首次出現債券兌付違約，泰禾集團股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“泰禾”或“泰禾集團”）終于“暴雷”，這家千億房企走到了命運危急關(guān)頭。

今天（7月7日），泰禾集團公告稱(chēng)，公司經(jīng)多方努力籌資，仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按時(shí)兌付?！?7泰禾MTN001”于2017年7月6日發(fā)行，發(fā)行規模15億，期限為3年期，票面利率7.5%，應于今年7月6日到期兌付本息16.125億元。

在多年激進(jìn)擴張后，泰禾在2017年邁進(jìn)銷(xiāo)售額千億元俱樂(lè )部，其掌門(mén)人黃其森隨之提出在2018年銷(xiāo)售額翻番達2000億元，但轉折點(diǎn)也出現在2018年，資金緊張及危機開(kāi)始顯現，并不斷壘高、重壓。背后是市場(chǎng)環(huán)境、業(yè)務(wù)模式乃至疫情等的綜合作用。

泰禾在銀行方面已失去“信任”，其他融資渠道也不順利，為緩解資金壓力，其旗下多個(gè)文旅大盤(pán)股權已相繼被出售，而尋覓戰略投資者，已行動(dòng)許久，包括黃其森計劃讓出第一大股東位置，但“緋聞?wù)摺倍?，真正心?dòng)下手者尚不明。

泰禾的危機還在走高，可能將有更多的“暴雷”，它能否及時(shí)等來(lái)白衣騎士？

危機已久，終于“暴雷”

在這次債券兌付違約前，泰禾的境況已有多個(gè)不利征兆。這也是其債務(wù)危機的又一次顯現。

早在6月18日，評級機構東方金誠下調泰禾主體信用等級、債券“16泰禾02”和“16泰禾03”信用等級，理由包括：

公司（泰禾）存在的已到期未付借款金額為235.58億元，尚未支付的罰息為6.40億元，并且公司子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執行人等。

泰禾盈利能力下降。2019年及2020年一季度，公司實(shí)現營(yíng)收分別為236.21億元和4.80億元，同比分別下降23.77%、93.57%，凈利潤分別為7.28億元、-5.39億元，分別同比減少81.38%、154.08%。

泰禾債務(wù)負擔較重，2020年面臨債務(wù)集中償付壓力。截至2020年3月末，公司全部債務(wù)971.40億元，其中短期債務(wù)679.08億元，貨幣資金對短期有息債務(wù)的覆蓋倍數為0.08倍，2020年公司到期及回售的國內信用債本金合計89.16億元。

控股股東所持有泰禾的部分股份被凍結，對流動(dòng)性和再融資能力形成制約。

7月3日，東方金誠再次下調泰禾上述信用等級，給出的理由包括但不限于：泰禾銷(xiāo)售金額大幅下降，根據克而瑞研究中心發(fā)布的相關(guān)數據，2020年上半年，公司實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額和權益口徑銷(xiāo)售金額分別為254.10億元和193.60億元，分別同比下降44.36%和48.22%。

同時(shí)，控股股東所持有泰禾股份被凍結比例極高（所持全部股份被凍結），占泰禾總股本比例為62.69%。

這是泰禾掌門(mén)人黃其森更為“難過(guò)”的半年。除了直接的債務(wù)危機，他還曾被列入失信人名單，被樓盤(pán)客戶(hù)示威等。 

在6月初泰禾集團聯(lián)席會(huì )上，泰禾集團高管曾表示“我們現在是上甘嶺”。

危機，從來(lái)不是無(wú)來(lái)由、無(wú)代價(jià)。

2011年上市的泰禾總資產(chǎn)尚只有82多億，但到去年末，已升至超過(guò)2251億元，超過(guò)27倍增長(cháng)，但負債也飆升，埋下激進(jìn)擴張隱患。

