“兵敗”麗江后，李亞鵬再戰文旅地產(chǎn)。

10月15日，江西贛州成功出讓蓉江新城4宗地塊，競得人為李亞鵬旗下贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司，總成交價(jià)為底價(jià)7.8億元。4宗地塊將用于建設“中國文谷”項目，包括書(shū)院小鎮、藝術(shù)小鎮等板塊。

四年前，李亞鵬2億出售麗江雪山藝術(shù)小鎮項目股權引起一片嘩然。折戟麗江后，其對文旅地產(chǎn) “熱血”依舊。與麗江項目不同，“中國文谷”項目從所在區域位置來(lái)看，可謂占據“天時(shí)、地利、人和”，且項目另一投資方乃江西省屬?lài)蟊尘?，背后資金實(shí)力雄厚。

種種利好條件支撐下，這一次，李亞鵬會(huì )寫(xiě)下怎樣的結局？

李亞鵬再戰文旅地產(chǎn)

10月15日，贛州蓉江新區4宗土地進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，最終由贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“贛州中書(shū)”）競得，其中商住、商服用地各兩宗，總成交價(jià)為7.8億元，總占地面積約22.04萬(wàn)平方米（約330.6畝），折合樓面均價(jià)2300元/平方米。4宗地將用于建設贛州“中國文谷”項目。

4宗地塊所在位置（來(lái)源：贛州曬房網(wǎng)）

公開(kāi)資料顯示，“中國文谷”項目由北京中書(shū)資源投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中書(shū)投資”）投資打造，項目占地面積800畝，主要開(kāi)發(fā)建設書(shū)院小鎮、藝術(shù)小鎮、Wonteddy奇萌泰迪城等。項目建成后，將依托項目資源開(kāi)展各類(lèi)文化藝術(shù)活動(dòng)。

早在兩年前，作為中書(shū)控股董事長(cháng)的李亞鵬來(lái)到贛州蓉江新區進(jìn)行考察，并表示將“書(shū)院中國公益計劃”落戶(hù)贛州。2018年5月，作為贛州10個(gè)重大文化產(chǎn)業(yè)項目之一的贛州·中國文谷項目在深圳會(huì )展中心簽約，總投資約61億元。隨后李亞鵬多次考察，合作最終成行。

此次贛州的土地出讓似乎也是為李亞鵬量身定制。

在宗地出讓規則中，設定了嚴苛的條件，例如宗地須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書(shū)院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業(yè)書(shū)院等；其中企業(yè)書(shū)院由競得人自持不少于20%建筑面積并運營(yíng)3年以上，項目竣工驗收后，3年內不得對外進(jìn)行銷(xiāo)售，且須定向引入相應的文化、藝術(shù)主力商戶(hù)。

資料顯示，“中國文谷”是李亞鵬創(chuàng )始的中書(shū)控股打造的生態(tài)體系，以COART為核心，把音樂(lè )、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng )客等與居住生活相融合，實(shí)現文化藝術(shù)資源與街區商業(yè)綜合體的嫁接。

贛州市官方此次對該項目也頗為重視。中書(shū)控股微信公眾號發(fā)布的消息顯示，2019年10月16日上午，江西省自然資源廳黨組書(shū)記、廳長(cháng)張圣澤一行領(lǐng)導到贛州市蓉江新區進(jìn)行實(shí)地調研。調研期間中書(shū)控股集團董事長(cháng)李亞鵬向相關(guān)領(lǐng)導介紹了贛州中國文谷項目進(jìn)展情況，相關(guān)領(lǐng)導給予了積極肯定并表示將做好后續支持工作。

相較于麗江雪山藝術(shù)小鎮項目的總占地面積408畝，此次贛州“中國文谷”項目的總占地面積多出近一倍。如此大體量，李亞鵬為何選擇蓉江新區落地，背后有何考量？

為什么是蓉江新區？

1、經(jīng)濟水平

先說(shuō)贛州。贛州作為江西南大門(mén)，是江西省人口最多、區域面積最大的地級市，戶(hù)籍人口近1000萬(wàn)，自古是“據五嶺之要會(huì )、扼贛閩粵湘之要沖”的戰略要地。

2018年，贛州市實(shí)現地區生產(chǎn)總值2807.24億元，比上年增長(cháng)9.3%，比全國、全省分別高2.7、0.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅連續三年保持全省第一。旅游業(yè)方面，2018年全年，贛州市旅游總收入、接待旅游總人數分別增長(cháng)40.9%、30.1%，比上年分別提高5.9、6.9個(gè)百分點(diǎn)。

作為著(zhù)名的革命老區，贛州是當年中央蘇區的核心區域，紅色旅游資源豐富，是全國12大重點(diǎn)紅色旅游區、30條紅色旅游精品線(xiàn)路和100個(gè)紅色旅游經(jīng)典景區之一。

今年3月，贛州市出臺《關(guān)于加快文化強市建設的實(shí)施意見(jiàn)》，提出大力發(fā)展紅色旅游，以瑞金為龍頭打響“共和國搖籃”品牌，以寧都、石城、尋烏、會(huì )昌、安遠、大余、信豐等地多點(diǎn)支撐，加快形成紅色旅游協(xié)同發(fā)展格局。深化與井岡山、龍巖、桂林、遵義、延安等地合作，將贛州打造成全國紅色旅游“一線(xiàn)城市”。 

2、交通區位

贛州雖作為戰略要地，但近年來(lái)城市發(fā)展卻與其顯要地位不相匹配，亟待找到發(fā)展新的突破口。在此背景下，2017年5月蓉江新區掛牌成立。

蓉江新區位于贛州中心城區幾何中心，地理位置上與城市主中心章江新區、三江文化科教區、鳳崗高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區隔江相望，直接對接贛州西站，南靠峰山國家森林公園，東至繞城高速，西北至章江，三面環(huán)江。

