多次將發(fā)展戰略推倒重建的俊發(fā)集團有限公司(下稱(chēng)“俊發(fā)集團”)，在一次次目標受挫后，依舊堅持著(zhù)為自己定下新目標的“習慣”。2013年，俊發(fā)集團提出的“五年千億”計劃終以折戟收尾，其又緊急在2017年提出了連續三年年均復合增長(cháng)率提升30%的目標。為了達成所愿，俊發(fā)集團再次提出了新的“五年計劃”。

近日，俊發(fā)集團宣布啟動(dòng)“最美云南計劃”，計劃用城鄉更新模式做文旅項目開(kāi)發(fā)，并表示將在5年內投資500億元，用于云南的鄉村振興建設。

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升之際，俊發(fā)集團對企業(yè)發(fā)展重心做出調整的原因是什么?同時(shí)，在云南文旅市場(chǎng)強敵環(huán)伺的環(huán)境下，俊發(fā)集團想要以城鄉更新的方式與其他企業(yè)打差異化，又能否成功突圍?這也是個(gè)挑戰。

5年500億建設“最美云南”，俊發(fā)集團有意暫緩全國布局？

6月29日，俊發(fā)集團再次對企業(yè)發(fā)展戰略進(jìn)行了更新。在其舉辦的城鄉更新戰略發(fā)布會(huì )上，俊發(fā)集團宣布啟動(dòng)“最美云南計劃”，計劃投資500億元，用5年時(shí)間助力云南鄉村振興。在俊發(fā)集團看來(lái)，未來(lái)這將是鄉村振興的“云南答案”。

在其上一個(gè)五年千億計劃折戟之下，俊發(fā)集團新的五年規劃能否成功，備受業(yè)界質(zhì)疑。2013年，俊發(fā)集團曾以剛剛百億的“身價(jià)”立下規模目標稱(chēng)，要在5年時(shí)間內銷(xiāo)售額超過(guò)千億。但現實(shí)的情況是，到了2018年年底，俊發(fā)集團全年銷(xiāo)售額僅為550.3億元，至此，千億夢(mèng)碎了一地。

許是預見(jiàn)到千億計劃存在難度，2017年，俊發(fā)集團還提出了新的三年戰略，將“深耕云南、布局全國四大區域”作為發(fā)展方向，要求整體收入以每年30%的復合增長(cháng)率穩步提升，并在2019年力爭完成670億元的營(yíng)業(yè)收入，其中地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售額達成500億元目標。

俊發(fā)集團2013-2019年上半年銷(xiāo)售額趨勢圖/藍鯨房產(chǎn)制表

從業(yè)績(jì)情況來(lái)看，2017年立下的“三年戰略”完成情況還算不錯。2018年，俊發(fā)集團以44.3%的復合增長(cháng)率超額完成年度任務(wù)。同時(shí)，據克而瑞統計數據顯示，2019年上半年，俊發(fā)已經(jīng)實(shí)現房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入353.5億元，按照年復合增長(cháng)率30%來(lái)計算，其已經(jīng)完成全年目標的49.41%，下半年如正常發(fā)揮，有再度過(guò)線(xiàn)的可能。

不過(guò)，令業(yè)界感到意外的是，近期，俊發(fā)集團又一次對企業(yè)戰略做出了新的五年計劃稱(chēng)，在5年內投資500億元，振興云南鄉村，用城鄉更新模式做文旅項目開(kāi)發(fā)。對此，俊發(fā)集團表示，“十九大”特別提到，要把特色小鎮和田園作為供給側結構性改革重要平臺，扶貧攻堅進(jìn)入深水區。因此，俊發(fā)作出這一戰略調整，是跟隨政策腳步。

作為一家銷(xiāo)售額剛剛突破500億大關(guān)的中型房企，俊發(fā)是否具備支持5年500億元的資金投入的實(shí)力呢?58安居客首席分析師張波對藍鯨房產(chǎn)表示，俊發(fā)的500億投資來(lái)源應該比較寬泛，除了企業(yè)自有資金外，還有國家鼓勵增加農村金融供給，同時(shí)也可以利用股權、債券、期貨、保險等金融市場(chǎng)功能來(lái)實(shí)現資金供給。他認為，俊發(fā)此次借助城鄉更新，或許可以實(shí)現資金來(lái)源的多元化。

值得注意的是，俊發(fā)集團在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率連續10年保持第一而被冠以“云南王”的稱(chēng)號，這雖然在一定程度上表明了現階段其在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)難以撼動(dòng)的地位，卻也暴露了其偏居一隅的尷尬。而其2017年提出的“深耕云南、布局全國四大區域”戰略，曾被看做是“走出去”的機會(huì )。但藍鯨房產(chǎn)查詢(xún)俊發(fā)集團官網(wǎng)顯示，截至2019年6月30日，俊發(fā)集團在云南以外，僅有成都、?？?、貴陽(yáng)有4個(gè)項目在售。

如今，俊發(fā)集團是否有意暫緩全國拓展腳步?“此次啟動(dòng)城鄉更新模式，勢必影響俊發(fā)集團內部不同業(yè)務(wù)板塊之間的資源配置，影響其下一步的市場(chǎng)拓展與業(yè)務(wù)發(fā)展速度?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜如是對藍鯨房產(chǎn)表示。張波也發(fā)表了同樣觀(guān)點(diǎn)，俊發(fā)近期宣布的振興云南戰略，意味著(zhù)其今后會(huì )更聚焦在云南大本營(yíng)的發(fā)展，將更多的資源包括資金投向云南市場(chǎng)，全國化布局或難以增速。

