近日，雅居樂(lè )地產(chǎn)推出新一代“大文旅”產(chǎn)業(yè)IP“樂(lè )活天地”，目前已在11座城市布局13個(gè)項目，涵蓋文旅、體育、康養三個(gè)板塊。文旅產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)大軍又添一員猛將。

無(wú)獨有偶，今年上半年，剛瘦身回血的萬(wàn)達就在文旅產(chǎn)業(yè)上砸下2600個(gè)億。8月6日，萬(wàn)達又被證實(shí)將在吉林投資1000億建設影視文旅項目，同時(shí)在吉林投資1000億的還有恒大地產(chǎn)，加上紅星美凱龍聯(lián)合上海綠地集團的投資項目，吉林一個(gè)省近年來(lái)得到的文旅投資就超過(guò)2000億。 

如此大規模的熱錢(qián)涌入，不禁讓人想起了前兩年的影視產(chǎn)業(yè)，這錢(qián)到底是運還是劫呢？

57家房企，逾萬(wàn)億投向文旅

據中指院數據，目前已有57家房企進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，其中前50強有36家，前100強有21家。在中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )發(fā)布的2019年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)文旅地產(chǎn)10強中，恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè )地產(chǎn)名列前三，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華潤置地等榜上有名。

根據《2018文旅產(chǎn)業(yè)投融研究報告》，2018年文旅產(chǎn)業(yè)投融資事件共295起，投資規模合計1.37萬(wàn)億元。其中，文旅特色小鎮和文旅綜合項目合計129起，規模合計達1.27萬(wàn)億元。截至2019年8月6日，今年國內地產(chǎn)巨頭宣布將超1萬(wàn)億元資金投向文旅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目，單個(gè)項目總投資超1000億元的就有3個(gè)，整個(gè)上平均單個(gè)項目投資額約300億元。

房企轉型文旅地產(chǎn)是由其行業(yè)現狀決定的。隨著(zhù)政策的收緊和人口增長(cháng)率的下降，房地產(chǎn)的天花板似乎已經(jīng)近在眼前。房地產(chǎn)首創(chuàng )經(jīng)中副總經(jīng)理徐卓近日公開(kāi)表示，如果默認房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅為主，行業(yè)天花板的確有來(lái)臨跡象。目前，我國人均住宅面積已經(jīng)達到40.8平方米，與英國和法國等發(fā)達國家基本持平。

“而以文旅、健康、醫養等其他產(chǎn)業(yè)為主體，以地產(chǎn)為載體發(fā)展的企業(yè)，則不用擔心觸及天花板的問(wèn)題，因為市場(chǎng)容量很大?！毙满t鵬集團執行總裁李戰洪同樣認為。

從旅游業(yè)來(lái)看，近年來(lái)，隨著(zhù)生活水平的提高，人們的生活觀(guān)念逐漸改變，出游人數迅猛增長(cháng)。據中國旅游研究院8月1日發(fā)布的數據顯示，2019年上半年國內旅游人數預計30.8億人次，國內旅游收入2.78萬(wàn)億元，分別比上年增長(cháng)8.8%和13.5%；預計2019年國內旅游人數60.4億人次，國內旅游收入5.6萬(wàn)億元，分別比上年增長(cháng)9%和10%。

可以看出，國內旅游業(yè)整體保持較高增長(cháng)率。旅游市場(chǎng)火爆，帶來(lái)包括居住、消費、出行、醫療等一系列需求，其中很多都與房地產(chǎn)有關(guān)，因此，文旅地產(chǎn)已經(jīng)成為房企利潤增長(cháng)的重要著(zhù)力點(diǎn)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始入局文旅，謀求轉型。

從戰略布局來(lái)看，十三五期間，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)將成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，“文化+旅游”產(chǎn)業(yè)在未來(lái)5-10年將達到15萬(wàn)億規模，占國家經(jīng)濟總量的15%—18%。所以，開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)符合國家支持旅游行業(yè)發(fā)展、倡導特色小鎮開(kāi)發(fā)的宏觀(guān)政策。因受到各地政府支持，開(kāi)發(fā)商融資貸款并不困難，拿地成本優(yōu)勢明顯。

