新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司（000620.SZ）于2011年7 月8 日在深交所借殼ST 圣方上市, 其控股股東新華聯(lián)集團（Marcolink Group）由集團總裁傅軍先生創(chuàng )立于1990年10 月28 日，擁有全資、控股、參股企業(yè)80 余家，擁有控股及參股上市公司11 家，遍布地產(chǎn)、礦業(yè)、石油、化工、金融、陶瓷、新能源、酒業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。目前，企業(yè)總資產(chǎn)超過(guò)700 億元，2015年營(yíng)業(yè)收入超過(guò)605 億元。

公司上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心,經(jīng)營(yíng)穩健。2015年公司實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.47億元，其中房產(chǎn)銷(xiāo)售41.59億元，占比89.50%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模由2012年27.23萬(wàn)平方米增長(cháng)至2015年的44萬(wàn)平方米，年復合增長(cháng)率高達31.16%。

公司土地儲備充足，且土地成本相對較低，可滿(mǎn)足未來(lái)一段時(shí)期持續的開(kāi)發(fā)需求。2015 年，公司通過(guò)“招拍掛”和股權收購等方式，共獲取土地110.88 萬(wàn)平方米，規劃建筑面積83.29 萬(wàn)平方米。

公司自上市之后即積極進(jìn)行戰略轉變，于2016年8 月12 日完成工商變更登記手續，公司名稱(chēng)由“新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司”正式變更為“新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司”，明確了公司的戰略轉型和未來(lái)的發(fā)展方向——“文旅+金融+房地產(chǎn)”，未來(lái)將會(huì )把60%的資源投入文化旅游項目。文旅產(chǎn)業(yè)將是公司未來(lái)的核心競爭優(yōu)勢，金融產(chǎn)業(yè)是未來(lái)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)將聚焦一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，實(shí)施深耕和精耕，積極布局海外市場(chǎng)，目前海外地產(chǎn)包括澳大利亞和馬來(lái)西亞兩處。

新華聯(lián)的文旅開(kāi)發(fā)模式為“古鎮（古街、古城、古村）+”，依托項目所在地的文化底蘊，恢復建設古鎮建筑，同時(shí)建設一系列配套設施，打造完善的旅游度假區。從商業(yè)模式而言，公司前期憑借地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深厚基礎，出租和出售配套物業(yè)和商鋪來(lái)實(shí)現資金回流，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；中后期則主要是以盈利相對穩定的“古鎮運營(yíng)”、“文化演藝”、“旅游物業(yè)運營(yíng)”為核心業(yè)務(wù)，同時(shí)在度假區開(kāi)展旅游服務(wù)、藝術(shù)教育培訓、旅游商品開(kāi)發(fā)等，實(shí)行多元業(yè)務(wù)組合協(xié)作發(fā)展模式。

公司現有的文旅項目包括安徽蕪湖新華聯(lián)文化旅游度假區、長(cháng)沙銅官窯國際文化旅游度假區、十渡國際旅游度假區及韓國濟州島錦繡山莊等。

蕪湖文化旅游度假區位于安徽省蕪湖市扁擔河沿岸，總占地面積約70 萬(wàn)平方米，規劃建筑面積40 萬(wàn)平方米，度假區主要由鳩茲古鎮和大白鯨海洋公園項目構成。目前鳩茲古鎮的招商已經(jīng)全部完成，一期項目已于2016 年7 月30 日投入運營(yíng)，第二條徽街預計12 月30 日開(kāi)街。

• 鳩茲古鎮

鳩茲古鎮景區位于萬(wàn)春中路以南、徽州路以西，項目總占地約53 萬(wàn)平方米，規劃建筑面積約25 萬(wàn)平方米，按照5A 級旅游景區標準建設，主要打造傳統徽派建筑群。一期東街項目占地30 萬(wàn)平米，夢(mèng)想美食街、文創(chuàng )街、古鎮文化體驗街等七條街區貫穿其中；還包括賈儒堂、空中戲樓、民國郵局等12 個(gè)極具地方特色的文化景點(diǎn)、10 個(gè)老字號自營(yíng)店和餐館、酒吧及情景劇表演點(diǎn)等。

