過(guò)去五年融資額全球第二大喜達屋資本集團（Starwood Capital Group，SCG）于1991年成立，是一家專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)基金管理公司，過(guò)去5年已累計完成了146億美元的私募股權型地產(chǎn)基金的募集，在2015 PERE Top 50中排名第二，僅次于黑石集團。

在過(guò)去24年里，喜達屋集團累計收購了650億美元的資產(chǎn)，當前管理資產(chǎn)總額440億美元，擁有或管理過(guò)的資產(chǎn)包括84000套公寓、5500萬(wàn)平尺的寫(xiě)字樓、5000萬(wàn)平尺的零售物業(yè)、2500座酒店、49000個(gè)住宅地塊等。

喜達屋資本集團當前的業(yè)務(wù)線(xiàn)主要由以下幾部分構成：

1）全球機會(huì )型地產(chǎn)投資，集團已累計發(fā)起了13只私募地產(chǎn)基金，包括9只機會(huì )型基金，2只酒店基金，2只不動(dòng)產(chǎn)債權投資基金。

2）正常履約的不動(dòng)產(chǎn)債權（Performing Real Estate Debt）投資，區別于集團旗下以不良資產(chǎn)投資為主的私募不動(dòng)產(chǎn)債權投資基金，喜達屋資本集團透過(guò)由其管理的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS公司Starwood Property Trust（NYSE: STWD）和在倫敦交易所上市的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款投資基金Starwood European Real Estate Finance（LSE: SWEF）投資于正常履約的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款，截至2014年底，這兩家上市公司已經(jīng)累計完成180多億美元的投資。

3）酒店管理集團，上世紀90年代，喜達屋資本集團曾通過(guò)一系列并購和品牌整合創(chuàng )造了全球最大的酒店管理集團喜達屋酒店管理集團Starwood Hotels & Resorts Worldwide（NYSE: HOT）；在從喜達屋酒店管理集團成功退出后，喜達屋資本集團又在2011年成立了一家新的酒店管理集團SH Group，目前SH Group旗下有兩個(gè)全新的酒店品牌，環(huán)保風(fēng)格酒店1 Hotels和豪華酒店Baccarat。

4）零售物業(yè)投資，由喜達屋資本集團發(fā)起并管理的Starwood Retail Partners，管理了美國的29處社區商業(yè)中心，總可出租面積2,700萬(wàn)平尺，總市值60多億美元。

5）抵押貸款證券化服務(wù)商，喜達屋資本集團透過(guò)其管理的REITS公司STWD的子公司LNR Property LLC和Hatfield Philips為美國和歐洲市場(chǎng)上的CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）提供債務(wù)違約時(shí)的特殊服務(wù)。

6）住宅業(yè)務(wù)，金融危機期間，喜達屋資本集團收購了住宅領(lǐng)域的大量不良資產(chǎn)，并以此為基礎成立了3家公司，即，住宅土地投資公司Starwood Land Ventures，該公司已經(jīng)在美國的3個(gè)州收購了60多個(gè)社區的17,000多個(gè)住宅地塊；住宅開(kāi)發(fā)公司TRI Pointe Homes（NYSE: TPH），該公司于2013年在紐交所上市，當前主要聚焦于美國西海岸的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；以及經(jīng)營(yíng)獨棟住宅出租業(yè)務(wù)的Starwood Waypoint Residential Trust（NYSE: SWAY），它是在2014年從Starwood Property Trust（NYSE: STWD）中分拆出來(lái)的一家獨立上市的REITS公司，當前旗下已有7000多套獨棟住宅可供出租或出售。

7）地產(chǎn)證券投資，2004年喜達屋資本集團成立了喜達屋地產(chǎn)證券公司Starwood Real Estate Securities（SRES），SRES主要從事地產(chǎn)證券投資業(yè)務(wù)，它是一家在SEC注冊的投資顧問(wèn)，并于2005年發(fā)起了第一只地產(chǎn)證券的對沖基金Dirigo。

8）能源基建業(yè)務(wù)，2008年，喜達屋資本又成立了能源事業(yè)部，Starwood Energy Group聚焦于天然氣和可再生能源的生產(chǎn)及傳輸設備投資，透過(guò)旗下兩只能源基建基金喜達屋資本已累計募集資金23億美元，完成了價(jià)值40億美元的投資交易。

