萬(wàn)達集團與融創(chuàng )中國（1918.HK）正在加碼合作。1月29日，融創(chuàng )公告顯示，將參與萬(wàn)達商業(yè)（萬(wàn)達集團旗下公司）私有化股份的回購計劃，出資95億元購買(mǎi)該公司股東持有的約3.91%股份。

一個(gè)月前，1月3日，萬(wàn)達董事長(cháng)王健林在總部會(huì )見(jiàn)了融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌，目的之一即商討此前懸而未決的萬(wàn)達文旅城（下稱(chēng)“萬(wàn)達城”）資產(chǎn)交割問(wèn)題。

孫宏斌一行6人到訪(fǎng)，包括行政總裁汪孟德、財務(wù)總監曹鴻玲、法務(wù)總監薛雯、首席運營(yíng)官馬志霞等。這是融創(chuàng )集團高管團隊的大半壁江山，也是負責萬(wàn)達城資產(chǎn)交割的最高決策層。

在2017年7月19日，融創(chuàng )以438.44億元收購13個(gè)萬(wàn)達城91%的權益后至今，其中8個(gè)項目完成資產(chǎn)交割，另外5個(gè)項目的交割事宜卻一拖再拖。

“目標項目是由多種業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售物業(yè)和持有物業(yè)構成的綜合性開(kāi)發(fā)項目，且目標項目數量多、體量大，處于不同的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)階段，因此需要較長(cháng)的時(shí)間準備和編織須載入通函的經(jīng)審核財務(wù)資料、估值報告及其他資料?！?nbsp;這是融創(chuàng )公告給出的延期交割理由，現實(shí)卻沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

盡管兩家公司在簽署交易協(xié)議時(shí)，承諾四個(gè)不變——“品牌不變”、“規劃內容不變”、“項目建設不變”、“運營(yíng)管理不變”，但地方政府對融創(chuàng )這位“闖入者”，以及在緊急轉型的萬(wàn)達城商業(yè)模式或許還存在著(zhù)些許的疑慮。

（圖說(shuō)：1月3日，濟南萬(wàn)達城一期文旅工程還在地基施工階段。）

2016年8月26日，濟南市人民政府、歷城區人民政府、萬(wàn)達集團共同簽署該項目的合作協(xié)議。萬(wàn)達集團承諾投資630億，文化體育旅游產(chǎn)業(yè)部分的投資超280億元。

濟南市承諾出讓4200畝的低價(jià)建設用地給予萬(wàn)達集團。2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣(mài)給萬(wàn)達，樓面價(jià)僅2800元/平方米，當時(shí)的拆遷補償價(jià)位13000元/平方米。此外，濟南的拆遷工作由政府承擔。濟南市政府當時(shí)用時(shí)5個(gè)月拆遷完畢，投入資金26億元。

拿地剛滿(mǎn)10天，情況突變，濟南萬(wàn)達城91%的權益易手融創(chuàng )。此時(shí)，挖掘機剛進(jìn)入位于濟南市蓮花山腳下的萬(wàn)達城項目，開(kāi)挖一期住宅項目的地基。

2017年7月22日，即在萬(wàn)達、融創(chuàng )達成最終交易協(xié)議三天之后，王健林前往濟南市拜訪(fǎng)相關(guān)領(lǐng)導。

“這是由于濟南市政府暫停了濟南萬(wàn)達城的土地出讓?zhuān)踅×质侨ズ彤數卣疁贤▍f(xié)商?！薄敦斝隆穲蟮里@示，后據歷城區和濟南市國土反饋，濟南市同意繼續簽署土地出讓合同，但必須同時(shí)簽補充協(xié)議。補充協(xié)議對文旅城的建設時(shí)間、標準、后期運營(yíng)提出嚴格要求，否則將采取不允許住宅銷(xiāo)售，收回土地等懲罰措施。

目前，仍有三個(gè)萬(wàn)達城項目尚未全部完成土地出讓。其中濟南萬(wàn)達城待供應土地尚有2705畝，相當于項目規劃用地的65%，昆明萬(wàn)達城待供應土地占到項目規劃用地的82%。

廉價(jià)土地是地方政府給予萬(wàn)達城項目的優(yōu)惠條件之一。正因如此，土地供應不會(huì )一次性完成，而是根據工程進(jìn)度分批次出讓。而且，萬(wàn)達城項目的每年給該項目土地供應，需要編入《濟南市本級年度土地供應計劃表》。2017年的供地指標已經(jīng)完成，剩余2705畝按計劃在2020年計劃建成開(kāi)業(yè)之前分批供應。

諸如濟南等尚未交割的萬(wàn)達城項目，能否獲得后續數年的項目用地。對此，騰訊《棱鏡》向萬(wàn)達、融創(chuàng )請求置評，但未獲回應。不過(guò)，王健林在這次在拜訪(fǎng)濟南市領(lǐng)導時(shí)的姿態(tài)值得玩味。

王健林此前兩度到訪(fǎng)濟南，萬(wàn)達官網(wǎng)當時(shí)給出的報道口吻是，“王健林董事長(cháng)會(huì )見(jiàn)濟南市領(lǐng)導”。2017年7月22日這次則變成“濟南市領(lǐng)導會(huì )見(jiàn)王健林董事長(cháng)”。

一位接近融創(chuàng )的人士向騰訊《棱鏡》透露，王健林之外，孫宏斌與旗下高管同樣到訪(fǎng)濟南，依舊無(wú)法改變濟南萬(wàn)達城延遲交割的現實(shí)。

