9月底，萬(wàn)科那紅彤彤的“活下去”還未褪色，10余天后，它轉身“吞下”華夏幸福多個(gè)環(huán)京地產(chǎn)項目。

一方收縮，另一方即前進(jìn)蠶食乃或“鯨吞”。寒冬、低潮，同一個(gè)市場(chǎng)，要安全還是要規模，地產(chǎn)大小玩家們的玩法和境遇已然迥異。

同樣起家、重倉環(huán)京區域，有“小萬(wàn)科”之稱(chēng)的榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“榮盛發(fā)展”）選擇了與華夏幸福不同的道路。幾乎與萬(wàn)科高呼“活下去”同期，榮盛發(fā)展公告稱(chēng)，擬在境外發(fā)行總額不超過(guò)5億美元（約34.34億元人民幣）的境外公司債券。

加上8月前后其披露的擬發(fā)行債權性固定收益類(lèi)產(chǎn)品、公司債券以及股東借款，榮盛發(fā)展擬融資和借款已超190億元，主要用于其新項目包括地產(chǎn)項目等的投資、償還債務(wù)等。

榮盛發(fā)展要規模，銷(xiāo)售突破千億元是其多年夙愿，為此不惜瘋狂拿地，以及激進(jìn)推進(jìn)文旅項目布局尋求多元化，曾一年間文旅投資概算近2000億元，不斷推高資產(chǎn)負債率，從2012年的76.56%增至2017年的84.68%，再增至2018年上半年的84.95%。

榮盛發(fā)展正加快推動(dòng)地產(chǎn)項目銷(xiāo)售和回籠資金，但距離預期目標尚有不小距離，速度已走緩，夙愿更難抵及。而對（擬）投資千億之巨地產(chǎn)為內核的康旅板塊，榮盛發(fā)展也正尋求更多撬動(dòng)，但也不易。

在規模與安全連接的“鋼絲線(xiàn)”上，榮盛發(fā)展會(huì )走得如何?

一手持續加速回籠資金，一手繼續拿地，榮盛發(fā)展的擴張節奏未停。

10月9日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，今年9月，榮盛發(fā)展實(shí)現簽約面積59.77萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)38.29%； 簽約金額60.64億元,同比增長(cháng)26.84%。 同時(shí)，今年1-9月，榮盛發(fā)展累計實(shí)現簽約面積572.37萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)50.93%;累計簽約金額595.10億元，同比增長(cháng)46.18%。 

此前榮盛發(fā)展已有類(lèi)似動(dòng)作。今年8月，榮盛發(fā)展實(shí)現簽約面積68.03萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)87.67%；簽約金額68.35億元，同比增長(cháng)68.77%。

同時(shí)，今年8月、9月，榮盛發(fā)展及其控股公司在河北霸州、安徽合肥兩地拿下多宗地塊，折合出讓面積超過(guò)34.75萬(wàn)平方米，共耗資超過(guò)29億元。根據公開(kāi)數據統計，榮盛發(fā)展今年1-9月累計拿地耗資超過(guò)79億元，同比去年下降58.54%。

此前榮盛發(fā)展拿地堪稱(chēng)“瘋狂”，其于2016年12月在河北、南京、重慶等地耗資約80億元橫掃47宗地塊。而2017年全年除了2月，榮盛發(fā)展在其他11個(gè)月里累計拿下100多宗土地，僅招拍掛拿地耗資就超過(guò)200億元。

目前來(lái)看榮盛發(fā)展放緩了拿地速度，但截至今年6月，榮盛發(fā)展的土地儲備建筑面積達3630.13萬(wàn)平方米,可以滿(mǎn)足公司3年左右的開(kāi)發(fā)需要。 

榮盛發(fā)展繼續做加法，只是相對放緩了節奏。

房企追求規模由來(lái)已久，百億、千億乃至五千億的遞增銷(xiāo)售規模，形成多個(gè)顯眼門(mén)檻，將這個(gè)行業(yè)的超級大鱷、大鱷以及中小玩家區分出明顯的高低層級。