9）油氣資源投資，新成立不久的Starwood Oil & Gas作為能源事業(yè)部的延伸，將聚焦于北美地區的油氣資源投資。

綜上，喜達屋資本集團今天的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)延伸到能源、基建、對沖基金等領(lǐng)域，但作為過(guò)去五年來(lái)募集資金規模僅次于黑石集團的全球第二大地產(chǎn)基金，喜達屋資本集團最吸引投資人的還是它的不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。

截至2015年3月，集團已累計完成13只地產(chǎn)基金的募集，包括9只全球投資的機會(huì )型基金、2只酒店專(zhuān)項基金、2只不動(dòng)產(chǎn)債權投資基金，其中僅有1只基金出現虧損，即，2005年進(jìn)入投資期的七號基金（SOF VII），截至2014年底，該基金的投資價(jià)值較初始投資成本低25%。而同一時(shí)期進(jìn)入投資期的喜達屋酒店一號基金（Hotel I），雖然也一度遭遇損失，但截至2014年底，已扭虧為盈，累計資產(chǎn)升值幅度7%。

實(shí)際上，喜達屋資本以酒店資產(chǎn)為主的基金或酒店專(zhuān)項基金的業(yè)績(jì)表現一直較好，內部回報率在同期全球私募地產(chǎn)基金中排名在第一或第二個(gè)四分位；而集團旗下以住宅或其他領(lǐng)域投資為主的機會(huì )型基金，則表現出較大的業(yè)績(jì)波動(dòng)，因此，酒店行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢成為喜達屋資本集團區別于其他地產(chǎn)基金的一大特色。

締造全球最大酒店管理集團

喜達屋酒店集團的神話(huà)是如何創(chuàng )造的？

說(shuō)起喜達屋資本集團，國內的投資人可能并不熟悉，但卻大多聽(tīng)說(shuō)過(guò)喜達屋酒店管理集團（Starwood Hotels & Resorts Worldwide）。喜達屋酒店集團是全球最大的酒店管理集團，截至2014年12月，共管理了1200多家酒店，旗下有威斯汀、喜來(lái)登、福朋、豪華精選、W酒店、瑞吉、艾美、雅樂(lè )軒、元素、Tribute十大酒店品牌。但喜達屋酒店管理集團為什么叫“喜達屋”（Starwood）？它又和喜達屋資本集團之間有什么關(guān)聯(lián)？

其實(shí)，喜達屋酒店管理集團雖然有名，但它的歷史卻并不長(cháng)，它的成立要溯源到1993年喜達屋資本集團二號基金的成立。喜達屋資本集團創(chuàng )立于1991年，通過(guò)住宅領(lǐng)域的不良資產(chǎn)收購賺取了第一桶金，1993年，喜達屋資本集團發(fā)起了二號基金Starwood Opportunity Fund II（SOF II），募集資金1.02億美元。在二號基金的支持下，1994年，喜達屋資本集團收購了瀕臨破產(chǎn)的酒店類(lèi)REITS公司Hotel Investors Trust（HOT）的大部分不良債務(wù)，并將旗下一號基金和二號基金所持有的酒店資產(chǎn)都置入到上市公司HOT中，以換取HOT公司75%的股權，重組后的HOT共持有了47家酒店權益，成為當時(shí)美國最大的酒店REITS公司，從而為喜達屋酒店集團的誕生奠定了基礎（今天喜達屋酒店管理集團的股票代碼仍沿用HOT）。

1995年，喜達屋資本集團旗下基金又聯(lián)合高盛集團以5.37億美元從日本公司手中買(mǎi)下了威斯汀酒店（Westin）品牌。此后，喜達屋資本集團更換了威斯汀的管理團隊，并重新規劃威斯汀的品牌形象和市場(chǎng)定位，在兩年多的時(shí)間里，就使威斯汀品牌下的酒店數量就從70家增加到120多家。1998年1月在喜達屋資本集團的關(guān)聯(lián)人士回避表決的情況下，HOT的股東高票通過(guò)了以16億美元代價(jià)收購威斯汀酒店集團的決議。以威斯汀品牌為核心，HOT被重組為喜達屋酒店管理集團Starwood Hotels & Resorts Worldwide，而喜達屋資本集團的創(chuàng )始人Barry S. Sternlicht則出任喜達屋酒店管理集團的新CEO。

