（二）城市更新的項目分析

過(guò)程與調整

這40年的城市發(fā)展，我們有兩個(gè)過(guò)程，一個(gè)是瘋狂的增長(cháng)過(guò)程，增量為主，大拆大建，房地產(chǎn)為主，土地財政，最終形成一個(gè)什么結果？城市休閑空間嚴重不足，爭奪、爭斗。我們很多城市都產(chǎn)生了一個(gè)現象，跳廣場(chǎng)舞的老大媽擾民，當地的居民不干，就跟老大媽鬧，但是，誰(shuí)都沒(méi)錯，錯在哪兒？錯在城市的休閑空間嚴重不足。再一個(gè)就是理性調整過(guò)程，杭州的老書(shū)記，20年以前就提出來(lái)，杭州的目標是生活品質(zhì)之城。不追求什么高大上，就是怎么提高生活品質(zhì)。他在杭州當了十幾年的市委書(shū)記，他說(shuō)我在杭州終老，將來(lái)不能我養老的時(shí)候讓杭州市民戳我的脊梁骨。所以，他有這么一個(gè)長(cháng)遠的眼光，事情做得就很細。我去做過(guò)專(zhuān)題調研，關(guān)于杭州的生活品質(zhì)的提升。杭州有一個(gè)生活品質(zhì)群，群里有2萬(wàn)多人，這2萬(wàn)多人的功能是什么？就是關(guān)注城市的細節，比如說(shuō)有一個(gè)人在群里發(fā)了一條，前天我已經(jīng)發(fā)過(guò)了，有一塊地磚碎了，到今天這地磚仍然是碎的，質(zhì)問(wèn)市長(cháng)，過(guò)了半個(gè)小時(shí)，來(lái)兩個(gè)工人把地磚換了，這就叫城市管理的細節，城市建設的細節，我看完這個(gè)案例，很感動(dòng)。

所以很自然，我們原來(lái)是拆改留，上來(lái)就拆，因為從房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，拆的成本最低，改的成本就高了，留下來(lái)成本就更高了。但是現在思路調整了，留改拆，先看什么東西可以留，然后再看什么東西可以改，最后實(shí)在沒(méi)辦法了才是拆，這是兩個(gè)根本性的思路調整。大廣場(chǎng)、大綠地、大高樓、大馬路，這是工業(yè)化時(shí)代的追求，這四大都是以汽車(chē)為尺度。但現在是微調整、有機化、精細化、生態(tài)化，這就是以人為尺度。所以原來(lái)我說(shuō)，全國最沒(méi)有人味的城市就是北京，因為北京幾乎就沒(méi)有給人、給生活留地方。但是人的生活有這些要求，而且要求非常強。所以，這兩年項目調整，綜合體形成，乃至一個(gè)片區調整。這兩年我們看到的一些新的現象，這些現象我看了我都覺(jué)得很好?？墒沁@就在于整個(gè)城市理念的調整，如果這些理念不調整的話(huà)，很多商業(yè)機會(huì )也出不來(lái)，原來(lái)很簡(jiǎn)單，這片拆，拆完了就蓋，蓋完了就賣(mài)，賣(mài)完了大家就罵，基本就是這么一個(gè)過(guò)程，現在不同了。

項目分析

所以，回想城市更新的過(guò)程，我做一點(diǎn)項目分析。這是我回想，接觸的過(guò)程。

第一個(gè)是揚州。有一年我到揚州去，他們說(shuō)研究研究揚州再做幾個(gè)什么景區，我當時(shí)沒(méi)想好，在街上走，我就發(fā)現旅游者的神態(tài)不同，老老少少的在街道上走，很從容，我就問(wèn)你們住在哪兒？就住在街道里面，民宿、客棧，我當時(shí)就說(shuō)把我從酒店調出來(lái)，今天晚上在這兒住一晚。住一晚，一下就視角不同了，感受不同了，后來(lái)我就在揚州說(shuō)了八個(gè)字，叫文化休閑，城市度假。因為揚州從傳統的觀(guān)光旅游角度來(lái)說(shuō)沒(méi)得做，一個(gè)瘦西湖，一個(gè)平山堂，再往下沒(méi)了。當時(shí)的揚州市長(cháng)是原來(lái)省旅游局的局長(cháng)，文化休閑城市度假，這個(gè)話(huà)他聽(tīng)明白了，他就說(shuō)這個(gè)話(huà)說(shuō)得好，就拿這八個(gè)字弄了一堆項目招商引資，一把招了80億，一個(gè)字值10個(gè)億??？這是一個(gè)城市發(fā)展方向的問(wèn)題。

