6月8日，由執惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團協(xié)辦，主題為“趕潮·謀變”的《2018CTCIS第三屆中國文旅大消費創(chuàng )新峰會(huì )》在京召開(kāi)。大會(huì )從文旅扶貧、文旅投資與運營(yíng)創(chuàng )新、目的地產(chǎn)品創(chuàng )新及營(yíng)銷(xiāo)與文化傳播創(chuàng )新、文旅產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng )新等多維度、多角度全方位解碼中國文旅業(yè)的發(fā)展邏輯。北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司副總裁秦川出席本次論壇并發(fā)表主題演講。

秦川表示，傳統的房地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復返，未來(lái)的旅游房地產(chǎn)有兩個(gè)核心的方向：一是認清楚旅游到底是怎么回事，二是認清楚房地產(chǎn)到底往什么方向轉型。他認為，地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當中，最重要的就是要從過(guò)去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實(shí)就是旅游地產(chǎn)，是地產(chǎn)發(fā)展非常核心的方向之一。

以下為秦川演講全文：

（本文根據演講實(shí)錄整理而來(lái)，未經(jīng)當事人審核。執惠略做刪減）

各位嘉賓，大家下午好！非常榮幸在這里和大家分享旅游和地產(chǎn)。傳統的房地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復返，因為早幾年的時(shí)候更多的不是旅游地產(chǎn)，而是房地產(chǎn)商通過(guò)旅游拿地或者是做“帶著(zhù)旅游外皮”的地產(chǎn)，但這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

旅游和房地產(chǎn)的邏輯是完全不一樣的，旅游的邏輯更多的是強調持續的引領(lǐng)，房地產(chǎn)的邏輯更多的是賣(mài)房子。原來(lái)房地產(chǎn)是非常好做的，所以通過(guò)旅游獲得了一些非常好的價(jià)值。我認為未來(lái)的旅游房地產(chǎn)有兩個(gè)核心的方向：一是認清楚旅游到底是怎么回事，二是認清楚房地產(chǎn)到底往什么方向轉型。

旅游的基本認識與規律

這兩年旅游是一個(gè)非常熱的話(huà)題，今天的會(huì )議來(lái)了很多嘉賓，如果會(huì )議放到五年前可能規模和檔次遠遠達不到這樣的程度。這兩年的發(fā)展非?？?，數據上也能夠看得出來(lái)，每年GDP增長(cháng)7%，旅游消費比GDP增長(cháng)的速度快了一倍，旅游的投資和旅游消費的增長(cháng)還要快一倍。

旅游當中熱潮非常大，但大部分投資的都是類(lèi)似地產(chǎn)商這種大型企業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)熱潮涌動(dòng)，但問(wèn)題其實(shí)更多，因為旅游投資和后期的經(jīng)營(yíng)以及回報中間是有非常大的脫節。在這個(gè)過(guò)程當中應該更好地認識旅游的一些問(wèn)題和現狀。

旅游是一個(gè)比較復雜的系統，因為旅游有不同的角色和不同的景區類(lèi)型，也有一些不同的要素。不同的身份做不同的事情，目的是完全不一樣的。

有的時(shí)候在外行看來(lái)，旅游當中有些非常熱鬧的事情好像很賺錢(qián)，實(shí)際上是有很大的問(wèn)題。

比如水樂(lè )園人山人海，我們經(jīng)?？吹叫侣剤蟮勒f(shuō)一個(gè)水樂(lè )園進(jìn)去以后看不見(jiàn)水，只能看到人，這樣的樂(lè )園賺錢(qián)嗎？其實(shí)也不一定，就算是那樣一個(gè)樂(lè )園，可能一天去一萬(wàn)人，實(shí)際上能夠經(jīng)營(yíng)多長(cháng)時(shí)間？只能是經(jīng)營(yíng)最熱的時(shí)候，而且是以周末為主，也許只有二三十個(gè)周末，還要去掉刮風(fēng)下雨的時(shí)間。比如水樂(lè )園收費一兩百塊錢(qián)，二三十萬(wàn)人一年也就只有小幾千萬(wàn)的收入而已，而且是在人口非常多的地方。

