上一期的文旅康養大變局第一篇文章，我們聊了聊騰沖，這次我們聊聊黑龍江省鶴崗市。鶴崗對于峨眉峰來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直再熟悉不過(guò)，熟悉到一直不知怎么動(dòng)筆去寫(xiě)這個(gè)城市。

自從“一萬(wàn)元一套房”的鶴崗火了之后，峨眉峰一直在觀(guān)察鶴崗官方的反應，不出所料，鶴崗官方并沒(méi)有什么正式的反應。鶴崗太過(guò)于慵懶，它是一座在國內基本沒(méi)有存在感的城市，本該借助此次事件順勢做一波城市營(yíng)銷(xiāo)卻沒(méi)有任何作為，哀莫大于心死？

鶴崗并非無(wú)名，可能很多人不知道姜昆、濮存昕等在文革期間都是鶴崗農場(chǎng)的知青，文革期間近萬(wàn)名北京上海等地知青在鶴崗度過(guò)青蔥歲月?，F在的他們年過(guò)花甲、古稀，卻正是康養文旅的核心消費人群與度假地產(chǎn)的潛在客戶(hù)。

如果你家里有老人在北大荒插過(guò)隊，你跟老人家提起名山農場(chǎng)、綏濱農場(chǎng)、寶泉嶺農場(chǎng)、鶴立河農場(chǎng)時(shí)，他們應該感慨萬(wàn)千，若你提到梧桐河，他們更會(huì )眼光熠熠。

在北京或上海的小區廣場(chǎng)，你可能會(huì )頻繁聽(tīng)到佳木斯（東北地級市，緊鄰鶴崗）快樂(lè )舞步的廣場(chǎng)舞曲調，不要懷疑，老年人懷念青春的方式天然帶有東北特色。從文旅角度來(lái)看，鶴崗的康養資源極為豐富，康養地產(chǎn)+工業(yè)旅游的模式最為適合這座城市。

鶴崗城市布局呈南北長(cháng)條形狀，西靠小興安嶺，東側為三江平原。從文旅產(chǎn)業(yè)的特征要素看，這個(gè)城市基本占據了康養文旅產(chǎn)業(yè)的基礎要素：健全的城市基礎設施與成熟的交通體系、跨越平原丘陵山脈的優(yōu)越地形與豐富物產(chǎn)、夏季舒適的避暑氣候與空氣質(zhì)量、帶有蘇聯(lián)風(fēng)格的老舊異域礦山建筑、龐大廉價(jià)存量房與大片廉價(jià)土地。 

所有這一切，不是累贅，是財富。

（1）土地

鶴崗的空置土地很多，尤其是在這個(gè)城市的東部一帶,有不少未利用空置土地。不過(guò)，你不要以為這些土地是建設用地，鶴崗市作為一座煤城擁有近百年的采煤史，百年的采煤歷史也造成了這個(gè)城市有著(zhù)面積極其龐大的塌陷區，這些所謂的空置土地就是塌陷土地，這些塌陷土地面積有多大？鶴崗有多少大型煤礦，就在這些煤礦附近存有多少個(gè)連片塌陷區。

媒體上報道的總價(jià)一兩萬(wàn)元的樓房，其實(shí)就是塌陷區的居民安置社區的房產(chǎn)。相比較而言，鶴崗城市的西側靠近小興安嶺山麓帶有不少丘陵與農田，湖泡也較多，無(wú)論從交通距離還是城鎮設施完善來(lái)說(shuō)，都屬不錯的土地資源。

上個(gè)世紀80年代到90年代初，這些點(diǎn)狀的旅游景區較為繁榮，目前這一地帶開(kāi)發(fā)強度不大，不少為鶴礦集團所屬各國有煤礦歷史上的療養地或農場(chǎng)，鶴崗人應該知道青石山在哪里，老峻德怎么去，也應該游玩過(guò)5號水庫。

上述區域都屬于距離城區相對較近，自然資源稟賦不錯的土地資源。不過(guò)鶴崗的土地資源也分為不同權屬，這個(gè)所謂的權屬指的是企業(yè)產(chǎn)與政府產(chǎn)，龍煤集團下屬鶴礦集團亦擁有不少農場(chǎng)，當然，農墾系統的土地權屬亦有不少。 