13個(gè)萬(wàn)達城當中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種銷(xiāo)售物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)。比如，濟南萬(wàn)達城首批出讓1495畝土地，銷(xiāo)售用地1085畝，用于文旅產(chǎn)業(yè)部分的自持用地410畝，支付土地出讓金66.75億元。

“土地出讓金是整個(gè)萬(wàn)達城項目最大的一筆投資?！笔煜とf(wàn)達城開(kāi)發(fā)模式的業(yè)內人士告訴騰訊《棱鏡》，“萬(wàn)達城后續投資，先依靠土地使用權抵押得來(lái)的貸款投入在建工程，再依靠在建工程抵押貸款投入住宅開(kāi)發(fā)，繼而將住宅銷(xiāo)售資金投入文旅產(chǎn)業(yè)?！?/strong>

因此，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度決定整個(gè)萬(wàn)達城項目的建設進(jìn)展。

萬(wàn)達集團正在淡化房地產(chǎn)這種重資產(chǎn)，謀求通過(guò)商業(yè)、文旅等地產(chǎn)項目中積累的品牌信譽(yù)、政府資源、運營(yíng)經(jīng)驗，完成商業(yè)模式的重塑。反之，融創(chuàng )卻是房地產(chǎn)行業(yè)新貴，銷(xiāo)售兇猛是其顯著(zhù)特點(diǎn)，這家公司2010年銷(xiāo)售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業(yè)排名僅次于碧桂園、萬(wàn)科、恒大。

萬(wàn)達與融創(chuàng )在前8個(gè)交割完畢的文旅城中的分工，同樣取決于雙方能力。萬(wàn)達負責酒店、商管、樂(lè )園等自持物業(yè)的品牌管理、規劃內容、項目建設、運營(yíng)管理，融創(chuàng )則負責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等銷(xiāo)售物業(yè)。

以南昌萬(wàn)達城為例，該項目公司在完成工商信息變更之后，融創(chuàng )持股91%，融創(chuàng )武漢公司總經(jīng)理王迎佳出任法定代表人，萬(wàn)達助理總裁楊明明繼續擔任總經(jīng)理。

在酒店、商管、樂(lè )園等自持物業(yè)的各個(gè)運營(yíng)公司中，融創(chuàng )每個(gè)運營(yíng)公司僅派駐一位財務(wù)代表、一位法務(wù)代表和一位業(yè)主代表，其余高管、員工繼續由萬(wàn)達一方擔任。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售物業(yè)高管幾乎大換血，改由融創(chuàng )一方擔任，萬(wàn)達普通員工如愿留下，要與融創(chuàng )簽署勞動(dòng)合同。

（圖說(shuō)：融創(chuàng )在接管南昌萬(wàn)達城地產(chǎn)銷(xiāo)售后，開(kāi)始招聘）

在入股樂(lè )視、并購萬(wàn)達城之后，孫宏斌在多個(gè)場(chǎng)合宣講融創(chuàng )在文旅和消費領(lǐng)域的“美好生活”布局，但在現階段，他僅表示“我們只能干蓋房賣(mài)房這種臟活累活，文旅產(chǎn)業(yè)運營(yíng)這種精細活兒還是老王（王健林）他們擅長(cháng)?！?/p>

“在融創(chuàng )向文旅產(chǎn)業(yè)派駐的幾個(gè)業(yè)務(wù)代表中，還有一個(gè)是融創(chuàng )從其他文旅城挖來(lái)的原萬(wàn)達員工?！蹦喜f(wàn)達城內部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創(chuàng )人才儲備不足只是一個(gè)方面，文旅產(chǎn)業(yè)的財務(wù)系統對其來(lái)說(shuō)同樣陌生，“文旅跟地產(chǎn)的報表是不同的。比如商管公司的報表中有一個(gè)科目用來(lái)記錄租金收入，融創(chuàng )的人在接收財務(wù)時(shí)，還在問(wèn)我們財務(wù)，這項用來(lái)干嘛？”

地產(chǎn)行業(yè)屬于“打一槍換一個(gè)地方”的快速周轉行業(yè)，文旅產(chǎn)業(yè)卻需要耐心培育區域市場(chǎng)，潛心經(jīng)營(yíng)十多年才能收回真正盈利。

“僅以地產(chǎn)行業(yè)的管理水平掌舵萬(wàn)達文旅城，這遠遠不夠?！?nbsp;上述南昌萬(wàn)達城內部人士坦言，萬(wàn)達集團自身的文旅城經(jīng)驗不過(guò)四五年時(shí)間，諸如萬(wàn)達城中的海洋主題樂(lè )園，目前還在聘請韓國團隊代其管理，“所以我們總是調侃說(shuō)，萬(wàn)達做文旅的水平，距離迪士尼差著(zhù)好多個(gè)長(cháng)隆度假村。融創(chuàng )距離萬(wàn)達，差著(zhù)無(wú)數個(gè)萬(wàn)信（萬(wàn)達RTX名稱(chēng)）?！?/p>

騰訊《棱鏡》就萬(wàn)達城交割諸多問(wèn)題請問(wèn)融創(chuàng )與萬(wàn)達進(jìn)行置評，截止此次發(fā)稿未獲正面回應。據接近萬(wàn)達方面的人士透露，雙方正在按照此前協(xié)議內容推進(jìn)。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺“棱鏡”（ID：lengjing_qqfinance），作者：張慶寧，原標題：《融創(chuàng )萬(wàn)達：“世紀并購”身后事 | 棱鏡》。