這一個(gè)月來(lái)，萬(wàn)達新聞不斷，先是2019年胡潤房地產(chǎn)企業(yè)家榜單出爐，前首富王健林及其家族名次下滑。

再有萬(wàn)達集團官網(wǎng)于11月8日發(fā)表聲明，聲明稱(chēng)網(wǎng)絡(luò )媒體所報道的“萬(wàn)達在法最大投資項目遭馬克龍喊?！眱热輫乐厥?shí)。

直到近日萬(wàn)達系公子王思聰因消費限制頻上頭條。

誓將地產(chǎn)邊緣化的萬(wàn)達，這一年來(lái)發(fā)展如何？

我們先看萬(wàn)達商管最新的一組數據：萬(wàn)達商管前三季度實(shí)現營(yíng)收490.98億元，同比下降31.83%。歸母利潤較去年同期下降26.06%。對比2019中報披露的數據，顯然萬(wàn)達商管業(yè)績(jì)繼續下滑。

萬(wàn)達不行了？我們認為萬(wàn)達正在進(jìn)行內容端IP資源的整合以及重構內部產(chǎn)業(yè)資源生態(tài)圈。

萬(wàn)達商管，夯實(shí)萬(wàn)達業(yè)績(jì)的壓艙石

萬(wàn)達最近的一次轉型始于2015年4月15日，王健林在深交所第八期創(chuàng )業(yè)論壇上出人意料地公布了公司將向輕資產(chǎn)戰略轉型。

在一系列的“瘦身”和重組后，萬(wàn)達目前的主要業(yè)務(wù)板塊分為萬(wàn)達商管、文化集團、地產(chǎn)集團和投資集團。

“應該說(shuō)萬(wàn)達已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團?！?王健林在年初的2018工作總結如是說(shuō)。

從現在的板塊內容來(lái)看，萬(wàn)達商管是萬(wàn)達固有模式的體現，是王健林“我什么企業(yè)都能丟，這個(gè)不能丟“的企業(yè)核心，是夯實(shí)萬(wàn)達業(yè)績(jì)的壓艙石。

2019年，萬(wàn)達的核心業(yè)務(wù)完成的如何？

1、繼續不斷開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，維持租金收入增長(cháng)

據《每日經(jīng)濟新聞》，2018年初，王健林為萬(wàn)達商管引入蘇寧、騰訊、融創(chuàng )和京東四方340億元的戰略投資，四方入股之后，萬(wàn)達商業(yè)更名為萬(wàn)達商管集團。

隨之而來(lái)的對賭協(xié)議要求萬(wàn)達商管要在2023年10月31日前完成上市。此外，不可以更改其主營(yíng)業(yè)務(wù)，2019年租金的凈收益要達到190億元，如果低于這個(gè)數值，投資方有權要求萬(wàn)達方面給予其現金補償。

于是，我們看到的是更多的萬(wàn)達廣場(chǎng)在2019年在全國各地落地。畢竟，萬(wàn)達廣場(chǎng)數量的增加是其租金上漲的原動(dòng)力。

根據《2019萬(wàn)達商業(yè)經(jīng)營(yíng)白皮書(shū)》，截至2019年9月，萬(wàn)達廣場(chǎng)已布局188座城市，已開(kāi)業(yè)項目為295座，管理面積達到4365萬(wàn)平方米，萬(wàn)達廣場(chǎng)合作品牌累計突破27000個(gè)。

2、營(yíng)收利潤雙下降，是其可出售物業(yè)減少所致

萬(wàn)達商管在2019年不遺余力地執行著(zhù)輕資產(chǎn)模式。

不同于拿地自持，萬(wàn)達輕資產(chǎn)的核心是通過(guò)萬(wàn)達多年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢和其強大的訂單式開(kāi)發(fā)模式帶來(lái)的租戶(hù)粘性。

