雖有疫情影響，但今年上半年的文旅項目投資還算可以。執惠不完全統計，今年上半年，國內各地（涉）文旅康養項目簽約與投建，概算投資金額超過(guò)1115億元。其中多數為文旅康養地產(chǎn)項目。

另執惠大致統計，今年中國指數研究院的百強房企中，前20強房企已多數進(jìn)入文旅康養領(lǐng)域，布局有項目，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、融創(chuàng )等，主要區別在于當前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計劃有不同。

20強房企中，至少有恒大、保利發(fā)展、綠地、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專(zhuān)門(mén)的文旅康養業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、綠地康養產(chǎn)業(yè)集團、榮盛康旅、金科文旅康養集團等。

中國已日益老齡化，數據顯示，截至2018年底，我國60歲以上老年人達2.5億，占全國總人口的18%，按照“健康中國”規劃綱要，到2030年，我國健康服務(wù)業(yè)預計將達到16萬(wàn)億市場(chǎng)規模。

這是康養產(chǎn)業(yè)的重要基底，其被認為在2020年就將達到10萬(wàn)億規模（另一說(shuō)法是大健康產(chǎn)業(yè)），而康養也被視為市場(chǎng)體量類(lèi)同地產(chǎn)的行業(yè)。

此外，疫情影響，對文旅康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展反而帶來(lái)一定推動(dòng)作用。

地產(chǎn)商、文旅目的地，都在更多的競奪文旅康養的“蛋糕”，但其又實(shí)不好“吃”。

20強房企多數入局文旅康養

在今年上半年概算超千億元的簽約/投建文旅康養項目中，房企綠地系相對突出，兩個(gè)項目，分別擬投200億元、150億元，共350億元，占概算總額超過(guò)三分之一。

其中一個(gè)是綠地香港（綠地控股子公司）在云南昆明晉寧區擬投建的運動(dòng)康養文旅項目，投資額200億元，占地約4050畝，項目擬以云天修養區、云山運動(dòng)區和云道康養區3大特色主題板塊賦能修養、運動(dòng)、康療為核心的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展會(huì )議會(huì )展、教育培訓及文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)輔助項目核心產(chǎn)業(yè)快速落地，打造昆明首個(gè)運動(dòng)康養大型文旅綜合體。

另一個(gè)150億元的項目擬落地河南滎陽(yáng)，由綠地集團投資，占地約1000畝。

（2020年上半年文旅康養項目企業(yè)信息關(guān)鍵詞）

而據公開(kāi)信息，早在2017年10月，綠地集團即成立了綠地康養產(chǎn)業(yè)集團，負責綠地“醫康養”大健康核心產(chǎn)業(yè)平臺建設，參與大健康領(lǐng)域的“醫康養”產(chǎn)業(yè)項目的開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，承擔綠地健康養生示范區“康養居”建設。

執惠不完全統計，中國指數研究院的2020百強房企前20強中多數已布局文旅康養項目，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、融創(chuàng )等，主要區別在于當前業(yè)務(wù)體量、投入程度及計劃有不同。類(lèi)同綠地集團，20強房企中，至少還有恒大、保利發(fā)展、龍湖、榮盛發(fā)展、金科地產(chǎn)成立了專(zhuān)門(mén)的文旅康養業(yè)務(wù)公司，比如恒大健康、榮盛康旅、金科文旅康養集團等。

就公開(kāi)信息看，其中相對下重注者有恒大、融創(chuàng )、榮盛發(fā)展等。恒大健康集團主要產(chǎn)品為主打養生養老的“恒大養生谷”。恒大集團官網(wǎng)顯示現已至少布局13個(gè)養生谷項目，未來(lái)布局超50個(gè)并陸續開(kāi)業(yè)。

榮盛康旅到2016年下半年，就已在秦皇島、野三坡、承德、邢臺、衡水、黃山、九華山、神農架、海南、成都、西安和南京等地布局了14個(gè)康旅項目。

融創(chuàng )自不會(huì )“缺席”。

去年10月末，融創(chuàng )擬投入45億元，與清華大學(xué)在青島西海岸新區合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng )醫學(xué)中心”，這算是融創(chuàng )正式進(jìn)入康養領(lǐng)域的一大“敲門(mén)磚”，分量不小，從地產(chǎn)市場(chǎng)和“健康中國”政策、市場(chǎng)等角度看，并不意外。

之后的12月，融創(chuàng )對外發(fā)布“融愛(ài)家”康養品牌，孫宏斌親自站臺助陣。融創(chuàng )的業(yè)務(wù)板塊也從地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化四大板塊，變?yōu)榈禺a(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì )展會(huì )議、康養六大板塊。

延伸來(lái)看，國內養老、醫療的市場(chǎng)需求帶來(lái)的大健康產(chǎn)業(yè)大勢，意味著(zhù)這是一個(gè)巨大藍海，盡早入局占位，是為必然，地產(chǎn)商的資金之利和拿地拓展地產(chǎn)之需等，使得地產(chǎn)商成為這個(gè)產(chǎn)業(yè)重要的“選手”。