還有一個(gè)感受就是到深圳，我就問(wèn)你們有什么新東西？想了半天，沒(méi)了，剛在海邊上修了一個(gè)休閑步道，去看看，我就去看了看，沿海的步道，就這么一個(gè)東西，深圳當個(gè)東西來(lái)說(shuō)，深圳缺錢(qián)嗎？深圳不缺錢(qián)，主題公園做了好幾個(gè)了，那旅游怎么發(fā)展？做了一個(gè)歡樂(lè )海岸，實(shí)際上做的就是城市休閑空間。

第三個(gè)，阿那亞，現在很有名了，網(wǎng)紅打卡地，實(shí)際上是歪打正著(zhù)，因為阿那亞就是一個(gè)房地產(chǎn)項目，但是房地產(chǎn)項目追求文化。另外，在銷(xiāo)售渠道上，雖然位置離北京5個(gè)小時(shí)，但是銷(xiāo)售對象是北京人，銷(xiāo)售的方式是什么？社區的聚合，所以社區產(chǎn)品、社區渠道，社交聚集，現在火爆了。因為我過(guò)兩天要去那兒開(kāi)會(huì )，現在一房難求，一個(gè)房地產(chǎn)項目一不留神就變成文旅，而且是網(wǎng)紅項目。

第四個(gè)是曲江，曲江的大唐風(fēng)貌，大氣風(fēng)格，我在曲江曾經(jīng)整理過(guò)一套經(jīng)驗。之前在深圳華僑城，我就問(wèn)華僑城董事長(cháng)，你的核心模式是什么？他說(shuō)旅游加地產(chǎn)，我說(shuō)這個(gè)不準確。后來(lái)我去了曲江，一下歸納出來(lái)了， A加B加C的模式。類(lèi)似這樣的項目，A模式是什么？是吸引中心，就是這樣的項目你首先要研究吸引中心是什么，曲江第一個(gè)項目大唐芙蓉園投資13億，2005年建成了我就去看，看完了這個(gè)項目說(shuō)不掙錢(qián)，出來(lái)之后再看說(shuō)行了，沒(méi)有問(wèn)題了，為什么？一堆房地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，這就是A。之后二期工程投資20億，做了三個(gè)遺址公園，連門(mén)都沒(méi)有，連門(mén)票都不賣(mài)。第三個(gè)項目做了一個(gè)大唐不夜城，大唐不夜城做完了之后，回報基本上覆蓋了前邊兩個(gè)項目，最重要的是什么？就是曲江管委會(huì )通過(guò)這一堆項目的運行，光是土地溢價(jià)就拿了300億，現在曲江變成全國的一個(gè)網(wǎng)紅地。

第五個(gè)就是上海，上海原來(lái)說(shuō)是都市旅游，實(shí)際上是整體吸引。因為上海有個(gè)過(guò)程，80年代的時(shí)候外國旅行團到上海，提個(gè)要求，只住一晚，為什么？不知道到上海來(lái)干什么，所以要求只住一晚。到了新世紀，變了，外國的旅行要求在上海至少要住兩晚，最好住三晚，而且是三個(gè)晚上自由活動(dòng)，衡山路酒吧喝個(gè)酒了，然后又到哪兒，外灘逛了一逛了，三個(gè)晚上非常豐富，這就是什么？上海原來(lái)也摸索過(guò)，自己搞主題公園，后來(lái)發(fā)現搞一個(gè)死一個(gè)，迪士尼進(jìn)來(lái)了也別搞了。但是，從都市旅游，現在已經(jīng)變到整體吸引，我這幾個(gè)月每個(gè)月來(lái)一次上海，感覺(jué)越來(lái)越強烈。