這樣的樂(lè )園如果投了一兩千萬(wàn)可能非常賺錢(qián)，但要是投一兩個(gè)億，這個(gè)項目的投資回報就有非常大的障礙。但有的水樂(lè )園可能做到自己賺錢(qián)，有的水樂(lè )園是吸引人來(lái)，游客不光是玩樂(lè )園，還玩周邊的景區。需求不一樣，背后賺錢(qián)的邏輯是完全不同的，有的看起來(lái)非常賺錢(qián)的項目也有很大問(wèn)題。

我們要分析清楚、認識清楚，找到這些樂(lè )園的破題之路，再有一些更好的建設實(shí)施運營(yíng)落地，能夠更好地把這些項目推進(jìn)。

旅游當中最核心的其實(shí)是尋找到一些“吸引核”，包括怎么去做文化和體驗轉化。地產(chǎn)轉型的時(shí)候總是說(shuō)這里有非常好的歷史底蘊，打造千年古城、千年古鎮，實(shí)際上有沒(méi)有問(wèn)過(guò)，吸引的是什么樣的游客？

一個(gè)地方是千年古城是非常自豪的事情，但中國缺千年古城嗎？能不能吸引距離遠的人到你這里？楊教授來(lái)自四川，阿壩州有九寨溝和黃龍，這樣的景區非常吸引人，可以說(shuō)是人間天堂，但老外的比例其實(shí)非常少，老外更愿意去看大熊貓。因為四川被叫做“大熊貓的故鄉”，外國人更愿意花幾千塊錢(qián)去看大熊貓，而不愿意花幾百塊錢(qián)去看九寨溝。所以要把吸引物重新包裝才能有更好文化傳播，有些也需要從外來(lái)的角度重新梳理，包括體驗轉化和游戲方式的設計。

游戲方式說(shuō)白了就是玩的方式，比如武夷山，正常就是去爬山，除了爬山之外還有漂流。同樣的一片山，爬山是沒(méi)有人排隊買(mǎi)票的，坐船大家還要排隊買(mǎi)票，要花更長(cháng)的時(shí)間給更多的錢(qián)，還要給劃船的小哥小費?；ㄥX(qián)更多了，這就是游戲方式的轉變。

地產(chǎn)轉型文旅的方法與模式

旅游當中有不同的邏輯、身份、地位、角色，做的方向是完全不一樣的。地產(chǎn)行業(yè)轉型來(lái)做旅游，應該如何投資旅游、如何與自己的產(chǎn)業(yè)結合？

某種角度上講，地產(chǎn)的影響力要比旅游大得多得多。比如我們經(jīng)常說(shuō)的四菜一湯的景區，有著(zhù)高爾夫和溫泉等等，統稱(chēng)來(lái)說(shuō)都是旅游地產(chǎn)，但里面內在的邏輯是完全不一樣的。這幾年有景觀(guān)地產(chǎn)、概念地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，包括地產(chǎn)旅游，里面的概念都是不一樣的。

酒店的地產(chǎn)概念提升是說(shuō)可以有一個(gè)五星級的家，很多人認為酒店就是地產(chǎn)的配套，其實(shí)不完全是這樣的，比如高爾夫和地產(chǎn)的配套邏輯也是完全不一樣的。一種最基礎的邏輯是推開(kāi)窗戶(hù)以后會(huì )有大片的草地，心情會(huì )非常舒服，但高爾夫自己還有做高端品質(zhì)的，或者是做生活配套和體育配套等等，它的邏輯也不完全相同?？偟膩?lái)說(shuō)，直接提升價(jià)值是非常高的。

主題公園是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域當中是最好的拉動(dòng)旅游地產(chǎn)的內容，因為它不是直接靠提升地產(chǎn)舒適度拉動(dòng)旅游地產(chǎn)，而是通過(guò)拉動(dòng)旅游人氣。很多主題公園帶動(dòng)的地產(chǎn)項目，往往是不毛之地，做了主題公園以后來(lái)了很多人，大家覺(jué)得人來(lái)人往，這個(gè)地方有價(jià)值有商業(yè)，就是通過(guò)轉型的方式提升旅游地產(chǎn)的價(jià)值。即使是最基礎的“四菜一湯”，實(shí)際上和旅游之間的結合、和地產(chǎn)之間的機制都是完全不同的。認識到地產(chǎn)本身其實(shí)是能夠更好地做好地產(chǎn)行業(yè)的轉型。