榮盛發(fā)展被稱(chēng)“河北地王”背后，是其一直“往上爬”欲觸及千億門(mén)檻的夙愿，多年后還未抵達。

做大規模是房企維系自己的市場(chǎng)地位及市場(chǎng)“安全”的一個(gè)重要手段。在目前的市場(chǎng)低潮期，房企銷(xiāo)售回籠資金放緩、銀行等信貸資金收口等因素，房企資金承壓加劇，大魚(yú)吃小魚(yú)的現象也增多，中小開(kāi)發(fā)商面臨更加險惡的市場(chǎng)環(huán)境，反之體量龐巨的大開(kāi)發(fā)商則可能有更多的抄底機會(huì )。此前有說(shuō)法認為，萬(wàn)科“活下去”背后的一重意味是鼓噪市場(chǎng)艱難，中小開(kāi)發(fā)商不如投靠大開(kāi)發(fā)商以尋求活下去，這樣其就有了更多抄底機會(huì )。

今年7月10日，中國平安受讓華夏幸福19.7%股份，成為后者的第二大股東。10月9日，華夏幸福公告稱(chēng)，擬與北京萬(wàn)科就華夏幸福環(huán)京區域33.93萬(wàn)平方米住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

出讓股權、賣(mài)出數個(gè)項目，資金的困境應該是華夏幸福不得不邁過(guò)的坎。而萬(wàn)科的“轉瞬變臉”吃下這些項目，不由讓人懷疑關(guān)于其上述抄底說(shuō)法的可能性。

同樣起家于環(huán)京區域，同樣面臨資金困境的榮盛發(fā)展，自然深知其中冷暖苦樂(lè )，只不過(guò)它的選擇不是收縮，而是通過(guò)發(fā)債、借款等熟悉的手段來(lái)暫時(shí)解決資金問(wèn)題，繼續擴張。

根據近期榮盛發(fā)展公告及相關(guān)公開(kāi)信息，榮盛發(fā)展擬在境外發(fā)行總額不超過(guò)5億美元（約34.34億元人民幣）的境外公司債券。另擬面向合格投資者以非公開(kāi)方式發(fā)行不超過(guò)10億元的債權性固定收益類(lèi)產(chǎn)品。

此外，榮盛發(fā)展8月披露擬申請發(fā)行兩單共80億元的公司債券，另擬向股東榮盛控股、榮盛建設借款70億元，借款期限不超過(guò)12個(gè)月。

擬融資加上借款已超190億元，主要用于榮盛發(fā)展新項目的投資、償還債務(wù)和債務(wù)置換等。比如5億美元境外公司債券將用于境內及海外項目投資，償還現有債務(wù)及補充一般運營(yíng)資金。10億元的債權融資擬用于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設。

雖“身價(jià)”尚不及第一梯隊，但轉型文旅布局項目的打法，榮盛發(fā)展比之地產(chǎn)頂級豪門(mén)也不遑多讓?zhuān)?strong>密集投資、多地布局、激進(jìn)。

公開(kāi)信息顯示，榮盛發(fā)展在2014年已開(kāi)始布局文旅，當年5月，其宣布將在安徽黃山進(jìn)行高端文旅項目開(kāi)發(fā)，涉及資金約10億元。

2015年11月22日，榮盛發(fā)展公告稱(chēng)擬投資榮盛康旅投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“榮盛康旅”）全資子公司。其經(jīng)營(yíng)范圍為旅游度假設施建設、養老養生、康復醫療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發(fā)等。

這里的康旅是大健康和泛文旅的組合，“康+旅”為其商業(yè)模式。

按照榮盛康旅的計劃，將布局“大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業(yè)態(tài)建設“游養醫藥”四大產(chǎn)業(yè)，涵蓋旅游、度假、養老養生、康復、醫療、生物及生命工程全產(chǎn)業(yè)，目標是成為全國領(lǐng)先的新型康旅度假生活方式運營(yíng)商。

到2016年下半年，榮盛康旅國際度假區已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項目，并在當年8月并購了美亞航空。

2016年11月，榮盛發(fā)展發(fā)布“3+X”戰略，即以大地產(chǎn)、大健康、大金融+X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰略），通過(guò)“游養醫”構建大健康板塊，加大生態(tài)旅游、養老養生等領(lǐng)域投資。 

