一則李亞鵬因欠債4000萬(wàn)元成為被執行人的消息，讓李亞鵬以及他進(jìn)軍地產(chǎn)的首個(gè)項目麗江雪山藝術(shù)小鎮項目重回公眾視野。

11月22日，該項目一位管理層人士告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，2015年陽(yáng)光100集團接手以來(lái)，雖然項目還處于虧損狀態(tài)，但虧損幅度在不斷縮小。

陽(yáng)光100接手前，麗江雪山藝術(shù)小鎮項目面臨巨額的債務(wù)到期壓力，“李亞鵬沒(méi)干過(guò)地產(chǎn)，在很多方面有點(diǎn)理想化，比如原來(lái)規劃都是商業(yè)，實(shí)際上不符合市場(chǎng)?！鄙鲜龉芾韺尤耸勘硎?。

文旅商業(yè)項目既不同于文化旅游地產(chǎn)，也與傳統商業(yè)地產(chǎn)有別。以麗江為代表的旅游城市經(jīng)濟結構的特殊性，也對企業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力提出更高的要求。不僅僅是雪山藝術(shù)小鎮項目，相鄰的金茂谷鎮、復華雪山小鎮等項目也面臨著(zhù)同樣的情況。

雪山藝術(shù)小鎮管理層人士告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，最近，項目幾個(gè)股東連續多次開(kāi)會(huì )，商討未來(lái)項目運作模式，其中最主要的就是留住游客，“麗江4000多萬(wàn)人次的客流量，能吸引過(guò)來(lái)千分之一就足夠了?！?/p>

三個(gè)項目均位于麗江北部文化旅游度假區內，與游客青睞的束河古鎮僅一路之隔，束河古鎮內車(chē)水馬龍，但讓游客跨越短短路途過(guò)來(lái)顯然不容易，讓游客停留下來(lái)并消費似乎更加艱難。

海水與火焰

從束河古鎮東門(mén)出來(lái)，跨過(guò)一條公路，便是麗江雪山藝術(shù)小鎮項目，小鎮是開(kāi)放式空間，部分攝影、酒店、咖啡等店鋪開(kāi)業(yè)，大部分物業(yè)處于待營(yíng)業(yè)狀態(tài)。

項目銷(xiāo)售人員表示，項目中物業(yè)可租可售，毛坯銷(xiāo)售均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，精裝公寓均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，還有2020年交房的合院獨棟均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，“每一棟售價(jià)和租金都不一樣，每月每平方米租金從20多元到50多元?！?/p>

麗江雪山藝術(shù)小鎮項目占地408畝，總建筑面積為19.7萬(wàn)平方米，共分為四期，目前一期除了南側一排，其他都已經(jīng)建成開(kāi)放。二期項目開(kāi)始啟動(dòng)，三期和四期將于2020年啟動(dòng)。

上述項目管理層人士透露，2015年陽(yáng)光100集團入主后，項目操盤(pán)團隊全部換成陽(yáng)光100方面人士。

陽(yáng)光100集團年報顯示，2015年接手第一年，該項目銷(xiāo)售金額為6800萬(wàn)元，2016年為1600萬(wàn)元，2017年為8100萬(wàn)元，2018年上半年銷(xiāo)售金額只有200萬(wàn)元。

項目方一位人士透露，2016年和2017年是麗江旅游業(yè)最艱難的兩年，各種生意均不好做，2017年銷(xiāo)售額相對較高，主要因為相關(guān)股東認購了一期兩個(gè)組團，“貢獻了四五千萬(wàn)銷(xiāo)售”。

11月22日和23日，記者中午在小鎮內的多數店鋪只看到了服務(wù)人員，“旺季的時(shí)候還有些客人，淡季就很少了?！币晃豢Х鹊攴?wù)員表示。

麗江雪山藝術(shù)小鎮東側靠南是麗江金茂谷鎮項目，北側是復華國際度假世界，這兩個(gè)項目商業(yè)部分面臨著(zhù)和雪山藝術(shù)小鎮相似的處境。

復華國際度假世界除了酒店、休閑娛樂(lè )配套之外，云南非物質(zhì)文化遺產(chǎn)相關(guān)的商品銷(xiāo)售也是主要板塊。一位店員介紹，項目商業(yè)設施大部分由復華運營(yíng)，他本人也來(lái)自復華，“我們和品牌方合作，對方供貨，我們銷(xiāo)售，然后分成?！?/p>

該店員說(shuō)，麗江項目今年7月開(kāi)業(yè)，“夏天晚上會(huì )有一些游客來(lái)花海雪山，白天人不多，淡季基本沒(méi)人?！?/p>