而站在融創(chuàng )的角度，其一，地產(chǎn)轉型，業(yè)務(wù)觸角深入康養，屬正常，其地產(chǎn)銷(xiāo)售積累的客戶(hù)可以成為康養產(chǎn)業(yè)的流量入口；其二，上述醫學(xué)中心的建設，可以為融創(chuàng )拿地、房產(chǎn)銷(xiāo)售提供巨大便利，康養地產(chǎn)的一大關(guān)鍵就是醫養資源配套的強弱；其三，這一醫學(xué)中心的建設，既將清華大學(xué)的優(yōu)質(zhì)資源與己方資源互補，而資源和利益的綁定，也為融創(chuàng )接下來(lái)擴展布局帶來(lái)可能；其四，這個(gè)醫學(xué)中心某方面也充當了融創(chuàng )康養地產(chǎn)模式的“試水之作”，為接下來(lái)進(jìn)行復制提供模式參考。

目的地“康養之城”競奪加劇

回到今年上半年的文旅康養項目投資，其中一個(gè)地域相對突出，云南昆明晉寧區。

綠地為何在昆明晉寧投建康養項目？文旅康養的市場(chǎng)需求大勢是背景，而晉寧也有突出之處，其一，晉寧處于“滇中經(jīng)濟圈”的核心腹地，交通區位條件也不錯，是面向南亞、東南亞的南大門(mén)；其二，晉寧的文化旅游資源，包括生態(tài)資源條件也較為突出，有康養項目的基底；其三，晉寧的一個(gè)產(chǎn)業(yè)定位是打造成為面向南亞?wèn)|南亞的國際康養旅游新區、高原湖濱宜居新城，在產(chǎn)業(yè)政策及支持方面，將有一定利好。

（2020年上半年文旅康養項目區域圖信息）

更早前，去年2月，云南城投在晉寧區拿下超過(guò)1331畝地，打造古滇綠色康養健康城；今年4月，華僑城控股的云南文投集團計劃投資100億元，在晉寧打造生活產(chǎn)業(yè)配套項目，合作內容包括城市更新改造、康養、文化綜合體建設等。

整體來(lái)看，文旅康養項目青睞之地，較好的交通區位條件，較優(yōu)質(zhì)豐富的自然資源、旅游資源，以及較突出的醫療產(chǎn)業(yè)資源等都難以或缺。

這也是山東威海能成為康養項目重地之一的緣由。還有個(gè)細節，在山東，2017年老齡化最嚴重的是威海，老年人口比例已高達27.8%，這使得在康養地產(chǎn)其中的本地“消化”方面已有了較多需求。

公開(kāi)信息顯示，融創(chuàng )在全國范圍內布局的醫療康養項目，覆蓋了山東、云南、四川、浙江和海南等區域，其中山東和云南是融創(chuàng )醫療康養業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區域。

這其中又脫離不開(kāi)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃和政策。比如成都曾提出，到2022年，成都要形成商貿、旅游、文化、餐飲、康養五個(gè)千億級消費市場(chǎng)，生活型服務(wù)業(yè)增加值達到五千億以上，建成具有國際影響力的消費中心城市。這也意味著(zhù)在推動(dòng)本地康養消費、打造康養項目及推動(dòng)康養產(chǎn)業(yè)鏈打造方面，都將有更多的政策支持。

再比如山東是醫養結合示范省，醫養產(chǎn)業(yè)在全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃中占有較突出位置。諸如山東濟南、青島都打出了康養招牌，并出臺了系列規劃。青島市提出以建設長(cháng)江以北地區一流醫療中心城市為目標。此外，海南三亞、?？?，云南昆明、玉溪等城市也都提出要打造康養之城，并出臺或醞釀出臺相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。

綜觀(guān)當前各區域文旅康養項目投建，以及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面優(yōu)劣勢條件，交通條件、康養資源等都有可取之處，但在醫療康養資源豐富度乃至產(chǎn)業(yè)鏈條構建方面，整體還較為欠缺。

海南省政府官網(wǎng)顯示，2019年《關(guān)于促進(jìn)海南自貿區健康養老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提案》提到，目前，海南健康養老機構服務(wù)質(zhì)量普遍存在不足、健康養老醫療基礎設施較為薄弱、政策支持力度不夠、養老護理服務(wù)人才缺乏等。

康養雖和養老有些區別，但發(fā)展所需的醫療康養條件，嚴格上相差不大。

而若要較好發(fā)展文旅康養，包括文旅康養地產(chǎn)，上述問(wèn)題的解決是為亟需。

康養項目，它需要投資方或操盤(pán)者具備足夠的優(yōu)質(zhì)資源包括較頂尖的醫院、醫生，乃至康養地產(chǎn)持續有效運營(yíng)的人才，更需要落地區域有一定的產(chǎn)業(yè)基礎、配套資源，能夠打造出較完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