（2）交通 

鶴崗沒(méi)有高鐵。這座煤城共有兩條鐵路線(xiàn)路，一是礦務(wù)局所屬礦山線(xiàn)，一是鐵路局所屬旅客線(xiàn)，兩條線(xiàn)路貫穿鶴崗南北，通過(guò)佳木斯鐵路樞紐接入全國鐵路路網(wǎng)。

黑龍江有哈（哈爾濱）齊（齊齊哈爾）牡（牡丹江）佳（佳木斯）四大城市說(shuō)法，佳木斯位于鶴崗南部屬于黑龍江東部最大城市，是鶴崗與省內溝通的必經(jīng)首選之地，兩地相距一小時(shí)車(chē)程。2018年十一期間，哈爾濱到佳木斯的動(dòng)車(chē)開(kāi)通，隨后北京到佳木斯的動(dòng)車(chē)也相應開(kāi)通。從鐵路便利程度來(lái)看，如果你要乘坐火車(chē)從北京或上海始發(fā)達到鶴崗，你需要中間至少轉一次車(chē)。 

鶴崗有兩條主要外連公路。鶴崗到達省內其他城市的公路有兩條主要干線(xiàn)，一是鶴崗到伊春的鶴伊公路，一是鶴崗到佳木斯的鶴佳公路。從客流量規?？?，顯然后者更大。

鶴崗沒(méi)有支線(xiàn)機場(chǎng)。 

鶴崗沒(méi)有水路運輸。 

鶴崗的交通劣勢很明顯，可以讓游客來(lái)得了。但是如果從文旅產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)看，游客也確實(shí)走的難，這屬于變相的優(yōu)勢。 

（3）氣候 

以峨眉峰二十多年的人肉體驗來(lái)說(shuō)，鶴崗的夏季氣溫最熱的情況不會(huì )超過(guò)半個(gè)月，某些年份夏季的極端氣溫也能沖到35度以上，但是晝夜溫差大，所以在鶴崗的居民社區，你很少見(jiàn)到樓體外側懸掛空調壓縮機。 

前幾天網(wǎng)上有一篇熱文說(shuō)如何把鶴崗的房子賣(mài)給外國人，文中提到鶴崗冬季可以看雪云云。其實(shí)這個(gè)作者應該沒(méi)有在鶴崗生活過(guò)。鶴崗夏季的空氣質(zhì)量一直不錯，但是冬季的空氣質(zhì)量則令人堪憂(yōu)，很大一部分原因為冬季燃煤取暖所致，所以從氣候和空氣質(zhì)量來(lái)說(shuō)，鶴崗更適合夏季避暑度假，并不適合冬季看雪。

夏季宜人的氣候，讓鶴崗比全國90%以上的城市更宜居，宜居時(shí)間可橫跨6、7、8三個(gè)月。

（4）在地物產(chǎn) 

除了煤炭之外，鶴崗的在地物產(chǎn)也極其豐富，鶴崗處于我國主要山脈小興安嶺與主產(chǎn)糧區三江平原的交接帶，森林、平原、丘陵、湖泡交相輝映。山林野果、林下副產(chǎn)品、中藥材等在地物產(chǎn)更為多樣。 

除此外，鶴崗早年作為一個(gè)礦山城市，融匯了全國各地的人群，并發(fā)展出自身特有的餐飲種類(lèi)，比如肉類(lèi)熟食制品、礦工食品、燒烤、特色面食、地域型碳酸飲料和酒水、奶制品冰淇淋等等，這些看似普通的在地餐飲，對于東北域外的人群具備特色吸引力。

目前來(lái)看，在上述在地物產(chǎn)中鶴崗尚未有成熟品牌，也沒(méi)有形成上中下游的產(chǎn)業(yè)鏈支撐。旅游產(chǎn)業(yè)六要素之“吃住行游娛購”中，鶴崗在旅游產(chǎn)品銷(xiāo)售、旅游餐飲打造程度上仍有巨大潛力，存在整合零散業(yè)態(tài)的需求。

