10月30日，李亞鵬經(jīng)紀人針對其“疑似被中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)列為被執行人”回應媒體稱(chēng)，該商業(yè)合同糾紛案件目前在北京高院的申訴司法程序中。

這側面證實(shí)了藝人李亞鵬即為被執行人“李亞鵬”。根據相關(guān)案號，記者查詢(xún)到一份《李亞煒等與北京泰和友聯(lián)投資有限公司合同糾紛二審民事判決書(shū)》（下稱(chēng)“判決書(shū)”）。

這份長(cháng)達六千余字的判決書(shū)詳細闡述了這起糾紛的始末，也回溯了李亞鵬從藝人到開(kāi)發(fā)商的商界沉浮往事。

2013年11月，在結束與王菲的婚姻2個(gè)多月后，以“開(kāi)發(fā)商”身份示人的李亞鵬再次宣告了自己由藝人到商人的身份轉換。他以中書(shū)控股董事長(cháng)、雪山投資有限責任公司董事長(cháng)的身份現身麗江，發(fā)布其正式進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)后的第一個(gè)項目“雪山藝術(shù)小鎮”。

在這塊由中書(shū)控股拿下的408畝土地上，李亞鵬宣稱(chēng)將斥資35億元打造一個(gè)以藝術(shù)為核心理念，集酒店、公寓、別墅等產(chǎn)品為一體的旅游度假地產(chǎn)項目。按照他的設想，在這個(gè)藝術(shù)小鎮里，文化和藝術(shù)將找到永久落足之地，且不與商業(yè)和地產(chǎn)互相排斥，而是共榮共生。

理想是美好的，但無(wú)論文化藝術(shù)能為項目提供多少價(jià)值加持，雪山藝術(shù)小鎮終究難以脫離其房地產(chǎn)項目的本質(zhì)。這意味著(zhù)“操盤(pán)者”需要掌控的是一個(gè)地產(chǎn)項目的操作邏輯，而不是一部藝術(shù)作品的塑造技巧。

盡管知名藝人身份讓這個(gè)位于云南麗江束河古鎮的項目吸引了大批目光，但隨后的進(jìn)展卻并不順利。相比于傳統住宅項目銷(xiāo)售，文旅項目的變現速度則更考驗開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和操盤(pán)能力。

首先是窘迫的資金實(shí)力。2013年5月，該項目曾聯(lián)合中融信托發(fā)起為期兩年、規模2億元的信托融資。2015年，中融信托在期滿(mǎn)后退出雪山投資的股東名單，但李亞鵬并未恢復之前的持股比例，而是讓渡部分股權引入北京泰和友聯(lián)和興業(yè)國際信托兩位投資者。2015年4月和7月，李亞鵬和中書(shū)股份持有的雪山投資股權也出質(zhì)給了招商銀行麗江分行換取融資。

項目的操盤(pán)和銷(xiāo)售情況也并不理想。項目一期自2014年6月開(kāi)盤(pán)，別墅在半年內僅售出30%，商業(yè)院落僅售出10余套。在調控趨嚴的樓市大環(huán)境和彼時(shí)旅游地產(chǎn)遇冷的麗江市場(chǎng)環(huán)境下，李亞鵬的名氣也沒(méi)能給項目帶來(lái)起色。

掙扎兩年后，李亞鵬迎來(lái)了“接盤(pán)俠”，他的“開(kāi)發(fā)商”身份也終結在一份上市公司并購交易的公告里。

2015年6月，陽(yáng)光100（02608.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，麗江雪山藝術(shù)小鎮符合公司以街區綜合體產(chǎn)品為主打產(chǎn)品發(fā)展方向的戰略轉型部署，公司的全資附屬公司將以1.938億元收購雪山投資51%股權。雪山投資的主要股東變更為陽(yáng)光100、李亞鵬、北京泰和友聯(lián)和中書(shū)控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。