以萬(wàn)達廣場(chǎng)為例，其輕資產(chǎn)模式主要包括兩種形式：投資類(lèi)和合作類(lèi)。

投資類(lèi)輕資產(chǎn)模式是第三方出資，萬(wàn)達負責選址、設計、建造、招商、運營(yíng)。

合作類(lèi)輕資產(chǎn)模式是第三方出資、出地，萬(wàn)達負責設計、建設指導、招商運營(yíng)，凈租金雙方 7：3 分成。

按照萬(wàn)達商管的計劃，萬(wàn)達商管將持續提高開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項目的數量和占比，新開(kāi)業(yè)項目中預計70%左右為輕資產(chǎn)。

然而，相比住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中國的商業(yè)地產(chǎn)管理行業(yè)還欠成熟。2018年前10大商業(yè)地產(chǎn)商（萬(wàn)達商管作為領(lǐng)軍企業(yè)）的總租賃收入約為950億元，遠遜于前10大開(kāi)發(fā)商約2.2萬(wàn)億的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入。

且輕資產(chǎn)的主體不是萬(wàn)達，可控性較差。2018年就因為個(gè)別投資方的原因，導致新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)只有43個(gè)。管理嚴苛、執行力驚人的萬(wàn)達也無(wú)可奈何。

簡(jiǎn)而言之，粗暴地將現在的萬(wàn)達和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)規模來(lái)做比較，得出“萬(wàn)達資產(chǎn)縮水“的結論是不恰當的。

同時(shí)，輕資產(chǎn)項目增多還帶來(lái)租金收入增幅降低。

萬(wàn)達商管集團2019年計劃收入為438.3億元，其中租金收入386.2億元。

根據下圖萬(wàn)達商管近5年的租金收入，可以看到2019年租金收入增長(cháng)目標僅為17%，首次跌破萬(wàn)達租金增幅20%以上的記錄。

王健林給出的解釋是，“從今年起租金收入增幅比前幾年略低，但凈租金增幅差不多，原因在于輕資產(chǎn)項目增多，輕資產(chǎn)項目收入扣除所得稅后就是利潤，重資產(chǎn)項目租金雖然全歸自己，但要扣除各種費用?！?/p>

文化產(chǎn)業(yè)是萬(wàn)達的新發(fā)力點(diǎn)

年初，王健林宣布，以影視、體育、兒童為主體的文化產(chǎn)業(yè)集團，2018年整體收入達692.4億元，收入占集團比重達32.3%，首次超過(guò)商管、金融、地產(chǎn)成為萬(wàn)達第一大產(chǎn)業(yè)。

但綜合2017年和2018年的數據可以發(fā)現，文化產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)并非實(shí)質(zhì)性的增長(cháng)，而是萬(wàn)達地產(chǎn)收入大規?？s水，從而使得文化集團的業(yè)績(jì)得以突出。

然而，撇開(kāi)地產(chǎn)不談，文化業(yè)務(wù)也的確是萬(wàn)達重點(diǎn)發(fā)力的板塊。2018年文化業(yè)務(wù)的主要收入來(lái)源分別為萬(wàn)達電影（占總收入的83.85%）、萬(wàn)達體育、寶貝王和萬(wàn)達文旅。

1、收購萬(wàn)達影視，實(shí)現全產(chǎn)業(yè)鏈布局，打造娛樂(lè )生態(tài)圈一體化

萬(wàn)達試圖轉型的幾大支柱產(chǎn)業(yè)中，電影業(yè)務(wù)目前看起來(lái)最有希望。

今年2月，萬(wàn)達電影收購萬(wàn)達影視，收購完成后，萬(wàn)達電影實(shí)現上游覆蓋了包括了主營(yíng)電影、電視劇、游戲等內容的萬(wàn)達影視；中游覆蓋了以萬(wàn)達影視參股的五洲發(fā)行為主的電影宣傳發(fā)行業(yè)務(wù)；下游則覆蓋了包括了承擔播放渠道功能的國內萬(wàn)達院線(xiàn)以及國外Hoyts 影院、主營(yíng)廣告的萬(wàn)達傳媒與 Propaganda、主營(yíng)在線(xiàn)票務(wù)與周邊衍生品的時(shí)光網(wǎng)。