不同于烏鎮的恬靜生活之美，鳩茲古鎮的建設在徽派建筑的風(fēng)格之上更多的融入了傳統與現代結合的娛樂(lè )項目，體現了熱鬧繁華之景。白天古鎮內有蹴鞠、捏糖、投壺等各類(lèi)民俗活動(dòng)供游客體驗，同時(shí)可觀(guān)賞到展現徽商發(fā)展歷程的實(shí)景演藝項目；夜間沿扁擔河兩岸的夢(mèng)幻臨水區域，茶吧、書(shū)吧、咖啡吧等零落其間，游客還可乘游船、賞古鎮、放河燈，體驗水上古鎮的樂(lè )趣。

鳩茲古鎮目前采取通票模式，初始運營(yíng)期及重點(diǎn)節假日有優(yōu)惠價(jià)格，標準門(mén)票價(jià)格為80 元，預計正式運營(yíng)期門(mén)票價(jià)格達到150 元。夜間還有花燈會(huì )專(zhuān)場(chǎng)另外收取門(mén)票，考慮到游客一日行程中的特殊娛樂(lè )活動(dòng)、餐飲休閑、停車(chē)住宿消費等，預計平均客單價(jià)在350-400 元之間。

• 大白鯨海洋公園
  

公司與大連圣亞合作，在景區建造大白鯨海洋公園——中國第一座第五代海洋極地館，項目占地面積8.2 萬(wàn)平方米，建筑面積超過(guò)3.2 萬(wàn)平方米（其中海洋極地館2.4萬(wàn)平方米），水體體量近1.12 萬(wàn)噸（其中海洋極地館6780 噸）。涵蓋第五代海洋極地館、海洋動(dòng)物秀場(chǎng)、室外海洋生物伴游區、輕餐飲、商業(yè)街區等多種業(yè)態(tài)。

海洋公園由極地館、深海館、5D 體驗區和魔幻動(dòng)物表演秀等部分組成，同時(shí)配套五星級酒店、奧特萊斯、中江書(shū)院及高端住宅等。場(chǎng)館將引入白鯨、海豚、南極企鵝等100 頭（只）以上的大型海洋極地動(dòng)物和10000 尾以上的珍稀魚(yú)類(lèi)在此繁衍生息并建成華東地區最大的企鵝繁殖基地。

大連圣亞作為國內在馴養繁育技術(shù)和動(dòng)物儲備上領(lǐng)先的海洋場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)者，蕪湖大白鯨海洋公園是其第一個(gè)在南方地區布局的場(chǎng)館。不同于第四代海洋館，該場(chǎng)館以故事線(xiàn)為主軸，在參觀(guān)過(guò)程中注重互動(dòng)參與和觀(guān)眾感受，運用高科技等多媒體手段，將淡水王國、海底世界、南北極大陸冰海的原生態(tài)環(huán)境展現出來(lái)，并獨創(chuàng )了冰海鰩魚(yú)秀、水下白鯨秀以及大型劇場(chǎng)表演《人魚(yú)童話(huà)》（暫定名）等三場(chǎng)精彩絕倫的海洋動(dòng)物表演，突出第五代海洋館的獨特魅力。

相比之下，原有的六安海底大世界、蚌埠海貝海洋樂(lè )園、合肥海洋世界、南京海底世界等都規模較小，部分經(jīng)營(yíng)年限較長(cháng)。整個(gè)安徽、江蘇地區都沒(méi)有能夠在性?xún)r(jià)比上與之競爭的產(chǎn)品，因而蕪湖大白鯨海洋公園有望進(jìn)一步增強蕪湖的聚斂效應。

2、長(cháng)沙新華聯(lián)銅官窯國際文化旅游度假區

1983 年1 月14 日長(cháng)沙銅官窯被公布為重點(diǎn)文物保護單位，是湖南省古遺址中唯一的文物保護單位。該窯目前共出土了兩千余件精美瓷器，代表了盛唐瓷器業(yè)的巔峰，具有豐厚的歷史文化底蘊。