第六，北京的方式是什么？現在叫口袋公園，就是社區旁邊有一片小綠地，做一個(gè)小公園叫口袋公園，像個(gè)口袋一樣，所以是中心微調。此外，北京做了一批文化項目，但凡是成功的文化項目一定是市場(chǎng)自發(fā)的，從798開(kāi)始，到現在也有一堆這樣的項目。但是也有的不行，比如北京的前門(mén)大街改造，投資上百億，沒(méi)人氣。后來(lái)有一次他們請我去，這么大把投資下來(lái)了，怎么弄，沒(méi)人氣。我說(shuō)你們太想當然了，要想解決這個(gè)問(wèn)題，很簡(jiǎn)單，就一招，允許擺攤，只要允許擺攤，前門(mén)一定火起來(lái)，他們說(shuō)這怎么可能？我就城市的管理理念一定要調整，調整在哪兒？就是臟亂差三個(gè)字不能等同視之。臟我們不能接受，差我們不能容忍，但是亂必須接受，沒(méi)有亂就沒(méi)有人氣。做不到那就死在這兒吧。因為我們有一句老話(huà)，叫做路寬不成市，就是路寬就成不了市場(chǎng)，還有一句話(huà)叫店多成市，小店多了這個(gè)市場(chǎng)的人氣才能起來(lái)，古人幾千年已經(jīng)有的豐富經(jīng)驗，我們現在非要違背，非要做高大上，做整齊、干凈、寬敞，最后的結果就是一條，沒(méi)人，市場(chǎng)不接受。

第七個(gè)，景德鎮有一個(gè)陶溪川，就是三個(gè)瓷廠(chǎng)改造了一下，現在變成景德鎮的一個(gè)熱點(diǎn)，因為是陶瓷工廠(chǎng)，倉庫也在用，車(chē)間也在用，還弄了幾個(gè)酒店，各種各樣的花樣一堆，所以本身變成一個(gè)目的地，就是可以很舒適的待一晚上，覺(jué)得很棒。

我舉這么幾個(gè)例子，這都是以前的老例子，就是回想一下城市更新的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程實(shí)際上是什么？就是一個(gè)自發(fā)自為的一個(gè)過(guò)程，凡是市場(chǎng)自發(fā)、自為的，一般來(lái)說(shuō)都成功了，凡是強硬弄起來(lái)的，一般來(lái)說(shuō)不一定成功。

現在來(lái)看，兩類(lèi)項目。一類(lèi)是新建項目，一類(lèi)是改造項目。我這兩個(gè)月大概看了30個(gè)城市更新項目，和他們聊，多數都是更新項目。一是上海綠之丘，綠之丘是我上次來(lái)專(zhuān)門(mén)去看的，就是煙草公司的一個(gè)倉庫，當時(shí)設計師很高明，原來(lái)是想把綠之丘給拆掉，爛倉庫，50年代的倉庫拆掉完了，然后搞一點(diǎn)黃浦江的綠化、美化這套東西，但是那個(gè)設計師說(shuō)這樣不行，作為一個(gè)社區性的項目，要有商業(yè)功能，所以就把綠之丘變成了生態(tài)性的項目，我去的時(shí)候商業(yè)正在進(jìn)去。

二是龍美術(shù)館，上海有兩個(gè)龍美術(shù)館，我看的那個(gè)也是黃浦江邊，原來(lái)是倉庫，就把倉庫的棧道等一些東西都保留著(zhù)，做一個(gè)美術(shù)館，做的蠻好。好在哪兒？除了美術(shù)館之外，還做了一個(gè)寵物樂(lè )園，這個(gè)寵物樂(lè )園一做，很多人帶著(zhù)自己的寵物專(zhuān)門(mén)到那兒去玩，他們寵物樂(lè )園里貓貓狗狗的一大堆，很多人專(zhuān)門(mén)過(guò)去，同時(shí)有一片廣場(chǎng)，這片廣場(chǎng)就變成滑板的樂(lè )園，孩子們也都過(guò)去了，這樣的話(huà)，就生機勃勃。

三是上生新所，那是上海生物研究所的辦公地，原來(lái)有辦公樓，現在已改造，改造成了一個(gè)文化地，旅游地，城市休閑空間。但是這個(gè)我評價(jià)一般，因為文化沒(méi)突出，就是弄了點(diǎn)什么書(shū)店進(jìn)去。

四是深坑酒店，這個(gè)我不用說(shuō)了，大家基本都去過(guò)，投資好幾十億，圍著(zhù)一個(gè)礦坑做了這么一個(gè)項目，現在倒是很紅，生意也不錯。