蓉城新區主干道網(wǎng)

從蓉江新區的整體規劃來(lái)看，該地的快速路、地鐵、主干道、航空、高鐵形成密集的立體交通網(wǎng)。贛州市規劃的“四橫六縱”快速路網(wǎng)中，有“三橫三縱”經(jīng)過(guò)蓉江新區。在城西大道-武陵大道-東江源大道快速路，贛南大道快速路、繞城快速路、蓉江七路快速路、蓉江三路快速路等密集快速路網(wǎng)的幫助下，可在40分鐘內到達老城區、章江新區、經(jīng)開(kāi)區、南康區、贛縣區。不久后的地鐵，更是有3條線(xiàn)路經(jīng)過(guò)蓉江新區，并在蓉江新區形成三個(gè)樞紐站，形成贛州市地鐵路網(wǎng)最密集的地域之一。

3、文化氣息

贛州是歷史文化名城，也是古代書(shū)院的重要起源地，贛南書(shū)院文化在中國歷史發(fā)展中具有重要的歷史地位，并起到了巨大的推動(dòng)作用。

根據蓉江新區城市設計，蓉江新區作為城市未來(lái)發(fā)展的市級主中心，將以“商務(wù)商業(yè)中心、休閑游樂(lè )小鎮、科創(chuàng )文化小鎮、產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮、濱水活力小鎮”五大片區為主導的現代服務(wù)業(yè)聚集區。其中，科創(chuàng )文化小鎮致力于打造產(chǎn)、學(xué)、研深度融合、科研氛圍濃厚、具有強創(chuàng )新能力的共享平臺，促進(jìn)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)，成為贛州實(shí)現人才發(fā)展戰略的驅動(dòng)引擎。

《贛州市中心城區科創(chuàng )人才小鎮城市設計》顯示，蓉江新區將建設人才小鎮，總用地面積約128.91畝，總建筑面積約25萬(wàn)㎡，估算總投資約17.65億元，將建設一棟高度150米的人力服務(wù)中心與占地23000㎡商業(yè)綜合體。

此外，蓉江新區科教資源豐富，贛南師范大學(xué)、贛南醫學(xué)院等大批大專(zhuān)院校云集與此，無(wú)論科研還是項目落地，蓉江新區都極具優(yōu)勢。

“中國文谷”項目周邊院校云集

從 李亞鵬“中國文谷”所處位置來(lái)看，該項目緊鄰科創(chuàng )人才小鎮，周邊院校圍繞，文化氣息濃厚，未來(lái)人流客流與文化溢出效應有望為項目提供有力支撐。此外，作為未來(lái)贛州經(jīng)濟發(fā)展的核心區，蓉江新區正在建設“產(chǎn)業(yè)服務(wù)小鎮”，這無(wú)疑會(huì )吸引更多電商創(chuàng )客人才、國際精英人才、企業(yè)高管入園。

與國企聯(lián)合，李亞鵬還缺啥？

“中國文谷”項目還有一重要依托，投資方之一乃國企背景。

股東結構顯示，贛州中書(shū)由北京中書(shū)銳佳文化發(fā)展有限公司100%持股，而該公司的股東由北京中書(shū)資源投資有限公司和江西省旅游集團文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司分別持股45%和55%。后者由江西省旅游集團股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“江旅集團”）持股65%，雖已混改，但仍是省屬?lài)蟆?/p>

江旅集團的優(yōu)勢在于有資金，其官網(wǎng)顯示，目前通過(guò)組合融資工具，集團已形成300多億元投資能力。從大面上來(lái)看，國企想要拓展文旅產(chǎn)業(yè)，文旅地產(chǎn)無(wú)法回避，地方有土地，開(kāi)拓更多文旅項目發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的訴求也較為明顯。而李亞鵬有文化資源、文化“IP”。雙方利用文化資源、資金、土地等優(yōu)勢匯集，進(jìn)而促進(jìn)該項目。

近年來(lái)，贛州也吸引了較多開(kāi)發(fā)商前來(lái) “掘金”擴儲，其中就不乏中糧地產(chǎn)、龍湖、中海、富力等紛紛落子。地產(chǎn)中介平臺數據顯示，目前贛州整體房?jì)r(jià)在8575元/m2，而蓉江新區平均房?jì)r(jià)在11705元/m2，整體價(jià)位優(yōu)勢并不明顯。

贛州房?jì)r(jià)走勢

從賣(mài)房子的角度來(lái)看，李亞鵬“中國文谷”項目的房子想要完全依靠本地人消化不現實(shí)，而要賣(mài)給贛州的外地人，難度也不小。目前贛州樓市仍處于限購狀態(tài)，根據政策，非贛州市戶(hù)籍居民需提供1年及以上在本市中心城區逐月連續繳納個(gè)人所得稅或職工基本養老保險證明，并且在限購區無(wú)住房。

四年前，李亞鵬在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“文化產(chǎn)業(yè)不是快活，整合資源找到商業(yè)模式需要一定的過(guò)程。做文化，十年一點(diǎn)都不長(cháng)?！?/p>

此言非虛。文旅地產(chǎn)要求開(kāi)發(fā)商既具備強大實(shí)力和長(cháng)期抗風(fēng)險能力，又要求運營(yíng)商具備極高的操盤(pán)能力和強有力的后期運營(yíng)能力?？v然與國企合作能強化優(yōu)勢整合，但單靠這些，李亞鵬就能將項目打造成功嗎？

說(shuō)實(shí)話(huà)，挺難的。