項目位于長(cháng)沙市望城區銅官窯國家考古遺址公園以南，北與聞名遐邇的銅官陶城相連，總占地面積約3000 畝，規劃總建筑面積約82 萬(wàn)平米，總投資100 億元。項目作為公司“一號工程”，預計2016 年底可完成主體建筑封頂并可于2018 年正式開(kāi)業(yè)。

新華聯(lián)項目依托長(cháng)沙市望城區銅官窯遺址，計劃恢復一批長(cháng)沙古城的歷史街巷、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時(shí)期的陶瓷交易區——“石渚湖”，將打造以歷史文物景觀(guān)及文化活動(dòng)觀(guān)光為主的景區。同時(shí)，公司將開(kāi)發(fā)高端酒店群、博物館群、文化演藝中心、5D 影院、兒童游樂(lè )場(chǎng)、書(shū)院以及水上運動(dòng)、陶瓷論壇等配套業(yè)態(tài)豐富娛樂(lè )特色并延長(cháng)游客逗留時(shí)間。

根據公司項目可行性分析，預計銅官窯項目的培育期為2018-2022 年，在培育期內主要以沿江商業(yè)區、商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售作為現金流支撐，收入來(lái)源主要是經(jīng)營(yíng)性收入和門(mén)票演藝收入。成熟期以門(mén)票、小交通、演藝表演、餐飲住宿等收入為主，預計成熟期年接待游客500 萬(wàn)人次。公司預計項目在未來(lái)25 年運營(yíng)期間，將累計實(shí)現銷(xiāo)售收入207.9 億元，實(shí)現凈利潤69.8 億元。項目投資內部收益率約7.89%，投資回收期約12.34 年。

韓國錦繡山莊項目位于濟州島翰林邑今岳里，交通便利，距離濟州機場(chǎng)約30 分鐘車(chē)程。項目總開(kāi)發(fā)面積約100 萬(wàn)平方米，預計總投資約51.8 億元。錦繡山莊旅游度假區將建成為以休養為主題的綜合性休閑度假區，包括五星級旅游酒店、度假公寓、餐飲、主題花園、購物中心、娛樂(lè )中心、整形美容醫院、水療度假村等配套休閑娛樂(lè )設施。目前已基本完成土地獲取，預計可以于2019 年整體完工，2020 年全面開(kāi)業(yè)運營(yíng)。

新華聯(lián)收購新絲路文旅之后，于2015 年7 月29 日，和韓國新華聯(lián)錦繡山莊開(kāi)發(fā)株式會(huì )社、黑石度假村株式會(huì )社在韓國濟州島正式簽署協(xié)議，新絲路文旅以增資形式入主新華聯(lián)錦繡山莊開(kāi)發(fā)株式會(huì )社，股份占比55%，成為控股股東。公司合計控制韓國新華聯(lián)90%股權。

新華聯(lián)錦繡山莊國際文化旅游度假區，相較國內的度假區項目，將主打整形美容醫院和博彩業(yè)。韓國醫療整形產(chǎn)業(yè)發(fā)達，濟州島作為免簽旅游目的地，兩要素相結合能夠打造“醫美+旅游”的綜合產(chǎn)品，滿(mǎn)足特定客戶(hù)需求。同時(shí)，新華聯(lián)在項目中尋求優(yōu)質(zhì)可靠的醫院方合作，能夠有效規避信息不對稱(chēng)風(fēng)險，更好地保證服務(wù)質(zhì)量。

2016 年9 月，新華聯(lián)與眾信旅游（002707.SZ）簽訂了《全面戰略合作協(xié)議》，合作內容包括共同開(kāi)展出境游產(chǎn)業(yè)鏈上游資源的布局、開(kāi)發(fā)，同時(shí)拓展出境服務(wù)業(yè)務(wù)，在完善眾信旅游出境游產(chǎn)業(yè)鏈和出境服務(wù)業(yè)務(wù)，宣傳推廣眾信旅游品牌的同時(shí)，提升新華聯(lián)文化旅游品牌知名度，促進(jìn)新華聯(lián)文旅項目的健康發(fā)展。