這得益于萬(wàn)達影視的獨特打法：先占據電影產(chǎn)業(yè)鏈下游和渠道，在掌握話(huà)語(yǔ)權之后擴張到全產(chǎn)業(yè)鏈。

這種發(fā)展路徑也是依托萬(wàn)達廣場(chǎng)為萬(wàn)達影院提供較低的租金成本；依托萬(wàn)達廣場(chǎng)會(huì )員的高粘性得以取得影院高于行業(yè)平均水平的經(jīng)營(yíng)效率，這雙重優(yōu)勢使萬(wàn)達院線(xiàn)可以先做大做強。

2、萬(wàn)達體育資源稟賦優(yōu)異，IPO上市完成體育產(chǎn)業(yè)布局

今年7月，萬(wàn)達體育在美國納斯達克上市，募集資金主要用于償還與集團重組相關(guān)的貸款本利和。

萬(wàn)達自2015年開(kāi)始布局體育板塊，起步雖晚，但高舉高打通過(guò)一系列資本運作與收購，彎道超車(chē)完成體育產(chǎn)業(yè)布局。

在王健林眼中，體育產(chǎn)業(yè)分成A端、B端和C端。

A端，是體育產(chǎn)業(yè)中的國際性組織，既包括重大綜合賽事的國際組織，也包括單項賽事的國際組織。

B端就是代理這些體育產(chǎn)業(yè)組織或品牌賽事轉播權、營(yíng)銷(xiāo)權的公司。

C端是具體的單個(gè)體育比賽或者單個(gè)體育俱樂(lè )部。

萬(wàn)達體育的投資邏輯正如同王健林明確宣稱(chēng)的那樣，瞄準產(chǎn)業(yè)鏈中上游的稀缺資源，購買(mǎi)擁有知識產(chǎn)權的公司。

前后收購世界鐵人公司、世界上最大的體育營(yíng)銷(xiāo)公司盈方體育、知名搖滾馬拉松IP的CGI公司等等，通過(guò)對世界體育產(chǎn)業(yè)上游核心資源的持續并購，緊緊控制住國際體育賽事上游資源。目前，萬(wàn)達體育已在冰雪、足球運動(dòng)的賽事轉播、營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域位居世界第一。

同時(shí)在原有賽事運營(yíng)的基礎上，萬(wàn)達體育向產(chǎn)業(yè)中下游通過(guò)旗下盈方、 WTC 與萬(wàn)達體育中國，實(shí)現體育賽事運營(yíng)、媒體版權與贊助銷(xiāo)售、票務(wù)管理等產(chǎn)業(yè)上中下游全面布局。

3、萬(wàn)達寶貝王， IP+平臺戰略落地

萬(wàn)達寶貝王涵蓋樂(lè )園、早教、IP三大板塊，旨在打造以IP為核心的兒童全產(chǎn)業(yè)鏈科技文創(chuàng )平臺。

2016年萬(wàn)達寶貝王制定了IP的全產(chǎn)業(yè)鏈規劃，先后擁有《海底小縱隊》、《魔法俏佳人》、《西游記的故事》等知名動(dòng)畫(huà)IP。

今年萬(wàn)達寶貝王集團通過(guò)打通實(shí)體與內容的閉環(huán)，形成了以IP為主導的超級平臺。

萬(wàn)達寶貝王的超級平臺，主要還是深度利用萬(wàn)達集團各大商業(yè)體優(yōu)勢，進(jìn)行場(chǎng)景賦能，使萬(wàn)達寶貝王充分利用萬(wàn)達集團線(xiàn)下場(chǎng)景的強大客流基礎，達到IP形象的密集曝光。

比如在萬(wàn)達廣場(chǎng)內，有萬(wàn)達寶貝王旗下IP的兒童街區、兒童樂(lè )園及早教中心；在萬(wàn)達酒店，有萬(wàn)達酒店親子房等等。

4、進(jìn)軍大健康，第一站落子成都

還是在今年初，王健林提出萬(wàn)達進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)的計劃。并且計劃于2019年，在廣州、成都等5個(gè)一線(xiàn)城市建設大健康國際醫院。

