大健康產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)展潛力最大的產(chǎn)業(yè)，在國家的大力推動(dòng)下，正形成超過(guò)十萬(wàn)億的巨大藍海市場(chǎng)。健康服務(wù)已經(jīng)成為關(guān)系到國計民生、未來(lái)社會(huì )整體幸福指數的國家級重大事業(yè)。

大健康產(chǎn)業(yè)為什么整體潛力巨大？人口結構變化催生醫療需求人口老齡化已經(jīng)是全球趨勢，中國也不能例外。據預測，到本世紀20年代，65歲以上老年人口將達到2.42億，占總人口的比重將從2000年的6.96%增長(cháng)到近12%。老齡化的社會(huì )問(wèn)題，將帶來(lái)對醫療保健產(chǎn)業(yè)的持續需求。

中國已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家行列，群眾對醫療健康的需求日益增長(cháng)，但該產(chǎn)業(yè)目前占中國產(chǎn)業(yè)比重不足5%，與發(fā)達國家存在不小的差距，市場(chǎng)潛力巨大。國家的“健康中國2030”規劃中明確指出，要將醫療健康產(chǎn)業(yè)建設成國家支柱性產(chǎn)業(yè)，2030年健康服務(wù)業(yè)規模達到16萬(wàn)億元。16萬(wàn)億，是國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的量級。

大健康產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間勢必帶來(lái)康養地產(chǎn)及養老地產(chǎn)的發(fā)展機遇。據推算，到2030年，康養地產(chǎn)的規模將達到10萬(wàn)億左右。

何為康養地產(chǎn)？

與一般意義的“健康”、“養老”、“養生”和療養”等概念相比，“康養”是一個(gè)更具包容性的概念，涵蓋范圍廣闊，與之對應的康養行為也十分寬泛：康養既可以是一種持續性、系統性的行為活動(dòng)，又可以是諸如休息、療養、康復等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫療行為。延伸到更大范圍，從生命的角度出發(fā)，康養要兼顧生命的三個(gè)維度：一是生命長(cháng)度，即壽命；二是生命豐度，即精神層面的豐富度；三是生命自由度，即國際上用以描述生命質(zhì)量高低的指標體系。

可見(jiàn)，康養的核心功能在于盡量提高生命的長(cháng)度、豐度和自由度。

那么什么是康養地產(chǎn)？康是指健康，醫療配套就必須到位。養是養生，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀(guān)資源優(yōu)質(zhì)的土地和區域。

所以，康養地產(chǎn)，不僅要求環(huán)境好，住宅建筑以及配套設施的科技運用必須符合健康養生養老。最重要的是物業(yè)管理，既要滿(mǎn)足業(yè)主的養生消費還要創(chuàng )造性的將養生產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運營(yíng)化。

康養地產(chǎn)的先導條件

必須依靠一定的基礎設施。無(wú)論是旅游、養老、醫療、運動(dòng)、文化等哪一類(lèi)康養服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎產(chǎn)業(yè)的先導地位。先導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì )對康養產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養為主導產(chǎn)業(yè)的市縣在戰略實(shí)施過(guò)程中不盡人意，問(wèn)題很多出在基礎設施上。

服務(wù)的有效提供?？叼B消費很多具有公共福利性質(zhì)（特別是醫療和養老），康養消費權是一類(lèi)基本人權，解決人民群眾日益增長(cháng)的康養服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會(huì )后，每年將新增近千萬(wàn)的老年人口，巨大的養老服務(wù)缺口既是社會(huì )壓力又是商機?？叼B消費是一種復合消費，很多消費又會(huì )在一個(gè)以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進(jìn)行。這就要求在進(jìn)行任何一個(gè)康養項目開(kāi)發(fā)時(shí)都應盡可能地統籌配置多種康養服務(wù)。不少養老地產(chǎn)項目經(jīng)營(yíng)失敗的一個(gè)主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒(méi)有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務(wù)?？梢钥隙?，那種能滿(mǎn)足居住、醫療、文化、運動(dòng)等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。

