未來(lái)中國城市將會(huì )走上怎樣的發(fā)展路線(xiàn)？和地產(chǎn)的關(guān)系是什么？這是非常復雜的命題。

但有一點(diǎn)可以肯定，它不再是被鋼筋水泥堆砌出來(lái)的實(shí)體。根據“十四五”規劃，“房住不炒”是地產(chǎn)行業(yè)定位，平穩健康發(fā)展是主旋律。“高杠桿+高周轉”的“雙高”模式吹起的風(fēng)險泡沫，經(jīng)過(guò)多輪調控風(fēng)險正逐步出清，不可能再回到依靠資本推動(dòng)，“大拆大建”的老路上。

與此同時(shí)，2021年全國居民人均可支配收入35128元，同比增長(cháng)9.1%。生活水平的改善，讓更多人有能力追求理想的生活，城市正是承接這些期待的載體。無(wú)疑，城市將以更強的吸附性，與康養、體育、休閑等需求元素相結合，構成全新形態(tài)的生命體。

客觀(guān)上，這給房企提了個(gè)醒兒：不能再以“建筑思維”規劃建設城市，而是要以“多元思維”豐富城市的層次；支撐城市靈魂的不再是“建造力”，而是“運營(yíng)力”。

這個(gè)元素會(huì )是文旅嗎？當然可以。“十四五”規劃明確指出，要推動(dòng)文化和旅游融合發(fā)展，建設一批富有文化底蘊的世界級旅游景區和度假區，最終目的是在滿(mǎn)足人們物質(zhì)需求的基礎上，不斷豐富精神生活的多樣性，形成“文旅+地產(chǎn)”互為因果、相互促進(jìn)的成長(cháng)模式。

目前，為地產(chǎn)板塊插上文旅翅膀的企業(yè)不少，一直在推動(dòng)地產(chǎn)與文旅板塊協(xié)調發(fā)展的深圳華僑城股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華僑城A”）就是其中之一。2021年其公布的年報數據顯示，文旅逐步破冰，地產(chǎn)堅如磐石，而這也是文旅與地產(chǎn)產(chǎn)生正向化學(xué)反應的結果。

對當下的城市建設和房企轉型來(lái)說(shuō)，定位于“優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng )想家”的華僑城有重要的借鑒意義。

后疫情時(shí)代的新常態(tài)

在“房住不炒”的行業(yè)發(fā)展基調下，地產(chǎn)行業(yè)告別了“高杠桿+高周轉”雙軌并行的高風(fēng)險發(fā)展模式，開(kāi)始以用戶(hù)需求為導向；宏觀(guān)上，新冠疫情的傳播得到有效控制，不過(guò)各地區仍有感染案例出現，讓旅游行業(yè)的穩定經(jīng)營(yíng)面對巨大挑戰。

地產(chǎn)在轉型，文旅在動(dòng)蕩，承受行業(yè)調控和疫情反復的雙重壓力，它們似乎都要過(guò)苦日子。結果必然如此嗎？未必。

參考國家統計局發(fā)布的最新數據，2022年1-2月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(cháng)3.7%；其中住宅投資10769億元，同比增長(cháng)3.7%。

“開(kāi)發(fā)投資保持著(zhù)增長(cháng)，面對穩定年度地產(chǎn)市場(chǎng)釋放積極信號，整個(gè)行業(yè)的信心還在”，貝殼研究院如此解讀。

另?yè)_(kāi)信息顯示，2021年上半年疫情形勢平穩，游客出游需求復蘇明顯，五一期間國內游客接待量達到2.3億人次，對比2020年同期增幅達到119.7%， 實(shí)現旅游收入1132.3億元。

2021年國內游客32.5億人次，比上年增長(cháng)12.8%。其中城鎮居民游客花費23644億元，增長(cháng)31.6%；農村居民游客花費5547億元，增長(cháng)28.4%。文旅需求仍然在，且已迎來(lái)了轉機。

摘掉有色眼鏡，冷靜觀(guān)察地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢，不難發(fā)現“房住不炒”的基調正在引導行業(yè)建立長(cháng)期、穩定成長(cháng)的價(jià)值觀(guān)，“三條紅線(xiàn)”的標尺幫助企業(yè)重新定位健康的發(fā)展模式，“一城一策”逐步出清市場(chǎng)的潛在風(fēng)險：行業(yè)朝著(zhù)更為健康的方向前進(jìn)。