康養產(chǎn)業(yè)被認為是可等同地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，其利之多可見(jiàn)一斑。但當前，很多地產(chǎn)商都嘗試分羹這一蛋糕，卻尚未能找到成熟的商業(yè)模式。

融創(chuàng )高管曾表示，醫療康養行業(yè)普遍虧損，還需地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行反哺，或多或少帶有公益性質(zhì)，但從長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)真正意義上的長(cháng)護險推出，這將是非常有前途的產(chǎn)業(yè)。

孫宏斌也曾說(shuō)，3-5年不掙錢(qián)也沒(méi)關(guān)系，把產(chǎn)品做好，一定會(huì )起來(lái)的。

“蛋糕”不太容易吃到。文旅康養項目，前期投資規模比文旅項目有過(guò)之無(wú)不及，運營(yíng)難度也大，這要求開(kāi)發(fā)商對項目的撬動(dòng)盤(pán)活、差異化打造，以及配套體系打造等具體極強的綜合能力。

用地政策變化帶來(lái)利好

基于文旅康養項目中的地產(chǎn)邏輯，通過(guò)文旅康養名義或相關(guān)項目投建，來(lái)獲取大量的低價(jià)用地，并用這些地的部分實(shí)現住宅等地產(chǎn)板塊回流反哺康養項目，將是地產(chǎn)商“切”入文旅康養領(lǐng)域的關(guān)鍵之一。

而近兩三年，康養項目的用地有政策利好。

早在2018年，國家層面即提出，鼓勵鼓勵村集體建設用地優(yōu)先用于發(fā)展養老服務(wù)……鼓勵各類(lèi)社會(huì )主體參與生態(tài)保護修復，對集中連片開(kāi)展生態(tài)修復達到一定規模的經(jīng)營(yíng)主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用1%-3%治理面積從事旅游、康養、體育、設施農業(yè)等產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。

今年3月，國務(wù)院《關(guān)于授權和委托用地審批權的決定（國發(fā)〔2020〕4號）》中，有兩個(gè)重要規定：一、將國務(wù)院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；二、試點(diǎn)將永久基本農田轉為建設用地和國務(wù)院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。

領(lǐng)易咨詢(xún)總經(jīng)理鄒毅曾在其文章中提到，當地政府對土地的使用需求最清楚，當地政府擁有了土地審批權，則可以有的放矢，大幅提高土地的使用效率。

其文章還提到，上述政策在對中國的文旅地產(chǎn)以及康養地產(chǎn)產(chǎn)品形成根本性的利好支撐。在文化旅游和康養項目的前期策劃中，經(jīng)常受制于基本農田問(wèn)題、農用地轉型、農用地與建設用地的沖突，生態(tài)紅線(xiàn)神圣不可侵犯。農用地和開(kāi)發(fā)用地的結合，使得土地的主動(dòng)性和效率大幅增加，增加了文旅康養項目多樣發(fā)展的可能性。

而延續土地政策邏輯，以及結合當地發(fā)展文旅康養的條件等，海南或在接下來(lái)的文旅康養目的地競爭中，獲得一些相對優(yōu)勢。

今年6月中旬，《海南自由貿易港博鰲樂(lè )城國際醫療旅游先行區條例》（簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）正式公布，以推動(dòng)海南自貿港博鰲樂(lè )城國際醫療旅游先行區（簡(jiǎn)稱(chēng)“先行區”）發(fā)展。

《條例》在土地政策方面，篇幅也不少，包括先行區土地利用應當符合先行區控制性詳細規劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，實(shí)施嚴格的節約集約用地制度，提升土地利用效益；統籌安排先行區年度新增建設用地計劃指標，優(yōu)先保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項目年度新增建設用地計劃指標。在先行區可以采取劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等靈活多樣的供地方式。允許以出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)項目建設。

可見(jiàn)，先行區的新增用地保持相對緊縮控制但也留有開(kāi)口的狀態(tài)，關(guān)鍵可能要看落地項目的體量大小或重要程度。綜合來(lái)看，地產(chǎn)商將可能是重要的參與者。一方面，隨著(zhù)當地醫療條件、環(huán)境等方面的提升，醫療養老的需求將提升，為相應的康養地產(chǎn)打開(kāi)更多市場(chǎng)空間；另一方面，地產(chǎn)商拿地及發(fā)展康養地產(chǎn)的需求，以及康養地產(chǎn)的前景、先行區的優(yōu)惠政策、可想象空間等，都會(huì )是推動(dòng)地產(chǎn)商入局分羹的緣由，況且，他們攜資金、醫療資源等進(jìn)入，也將能與先行區加快推動(dòng)建設形成合拍。

從政策落地方面看，該先行區建設前期乃至中期，在更積極推動(dòng)醫療機構入駐、醫療資源聚集等方面需要有更多動(dòng)作和實(shí)質(zhì)成效，不少地產(chǎn)商也可能由此介入，推動(dòng)文旅康養地產(chǎn)項目的落地，先行區如何在醫療康養產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展與避免地產(chǎn)化方面取得一定平衡，或將是一大關(guān)鍵。

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