無(wú)論什么地產(chǎn)、什么行業(yè)、什么產(chǎn)業(yè)，最核心的其實(shí)就是人。為什么要說(shuō)旅游地產(chǎn)？旅游是一個(gè)非常好的、拉動(dòng)性的產(chǎn)品，可以拉動(dòng)人流、拉動(dòng)價(jià)值，把這個(gè)區域之間形成非常好的互動(dòng)，所以通過(guò)這樣的概念可以形成非常好的提升。

我們認為，地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當中，最重要的就是要從過(guò)去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實(shí)就是旅游地產(chǎn)，或者是地產(chǎn)發(fā)展非常核心的方向。很多人在做一些郊區的地產(chǎn)項目時(shí)，有沒(méi)有想過(guò)做一些課程、培訓和生活方式，能夠讓大家每周來(lái)、每月來(lái)。很多房子都是一居二居三居的概念，原來(lái)的房子更多的是增值的空間，并沒(méi)有真正意義上的使用價(jià)值，未來(lái)的旅游地產(chǎn)其實(shí)更多的是要形成家的感覺(jué)。

當然，這個(gè)家其實(shí)是有非常多的不同層次，比如房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)的培育，包括經(jīng)營(yíng)的手段里面會(huì )有非常好的結合。再比如這個(gè)家的概念，從房子的角度來(lái)講有一部分是起居室，有一部分是客廳公共空間，還有一部分是單獨的書(shū)房和游戲空間等等。

未來(lái)的旅游地產(chǎn)某種意義上其實(shí)是把一居二居三居和公共活動(dòng)的空間形成非常好的結合，這種形態(tài)下才能更好地做好旅游地產(chǎn)，甚至是房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)和旅游之間的轉型也有非常多的方向，包括文化化、休閑化、體驗化，還有旅游、體育和文化之間的結合。但這些都是下面的一些小道而已，真正做的就是要營(yíng)造生活方式，通過(guò)旅游這樣非常好的、外向型、吸引型、搬運型的行業(yè)結合，形成一種非常核心的價(jià)值。

房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢在我們看來(lái)其實(shí)是幸福產(chǎn)業(yè)融合的綜合發(fā)展邏輯。以后的地產(chǎn)商尤其是旅游地產(chǎn)商，某種意義上講不是房地產(chǎn)商投了旅游，而是幸福產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)商做了一部分配套的房地產(chǎn)概念，這樣才能真正意義上做出自身的價(jià)值。

房地產(chǎn)要做好，需要有幾個(gè)核心：首先是吸引力核心。靠旅游靠文化靠康養都沒(méi)問(wèn)題，主要是要把人吸引過(guò)來(lái)。其次是休閑聚集中心。能夠讓人留下來(lái)，然后再形成我們的延伸發(fā)展中心，讓我們的房地產(chǎn)自身的價(jià)值得到最好的表達。

新的形勢下地產(chǎn)也有非常多的轉型機會(huì )，比如特色小鎮、鄉村振興、全域旅游。最近我們也出了一些書(shū)，是專(zhuān)門(mén)針對這些方面研究，特色小鎮當中旅游地產(chǎn)的機會(huì )也非常多，早幾年做特色小鎮的非常多，大家都是把特色小鎮當做地產(chǎn)。實(shí)際上我們既要產(chǎn)業(yè)化考慮特色小鎮，又不能完全杜絕房地產(chǎn)，不然的話(huà)，特色小鎮自身的動(dòng)力機制是有一定的問(wèn)題。全域旅游其實(shí)也是一樣，一些房地產(chǎn)企業(yè)承接地方的全域旅游規劃編制工作，其實(shí)是通過(guò)全域旅游的規劃編制獲得地產(chǎn)投資機會(huì )。

我們這里有些非常核心的觀(guān)點(diǎn)，比如鄉村不同于農村，鄉村居民不等于農民，鄉村產(chǎn)業(yè)不等于農業(yè)，圍繞這些就可以尋找到房地產(chǎn)非常好的機會(huì )。綠維文旅是一家平臺化的企業(yè)，主要是做旅游全產(chǎn)業(yè)鏈，包括鄉村振興和特色小鎮的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。未來(lái)的過(guò)程當中，希望與大家合作共贏(yíng)，也為大家提供更好的服務(wù)。