（5）醫療資源

鶴崗擁有礦務(wù)局總醫院和市人民醫院兩個(gè)三級甲等醫院，這兩個(gè)醫院盡管總體醫療水平一般，但卻完全可以滿(mǎn)足老年病治理、康養護理、健康保健等基礎需求，同時(shí)鶴崗市人民醫院的醫療基礎設施也算不錯。

這些都是鶴崗發(fā)展康養旅游的成熟可用資源。

打通交通瓶頸。

（1）考慮設立支線(xiàn)機場(chǎng)。鶴崗需要依賴(lài)佳木斯作為域外游客到達的交通中轉，航空、鐵路受限頗多。建議考慮設立支線(xiàn)機場(chǎng)，直鏈北京或天津等主要北方城市。

（2）增加佳木斯到鶴崗的公路客車(chē)班次與達到游客的搭乘便利度，在佳木斯機場(chǎng)設立專(zhuān)門(mén)的鶴崗旅游巴士。

（3）嚴厲打擊黑車(chē)，全力以赴打擊宰客行為。這一點(diǎn)最為重要。

打造精品文旅輕業(yè)態(tài)。 

所謂輕業(yè)態(tài)是指利用現有特色進(jìn)行差異化改造，進(jìn)而發(fā)揮最大作用。 

（1）發(fā)展工業(yè)旅游。 

峨眉峰從小就在礦山邊長(cháng)大，鶴崗從南到北大概有峻德礦、興安礦、大陸礦、南山礦、東山礦、興一礦等數個(gè)國有巨型礦山，這些礦山具備發(fā)展工業(yè)旅游的有利條件。 

首先，上述數個(gè)礦山之間有一條鐵路線(xiàn)貫通，早年礦工往復不同礦山之間的通勤工具就是乘坐火車(chē)。通過(guò)礦山間鐵路交通連接，多個(gè)不同礦山之間可串聯(lián)成為一個(gè)礦山主題景區。而且從北到南的礦山火車(chē)通勤時(shí)間應該不會(huì )超過(guò)一個(gè)半小時(shí)。

其次，礦山鐵路之間應該打造特色景觀(guān)帶，利用現有礦山、關(guān)廢礦山與塌陷區土地，打造沿線(xiàn)觀(guān)光景觀(guān)帶。 

再之，發(fā)展礦山承接業(yè)態(tài)。峨眉峰從小在鶴崗的礦山邊長(cháng)大，對礦山體驗算得上沉浸小二十年。比如可以打造游客體驗百米豎井文旅業(yè)態(tài)、參觀(guān)蘇式煤礦建筑、深度體驗地下百米的地心探險業(yè)態(tài)。鶴崗的巨型礦山也是一個(gè)微型小鎮，這里面有澡堂、食堂、食品加工廠(chǎng)不同社會(huì )產(chǎn)業(yè)。針對康養游客可發(fā)展深層地下水溫泉康養業(yè)態(tài)，利用現有五六十年代蘇式辦公樓打造特色住宿業(yè)態(tài)。 

同時(shí)，以懷舊情懷，引入輕量級五六十年代帶有革命特色的廠(chǎng)礦演藝、廣場(chǎng)舞活動(dòng)，激發(fā)知青青春回響。

（2）打造農事體驗輕業(yè)態(tài)。

康養旅游的核心就是留住游客6、7、8三個(gè)月的避暑時(shí)間，而農事體驗最為匹配。鶴崗應利用大量塌陷區土地，根據土壤肥力程度，打造各種不同類(lèi)型的農事體驗項目，比如花卉種植體驗、果蔬種植體驗、垂釣體驗等等，同時(shí)劃分出產(chǎn)品收益模型。

（3）打造知青+革命激情的演藝活動(dòng) 

鶴崗是趙尚志將軍的殉國地，天然帶有紅色文化基因；同時(shí)鶴崗又是北上一線(xiàn)城市知青的插隊主要地點(diǎn)，帶有軍墾文化、兵團文化、知青文化特征；鶴崗煤炭開(kāi)采歷史悠久，移民來(lái)自四方，可深度挖掘創(chuàng )業(yè)精神、革命精神。

厚重的現代文化基因，足以支撐鶴崗打造出輕重結合的大型演藝、小型劇目、更具基礎的紅色回憶廣場(chǎng)舞、歌唱比賽等等。凡此種種，皆可帶動(dòng)鶴崗夏季的宵夜經(jīng)濟。