收購完成后，陽(yáng)光100將主要負責項目的整體運營(yíng)和銷(xiāo)售，而李亞鵬則負責項目文化商業(yè)生態(tài)圈的構建。

但看起來(lái)優(yōu)勢互補的分工也沒(méi)能讓雪山藝術(shù)小鎮再重現輝煌。梳理陽(yáng)光100的財報發(fā)現，陽(yáng)光100入局后，麗江雪山藝術(shù)小鎮的去化速度還一直維持低位，項目銷(xiāo)售單價(jià)也持續走低。

數據顯示，項目規劃總建筑面積約13.6萬(wàn)平方米，2015年至2017年的合約銷(xiāo)售面積分別為3481平方米、868平方米和6999平方米，2018年上半年合約銷(xiāo)售面積僅211平方米。截止2018年上半年，項目已開(kāi)發(fā)完未銷(xiāo)售的面積達2.64萬(wàn)平方米。同時(shí)，銷(xiāo)售單價(jià)也從2015年的19535元/平方米跌至2018年上半年的9479元/平方米。

事實(shí)上，“接盤(pán)俠”陽(yáng)光100自身也面臨著(zhù)業(yè)績(jì)和規模成長(cháng)的壓力。

曾是一線(xiàn)房企“種子選手”的陽(yáng)光100已有二十余年的歷史，但接連踏錯土地市場(chǎng)、進(jìn)入資本市場(chǎng)的節奏，以及創(chuàng )始人易小迪過(guò)于謹慎和穩健的態(tài)度影響下，這家老牌房企的規模遲遲未能進(jìn)入房企第一梯隊。

2013年至2015年，陽(yáng)光100的合約銷(xiāo)售額還徘徊在百億之下。2016年和2017年，陽(yáng)光100的合約銷(xiāo)售額終于“破百”提升至104.17億元和106.07億元，但同行們都已紛紛吹響向千億規模進(jìn)軍的號角。

接盤(pán)雪山藝術(shù)小鎮后，陽(yáng)光100已為此陸續埋單了近4億元。其財報數據并未直接顯示雪山藝術(shù)小鎮的盈利情況，但上述判決書(shū)則直接表明了項目的運營(yíng)現狀。

根據中書(shū)控股與北京泰和友聯(lián)的協(xié)議，泰和友聯(lián)出資6000萬(wàn)元，占雪山投資股份10%。根據約定，雪山投資向泰和友聯(lián)承諾若項目發(fā)生虧損，則虧損部分由雪山投資原股東獨立承擔。雪山公司投資確保泰和友聯(lián)全部權益不低于1億元，且3年開(kāi)發(fā)周期屆滿(mǎn)后，泰和友聯(lián)可先行收回約定的固定權益收益4000萬(wàn)元。

隨后李亞鵬及中書(shū)控股并未在約定期滿(mǎn)時(shí)向泰和友聯(lián)支付4000萬(wàn)元，在泰和友聯(lián)將李亞鵬及中書(shū)控股訴至法庭后，一審法院認為根據承諾函，李亞鵬及其哥哥李亞煒二人應當在支付期滿(mǎn)后履行付款義務(wù)。

李亞鵬、李亞煒不服一審判決提起上訴的請求中顯示，該合同中涉及4000萬(wàn)元投資收益的條款無(wú)效，泰和友聯(lián)公司應該舉證證明雪山投資有稅后盈利4000萬(wàn)，才能獲得4000萬(wàn)，而事實(shí)上雪山投資并沒(méi)有營(yíng)利。

目前，針對李亞鵬與泰和友聯(lián)的糾紛，二審依舊判決李亞鵬、李亞煒于判決生效之日起十日內向泰和友聯(lián)公司支付4000萬(wàn)元和利息。

5年過(guò)去了，李亞鵬還未結束這場(chǎng)商業(yè)糾紛，陽(yáng)光100也不得不面對項目低去化、低單價(jià)的尷尬局面。如何盤(pán)活這個(gè)雪山下的藝術(shù)小鎮，還將是他們共同的難題。

*本文來(lái)源：界面，作者：牛牧江曲，原標題：《欠債4000萬(wàn) 李亞鵬敗走麗江雪山小鎮》。