這位店員告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，由于發(fā)不出工資，一部分員工離職，留下的每個(gè)店員都要照看多個(gè)門(mén)店，他自己平時(shí)需要照看兩到三個(gè)店。

復華國際度假世界項目用地面積為568.62畝，原為今典集團旗下紅樹(shù)林項目，2015年6月，復華控股從今典集團接手項目，并開(kāi)發(fā)成復華國際度假世界項目。

項目分為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)區、養生區、酒店區、酒吧區等，整體風(fēng)格為南邵古王國建筑，項目北側是一片巨大的花海。

在旅游旺季，度假區內一些餐飲店鋪能夠迎來(lái)不錯的客流，零售店鋪也會(huì )因此受益。但麗江旅游旺季時(shí)間并不算長(cháng)，主要為暑期、國慶、春節。

不同于其他項目，復華度假世界大部分店鋪為自營(yíng)，復華文旅將出售的物業(yè)以每年8%的收益反租回來(lái)，一部分店鋪用于對外出租，另一部分由復華與品牌商或供應商合作。

復華員工透露，復華文旅大部分項目開(kāi)發(fā)和運營(yíng)資金均來(lái)源于旗下復華資本的私募基金和海象、鳳凰錢(qián)包兩個(gè)P2P平臺，平均利息成本在15%左右。自營(yíng)模式下，復華度假世界多數店鋪都處于開(kāi)業(yè)狀態(tài)。

金茂谷鎮內的時(shí)尚生活中心商業(yè)人氣和上述兩個(gè)項目基本一樣，金茂谷鎮由雪山語(yǔ)住宅、逸墅別墅、3家酒店、時(shí)尚生活中心商業(yè)、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園及相關(guān)公建組成，其中商業(yè)配套建筑面積2.19萬(wàn)平方米。谷鎮另配套的一處占地10畝左右商業(yè)地塊已出售給當地一家民企。

11月是麗江旅游淡季，但麗江古城、束河古鎮和玉龍雪山到處都是游客。麗江市旅游發(fā)展委員會(huì )數據顯示，截至10月底，麗江客流量已經(jīng)突破4000萬(wàn)人次，超過(guò)2017年全年客流量。但顯然，麗江的客流量轉化為這些新項目消費力的并不多。

打通最后一公里

對雪山藝術(shù)小鎮、復華度假世界和金茂谷鎮來(lái)說(shuō)，將游客吸引來(lái)、留下來(lái)是當務(wù)之急，目前，他們正試圖通過(guò)引入IP、調整業(yè)態(tài)等方式來(lái)增加對游客的吸引力和黏性。

麗江雪山藝術(shù)小鎮管理層人士透露，近期陽(yáng)光100和李亞鵬方面兩次召開(kāi)會(huì )議，初步形成的調整方案是將閑置的物業(yè)改成公寓和酒店。

這樣做的原因有兩個(gè)：第一，麗江本地市場(chǎng)及游客經(jīng)濟目前難以支撐起大體量的商業(yè)形態(tài)；第二，公寓和酒店可以讓游客或者業(yè)主“留”下來(lái)，而留下來(lái)則意味著(zhù)消費。

另外一方面，隨著(zhù)游客觀(guān)念從觀(guān)光逐步向度假進(jìn)行轉變，越來(lái)越多的游客選擇居住在古城之外，比較安靜，交通也方便。

這也帶動(dòng)了一批麗江古城、束河古鎮周邊客棧的興起，麗江雪山藝術(shù)小鎮借鑒了這一思路。

復華度假世界在項目建設時(shí)，在北側看得見(jiàn)雪山的地方修建觀(guān)山廣場(chǎng)和花海等設施，增加對游客的吸引力。同時(shí)，在原有五星級酒店基礎上，計劃將南邵國王宮等旅游設施改成酒店，進(jìn)一步擴大消費群體。

金茂谷鎮項目有君悅酒店及兩個(gè)住宅項目，在出售10畝商業(yè)配套用地的同時(shí)，金茂還計劃增加一處客棧，吸引更多游客入住。

此外，麗江雪山藝術(shù)小鎮還引入攝影攝像工作室，吸引更多旅行結婚的游客入住、拍婚紗照和消費；復華度假世界有專(zhuān)門(mén)的健康板塊，吸引一線(xiàn)城市退休老人來(lái)麗江進(jìn)行康養。不過(guò)，這一切能否奏效還有待時(shí)間驗證。

*本文來(lái)源：經(jīng)濟觀(guān)察報，作者：田國寶，原標題：《李亞鵬折戟麗江背后：文旅商業(yè)最后一公里困局》。