執惠不完全統計發(fā)現，從2017年3月底至2018年4月初，除了2017年7月，榮盛發(fā)展每個(gè)月都有文旅項目達成合作或合作意向。一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項目達28個(gè)，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項目）概算金額約1997.68億元，近2000億元。

曾有機構統計超三成的國內百強房企已入局文旅，恒大、碧桂園、綠地和華夏幸福等文旅項目（擬）投資都為千億級別，萬(wàn)科、融創(chuàng )等為數百億級別。簡(jiǎn)單對比測算，榮盛發(fā)展的擬投資額可能只排在恒大和碧桂園之后。

不過(guò)自今年4月底至今，榮盛發(fā)展的文旅布局同比有所放緩。

據榮盛發(fā)展公告內容，4月底，榮盛康旅與貴州省息烽縣政府簽訂協(xié)議，投資息烽新蘿溫泉康養度假區項目，項目占地約7900畝；5月底，榮盛發(fā)展表示擬在四川省仁壽縣投資田園綜合體項目，用地約2萬(wàn)畝，總投資預計150億元；6月18日，榮盛發(fā)展透露計劃在麗江古城投建國際旅游度假區項目，用地約1800畝。

反觀(guān)2017年5月至9月，榮盛發(fā)展（擬）投資項目達11個(gè)，概算金額超800億元。

榮盛發(fā)展的最新動(dòng)向是，10月10日，其公告稱(chēng)，其控股下屬公司RiseSun Healthcare & Tourism CZ a.s.以報價(jià)3.79億捷克克朗（折合人民幣約1.17億元）確定中標Thermal Pasohlávky 公司所有土地。

這是榮盛發(fā)展2017年5月擬投捷克帕索夫斯基水療娛樂(lè )項目的進(jìn)一步推進(jìn)，擬投金額5.68億元人民幣。Thermal Pasohlávky 公司為捷克共和國南摩拉維亞州和帕索夫斯基市政府所屬公司，全權負責中醫藥水療康復中心項目。

放緩但仍尋求擴盤(pán)，緣由和后推力關(guān)鍵都是資金支持問(wèn)題，但榮盛發(fā)展的境況有更不樂(lè )觀(guān)的趨勢。

榮盛發(fā)展2018年上半年年報顯示，截至今年6月底其存貨為1345.24億元，同比增加21.45%，相比2017年年末增長(cháng)12.74%。同時(shí)，榮盛發(fā)展上半年簽約金額400.99億元、銷(xiāo)售回款323.91億元，銷(xiāo)售回款率為80.78%。

榮盛發(fā)展2018年的目標是計劃簽約金額約880億元，計劃實(shí)現銷(xiāo)售回款約800億元，由此得出銷(xiāo)售回款率為90.91%，高出上半年超過(guò)10%。此外，榮盛發(fā)展截至今年9月的簽約金額595.10億元，距離全年目標還有近300億元，而9月的簽約金額已低于8月，同比增幅下降也較大。

今年剩下的時(shí)間，榮盛發(fā)展的壓力已然明顯。它期許以地產(chǎn)為內核的康旅項目有更好表現。

據近期媒體報道，榮盛發(fā)展正推動(dòng)其“盛行天下”模式落地。榮盛發(fā)展官網(wǎng)信息顯示，早在2015年8月，其已對外推出這一模式。該模式的主題是“一處置業(yè)，四季度假，旅居天下”，將旗下地產(chǎn)、金融、酒店和旅游等資源進(jìn)行整合，為榮盛業(yè)主提供“候鳥(niǎo)式”置業(yè)、投資、旅居一站式服務(wù)。

目前，榮盛康旅建設并運營(yíng)著(zhù)33個(gè)康旅國際度假區、1家超5星的榮璽莊園、12家五星級標準度假酒店、7家榮逸溫情酒店、15家特色公寓/民宿、5個(gè)特色小鎮、3個(gè)滑雪場(chǎng)、1個(gè)通用航空公司（美亞航空）等。

