎn)足了養生養老、休閑度假等多種需求。

猶記郁亮曾在2017年萬(wàn)科業(yè)績(jì)會(huì )上公開(kāi)表示：“目前萬(wàn)科在全國的養老項目都沒(méi)賺錢(qián)。養老業(yè)務(wù)剛發(fā)芽，前期試錯階段我們可以不掙錢(qián)，甚至可以虧本，但一定要突破過(guò)去做地產(chǎn)的思維和習慣。在我退休前，我一定要把萬(wàn)科養老業(yè)務(wù)做好了再離開(kāi)！”。

他確實(shí)說(shuō)到做到了。萬(wàn)科自2010年推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)三大戰略后，就積極在杭州、北京等一線(xiàn)城市開(kāi)拓發(fā)展養老地產(chǎn)，截止目前，萬(wàn)科養老業(yè)務(wù)布局已達16個(gè)城市。當下，萬(wàn)科的康養地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在建設養老住宅和提供養老社區服務(wù)等方面。

不過(guò)，康養與地產(chǎn)錯位的開(kāi)發(fā)模式還是受到了反噬。2018年萬(wàn)科關(guān)停北京“萬(wàn)科·幸福家”社區養老中心，接著(zhù)在2019年關(guān)停北京“萬(wàn)科·嘉園”社區嵌入中心。同年，萬(wàn)科退出北萬(wàn)光熙康復醫院的運營(yíng)。

隨著(zhù)這3個(gè)項目的相繼關(guān)停和退出，萬(wàn)科曾經(jīng)信誓旦旦的“3+N”養老產(chǎn)品線(xiàn)，只剩下了一個(gè)公建民營(yíng)、非營(yíng)利性CCRC（持續照料退休社區）“隨園”，和一個(gè)重資產(chǎn)、營(yíng)利性養老機構“怡園”，在運營(yíng)項目也從5個(gè)減持到了2個(gè)。

如果重點(diǎn)關(guān)注康養產(chǎn)業(yè)就會(huì )明白，萬(wàn)科的關(guān)停動(dòng)作其實(shí)是康養地產(chǎn)現狀的縮影。

截至目前，布局了22個(gè)康養項目的融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌曾表示：“康養是一個(gè)超過(guò)10萬(wàn)億的行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，但也是一個(gè)比較難做的市場(chǎng)?！?，此外，融創(chuàng )執行董事、執行總裁兼北京區域集團總裁荊宏也曾在融創(chuàng )康養品牌發(fā)布會(huì )上承認：近期看，行業(yè)普遍呈現虧損的狀態(tài)，仍需要從地產(chǎn)等其他業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行反哺。

作為市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)的新興產(chǎn)業(yè)，在局勢尚不明朗的情況下，房企大都進(jìn)退兩難。進(jìn)一步盈利不佳的康養項目會(huì )帶來(lái)資金鏈風(fēng)險，退一步又怕錯過(guò)風(fēng)口得不到新增長(cháng)曲線(xiàn)，死于不斷整合的行業(yè)環(huán)境。

回歸到根本原因，康養產(chǎn)業(yè)的盈利模式是房企殺手。

中國康養地產(chǎn)盈利模式（圖源：頭豹研究院）

眾所周知，房地產(chǎn)的“高周轉”開(kāi)發(fā)模式是要求4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金為正，6個(gè)月回籠資金。而對于以持有為主的康養地產(chǎn)，業(yè)內的普遍觀(guān)點(diǎn)是10-15年的投資回收期，每年8%-10%的回報率。（為了公平比對，這里以持有為主的康養地產(chǎn)舉例）

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果開(kāi)發(fā)自持運營(yíng)類(lèi)型的康養地產(chǎn)項目的話(huà)，一方面會(huì )產(chǎn)生很大的資金沉淀，資金利用效率比較低。

另一方面則會(huì )增加債務(wù)融資需求，不僅負債水平會(huì )上升，相應地償債能力也可能會(huì )受到影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)康養地產(chǎn)項目或將導致使長(cháng)期債務(wù)占比上升。

所以，隨著(zhù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)率不斷提升，大部分康養地產(chǎn)選擇采用租售結合的形式以提前收回部分現金，確保項目可以正常運轉。

由此可見(jiàn)，未來(lái)房企想在康養領(lǐng)域持續深耕，不因盈利虧損致使錯失千億藍海，就必須探索更加有效、多樣的盈利模式。不然，不僅不會(huì )開(kāi)發(fā)出新增長(cháng)曲線(xiàn)，還將會(huì )因為崩斷的資金鏈毀壞主營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

房企的這場(chǎng)康養戰事，目前仍是寸步難行，勝負難分。

*本文來(lái)源：微信公眾號“鹿鳴財經(jīng)”（ID:luminglab），作者：惠比壽，原標題：《房企的康養戰事，全軍覆沒(méi)？》。

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