打造康養地產(chǎn)是政府與企業(yè)可以匹配投資強度與收益的項目。但是盡管目前鶴崗的土地價(jià)格極其低廉，但同時(shí)又擁有海量的存量房資源，二手房庫存量較大地區并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)福地。 

所以如果以企業(yè)層面介入鶴崗的康養地產(chǎn)，如何面對存量房就是一個(gè)必須要考慮的難題。

以這個(gè)角度為引，鶴崗當地政府需要發(fā)揮“有形的手”的作用，弱市需重典，要有“土地+資本+產(chǎn)業(yè)+營(yíng)銷(xiāo)”一盤(pán)棋的思路，主政者要有大擔當與大魄力。

（1）從煤炭稅收與費用中提取一部分資金作為城市發(fā)展基金。用這部分城市發(fā)展基金在二級市場(chǎng)收購存量二手房變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權住房，隨之出臺人才政策，凡落戶(hù)或在鶴崗工作的年輕人均可無(wú)償使用共有產(chǎn)權住房，吸引北京、上海、哈爾濱的年輕人回流。 

此舉好處很多，可降低二手房庫存量，為土地升值創(chuàng )造市場(chǎng)空間；更可提升城市年齡結構，改變老齡化人群結構，為城市創(chuàng )造活力打下基礎。 

（2）鶴崗當地政府要充分采取金融手段，爭取央省財政支持與債券發(fā)行便利條件。以獨特的康養地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與家居服務(wù)產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，要足政策，喊響口號。

（3）有運營(yíng)土地思維。土地開(kāi)發(fā)中要先建文旅標桿聚流、引流帶動(dòng)周邊地塊升值。提升土地價(jià)值無(wú)外“產(chǎn)業(yè)+人”，這一塊說(shuō)起來(lái)非常具體，我們今天暫先放一放。

（4）要有營(yíng)銷(xiāo)思維?？匆粋€(gè)城市有沒(méi)有活力，城市營(yíng)銷(xiāo)是考慮指標之一。鶴崗的營(yíng)銷(xiāo)應該以北上廣等一二線(xiàn)城市的老年客群為主，提升城市康養認知度，打造“知青文化+紅色文化”之城，線(xiàn)上與線(xiàn)下相結合。峨眉峰特意看了下，鶴崗的線(xiàn)上社交媒體，說(shuō)實(shí)話(huà)，有跟沒(méi)有沒(méi)區別。

（5）打通不同權屬利益機制。鶴礦集團屬于黑龍江省省屬?lài)Y，這家企業(yè)目前仍承擔不少社會(huì )功能，所占土地和工礦為相對不錯資產(chǎn)，同時(shí)農墾系統亦屬黑龍江省屬?lài)Y。如何打通鶴崗市政府與不同省屬?lài)Y的利益藩籬極其考驗主政者的智慧，峨眉峰曾密切觀(guān)測過(guò)2013年—2018年期間的黑龍江改革措施，其中不少涉及省屬?lài)Y集團與所在城市政府的博弈，受限于經(jīng)濟大周期等不利影響，最后博弈結果并不樂(lè )觀(guān)。

（6）服務(wù)更為重要。發(fā)展康養旅游不怕東西賣(mài)的貴，就怕宰客。黑車(chē)、宰客甚至偷搶等不法行為是很多資源型城市都要面對的難題，建議鶴崗設立全民治安、調解志愿者隊伍，適時(shí)適度建立權責范圍更大的旅游警察隊伍。

以上是鶴崗當地政府在短期和長(cháng)期內要做的事，政府之手的宏觀(guān)調控非常重要，尤其像鶴崗這類(lèi)處于懸崖邊上的城市，所以更需要政府之手的力量。政府調控宜早不宜遲，宜快不宜慢，宜重干預不宜蜻蜓點(diǎn)水，否則城市破敗之象為期不遠。

如果你要去鶴崗投資房產(chǎn)，那么你最好咨詢(xún)下峨眉峰；如果你的企業(yè)要去投資鶴崗，那么你更要咨詢(xún)下峨眉峰。加峨眉峰微信（tripvividzh），與我聊聊。

（本文作者張啟安是執惠首席內容官、主編，筆名峨眉峰。）