王健林理想中的萬(wàn)達大健康是“以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業(yè)、培訓多種產(chǎn)業(yè)為一體，走創(chuàng )新健康產(chǎn)業(yè)新模式?！?/p>

萬(wàn)達這次引進(jìn)的是美國匹茲堡大學(xué)醫學(xué)中心（UPMC）。根據雙方簽署的相關(guān)協(xié)議可知，萬(wàn)達和UPMC的合作模式并非簡(jiǎn)單的“你出專(zhuān)業(yè)人才，我出資蓋地”，而是將國外的運營(yíng)理念、醫療資源引進(jìn)國內后進(jìn)行本地化自我造血。是一種深度融合的運營(yíng)方式。

以6月首個(gè)落地項目成都國際醫院為例，

一方面，UPMC委派5名國際一流醫療管理專(zhuān)家擔任成都醫院的核心管理人員，按照UPMC最高標準全面運營(yíng)管理成都醫院；UPMC選派10名國際一流醫療專(zhuān)家擔任成都醫院全職醫生，并擔綱醫院重點(diǎn)科室帶頭人；UPMC每年選派20名國際一流醫療專(zhuān)家到成都醫院負責專(zhuān)業(yè)技能培訓。

另一方面，成都醫院每年選派50名中方骨干技術(shù)人員赴UPMC美國總部學(xué)習培訓3個(gè)月；成都醫院醫生通過(guò)UPMC執業(yè)資格認證，符合條件者可取得匹茲堡大學(xué)醫學(xué)院教授副教授職稱(chēng)等等。

作為新醫院的共同管理者，UPMC和萬(wàn)達確保成都項目將成為未來(lái)5年將要建立的另外4家醫院的范本。

5月，萬(wàn)達又以總價(jià)13.4億元拿下廣州黃埔一塊商業(yè)兼醫療用地，擬建國際醫院及康養項目。

重金拿地，重啟萬(wàn)達新文旅

繼2017年萬(wàn)達甩賣(mài)13個(gè)文旅項目后，王健林沉寂了2年，就又重新“豪邁揮金”，啟動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)。

2019年上半年，王健林密集會(huì )見(jiàn)了東北和中西部地區的省級政府官員，還在甘肅、遼寧、四川、廣東等地大筆投資，項目涵蓋萬(wàn)達廣場(chǎng)、文化旅游、高星酒店等多種業(yè)態(tài)，據《財經(jīng)》統計，總投資額高達2550億元。

據悉，這些投資中，多是靠銀行貸款支撐、拿地自持的重資產(chǎn)項目。

1、重金購地，實(shí)則重構產(chǎn)業(yè)資源生態(tài)圈

萬(wàn)達輕資產(chǎn)模式不行？要重回重資產(chǎn)？

對于“輕資產(chǎn)”戰略，王健林曾公開(kāi)解釋?zhuān)骸叭f(wàn)達是強調輕資產(chǎn)為主，不是完全放棄重資產(chǎn)，是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資產(chǎn)?！?/p>

我們認為，萬(wàn)達的重資產(chǎn)拿地的行為，實(shí)則是在為其內容IP、產(chǎn)業(yè)資源整合后尋找落地的機會(huì )。日后，萬(wàn)達的文旅城就是萬(wàn)達生態(tài)圈的承載商業(yè)、影視、體育、健康產(chǎn)業(yè)的載體。

2、萬(wàn)達文旅的2.0是什么？

對于進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，王健林表示，萬(wàn)達賣(mài)給融創(chuàng )的是文旅城1.0版本，現在萬(wàn)達要做的是2.0版本。2.0版本更注重運營(yíng)和結合當地文化。

2.0版的萬(wàn)達文旅城是什么樣的？現在還未知，但無(wú)論是哪個(gè)版本，地產(chǎn)商轉型做文旅近五年來(lái)，還沒(méi)有培育出一個(gè)能夠比肩國際同行的項目。