2017年是黃其森的高光時(shí)刻，當年泰禾銷(xiāo)售額達1010億，躋身千億房企俱樂(lè )部，背后是其“高負債、高杠桿、高周轉”策略作用。

泰禾曾是突出的“地王”。公開(kāi)數據顯示，2013年，泰禾在北京、上海和福建拿下800億元的土地。黃其森表示，從安全角度來(lái)說(shuō)，北京、上海一定要安全得多，所以當時(shí)北京10塊地泰禾能拿7塊。

幾乎不惜代價(jià)、大量拿地。2015年至2017年，泰禾在廣深區域8個(gè)城市布局了11個(gè)項目，總貨值近千億元。

黃其森將巔峰后延，將2018年的銷(xiāo)售目標定為2000億，直接翻番。也就在這一年，泰禾的資金鏈開(kāi)始變得緊張，命運的轉折點(diǎn)出現。泰禾2019年財報顯示，其有息負債約為974億元，一年內到期債務(wù)約為506億元，流動(dòng)負債達1464億元，非流動(dòng)負債超過(guò)441億元，負債率高達85%。

除了激進(jìn)擴張推動(dòng)的隱患，大環(huán)境變化、泰禾模式的弊端等相互作用也是重要原因。2016年房地產(chǎn)調控政策逐漸走嚴，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市是調控重地，而這恰好是泰禾的重注區域，其高周轉受制，且高端產(chǎn)品本身周轉就較慢，導致回流資金更加變緩；同時(shí)，一二線(xiàn)城市的拿地成本、項目成本都相對更高，沉淀了大量資金，前期資金壓力已很大；此外，泰禾頻繁更換高管，不只是推高管理成本，更在于內部“動(dòng)蕩”，以及項目運營(yíng)或操盤(pán)模式的頻繁變換，卻未能有效化解危機。這些因素多項相互作用，壘高危機。加之今年疫情影響，危機進(jìn)一步激化。

一個(gè)重要細節，公開(kāi)信息顯示，泰禾曾是發(fā)債大戶(hù)，但自2018年后未能繼續在國內市場(chǎng)發(fā)行債券，因為其信用基本面已逐漸惡化。

泰禾2019年財報顯示，其獲得的銀行授信額度為1281.08億元，實(shí)際使用244.64億元，余額尚超千億元，但截至財報批準日，泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額，銀行端融資已斷。

多個(gè)文旅大盤(pán)股權被出售

泰禾自然也沒(méi)有“放過(guò)”文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，但當前境況不算好。

去年11月初，泰禾集團副總裁李亮曾對外表示，堅信文旅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期，泰禾也開(kāi)始關(guān)注文旅產(chǎn)業(yè)。

李亮提出了一個(gè)“住假地產(chǎn)”的概念，即把“住”和“假”合在一起，在第一居所的功能屬性上，規劃更國際化的度假生活。他提到，泰禾要解決的不但要宜旅，還要宜居，不但讓客戶(hù)能夠過(guò)來(lái)旅游，還要讓客戶(hù)住下來(lái)。

從公開(kāi)信息看，福州青云小鎮、廈門(mén)灣、南昌茵夢(mèng)湖是泰禾文旅地產(chǎn)的部分代表項目。

泰禾官網(wǎng)信息顯示，泰禾青云小鎮是泰禾全國第一個(gè)小鎮系產(chǎn)品、首批住假產(chǎn)品，整體規劃4500畝，打造集納溫泉、醫養、教育、文旅、運動(dòng)、田園、居住等功能于一體的住假小鎮，聚合了“泰禾+”的產(chǎn)業(yè)資源，包括教育、醫療、文化院線(xiàn)等。