觀(guān)念的準確對位。隨著(zhù)亞健康問(wèn)題的日趨突出以及人們對健康問(wèn)題的愈加重視，社會(huì )對于亞健康的防治需求日益增長(cháng)，亞健康人群康養市場(chǎng)已成為中國康養市場(chǎng)最主要的組成之一。因此，康養產(chǎn)業(yè)機構通過(guò)定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹(shù)立與時(shí)代潮流和個(gè)體特征相符的消費觀(guān)念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

金融的杠桿作用?？叼B產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現了養老保險基金、消費信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養老、信用消費等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。特別是《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》等政策性文件發(fā)布后，掀起了信托公司、保險公司等大型金融機構進(jìn)軍康養產(chǎn)業(yè)的高潮。這些機構應用自身金融優(yōu)勢，立足產(chǎn)業(yè)整合，通過(guò)多渠道募集資金，規?；顿Y興建康養綜合體并引進(jìn)各種專(zhuān)業(yè)管理機構，在帶給客戶(hù)更好消費體驗的同時(shí)也在構建投資、消費兩位一體的產(chǎn)融模式方面作出了有益嘗試。

康養地產(chǎn)如何拿地？

目前，政府土地政策收緊，調控的表層意義是管住地產(chǎn)增量，深層意義是“去地產(chǎn)化”，鼓勵“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，鼓勵激活存量資產(chǎn)。

對于康養地產(chǎn)的土地獲取，除了增量土地的獲取之外，應該更重視以下幾類(lèi)土地：

空置的廠(chǎng)房、學(xué)校、社區用房等進(jìn)行改造和利用；

已出讓的商品房開(kāi)發(fā)用地在尚未進(jìn)行正式開(kāi)發(fā)前；

已建成的尚未對外銷(xiāo)售的存量商品房，直接進(jìn)行改造后；

集體建設用地。

同時(shí)，康養地產(chǎn)在拿地環(huán)節，應十分重視對土地獲取成本的控制，其中很重要的就是拿好醫療用地、養老用地。

現階段，康養地產(chǎn)對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)還是新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)“康養地產(chǎn)”的認識和理解不統一，業(yè)內尚未形成完善的發(fā)展體系。以下是康養地產(chǎn)的幾種常見(jiàn)開(kāi)發(fā)模式。

1 居家式康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

居家式康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是指以家庭為核心，以社區為依托，以專(zhuān)業(yè)化服務(wù)為依靠，并加入康養主題概念；僅提供基本康養服務(wù)和社區配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長(cháng)者，采取住宅直接銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)方式。

2 大型綜合康養社區開(kāi)發(fā)模式

大型綜合康養社區綜合性強、功能多元，面向健康活躍期、低度護理期以及高度護理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的經(jīng)營(yíng)方式，所以對開(kāi)發(fā)商的資源整合能力和持續經(jīng)營(yíng)能力要求較高。

3 全齡社區康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

全齡社區是指以全生命周期為線(xiàn)，營(yíng)造適宜全齡段客戶(hù)居住的大型成長(cháng)型活力社區。老人和其他年齡段的人生活在一起，而且各自都有相匹配的服務(wù)，創(chuàng )造生活體驗至上的社區。

4 異地度假型康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

異地度假型康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將養老與度假旅游結合，針對健康又有支付能力的中老年人，在經(jīng)濟較發(fā)達的沿海城市或風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假區開(kāi)發(fā)養老產(chǎn)品。 

5 康療型康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

康療型康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，即“社區+醫院+地產(chǎn)”模式，是指要嫁接專(zhuān)業(yè)醫療資源，強調提供專(zhuān)業(yè)化的健康管理服務(wù)，主要面向對健康格外關(guān)注的中高端中老年群體。

6 學(xué)院式康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

學(xué)院式康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是指在園區中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開(kāi)展符合中老年人生理和心理特征的學(xué)習、活動(dòng)為核心內容的一種新型康養模式，實(shí)現中老年人物質(zhì)和精神的雙盈晚年，從而推動(dòng)家庭、社會(huì )的和諧發(fā)展。

*本文來(lái)源：微信公眾號“國源智庫要聞”（ID：gzhiku），原標題：《做康養地產(chǎn)有哪些先決條件？如何拿地？》。