經(jīng)過(guò)高速城鎮化發(fā)展，我國目前城鎮化水平已經(jīng)超過(guò)60%。城鎮化發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，城市更新也拋棄了大拆大建，轉向對存量的提質(zhì)增效階段。

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快轉變城市發(fā)展方式，統籌城市規劃建設管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結構優(yōu)化和品質(zhì)提升。

2021年8月，住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》也提出，堅持劃定底線(xiàn)，防止城市更新變形走樣；堅持應留盡留，全力保留城市記憶；堅持量力而行，穩妥推進(jìn)改造提升。

當城市存量更新漸漸“常態(tài)化”，特別是在消費群體更替、疫情等各種影響下，城市更新的步伐進(jìn)入加速階段。如何讓城市更新煥發(fā)商業(yè)價(jià)值成為備受關(guān)注的話(huà)題。

何謂城市 “微更新”？

11月中旬，成都市武侯區簇橋街道木魚(yú)廟老舊街區改造已進(jìn)入收尾工作，草地已郁郁蔥蔥，墻面上嶄新又具有時(shí)代感的標語(yǔ)展示著(zhù)未來(lái)的構想。這便是成都市一處城市微更新項目場(chǎng)地。

這樣的微更新項目在這兩年迅速席卷了國內各大城市。其實(shí)，城市微更新項目悄然興起，與中國城鎮化發(fā)展進(jìn)入新階段分不開(kāi)。

在今年9月的新聞發(fā)布會(huì )上，住房和城鄉建設部副部長(cháng)姜萬(wàn)榮介紹，2021年，我國常住人口城鎮化率達到64.72%，建成區面積達到6.2萬(wàn)平方公里。

中國城鎮化率已超過(guò)60%。隨著(zhù)核心城市紛紛步入存量時(shí)代，新增土地稀缺成為現實(shí)，城市更新、建設的重點(diǎn)轉入對存量的提質(zhì)增效階段。

在此背景下，成都市委城鄉社區發(fā)展治理委員會(huì )落地實(shí)施“社區微更新”，回應群眾對生活品質(zhì)、環(huán)境不斷提升的需求，如春風(fēng)化雨般，讓老舊城市煥然一新。

“微更新”是指按照循序漸進(jìn)的城市更新理念，以群眾需求和參與為導向，對城市品質(zhì)不高、長(cháng)期閑置、利用不足、功能不優(yōu)的微型公共空間和老舊建筑進(jìn)行改造提升，推動(dòng)城市存量空間的活化與利用，喚醒城市文化記憶。

根據現在眾多城市的探索，“微更新”的意義早已突破了把某個(gè)角落改造成花園的局限，而是拓展更多可能性。比如，北京在老城胡同中進(jìn)行社區營(yíng)造實(shí)驗，上海提出，“街道是可漫步的、建筑是可閱讀的、城市是有溫度的”?？梢哉f(shuō)，“微更新”既是空間改造，也可以是市民生活方式的重塑。

簇橋街道微更新效果圖

城市商業(yè)正在棄 “重”轉 “輕”

城市微更新單個(gè)項目資金投入不大但數量多的特點(diǎn)，吸引了大量社會(huì )資本關(guān)注，猛犸市集便是其中之一。2020年，成都市武侯區簇橋街道辦事處率先和國內知名文旅產(chǎn)業(yè)運營(yíng)平臺猛犸市集簽署了城市微更新項目——木魚(yú)廟文創(chuàng )潮集空間。據猛犸市集相關(guān)負責人透露，簇橋項目計劃總投資額為千萬(wàn)元級別。

通過(guò)放棄重資產(chǎn)、重投入、充滿(mǎn)不確定性的全面改造模式，更多企業(yè)的運營(yíng)業(yè)務(wù)正在從“重”轉“輕”。在“防止大拆大建”的背景下，老舊建筑在區位上有不可再生性。“我們可以通過(guò)購入資產(chǎn)實(shí)現自持，從而讓花了大力氣實(shí)現的場(chǎng)地和空間增值，長(cháng)期鎖定在公司資產(chǎn)的增值上。”猛犸市集負責人任鑫力說(shuō)。

投資方可拿下小區物業(yè)運營(yíng)權，或通過(guò)規模積累實(shí)現融資上市，從而平衡收益。這種長(cháng)周期、低回報的財務(wù)模式更加考驗場(chǎng)地運營(yíng)能力、招商整合資源能力，以及理解市場(chǎng)和客戶(hù)的能力，也給深耕細分市場(chǎng)的文創(chuàng )運營(yíng)企業(yè)更多成長(cháng)和發(fā)揮的空間。

運營(yíng)、內容、IP相融合

“要激活城市更新內生動(dòng)力。居民是城市生活的主體，也是微更新的主體?？梢酝ㄟ^(guò)建立社區互動(dòng)平臺及‘工作坊’模式，形成完善科學(xué)的溝通機制。實(shí)踐中，可以通過(guò)決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享的思路，匯聚民智，凝聚歸屬感。”對于城市微更新，大連工業(yè)大學(xué)藝術(shù)設計學(xué)院副院長(cháng)高家驥曾撰文表示。

從目前城市發(fā)展速度來(lái)看，城市更新既涵蓋老舊小區改造，又包括商業(yè)空間的煥新，還涉及房屋租賃、工業(yè)廠(chǎng)房改造等領(lǐng)域，更像是傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的延伸。

木魚(yú)廟老舊街區是猛犸市集著(zhù)手運營(yíng)的標桿項目，項目依托成都武侯區簇橋街道老舊街區——木魚(yú)廟街打造首個(gè)常態(tài)化運營(yíng)的文創(chuàng )潮集空間項目，為周邊年輕人群、文藝人群提供休閑打卡、藝術(shù)交流、聯(lián)合辦公、旅行創(chuàng )業(yè)等功能業(yè)態(tài)服務(wù)，也將介入社區文化服務(wù)，配套運營(yíng)。

據悉，武侯區簇橋街道積極響應成都市政府關(guān)于成都城市有機更新的新政策。上述微更新項目從立項到開(kāi)工，簇橋街道工作人員不斷和投資企業(yè)共同摸索推進(jìn)，根據政策尋找項目開(kāi)展的突破口，在項目籌建期間先后迎來(lái)北京、重慶等相關(guān)政府代表考察觀(guān)摩。

任鑫力也不止一次提到其摸索的“簇橋模式”：“首先是‘三社’，社區文化、社區公益、社區商業(yè)。目前已引進(jìn)香港知名社工組織加入，同時(shí)聯(lián)合重慶鑒正偉業(yè)商管集團打造社區。其次是‘三新’，新業(yè)態(tài)即業(yè)態(tài)內容上為老字號美食、新銳餐飲、復合型消費空間；新場(chǎng)景即更新后作為步行街區，引入黨建有聲設備，打造黨建引領(lǐng)基層社區治理的標桿；新消費即潮玩品牌、跨界消費、線(xiàn)上線(xiàn)下融合消費。”

不難看出，現如今城市更新的核心能力需要運營(yíng)、內容、IP相融合。城市更新接下來(lái)的方向之一，便是朝著(zhù)這個(gè)方向推進(jìn)。