這是我上次到上海，花了一天時(shí)間，看了這么四個(gè)項目，我就說(shuō)，上海這個(gè)城市的這種整體吸引，感覺(jué)越來(lái)越強。

五是無(wú)錫田園東方，這是個(gè)鄉村振興項目，現在也算做得不錯了，成為典型項目。

六是惠山古鎮，惠山古鎮不行，光靠這點(diǎn)泥人來(lái)折騰這點(diǎn)事，再加一個(gè)天下第二泉，已經(jīng)沒(méi)有吸引力了。那怎么弄？我談了一個(gè)思路，他們說(shuō)做不到，我說(shuō)你們做不到就半死不活。我談的思路是什么？因為他們有100多個(gè)宗祠，我就說(shuō)百姓尋根，100多個(gè)姓氏的宗祠大家來(lái)尋根，就起來(lái)了，他說(shuō)不行，民政部門(mén)不同意，因為這事涉及到非法組織，那你這事怎么弄？本來(lái)很好，資源完全可以發(fā)揮。

七是陜西的漢中，就是一個(gè)地級市，投資100多億建了一個(gè)興漢勝境，這是無(wú)錫靈山集團過(guò)去策劃、規劃、設計、管理，當地一個(gè)房地產(chǎn)老板投資建的，很有氣勢。

八是在旁邊又建了一個(gè)絲綢之路小鎮，建了一個(gè)漢人老家的小鎮，建這么兩個(gè)東西，建的都不錯，但是錯在哪兒了？沒(méi)人氣，沒(méi)人氣的一個(gè)重要原因就是漢中這個(gè)城市，城市體量不足。另外一個(gè)原因是什么？原來(lái)領(lǐng)導們支持，現在城市領(lǐng)導換了。所以現在現金流的問(wèn)題突出，我看著(zhù)就差一口氣，像這兩個(gè)項目，8萬(wàn)平方米的建筑，建筑都非常好，再有一個(gè)億的資金頂上來(lái)，就能活了，興漢勝境也是現在差一個(gè)億的資金，如果補上去，兩者一弄就可以火。

九是之后去西安，西安一個(gè)永興坊，這是我看到的單位面積產(chǎn)量最高的項目，15畝地，原來(lái)是一個(gè)爛尾的酒店，爛尾的酒店做不下去了，后來(lái)沈老板他就把這片地租下來(lái)，一開(kāi)始也沒(méi)啥好做，他就把他公司搬過(guò)去了，后來(lái)發(fā)現可以做餐飲。到什么程度？就15畝地這么大一片，一年的流量1500萬(wàn)人，收入30到35億，這是去年，今年肯定突破40億，就這么大彈丸之地。所以我評價(jià)，這是全國單位面積產(chǎn)量最高的，下一步怎么準備做？把周?chē)姆孔釉僮庀聛?lái)，就是做小吃，做非遺，就是做這套東西。

十是西影廠(chǎng)，西安電影制片廠(chǎng)。國內幾個(gè)大電影制片廠(chǎng)我都跑過(guò)，基本上，北影廠(chǎng)，死了，上影廠(chǎng)，沒(méi)落了，但是西影廠(chǎng)起來(lái)了，為什么？核心是做文化，文化做起來(lái)，實(shí)際上土地就升值了。

十一是詩(shī)經(jīng)里，十二是昆明池，這是在西安灃東新區新建的項目，這兩個(gè)項目都是十幾億投資，實(shí)際上這兩個(gè)項目的核心就是拉動(dòng)周邊的房地產(chǎn)，等于說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)的中心有一個(gè)好園子，這個(gè)房地產(chǎn)就好賣(mài)，這兩個(gè)作用都起到了，這都是新建項目。

十三，很優(yōu)秀的項目是什么？就是華清宮，華清宮260畝地，從景區來(lái)說(shuō)，我評價(jià)是中國單位面積產(chǎn)量最高的景區，一臺節目長(cháng)恨歌，一臺節目1212，兩臺節目，長(cháng)恨歌一天演兩到三場(chǎng)，1212一天演五場(chǎng)，所以一年下來(lái)，現在這兩臺節目的收入比門(mén)票高一倍，這就是傳統和更新，傳統和更新做起來(lái)了，人自然而然就去了。