教育、醫療、文化院線(xiàn)是泰禾多元化布局板塊，加之商業(yè)板塊（泰禾廣場(chǎng)）、酒店板塊（泰禾已經(jīng)在全國布局了近20家國際品牌酒店及自有品牌酒店），泰禾打造文旅地產(chǎn)項目已具備了一定的業(yè)態(tài)串聯(lián)融合基礎，尤在文旅康養地產(chǎn)項目方面，醫療板塊是優(yōu)勢。同時(shí)，泰禾“院子系”住宅產(chǎn)品積累的高端客群，可為這些文旅項目導流。

據泰禾官網(wǎng)介紹，其于2016年開(kāi)始正式進(jìn)軍醫療行業(yè)，成立了泰禾醫療板塊。其將建立完善的醫療體系，包括國際醫院、綜合臨床醫院、腫瘤及婦兒專(zhuān)科醫院、健康管理中心及診所，形成三級醫聯(lián)體。目前以北京、上海、深圳、成都、福州、武漢六大城市為區域中心，依次進(jìn)入其他重點(diǎn)城市并輻射全國。

在文化領(lǐng)域，設立北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司，以“院線(xiàn)+劇場(chǎng)”為突破口，“泰禾影城”是載體之一，形成集電影制作、發(fā)行、經(jīng)紀、廣告等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，打造電影文化運營(yíng)平臺。

教育方面，泰禾以“國際學(xué)校、品牌連鎖幼兒園、非盈利K12民辦學(xué)校、社區綜合教育服務(wù)體”為突破口，構建教育科技與資源，專(zhuān)家團隊與師資，學(xué)校教育與培訓，學(xué)生升學(xué)與成才的泰禾教育生態(tài)圈。

在泰禾另一文旅地產(chǎn)大盤(pán)泰禾明昇·廈門(mén)灣中，整合了教育、康養醫療、酒店集群、地域文化、濱海商業(yè)、國際娛樂(lè )等多項旅游度假優(yōu)質(zhì)資源，規劃火山康養、濱海娛樂(lè )、生態(tài)田園、文化體驗四大核心組團，逾四十項度假產(chǎn)品，打造國際旅游度假城。

再看茵夢(mèng)湖項目。2018年1月，泰禾旗下公司競得南昌茵夢(mèng)湖項目開(kāi)發(fā)公司多數股權，開(kāi)始主導該項目開(kāi)發(fā)建設。該項目未來(lái)可開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積超千畝，真正的大盤(pán)，泰禾的規劃是將其打造為昌南文旅新城，當然依然還是文旅地產(chǎn)屬性。

這些項目大致反映出，從福建大本營(yíng)出發(fā)，尋求在他省省會(huì )城市擴張，泰禾的文旅地產(chǎn)項目布局依然遵循既有地產(chǎn)擴張邏輯，且這些大項目主要發(fā)生在2018年，一大目的地是擴大土儲體量，尋求大幅增加銷(xiāo)售額，實(shí)現黃其森的“2000億”目標。

而在2018年8月，泰禾與深汕特別合作區達成戰略合作意向，泰禾擬在深汕特別合作區投資建設國際康養特色小鎮，總投資180億元，拓展旅游、醫療、康養等領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，泰禾的文旅大盤(pán)開(kāi)發(fā)走得不算順利，出售項目股權給同業(yè)，成為選擇。

2019年3月，泰禾公告稱(chēng)，其全資子公司將向世茂房地產(chǎn)全資子公司轉讓茵夢(mèng)湖項目51%股權，交易完成后，泰禾將間接持有茵夢(mèng)湖項目49%股權。

這個(gè)項目泰禾拿下也就一年有余，且據稱(chēng)2018年簽約時(shí)省、市、縣三級領(lǐng)導全部出席，可見(jiàn)重視程度。泰禾雖由此交易預計增加了歸母凈利潤約4.23億元，但本質(zhì)上屬于無(wú)奈賣(mài)項目股，且是控股權，誰(shuí)不想獨吞大盤(pán)利益？雖也有規避一些開(kāi)發(fā)風(fēng)險的考慮，但泰禾的資金壓力由此顯現。