落到文旅行業(yè)，雖然疫情防控壓力仍然讓主題公園、特色小鎮、商業(yè)演出等的正常運營(yíng)面對考驗，但旅游需求仍在，消費意愿仍在，且建立了后疫情時(shí)代的旅游消費新習慣。

如此看來(lái)，在疫情影響力和破壞力逐步減小的后疫情時(shí)代，地產(chǎn)與文旅市場(chǎng)已進(jìn)入復蘇階段。經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的優(yōu)勝劣汰，越是能力突出的龍頭企業(yè)，越是表現出強大活力，這也是今后一段時(shí)間內的新常態(tài)。

這一點(diǎn)，在頭部文旅企業(yè)的表現中也可見(jiàn)端倪，3月30日晚，華僑城A發(fā)布2021年年報集中反應上述趨勢：

2021年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1026億元，同比增長(cháng)25%。其中27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開(kāi)放式旅游區、1臺旅游演藝共接待游客7797.9萬(wàn)人次，為2020年182%的水平，恢復至2019年的150%，恢復情況遠超行業(yè)平均水平。

經(jīng)歷過(guò)疫情期的震蕩調整，文旅行業(yè)代表型企業(yè)逐步恢復。華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)433億元，與上年基本持平。

雖然受到地產(chǎn)頻繁出臺調控政策、深圳本部高毛利項目基本結轉完畢、股權轉讓實(shí)現投資收益減少、對存在減值跡象的存貨和固定資產(chǎn)計提減值等綜合因素影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平較同期有所下滑，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本面良好，仍能維持回暖趨勢，全年累計實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積399萬(wàn)平方米、簽約銷(xiāo)售額825億元，收入達到590億元，同比增長(cháng)58%。

健康的運營(yíng)能力，也進(jìn)一步提升了安全系數。通過(guò)健康運營(yíng)，2021年華僑城A在優(yōu)化“三條紅線(xiàn)”——剔除預收賬款資產(chǎn)負債率69.6%，同比下降0.37%；凈負債率67.34%，同比下降7.95%；現金短債比1.87，同比提升0.21的同時(shí)，將貨幣資金提升至676億元，較2021年初增加71億元，從而降低了風(fēng)險系數。

行業(yè)慢慢復蘇，這也正是當下的新常態(tài)。

與城市共生

按照傳統的價(jià)值評估邏輯，文旅地產(chǎn)的估值是文旅和地產(chǎn)兩個(gè)板塊的價(jià)值相加。但在行業(yè)變革的背景下，這樣的算法有些過(guò)時(shí)。

據北京京和文旅發(fā)展研究院發(fā)布的《中國文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)年度盤(pán)點(diǎn)報告》，2021年游客出入境旅游處于停滯狀態(tài)；國內各旅游景區、主題樂(lè )園、特色小鎮等地集中釋放旅游訴求，構成后疫情時(shí)代的新趨勢。

不過(guò)這些路線(xiàn)和周期更短的項目，不僅沒(méi)有降低用戶(hù)的熱情，還實(shí)現游客出行頻率和消費額的“雙增長(cháng)”。統計數據顯示，一年多次出行已經(jīng)成為常態(tài)，同期全國居民人均消費支出24100元，比2020年實(shí)際增長(cháng)12.6%；人均出游消費899.28元，已超過(guò)2019年疫情前水平。

曾經(jīng)出入境旅游訴求，如今已全部轉化為國內旅游；曾經(jīng)長(cháng)途、低頻旅游計劃，如今被改為短途高頻方案——這才是行業(yè)的新趨勢。

新趨勢下，原本星散在各地的有限旅游資源，需要負載空前的游客壓力，應對旅游、居住、消費、休閑娛樂(lè )、藝術(shù)文化等多樣化訴求。

再提打造文旅項目，已經(jīng)脫離單一維度的“蓋樓”，而是要整合景區、酒店、商業(yè)綜合體和城區綜合配套的開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)導入、物業(yè)服務(wù)、旅行社等多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營(yíng)能力統籌布局。依托成熟的文旅生態(tài)，開(kāi)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)就站在了“巨人的肩膀上”。