十四，北京有一個(gè)智珠寺，很有意思，原來(lái)是北京電視機廠(chǎng)的廠(chǎng)房，后來(lái)北京電視機廠(chǎng)搬走了，智珠寺就完全沒(méi)落了，一個(gè)比利時(shí)的老頭看著(zhù)可惜，他就跟政府提出來(lái)能不能把智珠寺拿來(lái)讓我運營(yíng)，政府想原來(lái)還得派人看著(zhù)，什么意義都沒(méi)有，愿意干，好啊，他就把智珠寺干起來(lái)了。馬上網(wǎng)上就開(kāi)始炒，我們重要的文物單位怎么能交給外國人去弄？重要的文物單位原來(lái)可以垮，可以塌，可以沒(méi)落，現在有人干就不行，我就搞不清楚這個(gè)道理。北京文物部門(mén)的人思想也很開(kāi)明的，讓繼續干，現在在智珠寺里邊有西餐廳，有展覽，晚上放點(diǎn)小電影，就是花樣很多，面積很小，前幾天我到那兒吃了一頓飯，后來(lái)我吃完了我就問(wèn)，這頓飯吃的什么價(jià)格？一人平均一千塊錢(qián)，我說(shuō)一千塊錢(qián)的價(jià)格實(shí)在是不便宜，但是很精致，服務(wù)員都是外國人，一個(gè)英國人在這兒服務(wù)，真是很奇怪，但是做起來(lái)了。

十五，北京現在最成功的是郎園，首創(chuàng )集團前些年組織了一個(gè)文化公司，就叫郎園，干什么？就是在北京找廢舊廠(chǎng)房，第一個(gè)做完了做得很成功，第二個(gè)在石景山，也很成功，第三個(gè)是一個(gè)紡織廠(chǎng)的倉庫，70多畝地，三個(gè)項目都非常成功。我專(zhuān)門(mén)和他們討論了一上午，因為這個(gè)項目是什么項目？業(yè)主就是當時(shí)這些工廠(chǎng)，所以產(chǎn)權關(guān)系不變，但是業(yè)主沒(méi)辦法弄這些事，所以郎園輕資產(chǎn)進(jìn)入，不但負責規劃、設計、修建，同時(shí)負責招商，這幾個(gè)都是這樣的模式，這個(gè)模式下來(lái)，我就問(wèn)掙錢(qián)嗎？掙錢(qián)，不掙錢(qián)我們干它干什么，而且品牌出來(lái)了，現在就連烏鎮有一片新柵，他們都過(guò)去干了。所以，我就感覺(jué)，因為他們依托首創(chuàng )集團，首創(chuàng )集團希望你做好項目，我在周邊弄一片房地產(chǎn)，是這么個(gè)希望，而且基本上達到了這個(gè)希望，所以這個(gè)模式是我看到的最成功的模式，實(shí)際上就是這么一幫人，因為他們積累了經(jīng)驗，形成了口碑。

十六，反過(guò)來(lái)說(shuō)一個(gè)北京坊，北京坊是什么概念？就在前門(mén)大街，大街上什么都不行，但大街的旁邊胡同里，改造了，也起來(lái)了，說(shuō)是北京坊，但實(shí)際上對應的是當代需求。

很自然，像這些項目，不需要資金的大投入，但是需要智慧的大投入，需要文化的大投入。

十七，后來(lái)我到重慶，重慶十八梯，大概80多畝地，是杭州的新天地集團過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)，投資20多個(gè)億，我就跟董事長(cháng)說(shuō)，這個(gè)項目我看完了，你的文化模式我贊成，看不出你的商業(yè)模式。他就說(shuō)我們叫三個(gè)8，第一個(gè)八年，設計、建設，現在要結束了；第二個(gè)八年孕育市場(chǎng)；第三個(gè)八年，回報。我說(shuō)這三八24年過(guò)去了，你也差不多退休了。他說(shuō)這種項目，沒(méi)有點(diǎn)戰略眼光你能做嗎？位置極好，但他說(shuō)的有點(diǎn)夸張了，我估計不至于。

十八，又看了一個(gè)重慶1949。1949的模式是什么？靠一臺演藝，拉動(dòng)一個(gè)地區，因為那個(gè)老板也是房地產(chǎn)老板，老板就說(shuō)我再也不做房地產(chǎn)了，為什么？他說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)得做了。所以，他就請張小可，是中國做旅游演藝很優(yōu)秀的一個(gè)人，請他過(guò)來(lái)，小可說(shuō)你要談房地產(chǎn)咱們就免談，我不干，他說(shuō)就是不想談，我才找你。這樣，小可就構思了一個(gè)重慶1949，這個(gè)節目剛做完，馬上就轟動(dòng)，為了一臺節目專(zhuān)門(mén)建了一個(gè)大劇院，連這個(gè)劇院帶這臺節目一起花了8個(gè)億。但是因為有這個(gè)題目，當時(shí)那一片土地一共173畝，這個(gè)劇院占了20幾畝地，剩下這150畝地夠了，因為這150畝地現在都是熟地了，你把這熟地做一片街區，算一下帳，這個(gè)帳算一算，還有什么可著(zhù)急的？但是，有沒(méi)有這個(gè)眼光，有沒(méi)有這個(gè)魄力，這是個(gè)問(wèn)題。

