富力紅樹(shù)灣項目的“麻煩”還沒(méi)解決。

9月17日，海南日報官方微信號文章顯示，針對富力紅樹(shù)灣項目占用林地、毀壞紅樹(shù)林和未批先建等違法違規行為，海南澄邁縣相關(guān)職能部門(mén)已對富力地產(chǎn)公司依法依規進(jìn)行處罰、對相關(guān)責任人進(jìn)行嚴肅問(wèn)責，截至今年8月，已問(wèn)責處理11人。已暫停富力紅樹(shù)灣所有在建項目、查封違建工地，暫停項目商品房銷(xiāo)售及商品房相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)手續登記辦理。

文章還提到，由澄邁縣林業(yè)局等職能部門(mén)聯(lián)合設置路卡，每日對富力紅樹(shù)灣項目工地開(kāi)展巡查，對出入的工程車(chē)輛進(jìn)行檢查，杜絕違規違法行為再次發(fā)生。

一片“嚴卡死守”、緊張應對的氛圍。

廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：富力地產(chǎn)）的子公司海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的工作人員告訴執惠，從5月1日至今，富力紅樹(shù)灣項目一直處于停售停建狀態(tài)，接下來(lái)將積極配合政府核查和整治。關(guān)于何時(shí)可能“解禁”，其沒(méi)有透露。

海南的“環(huán)保風(fēng)暴”，從去年“刮”到現在，且還可能延續。海南意圖擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)的高層聲音也還在釋放。

這些情境下，海南的文旅地產(chǎn)乃至整個(gè)地產(chǎn)的風(fēng)向會(huì )變嗎？

11人被問(wèn)責，項目停售停建

富力紅樹(shù)灣按計劃是個(gè)超百億大盤(pán)。

根據生態(tài)環(huán)境部8月9日官方微信文章信息，1995-1996年，海南華僑農場(chǎng)將花場(chǎng)灣7873畝土地以旅游用地名義轉讓給海南省中大旅業(yè)公司等企業(yè)，2009-2011年又陸續轉手給海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7852畝。

這些應該即為富力紅樹(shù)灣項目用地來(lái)源。

據海南省澄邁縣2013年3月政府公開(kāi)信息顯示，富力紅樹(shù)灣項目位于海南西線(xiàn)高速澄邁三林出口處（澄邁華僑農場(chǎng)鹽丁作業(yè)區轄區內），總用地面積7852畝，容積率只有0.45，綠化率高達40%，總建筑面積2786453平方米。

項目主要功能集生態(tài)景觀(guān)、體育運動(dòng)、購物休閑、度假居住為一體的高端生態(tài)旅游度假社區，總投資金額將超過(guò)150億。項目是海南省西部規模最大的生態(tài)旅游地產(chǎn)項目，是海南省作出加快西部開(kāi)發(fā)建設重大決策后西部動(dòng)工建設的第一個(gè)重大項目，也是海南省重點(diǎn)建設項目之一。

此外，項目建設內容包括紅樹(shù)林生態(tài)度假屋、高爾夫景觀(guān)度假屋、五星級度假酒店、紅樹(shù)林濕地保護公園、國際標準高爾夫球場(chǎng)、國際游艇會(huì )，以及銀行、商場(chǎng)、超市等相關(guān)配套。

彼時(shí)，該項目一期開(kāi)發(fā)已初具規模，已完成56億元投資，建筑面積45萬(wàn)平方米，另建成2200畝的濕地紅樹(shù)林公園，五星級希爾頓酒店于2015年10月建成投入營(yíng)業(yè)。

（海南富力紅樹(shù)灣交通圖。來(lái)源：海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司官網(wǎng)）

今年4月，富力紅樹(shù)灣“遇挫”，項目建設破壞紅樹(shù)林的問(wèn)題被媒體披露。

彼時(shí)海南當地媒體報道稱(chēng)，澄邁縣當地村民投訴紅樹(shù)灣項目“活埋”大片紅樹(shù)林、推倒保護區界樁。

5月1日，海南省澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局印發(fā)《關(guān)于暫停富力紅樹(shù)灣項目商品房銷(xiāo)售的通知》，其中提到，對海南三林旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司、海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等開(kāi)發(fā)建設的富力紅樹(shù)灣項目所有商品房暫停銷(xiāo)售許可，關(guān)停相關(guān)公司商品房合同網(wǎng)簽系統。并提到，在暫停銷(xiāo)售許可期間，相關(guān)公司不得對該項目商品房進(jìn)行銷(xiāo)售和宣傳，直至下發(fā)解除暫停通知為止。

事件繼續發(fā)酵。

8月9日，生態(tài)環(huán)境部官方微信號發(fā)文《典型案例（1）丨海南澄邁縣肆意圍填海、破壞紅樹(shù)林》提到，海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南富力”）權屬用地中，有4641.61畝屬紅樹(shù)林區域，以及灘涂、魚(yú)塘、海洋等海域，位于海洋保護區范圍內。