我們在此斗膽對萬(wàn)達文旅城2.0做一個(gè)大膽的預測。

先看萬(wàn)達招牌文旅項目丹寨萬(wàn)達小鎮。

丹寨萬(wàn)達小鎮是以扶貧為根本目的項目。不同于文旅地產(chǎn)模式，項目涉及到到區域發(fā)展、當地就業(yè)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)等各方面，其操盤(pán)及運營(yíng)的復雜性遠勝于萬(wàn)達以往的文旅項目。

在這個(gè)項目上，萬(wàn)達深度挖掘和塑造了當地非遺文化，以非遺文化為核心主題，促成丹寨非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人進(jìn)行緊密的合作，將非遺文化與文旅產(chǎn)業(yè)深度結合，深根非遺體驗項目，打造出適宜游客參與、體驗、消費的多元業(yè)態(tài)，最終收獲成功。

而萬(wàn)達文旅經(jīng)此項目后，對鄉村文旅項目的系統性創(chuàng )新和整體操盤(pán)運作也有了豐富的經(jīng)驗。

再看萬(wàn)達今年4月與延安政府簽約的紅色主題文旅項目延安萬(wàn)達城。

據悉，延安萬(wàn)達城將紅色文化、主題游樂(lè )、非遺文創(chuàng )、傳統美食、特色演藝和度假酒店有機連接。集愛(ài)國主義教育、旅游度假、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示體驗等于一體。

結合萬(wàn)達文旅的這兩個(gè)項目，我們認為2.0版的萬(wàn)達文旅城將有如下趨勢：

1、深根在地文化，尤其挖掘非遺文化，打造體驗消費結合的多元項目。

2、重運營(yíng)重產(chǎn)品，徹底擺脫地產(chǎn)文旅商業(yè)模式。

3、緊跟國家戰略，傾向扶貧，打造鄉村文旅綜合項目。

結語(yǔ)

最后，關(guān)于萬(wàn)達的這個(gè)發(fā)展戰略以及萬(wàn)達目前往下跌的數據，我們來(lái)做一點(diǎn)總結：

1、萬(wàn)達非常注重長(cháng)期穩定的現金流。此前，萬(wàn)達廣場(chǎng)持續高增長(cháng)的租金收入一直是萬(wàn)達現金流的壓艙石?，F在堅決執行輕資產(chǎn)戰略的萬(wàn)達，勢必將承受一段時(shí)間一直以來(lái)更多依賴(lài)的銷(xiāo)售收入降低而引起的現金流明顯減小。這也是轉型帶來(lái)的陣痛。萬(wàn)達商管目前需要解決的是如何平衡輕重模式相結合。

2、相對于其他地產(chǎn)商的多元化發(fā)展，萬(wàn)達的“去地產(chǎn)化”走的比較徹底，且敢于看準機會(huì )下重注。無(wú)論是體育、醫療還是影視，依托強大的資金，進(jìn)行高舉高打的收并購，規模做到業(yè)內第一。

3、萬(wàn)達在逐漸筑構自己的生態(tài)圈。這個(gè)生態(tài)圈內的業(yè)態(tài)輕重結合，從產(chǎn)業(yè)內容的維度來(lái)看，萬(wàn)達的生態(tài)圈以重資產(chǎn)為落地場(chǎng)景對接影視、體育、兒童、康養等板塊；從城市滲透維度來(lái)看，萬(wàn)達體育、萬(wàn)達大健康扎根一二線(xiàn)城市，萬(wàn)達廣場(chǎng)、萬(wàn)達影視覆蓋一二三四線(xiàn)城市，萬(wàn)達文旅甚至進(jìn)一步下沉至貧困縣城，借此萬(wàn)達產(chǎn)業(yè)完成全國范圍內的深度布局。

地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，前十強公司都在尋找下一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)。萬(wàn)達目前經(jīng)歷的陣痛，是之后謀求轉型的地產(chǎn)公司都將面臨的。

*本文來(lái)源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀(guān)察”（ID:realestatereview），作者： 研究部，原標題：《萬(wàn)達商管前三季度營(yíng)收利潤持續下跌，去地產(chǎn)化的萬(wàn)達還好嗎？》。