十九，宜昌有一個(gè)西陵峽，還有一個(gè)下牢溪，我到西陵峽最看好的就是下牢溪，原來(lái)里邊三家兵工廠(chǎng)，這兩年宜昌交通旅游集團又把下牢溪這三個(gè)兵工廠(chǎng)拿下來(lái)了，做了一個(gè)微度假項目，做得蠻好的，廠(chǎng)房都沒(méi)動(dòng)，原來(lái)的工人宿舍、集體宿舍，改成了客房，走廊還是那種通廊式的工廠(chǎng)宿舍，很有味道，又有紅色旅游題材，又有三峽題材，又有很多可玩的東西，挺好的。

二十，南通大生紗廠(chǎng)，自1895年建設，鼎盛時(shí)期有兩萬(wàn)多人，直至今天，仍然在生產(chǎn)。近代工業(yè)的發(fā)源地，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的延續地，民族精神的弘揚地。各個(gè)年代的建筑并存，構造一部完整的歷史畫(huà)卷，是活著(zhù)的古董，是生命的延續。

所以我覺(jué)得這里邊就城市的治理理念是一個(gè)根本問(wèn)題。但是現在市場(chǎng)都在轉型，所以我歸納下來(lái)，廢廠(chǎng)新潮，已經(jīng)報廢的老廠(chǎng)房現在要變成新潮了，廢庫大器，廢置的倉庫可以培育成大器。所以現在變成一種標配，比如我在郎園，老倉房現在變成了一個(gè)大空間，我說(shuō)這個(gè)大空間干嗎用？預訂滿(mǎn)了，全年都預訂滿(mǎn)了，大家都在爭第一次發(fā)布，比如說(shuō)汽車(chē)廠(chǎng)要在這兒發(fā)布他的最新產(chǎn)品，什么這個(gè)發(fā)布，那個(gè)發(fā)布這都預訂滿(mǎn)了，一個(gè)好的文化環(huán)境對應它的這種東西，一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境吸引了前來(lái)的客人，廢地轉新，所以老廠(chǎng)區成片，老文化出新，老商業(yè)綜合，反正我看了有將近30個(gè)這樣的項目，我不一一列舉了，我一個(gè)感覺(jué)，沒(méi)有虧損的，個(gè)個(gè)成，我們現在說(shuō)旅游項目，誰(shuí)敢說(shuō)旅游項目個(gè)個(gè)成？你能維持住員工就不錯了，但是這種項目我真是看著(zhù)個(gè)個(gè)成，個(gè)個(gè)成有原因：第一個(gè)原因，區位都好；第二個(gè)原因，地段都好；第三個(gè)原因，土地性質(zhì)不變。比如原來(lái)是工業(yè)用地，現在還是工業(yè)用地，土地不變性它的一個(gè)好處是什么？但是功能可以豐富，它妨礙你，就是你不能再賣(mài)，我可以租，也可以轉租，這都可以，但是你不能賣(mài)，你做起來(lái)你往下運營(yíng)。

上邊數了一堆城市更新項目，還有一些鄉村振興項目，而且有幾個(gè)是我看最出彩的項目，所以我對這類(lèi)的項目特別看好。

理念更新

這樣的話(huà)，首先就需要我們的理念更新。我說(shuō)一個(gè)概念，行業(yè)與生態(tài)，產(chǎn)品與場(chǎng)景，這個(gè)概念是什么？是張瑞敏先生今年提出來(lái)的新概念，我今年看了幾篇文章，在5G時(shí)代，現代科技背景下，將來(lái)沒(méi)有行業(yè)，只有生態(tài)，這種生態(tài)是經(jīng)濟生態(tài)、循環(huán)生態(tài)、運營(yíng)生態(tài)，不光是講一個(gè)自然生態(tài)。未來(lái)沒(méi)有產(chǎn)品，只有場(chǎng)景，這種場(chǎng)景化的發(fā)展才是真正的發(fā)展方向。他舉了一個(gè)例，比如說(shuō)海爾一說(shuō)就是白色家電世界第一，他說(shuō)海爾一定要摘掉這個(gè)世界第一的帽子。比如說(shuō)你買(mǎi)了一個(gè)冰箱，是智能冰箱，你冰箱里放了什么東西馬上就有數，覺(jué)得哪個(gè)東西空下來(lái)自動(dòng)就給你補給。比如洗衣機，洗衣機里有洗滌液，洗滌液快用完了，自動(dòng)補給就來(lái)了，他說(shuō)這就不是產(chǎn)品，是一個(gè)家庭生活的生態(tài)化場(chǎng)景。當然，它有一套技術(shù)手段，這套技術(shù)手段到一個(gè)什么程度？去年，凡是采用這套的大概有十幾個(gè)國家，70幾個(gè)企業(yè)，去年疫情這么嚴重，都逆勢生長(cháng)。