藍鯨房產(chǎn)就“最美云南計劃”的實(shí)施，是否會(huì )影響到俊發(fā)的全國化進(jìn)程致函俊發(fā)集團，但截至發(fā)稿仍為收到對方回復。

以城鄉更新入局文旅市場(chǎng)，前景難料

1998年成立于云南省昆明市俊發(fā)集團，創(chuàng )始人李俊當年只有19歲，其以昆明市中心青云街的城中村舊城改造項目起家，至此，城市更新業(yè)務(wù)成為俊發(fā)集團的核心業(yè)務(wù)板塊。2016年，俊發(fā)集團更是明確了自己“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。

據其官網(wǎng)信息顯示，1998年-2017年之間，俊發(fā)集團共完成城市更新項目19個(gè)，改造面積554萬(wàn)平方米，并形成了先安置、后搬遷、再拆遷的俊發(fā)模式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量時(shí)代向存量時(shí)代轉變的過(guò)程中，俊發(fā)集團憑借其在城市更新業(yè)務(wù)上的建樹(shù)，可謂掌握先機。

在這次“新五年計劃中”，俊發(fā)集團再次升級了城市更新模式，提出了城鄉更新的概念，并整理了一套分3個(gè)階段、18個(gè)里程碑節點(diǎn)，細致到123個(gè)事項的標準化流程。其介紹說(shuō)，這一流程改變了傳統“推倒重建”的改造模式，以村民利益為核心，引進(jìn)資本與當地村民機構形成合股機制，提供一整套綜合性、系統化的城鄉更新解決方案。

俊發(fā)集團表示，未來(lái)，將成立城鄉更新集團，通過(guò)城鄉更新模式來(lái)開(kāi)發(fā)文旅項目。在俊發(fā)集團的設想中，最美云南計劃共包括三大板塊，四大產(chǎn)品。三大板塊指的是美麗縣城、大健康、全域文旅。四大產(chǎn)品分別是：高原特色體育訓練基地、萬(wàn)畝現代田園綜合體、運動(dòng)康養小鎮、森林溫泉康養小鎮。

“最美云南計劃”的設想雖然美好，但俊發(fā)集團為何在此時(shí)進(jìn)行轉變，城鄉更新計劃之下，又是否意味著(zhù)其將逐漸減輕城市更新的核心優(yōu)勢?轉做文旅地產(chǎn)，俊發(fā)集團又有何過(guò)人之處?

易居研究院財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)對藍鯨房產(chǎn)指出，文旅市場(chǎng)未來(lái)的確具有發(fā)展前景，但是，近幾年文旅項目的發(fā)展情況參差不齊，俊發(fā)集團選擇在此時(shí)入局，中間的不確定性因素確實(shí)會(huì )比較多。

張波對藍鯨房產(chǎn)指出，目前國內真正做文旅地產(chǎn)稱(chēng)得上優(yōu)秀的并不多，以文旅為賣(mài)點(diǎn)的地區真正發(fā)展得好的也并不多?？“l(fā)集團此時(shí)布局文旅，挑戰不小。

2018年中國省級城市文旅小鎮項目分部情況/數據來(lái)源于艾瑞咨詢(xún)

從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，云南作為旅游大省，早已是房企爭相布局文旅小鎮的聚集地。據艾瑞咨詢(xún)研究院整理數據顯示，2018年，云南省共有66個(gè)文旅特色小鎮，僅次于貴州的120個(gè)以及四川的79個(gè)。

柏文喜向藍鯨房產(chǎn)分析說(shuō)：“當前中國文旅行業(yè)的發(fā)展還存在過(guò)度依靠地產(chǎn)來(lái)平衡投資，以及文旅本身難以實(shí)現投資平衡的問(wèn)題?！彼硎?，如何找到依靠文旅產(chǎn)業(yè)自身的收入來(lái)支持產(chǎn)業(yè)本身生存與發(fā)展的商業(yè)模式，是當前房企做文旅地產(chǎn)的難點(diǎn)，否則文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)就不能形成正向的協(xié)調關(guān)系，淪為項目的噱頭和負擔。

以較早涉足文旅概念的華僑城為例，上述業(yè)內人士所言卻有依據。根據文旅界近期發(fā)布數據顯示，自華僑城提出“文化+旅游+城鎮化”模式以來(lái)，其在文旅項目的投資粗略估算已超萬(wàn)億。為了“輸血”進(jìn)文旅項目，甚至以?huà)伿圪Y產(chǎn)為繼。據藍鯨房產(chǎn)不完全統計，2018年華僑城預計轉讓18家子公司股權和1個(gè)資產(chǎn)包，其中不乏上海蘇州灣這樣一線(xiàn)城市核心地段的項目。而2019年以來(lái)，華僑城的賣(mài)賣(mài)賣(mài)仍在繼續，截至2019年7月1日。先后掛牌出讓昆明陽(yáng)宗海項目、西安思睿、成都項目公司、云南華僑城置業(yè)等股權。即便如此，據企業(yè)財報數據顯示，2018年華僑城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-99.84億元，同比下降26.16%，其資產(chǎn)負債率也較2017年微增0.9%，達73.77%。

由此來(lái)看，俊發(fā)集團以城鄉更新模式入局文旅產(chǎn)業(yè)，勢必伴有一定風(fēng)險。而這步“棋”能否助其在千億路上更近一步，亦值得研究。

*本文來(lái)源：藍鯨財經(jīng)，原標題：《俊發(fā)集團千億夢(mèng)碎后暫緩全國布局？5年500億發(fā)力文旅市場(chǎng)前景難料》。