文章提到，該公司在開(kāi)發(fā)紅樹(shù)灣房地產(chǎn)項目過(guò)程中，不斷蠶食侵占海洋保護區，2016年以來(lái)該項目填海侵占澄邁縣花場(chǎng)灣紅樹(shù)林自然保護區核心區92畝，至今未恢復原狀。根據澄邁縣有關(guān)部門(mén)巡查記錄，紅樹(shù)灣項目建設過(guò)程中先后5次破壞紅樹(shù)林，累計毀壞紅樹(shù)林約4700株。2019年4月，紅樹(shù)灣項目繼續在保護區內填海建設樓盤(pán)，以致阻礙潮水交互，致使9.69畝保護區范圍內的1582株紅樹(shù)林枯死。

（海南富力圍填海致使紅樹(shù)林枯死。來(lái)源：生態(tài)環(huán)境部官方微信號）

直至9月17日，海南日報官方微信號發(fā)文提到，針對項目占用林地、毀壞紅樹(shù)林和未批先建等違法違規行為，澄邁相關(guān)職能部門(mén)已對富力地產(chǎn)公司依法依規進(jìn)行處罰、對相關(guān)責任人進(jìn)行嚴肅問(wèn)責，截至今年8月，已問(wèn)責處理11人。已暫停富力紅樹(shù)灣所有在建項目、查封違建工地，暫停項目商品房銷(xiāo)售等。

9月18日，海南富力工作人員告訴執惠，具體信息以政府通告為準，將配合政府核查整改，而項目從5月1日開(kāi)始確實(shí)已停止商品房銷(xiāo)售、在建項目，之后一直在暫停狀態(tài)。

富力的文旅布局遇“重挫”

富力紅樹(shù)灣的當前境況，對富力的文旅布局乃至整個(gè)富力，都算是一個(gè)不小的“打擊”。

有媒體報道提到，據海南富力的公開(kāi)數據，截至2019年初，紅樹(shù)灣項目總資金投入約100億元。不過(guò)上述海南富力工作人員對執惠表示，對項目在建進(jìn)展不方便回復。

海南堪稱(chēng)富力文旅地產(chǎn)的重要陣地。

企查查信息顯示， 富力文化旅游發(fā)展有限公司成立于2018年11月5日，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司直接持股95%，經(jīng)營(yíng)范圍包括“以自有資金對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、游樂(lè )園、養老項目投資;旅游項目的開(kāi)發(fā)、建設;文化、影視、科普項目設施建設;游樂(lè )園項目投資……”。富力地產(chǎn)也由此正式切入文旅領(lǐng)域。

（富力的文體旅游體系。來(lái)源：富力集團官網(wǎng)）

據富力集團官網(wǎng)信息，富力的文體旅游體系主要由主題公園、度假酒店、養生餐飲、康養娛樂(lè )、特色展覽和星空營(yíng)地等板塊組成，其旅游度假產(chǎn)品配備文娛、體育、商業(yè)、醫療和膳食五大中心。

整體看，體育、醫療是其中重要構成，富力在足球、高端醫院等方面的已有布局已打下一定基礎，對其通過(guò)康養形態(tài)打造文旅地產(chǎn)或撬動(dòng)拿地，都有幫助。

海南富力官網(wǎng)信息顯示，目前富力地產(chǎn)海南公司已在?？?、澄邁、陵水、文昌、臨高等地區儲備足量?jì)?yōu)質(zhì)土地，在建在售項目有8個(gè)：富力首府、富力灣、盈溪谷、紅樹(shù)灣、月亮灣、悅海灣、閱山湖、富力海洋歡樂(lè )世界。其中包括多個(gè)文旅地產(chǎn)項目。

執惠另獲得的信息顯示，富力地產(chǎn)目前在海南已形成康養醫療、體育旅游、海洋旅游、文商旅開(kāi)發(fā)、國際酒店等板塊。其中海洋歡樂(lè )世界項目是亞洲最大的熱帶海洋主題公園，占地2000畝，總投資150億元，欲打造海南島首個(gè)純生態(tài)海洋資源主題樂(lè )園?！逗Ｄ先請蟆?月的報道提到，該項目預計年內可迎來(lái)一期園區試營(yíng)業(yè)。

富力地產(chǎn)2018年年報顯示，當期紅樹(shù)灣（不含希爾頓酒店）未竣工建筑總面積150.2萬(wàn)平方米，同時(shí)富力灣（不含萬(wàn)豪酒店）、悅海灣、月亮灣、紅旗鎮、富力首府、閱山府未竣工建筑總面積合計191.4平方米。在富力的海南存量資源中，富力紅樹(shù)灣的地位可見(jiàn)一斑。