同時(shí)，協(xié)議著(zhù)重提出了：1.新華聯(lián)可適時(shí)參股眾信旅游、眾信旅游亦可適時(shí)投資參股新華聯(lián)旗下的新絲路文旅。2.重點(diǎn)支持新華聯(lián)錦繡山莊的旅游宣傳推廣、客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、投資經(jīng)營(yíng)等。眾信旅游立足于批發(fā)端，持續布局出境游目的地資源，憑借其深厚的市場(chǎng)基礎將有效促進(jìn)錦繡山莊項目的孵化。

該項目的前期收入主要來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。成熟期綜合娛樂(lè )設施將全面運營(yíng)，收入來(lái)源主要是賭場(chǎng)、商鋪租賃、酒店、餐飲、整形美容醫院、高爾夫球場(chǎng)、酒店等相關(guān)業(yè)務(wù)。公司預計項目在25 年運營(yíng)期間將累計實(shí)現銷(xiāo)售收入約合人民幣170 億元，實(shí)現凈利潤約合人民幣48 億元。項目資本金投資凈利率為12.08%，項目投資內部收益率約11.45%，投資回收期約10.70 年。

除上述項目外，公司在文旅產(chǎn)業(yè)的投資上遍布各個(gè)類(lèi)型的人工和自然景區，還布局了炎陵神農谷國家文化旅游度假區、廣元市文化旅游項目、三亞奧林匹克廣場(chǎng)、棠棣文化體育生態(tài)旅游觀(guān)光園、奧林匹克國際旅游公園項目等。

• 北京房山區十渡國際旅游度假區

公司通過(guò)收并購手段不斷置入優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，加強金融產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現在金融領(lǐng)域跨越式發(fā)展：

1）參股成長(cháng)性強的城市商業(yè)銀行，提高公司整體盈利能力及抗風(fēng)險能力。參股公司長(cháng)沙銀行為湖南省首家區域性股份制商業(yè)銀行，2015年凈利潤30.09億元，IPO籌備進(jìn)展順利，公司通過(guò)全資子公司湖南華建參與增資，目前持有長(cháng)沙銀行7.29%股權，未來(lái)有望繼續增持增厚公司業(yè)績(jì)。

 2）發(fā)起成立亞太再保險股份有限公司。亞太再保險是第一家民營(yíng)資本創(chuàng )辦及主導的再保險公司，注冊資本100億，公司現金出資20億，參與投資的還有泛?？毓砷g接全資持有的子公司武漢中央商務(wù)區建設投資公司、巨人投資、億利資源集團、北京匯源飲料食品集團全資子公司重慶三峽果業(yè)集團。

亞太再保險公司成立后將成為國內第二大再保險公司，目前項目材料已提交保監會(huì )審批，預計年內在牌照進(jìn)度方面會(huì )獲得進(jìn)一步反饋。

 3）依托控股股東新華聯(lián)控股多元化發(fā)展的優(yōu)勢，以收并購方式實(shí)現在金融產(chǎn)業(yè)的快速擴張。控股股東新華聯(lián)控股有限公司在金融領(lǐng)域布局完善，為長(cháng)沙銀行、寧夏銀行、天津銀行和大興安嶺農村商業(yè)銀行重要股東，先后成立了新華聯(lián)融資租賃公司和新活力資本投資有限公司，目前正發(fā)起組建民營(yíng)銀行、壽險公司和財務(wù)公司，從而成為一個(gè)強大的金融平臺。公司為控股股東新華聯(lián)控股有限公司在A(yíng)股市場(chǎng)的唯一上市平臺，如適時(shí)置入其他優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)，將有望助推公司在金融領(lǐng)域實(shí)現跨越式發(fā)展。

*本文來(lái)自執惠入駐媒體復世文旅智庫。