除此之外，健康養老IP產(chǎn)品也是文旅地產(chǎn)的一大著(zhù)力點(diǎn)。根據國家統計局2019年公布的最新數據，2018年，中國60周歲及以上人口為24949萬(wàn)人，占總人口的17.9%，其中65周歲及以上人口16658萬(wàn)人，占總人口的11.9%。依據聯(lián)合國標準，一個(gè)國家60歲以上老人達到總人口的10%，65歲老人占總人口的7%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì )。目前我國已經(jīng)步入老齡化社會(huì )，未來(lái)養老市場(chǎng)需求還是很大，養生養老新模式的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有很大的發(fā)展前景。

資本只是進(jìn)軍文旅的第一步

2009年以來(lái)，文旅地產(chǎn)這片“紅?！币恢北徽J為是房企轉型的重要抓手。雖然兩年前萬(wàn)達低價(jià)打包出售13個(gè)文旅項目的行為讓人失落，但是，文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景從未遭到懷疑，畢竟購買(mǎi)者融創(chuàng )同屬地產(chǎn)行業(yè)。

熱錢(qián)像洪水般涌入，或許換來(lái)了部分文旅地產(chǎn)的急速發(fā)展，但是同樣也帶來(lái)了資源浪費、爛尾遍地、環(huán)境污染等一系列問(wèn)題，習慣了標準化生產(chǎn)的房企，進(jìn)軍主打差異化的文旅產(chǎn)業(yè)，資本只是第一步。

近年來(lái)，房企以文旅為由瘋狂圈地，建小鎮，搞旅游成為很多城市在一段時(shí)間內的工作重點(diǎn)，但是大浪淘沙之后，真正留下來(lái)的文旅地產(chǎn)卻屈指可數。投資20億元、經(jīng)4年打造和建設的成都龍潭水鄉便是典型例子。2013年4月開(kāi)業(yè)后，僅經(jīng)營(yíng)3年就關(guān)門(mén)閉戶(hù)?，F如今沒(méi)有游客和商戶(hù)，只剩下空蕩的建筑。不只如此，青島、海南、云南等多地也有大批爛尾項目。

（消失的小鎮）

究其原因，用地產(chǎn)思維做文旅項目是癥結所在，這直接導致文旅地產(chǎn)的兩大致命原因——急于求成和同質(zhì)化嚴重。

相比于房地產(chǎn)項目，文旅項目往往投資高、周轉慢、見(jiàn)效時(shí)間長(cháng)，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)打著(zhù)文旅的幌子，做著(zhù)賣(mài)房子快速變現的事。而事實(shí)上，文旅地產(chǎn)大多位于城市近郊，區位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢都比較弱，如果旅游做不起來(lái)，名聲打不出去，就算宣傳的再好也極有可能無(wú)人問(wèn)津。文旅地產(chǎn)的發(fā)展必須要跳出傳統賣(mài)房子的思維模式，打破房地產(chǎn)思維，轉而去尋求門(mén)票收益、二次消費收益、相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)收益等多元的盈利模式。

除此之外，盲目扎堆入局文旅地產(chǎn)的房企，也很容易出現文旅特色小鎮出現定位不清、同質(zhì)化嚴重的問(wèn)題。從全球來(lái)看，迪士尼主要依靠豐富多元的IP導入營(yíng)收，但仍有部分主題樂(lè )園常年處于虧損狀態(tài)。而目前國內涉足文旅的房企，在優(yōu)質(zhì)IP方面幾乎空白。因此，盡管各地政府和房企都信心滿(mǎn)滿(mǎn)的準備大干一場(chǎng)，但資本只是進(jìn)軍文旅的第一步。

結語(yǔ)

熱錢(qián)涌入對文旅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一場(chǎng)考驗。大量資本進(jìn)入無(wú)疑有助于各地文化資源的開(kāi)發(fā)和文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是當忽略文旅產(chǎn)業(yè)本身的特性，完全由資本裹挾著(zhù)向前走的時(shí)候，問(wèn)題就會(huì )不斷滋生，甚至進(jìn)入無(wú)序狀態(tài)，從影視業(yè)的短暫混亂中似乎可以看到一些端倪。作為下一個(gè)風(fēng)口，如果缺乏一個(gè)良性的運行機制，任由企業(yè)搶灘登陸，把文化產(chǎn)業(yè)做成博彩業(yè)，那么資本一旦反噬，將會(huì )帶來(lái)一些難以估計的負面影響。

*本文來(lái)源：微信公眾號“文化產(chǎn)業(yè)新聞”（ID：CulturalIndustryNews），作者：劉麗媛，原標題：《57家房企進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)，是福還是禍？》。