如今，企業(yè)都在盡可能提升地產(chǎn)與文旅之間的聯(lián)動(dòng)效應。

不久前，雅居樂(lè )提出打造“文旅+產(chǎn)業(yè)”的生態(tài)圈模式，并提出將“第二人生”的旅居理念迭代為“樂(lè )活天地”，并推出“樂(lè )彩（度假）、樂(lè )動(dòng)（體育）、樂(lè )養（康養）”三大系列產(chǎn)品線(xiàn)。廣西北海金海灣、山東威海冠軍體育小鎮、天津寶坻津僑國際小鎮等多個(gè)項目，引入了產(chǎn)、城、人的全面協(xié)調和可持續發(fā)展的理念。

在城市實(shí)體空間嫁接企業(yè)文旅生態(tài)方面，華僑城A早有自己的方法論。華僑城一直以“造城營(yíng)城”見(jiàn)長(cháng)，也早在20多年前就提出了“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式。內部人士表示，華僑城A著(zhù)力促進(jìn)地產(chǎn)和文旅業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。打造項目時(shí)資源優(yōu)勢與發(fā)展潛力更為重要，而非繼續在一、二線(xiàn)城市沖規模。

成片綜合開(kāi)發(fā)是華僑城的核心競爭力，因此不會(huì )單一維度考量項目的價(jià)值，而是研判、決策、取舍都在堅守價(jià)值投資邏輯，更多地投入到資源質(zhì)地優(yōu)良的項目中，以確保盈利水平維持在穩定區間。

雖然不確定因素仍在，但是并未影響其正常經(jīng)營(yíng)。依據年報信息，2021年，華僑城A年內新獲取項目23個(gè)，新增土地面積258萬(wàn)平方米，建成開(kāi)放深圳“灣區之光”摩天輪、西安瑪雅海灘水公園、襄陽(yáng)“奇趣童年”親子樂(lè )園、揚州夢(mèng)幻之城等一批項目。

值得一提的是，“灣區之光”摩天輪開(kāi)業(yè)僅八個(gè)月收入破億，打破國內單體游樂(lè )項目年度營(yíng)收紀錄，業(yè)已成為當下深圳最火熱的旅游目的地之一。

對于經(jīng)營(yíng)效益好、運營(yíng)效率高、符合公司文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的產(chǎn)品，華僑城A會(huì )及時(shí)分析總結建設及運營(yíng)經(jīng)驗，在加強區域經(jīng)濟、商業(yè)環(huán)境可研論證的基礎上，根據戰略需求進(jìn)行復制和推廣；這些成功經(jīng)驗，均可在其重點(diǎn)布局的一二線(xiàn)城市和粵港澳大灣區、長(cháng)三角、環(huán)渤海等核心經(jīng)濟圈復制。

布局的地產(chǎn)和文旅兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊，華僑城A已經(jīng)形成相互帶動(dòng)發(fā)展的內生動(dòng)力，逆風(fēng)期的成長(cháng)邏輯更加順應新階段行業(yè)需要。只要繼續堅持，就能實(shí)現既定目標。

等待黎明

對房企而言，堅持是困難的，畢竟在行業(yè)調整階段，誰(shuí)都沒(méi)有把握能夠挺到最后。但事實(shí)上，黎明正在不遠處。

當前，行業(yè)最不缺的就是利好消息，有統計數據顯示，截至3月8日共有55座城市對樓市政策進(jìn)行松綁；文旅方面，“十四五”規劃明確將“建成文化強國”、“國民素質(zhì)和社會(huì )文明程度達到新高度”、“國家文化軟實(shí)力顯著(zhù)增強”，作為旅游行業(yè)的發(fā)展方向。

行業(yè)發(fā)出向好發(fā)展的信號后，各項政策紅利最終釋放，需要經(jīng)歷漫長(cháng)的勢能傳導期。“反射弧”有多長(cháng)，目前還很難講。企業(yè)需要做的，就是盡量不犯錯，最終等到黎明到來(lái)。為避免犯錯，主流房企喊出了“降本增效”的口號，無(wú)外“開(kāi)源”與“節流”兩條路。