業(yè)主只要在景區購買(mǎi)一套榮盛康旅的房子，并將房屋進(jìn)行托管，即可加入盛行天下旅居聯(lián)盟（或盛行天下計劃），成為聯(lián)盟的業(yè)主會(huì )員。榮盛發(fā)展為每位業(yè)主提供“盛行權”，一般是每年提供總房款10%的盛行權，每年累計，也可共享給親朋好友使用。比如業(yè)主可以憑借盛行權在每一個(gè)榮盛發(fā)展旗下的項目支付住宿費，實(shí)現所謂的共享?yè)Q住，到榮盛發(fā)展旗下項目旅游時(shí)，相當于可優(yōu)惠或免費入住其他榮盛發(fā)展的酒店或其他業(yè)主的房屋等。

以榮盛康旅的“四季童話(huà)小鎮”項目為例。榮盛發(fā)展官網(wǎng)信息顯示，業(yè)主首付10%即可夠得一套70年產(chǎn)權房屋一套，每年返房屋簽約額10%的盛行權（盛行權旅居與人民幣等值，簽幾年返幾年），在“盛行天下”平臺上，可選擇互換體系內的資源（如飛機、游艇、馬術(shù)、鋼琴、美術(shù)、海外游學(xué)等資源）進(jìn)行互換等。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，盛行天下模式是將榮盛發(fā)展布局的大北京、大黃山等六大區域項目以及海外項目資源進(jìn)行串聯(lián)，通過(guò)盛行權提供度假消費權益，賦予其中地產(chǎn)項目更多的投資屬性乃至一定的金融屬性，來(lái)增加其市場(chǎng)流動(dòng)性，提升可投價(jià)值，吸引業(yè)主購房。

但共享邏輯的可行性關(guān)鍵在于高頻消費，而旅游并非如此，這使得不同業(yè)主間不同區域換住不同房屋，嚴格來(lái)說(shuō)更偏低頻。榮盛發(fā)展的做法是在盛行天下中嵌入其他更多旅游產(chǎn)品，拉升盛行權的可用價(jià)值。據媒體報道信息，榮盛發(fā)展的業(yè)主可用盛行權置換景區門(mén)票、交通、導游、特產(chǎn)購物、生活用品、汽車(chē)保養等各種服務(wù)權，普遍涉及“交通、住宿、吃喝、娛樂(lè )”四大開(kāi)銷(xiāo)。

盛行權的每年累計以及可共享，也可能提高業(yè)主及其親朋出游、消費的積極性，帶動(dòng)榮盛康旅項目營(yíng)收。

邏輯上似乎都成立，但盛行權實(shí)質(zhì)可算是給到業(yè)主的一種含蓄或迂回的投資回報收益，增強地產(chǎn)的投資屬性，也就要求榮盛發(fā)展旗下康旅項目具備足夠的造血功能，即需要通過(guò)良好運營(yíng)來(lái)實(shí)現持續的新增收益，持續造血。但榮盛發(fā)展的運營(yíng)卻要打個(gè)問(wèn)號。

目前榮盛發(fā)展的經(jīng)驗能力多集中于傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)，尚無(wú)一個(gè)很成功的文旅項目運營(yíng)案例，相關(guān)運營(yíng)能力經(jīng)驗比較欠缺。一個(gè)項目鋪下去，尚且考驗整體操盤(pán)、內容或產(chǎn)品研發(fā)及迭代更新能力，毋論多個(gè)文旅大盤(pán)持續鋪開(kāi)。

“康”是特色，但養老養生、健康醫療項目的競爭力已非中醫、溫泉、優(yōu)質(zhì)景區等足以凸顯，大醫院、知名醫療機構、康旅產(chǎn)品IP等是做大時(shí)繞不過(guò)的元素，但背后都是沉甸甸的資金和人才投入。

此前有媒體透露，2018年4月，榮盛發(fā)展在全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動(dòng)平臺稱(chēng)，榮盛康旅的收入包含房地產(chǎn)銷(xiāo)售和門(mén)票酒店收入，目前還是以房地產(chǎn)結算為主。

另?yè)s盛發(fā)展財報，2017年，榮盛發(fā)展營(yíng)收387.04億元，康旅板塊營(yíng)收31.32億元，占比約8.09%；2018年上半年榮盛發(fā)展營(yíng)收193.88億元，康旅板塊實(shí)現簽約13.74億元，回款13.69億元，占比約7.09%。

變現尚少，榮盛發(fā)展還將如何“出牌”，進(jìn)一步撬動(dòng)康旅地產(chǎn)銷(xiāo)售？