我就看完這套理論和做法，反過(guò)來(lái)就想旅游這些事，我覺(jué)得也是一樣的，就是我們場(chǎng)景化的發(fā)展。所以大家關(guān)注夜經(jīng)濟，夜經(jīng)濟實(shí)際上就是夜場(chǎng)景，夜經(jīng)濟的根本是夜生活，沒(méi)有夜生活談什么夜經(jīng)濟，覺(jué)得只要把夜景做好了就行了，實(shí)際上這個(gè)思路都是錯的，這就是就產(chǎn)品說(shuō)產(chǎn)品。

所以，在城市更新方面。第一，擴大了城市的休閑空間。第二，增加了市民的度假時(shí)間。我們現在還有一個(gè)大問(wèn)題，就是在疫情這種情況之下，大家老是說(shuō)后疫情時(shí)代，我從去年五一就說(shuō)，我反對這個(gè)說(shuō)法，中央講的疫情常態(tài)化，實(shí)際上是常疫情時(shí)代，在常疫情時(shí)代，風(fēng)險和不確定性的因素越來(lái)越重，在這個(gè)時(shí)候，我們還咬住了說(shuō)要做遠程旅游，怎么做？最近英國已經(jīng)宣布放棄了，新加坡也宣布，我不再統計疫情的感染人數了，為什么？就是相當于把疫情當做感冒、流感來(lái)看，哪個(gè)國家年年統計流感人數？那也就是說(shuō)，我們和新冠病毒共生、共存，如果說(shuō)好多國家都采用這套方式，我們還說(shuō)什么后疫情，沒(méi)有后疫情，只有常疫情。在這種情況之下，傳統的觀(guān)光旅游式微，但是，有剛性的需求，就是休閑和度假。

所以，一直到現在為止，包括今年五一，景區旺丁不旺財，統計剛出來(lái)，人數大概恢復到9成，收入恢復到6成，這是典型的旺丁不旺財。所以我們還指望著(zhù)遠程消費者過(guò)來(lái)消費，可能性不太大。這一年多疫情，有兩個(gè)現象，一個(gè)現象是高端回流，這個(gè)高端回流造成一個(gè)什么情況？就是原來(lái)覺(jué)得賣(mài)不出去的東西，現在都可以賣(mài)了，比如北京的古北水鎮，古北水鎮建的時(shí)候建了20個(gè)四合院，始終經(jīng)營(yíng)情況很差，去年他們想快到五一了，來(lái)一把，把這個(gè)20個(gè)院推出了，半個(gè)小時(shí)預訂滿(mǎn)了，跟著(zhù)三個(gè)月的都預訂了。這很簡(jiǎn)單，就是高端回流，原來(lái)我們中國一年1億多人出去，海外花個(gè)3000多億美元，現在3000多億美元出不去了，回來(lái)了。但是這些人不但是剛性需求，而且他有品質(zhì)需求，所以，這是一個(gè)現象，叫高端回流。再一個(gè)現象就是這種分化性的要求越來(lái)越突出。我歸納了一下旅游消費的過(guò)程，我們自己也身處其中。第一個(gè)階段，追求的是多不多，窮旅游，就想少花錢(qián)多看點(diǎn)。第二個(gè)階段追求的是好不好，因為看多了，爛的點(diǎn)就不想看了，想看好的點(diǎn)。第三個(gè)階段就是問(wèn)貴不貴，第一代的旅游者一定是這么三個(gè)階段。第四個(gè)階段問(wèn)對不對，所謂對不對就是市場(chǎng)的細分化，適用你的未必適用我，每個(gè)人有自己的訴求，每個(gè)階層有自己的訴求，每個(gè)圈子有自己的訴求，所以對不對現在更重要了。第五個(gè)階段就問(wèn)值不值，值不值就是什么？就是性?xún)r(jià)比，價(jià)格可以很貴，但是性?xún)r(jià)比不錯，昨天周總請我去吃了一頓飯，在外灘5號，這是好地方，確實(shí)是價(jià)格不菲，但是性?xún)r(jià)比不錯，這就是值不值。當代社會(huì )得追求酷不酷，炫不炫，紅不紅，但是那種酷不酷、炫不炫、紅不紅都是階段性的，一下就過(guò)去了，可是總體來(lái)說(shuō)，就這樣一個(gè)旅游消費的變化過(guò)程，實(shí)際上就意味著(zhù)市場(chǎng)的細分化、垂直化越來(lái)越明顯。