雖暫不知截至5月1日，富力紅樹(shù)灣最新的項目建設進(jìn)展情況，但自此至今的停建停售，對其商品房銷(xiāo)售收入依然影響不小。

針對該項目目前商品房銷(xiāo)售情況，以及暫停時(shí)間多長(cháng)、尋求解禁時(shí)間等信息，上述海南富力工作人員沒(méi)有透露，并表示暫停商品房銷(xiāo)售等對海南富力乃至整個(gè)富力的影響多大“不好判斷”。

富力地產(chǎn)能否“脫困解禁”？

富力紅樹(shù)灣停售停建，于富力地產(chǎn)而言，首先是海南地產(chǎn)銷(xiāo)售目標直接承壓，進(jìn)而影響到整個(gè)地產(chǎn)板塊收益。

它近來(lái)日子不太好過(guò)。

根據富力地產(chǎn)2019年中期報告信息，其純利為41.7億元，同比增長(cháng)2.2%，歸屬股東凈利潤40.27億元，同比增長(cháng)2.66%。而2018年中報其純利、歸屬股東凈利潤同比增長(cháng)64%、63.28%，遠高于2019年同期。

按富力地產(chǎn)的計劃，其2019年的銷(xiāo)售目標為1600億，相比去年1300億增加23.1%。但今年上半年，其權益銷(xiāo)售額為602.2億元，只完成年度目標的37.64%。

雖然富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，富力下半年權益合約銷(xiāo)售額在900億-1000億左右，全年大概能完成1500億、1600億左右，但結合當前的市場(chǎng)環(huán)境，以及富力紅樹(shù)灣的“變數”等情況，這個(gè)目標要完成可能還要打個(gè)問(wèn)號。

同時(shí)，富力地產(chǎn)的債務(wù)壓力在走高，其2019年中報顯示，當期公司短期借款153億元，長(cháng)期借款當期應還426億，兩者共計597億元，同比增長(cháng)14%。

另有數據顯示，富力地產(chǎn)凈負債權益比也逐年上漲，其中2015年-2017年，分別為124.3%、159.9%和169.6%，到今年一季度，已升至210%，資金缺口超百億元。

資本市場(chǎng)的錢(qián)也更不好拿。騰訊《棱鏡》報道提到，2018年，富力地產(chǎn)的平均融資成本為5.74%，到2019年上半年，其境內融資成本為6.27%，境外融資成本為7.29%。

如此種種，富力地產(chǎn)對于高周轉增加回款的訴求自然明顯。

根據《棱鏡》此前報道，李思廉在今年7月26日，親自起草了一份《關(guān)于要求地區公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司，提出2019年下半年的工作重點(diǎn)應圍繞“促銷(xiāo)售、抓回款”開(kāi)展，而且下半年原則上暫停拿地。

報道提到，該份文件明確強調，公司財務(wù)、開(kāi)發(fā)、工程等部門(mén)均應以銷(xiāo)售為中心開(kāi)展工作，全力以赴配合銷(xiāo)售目標的達成；堅持全民營(yíng)銷(xiāo)，加強促銷(xiāo)力度，以完成項目銷(xiāo)售目標為第一優(yōu)先級，在確保銷(xiāo)量的基礎上追求項目收益最大化。

后來(lái)，在8月的2019年中報業(yè)績(jì)會(huì )上，李思廉做了澄清，表示富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長(cháng)審批。

富力地產(chǎn)的困境能否打破，作為重倉地之一的海南扮演著(zhù)重要角色，但這里的地產(chǎn)“氣候”目前并不是很樂(lè )觀(guān)。

近期，海南省政府出臺《海南省省和市縣總體規劃實(shí)施管理辦法（試行）》，嚴格開(kāi)發(fā)空間管控。其中，在規劃實(shí)施方面，嚴格生態(tài)保護紅線(xiàn)保護等；其中還特別明確，對全省生態(tài)保護紅線(xiàn)、永久基本農田、生態(tài)公益林地布局等進(jìn)行調整，需依法經(jīng)國務(wù)院、國家有關(guān)部門(mén)或省政府同意。

而在最近涉及海南經(jīng)濟發(fā)展的回應中，海南省高層提到，在新舊動(dòng)能轉換方面，海南主要是著(zhù)力減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)。海南在相當長(cháng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)對投資和財政收入的貢獻在50%左右，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)大。由于土地資源有限，生態(tài)環(huán)境承載能力有限，這樣的發(fā)展不可持續。海南要“避免歷史重演”。

從大面上看，海南的經(jīng)濟轉型、產(chǎn)業(yè)升級等，依然還將有一個(gè)過(guò)程，不管在旅游發(fā)展更至高位的情境下，還是經(jīng)濟貢獻需求下，地產(chǎn)還會(huì )扮演一定程度的角色，但地產(chǎn)商面臨的項目環(huán)保壓力、政府的“熱乎”態(tài)度也將有一些變化。

這或決定著(zhù)富力紅樹(shù)灣的解禁時(shí)間、如何解禁，以及類(lèi)同項目、類(lèi)同富力的地產(chǎn)商在海南的騰挪施展空間。

（本文作者曾建中，執惠主編）