2019年8月，泰禾公告稱(chēng)，其全資子公司轉讓湖南潯龍河小鎮康養社區項目80%股權。同年9月，泰禾又發(fā)公告，其全資子公司向南京世茂新發(fā)展（世茂系）轉讓青云小鎮項目50%股權。

同在去年9月，泰禾還向世茂集團旗下世茂房地產(chǎn)轉讓香山灣項目（廈門(mén)灣項目的一部分）30%股權。

不到緊要關(guān)頭，誰(shuí)會(huì )賣(mài)項目？尤其對泰禾這一已是千億房企，且志在繼續快速做大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，賣(mài)項目，已可能是到了命運攸關(guān)之時(shí)。

大魚(yú)也危險，苦等白衣騎士拯救

如上述，泰禾的青云小鎮、廈門(mén)灣和茵夢(mèng)湖三個(gè)主要文旅大盤(pán)，皆被世茂系“染指”。

在今年1月“拿下”另一房企小巨頭福晟集團后，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾表示，2019年對中國房地產(chǎn)是蠻難的一年，以前是“大魚(yú)吃小魚(yú)”，現在是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的整合時(shí)代，而不僅僅是拼規模。

“大魚(yú)”也危險了。

就上述兌付違約的2017年度第一期中期票據，泰禾表示公司將協(xié)商解決辦法，以期盡快達成債權人認可的解決方案、維護持有人利益；同時(shí)，綜合各方意見(jiàn)形成全面債務(wù)重組解決方案；將繼續通過(guò)多種渠道籌集償債資金，同時(shí)公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰略投資者事宜。

泰禾其實(shí)之前通過(guò)賣(mài)項目補充了部分資金。

6月23日，泰禾公告稱(chēng)全資子公司將廣州增城項目公司增城荔濤房地產(chǎn)有限公司、增城荔豐房地產(chǎn)有限公司19%股權，轉讓給五礦信托擬設立的信托計劃，總計10.98億元。

但泰禾稱(chēng)，這一項目股權轉讓款用于補充公司的流動(dòng)資金及項目建設等用途，非定向用于中票還款資金。

可是，舊債難還，新債即來(lái)。

公開(kāi)信息顯示，目前泰禾的債券只數為7只，債券余額超過(guò)89億元。除了上述到期債券外，一筆20億元中期票據將于9月8日到期；此外，還有兩筆共計24.16億元的私募債分別于8月15日和10月10日到期。

泰禾已失去銀行“信任”，其他非標渠道融資既不容易，代價(jià)還相對高昂。如果接下來(lái)泰禾的現金流或融資局勢沒(méi)有得以有效改觀(guān)，接下來(lái)繼續暴雷是大概率事件。

從當前局勢看，泰禾要尋求滾動(dòng)再融資已不太可能，而項目資產(chǎn)也在不斷售出，繼續售賣(mài)仍有可能，但終非長(cháng)久之計，且為救急，也不是合適的買(mǎi)賣(mài)，引進(jìn)戰略投資者，緩解資金危機，相對更為緊要。

找白衣騎士或接盤(pán)者，泰禾早已行動(dòng)。從2019年第一次計劃引入戰投開(kāi)始算，截至目前，或隱或現的“緋聞”企業(yè)已有10多家。根據媒體報道，這個(gè)名單中包括不限于華僑城、世茂、中國金茂、廈門(mén)建發(fā)、廈門(mén)國貿、中國信達、中國建筑、保利、萬(wàn)科等。這其中有央企、地方國企、頭部房企等，但迄今無(wú)一確定者。

黃其森做出了“讓步”，愿意讓出第一大股東的位置。有分析認為，黃其森這一舉措，是必須之舉。而要收拾好泰禾當前的“亂”攤子，需要數百億的資金，以及盤(pán)活泰禾資產(chǎn)的能力。

這些要求不低，誰(shuí)將真正出手？泰禾等得及嗎？

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