為了提升業(yè)績(jì)，眾多企業(yè)在“產(chǎn)品輸出”基礎上，建立“能力輸出”的管道。拿大悅城來(lái)說(shuō)，自2021年開(kāi)始大力拓展輕資產(chǎn)項目類(lèi)型，通過(guò)輸出管理模式的形態(tài)，建立全新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，在西南地區開(kāi)發(fā)成都天府芙蓉園等多個(gè)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)混合的項目。

同期，華僑城A也在聚焦能力輸出。其相關(guān)工作人員表示，在推進(jìn)歡樂(lè )谷、歡樂(lè )海岸商旅、摩天輪等優(yōu)勢產(chǎn)品線(xiàn)獨立發(fā)展，鞏固文旅專(zhuān)業(yè)能力的基礎上，也在通過(guò)品牌和管理能力輸出，研究和捕捉泛旅游業(yè)發(fā)展機會(huì )，進(jìn)一步夯實(shí)公司的行業(yè)領(lǐng)先地位。

此外，華僑城A還在探索以親子、運動(dòng)、研學(xué)教育為一體的小型主題公園產(chǎn)品，襄陽(yáng)奇幻谷、南昌玩美公園、南昌青少年星際科普研學(xué)基地等預計于2022年開(kāi)業(yè)。

至于“節流”環(huán)節，改變行業(yè)認知非常重要。地產(chǎn)板塊正在經(jīng)歷從地產(chǎn)紅利、融資紅利時(shí)代，向管理紅利、產(chǎn)品紅利時(shí)代轉型，節約成本必須落實(shí)內部高效管理。

縱觀(guān)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，包括萬(wàn)科、旭輝、世茂等典型房企選擇調整組織架構，作為階段性重點(diǎn)工作；華僑城A則追求精細化管理，聚焦去化、降本、增效，持續提升項目管理水平。在行業(yè)整體利潤降低的大環(huán)境下，通過(guò)縮短開(kāi)發(fā)周期降低成本的方式，最大限度降低壓力。

還有企業(yè)主動(dòng)擁抱創(chuàng )新，通過(guò)改變自己的方式，順應外部環(huán)境的改變。年報內容顯示，未來(lái)，華僑城A將不斷加強科技應用，深入探索人工智能、AR、大數據等科技手段在文旅業(yè)務(wù)上的應用，實(shí)現華僑城A文旅業(yè)務(wù)“+科技”和“+ 數據”的突破，以數字和科技提升文旅產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、管理制度的創(chuàng )新效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級

其內部搭建的消費互聯(lián)網(wǎng)統籌文旅項目，共同做大流量、做強銷(xiāo)售，把花橙和花小橙打造成線(xiàn)上知名品牌和爆款I(lǐng)P形象；同時(shí)持續打造統一支付、統一會(huì )員、統一營(yíng)銷(xiāo)、統一產(chǎn)品的四大統一平臺的支撐能力。

產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)方面，正構建以“系統平臺+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”為核心的文旅業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)輸出管理平臺的目標推進(jìn)。持續開(kāi)展應用推廣試點(diǎn)工作，優(yōu)化“金牌管家”等定制化服務(wù)運營(yíng)閉環(huán)，逐步實(shí)現靠“系統和服務(wù)能力”的管理輸出。

相信隨著(zhù)疫情的轉好，在企業(yè)的共同努力下，地產(chǎn)與文旅板塊還會(huì )有更大的成長(cháng)空間。

結語(yǔ)

這段時(shí)間，地產(chǎn)和文旅市場(chǎng)承受了巨大的壓力，資本市場(chǎng)的敏感又讓眾多人持續看空，這在一定程度上影響了行業(yè)的發(fā)展。

可是不能否定的是，目前整個(gè)行業(yè)正在變好，一些過(guò)去被忽略的正面信息，正在隨著(zhù)更多的利好不斷釋放。在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的地產(chǎn)基調，以及旅游產(chǎn)業(yè)逐步恢復的過(guò)程中，“黑鐵時(shí)代”終會(huì )過(guò)去。

人們常說(shuō)，“機會(huì )留給有準備的人”?；蛟缁蛲?，它總會(huì )來(lái)，當它真的來(lái)了，考慮的不應該是“能不能接”，而是“該怎么接”。相信那個(gè)時(shí)候，輿論態(tài)度還會(huì )發(fā)生180°的扭轉，從集體看空轉向長(cháng)期看多。

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