所以很自然，我們還指著(zhù)一個(gè)項目對應全國，對應所有人，只有傳統的觀(guān)光旅游的頂級產(chǎn)品才能有這樣的效果，故宮一年1500萬(wàn)人，這還限流，每天就8萬(wàn)人，那是故宮，誰(shuí)都得去。所以在這些事情上可以領(lǐng)先，但是不宜跟風(fēng)。需要減緩同質(zhì)化，我現在感覺(jué)城市更新的一個(gè)大的問(wèn)題就是同質(zhì)化太嚴重，所以要減緩同質(zhì)化。這樣的話(huà)，輕文旅，泛休閑，微度假，這是至少在很長(cháng)的歷史時(shí)期里面，我們市場(chǎng)的主流。所以我們說(shuō)人貨場(chǎng)，就是人尋找場(chǎng)，場(chǎng)吸引貨，貨聚集人，這個(gè)貨是什么？就是商家，所以做的好的城市更新項目，政府滿(mǎn)意，商家滿(mǎn)意，作為平臺商，平臺滿(mǎn)意，客人來(lái)了客人滿(mǎn)意，最后一個(gè)叫社區滿(mǎn)意。

我前兩天剛剛去成都，成都一個(gè)西村大院，這是成都文旅集團操作。西村大院原來(lái)就是一大片社區，中間預留了一塊體育用地，性質(zhì)就是體育用地，但是他們原來(lái)搞了點(diǎn)體育項目不行，負擔很重，后來(lái)就說(shuō)這事得商業(yè)化，成都文旅集團拿下來(lái)了，拿下來(lái)之后找了一個(gè)大咖級的設計師，這個(gè)設計師確實(shí)設計得好，就這么完完整整一塊地，周邊設計了一圈樓，地上五層，地下兩層，建筑面積13.5萬(wàn)平方米，占地也就是七八十畝地，中間都留下了，這片留了一片竹林，竹林里邊幾個(gè)茶館，這片專(zhuān)門(mén)留了三個(gè)五人制的足球場(chǎng)，然后整個(gè)一圈五層樓設計成一個(gè)跑道，大家都在這兒跑，上面二層一圈又是可以走路，可以跑的，就這么一個(gè)地方。我就問(wèn)運營(yíng)怎么樣？沒(méi)問(wèn)題，大家爭著(zhù)搶著(zhù)，現在選，比如很多培訓機構要進(jìn)來(lái)，不讓進(jìn)，希望更多的文創(chuàng )企業(yè)進(jìn)來(lái)，但是文創(chuàng )企業(yè)一般都沒(méi)錢(qián)，租不起這房子，那我們就降一下，所以就做到了五滿(mǎn)意。從平臺的角度怎么掙錢(qián)？我們就收租金，平時(shí)就提供點(diǎn)服務(wù)，就這點(diǎn)事，沒(méi)別的，然后組織一些活動(dòng)，這些活動(dòng)組織起來(lái)了，大家都覺(jué)得很好。

所以，那里邊星巴克、麥當勞都進(jìn)去了，一個(gè)這樣的西村大院，現在也變成白天是大家去網(wǎng)紅打卡，夜色一落大家就開(kāi)始到那兒消費。所以就說(shuō)，體驗、場(chǎng)景、社交、內容，就是從文化場(chǎng)景的構建到新消費場(chǎng)景，最終是新生活追求，這是城市發(fā)展的必然。所以，城市更新，旅游轉折，這就是同一個(gè)時(shí)代，同一類(lèi)追求。

往期回顧：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（一）》

*本文來(lái)源：微信公眾號“中國旅游協(xié)會(huì )休閑度假分會(huì )”（ID:XXDJFH），作者：魏小安，原標題：《魏小安 | 城市更新與休閑拓展（二）》。

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