繼威斯汀之后，1998年，喜達屋酒店集團又以146億美元的總價(jià)收購了ITT Sheraton公司，獲得了喜來(lái)登（Sheraton）、福朋（Four Points by Sheraton）、豪華精選（The Luxury Collection）三大酒店品牌。到1998年中期，HOT的市值已經(jīng)從1994年剛收購時(shí)的800萬(wàn)美元上升到200億美元。

在Barry Sternlicht的領(lǐng)導下，喜達屋酒店集團不僅通過(guò)品牌收購實(shí)現了規模擴張，還創(chuàng )建了一系列新概念酒店，包括于1998年創(chuàng )建的豪華精品酒店品牌W Hotel和1999年創(chuàng )建的豪華酒店品牌瑞吉（St.Regis），其中，W酒店更被視為最成功的酒店品牌之一。而作為喜達屋酒店集團的創(chuàng )始人，Sternlicht本人一直擔任酒店集團的CEO直到2004年，此后他開(kāi)始全面回歸喜達屋資本集團的投資業(yè)務(wù)，專(zhuān)注于地產(chǎn)基金的管理。

但他與喜達屋酒店集團之間仍保持著(zhù)緊密的合作，2005年，在喜達屋資本集團的助力下，喜達屋酒店集團又新添了一個(gè)品牌成員，即，法國的艾美酒店（Le Meridien）。艾美酒店集團創(chuàng )建于1972年，此后幾經(jīng)易手，到2001年已深陷財務(wù)困境的艾美酒店集團被野村證券收購，2003年12月，雷曼兄弟買(mǎi)下了艾美酒店的優(yōu)先級抵押貸款部分，不過(guò)由于債臺高筑，失去了投資能力的艾美集團面臨債務(wù)違約的壓力。2005年，雷曼找到喜達屋資本集團，雙方?jīng)Q定聯(lián)手買(mǎi)下艾美酒店的所有權，并助其恢復投資能力。交易中，喜達屋酒店管理集團買(mǎi)下了艾美酒店的品牌和管理合同，而喜達屋資本集團則聯(lián)合雷曼兄弟買(mǎi)下了艾美酒店旗下的32間豪華酒店的所有權。截至2014年，喜達屋資本集團已出售了其中30家酒店的所有權；但這些酒店仍將由喜達屋酒店集團管理，而在全球范圍內，艾美品牌下的酒店已經(jīng)擴展到130多家。

打造下一個(gè)喜達屋酒店集團

離開(kāi)了喜達屋酒店集團的Barry Sternlicht一直希望再造一個(gè)喜達屋?；貧w喜達屋資本集團后，Sternlicht在2005年發(fā)起了兩只地產(chǎn)基金，即，七號基金（Starwood Global Opportunity Fund VII，SOF VII）和酒店一號基金（Starwood Capital Hospitality Fund I，Hotel I）。其中，七號基金以地產(chǎn)領(lǐng)域的機會(huì )性投資為主，募集資金14.75億美元；而酒店一號基金則聚焦于酒店領(lǐng)域的機會(huì )投資，募集資金9億美元。

在七號基金和酒店一號基金及三只跟投基金（SDL Co-invest Funds）的支持下，2005年喜達屋資本集團以32億美元總價(jià)收購了法國的Groupe Taittinger and Société du Louvre（SDL）集團，該集團旗下?lián)碛?4間頂級酒店和800家經(jīng)濟型酒店，以及一個(gè)香檳品牌（Taittinger）、一個(gè)水晶品牌（Baccarat）和一個(gè)香水品牌（Annick Goutal）。

收購后不久，喜達屋資本集團就轉讓了其中的香檳品牌和香水品牌，并將豪華酒店資產(chǎn)分拆出售，如2013年2月喜達屋資本就將SDL在法國的4間豪華酒店以7億歐元的價(jià)格賣(mài)給了卡塔爾主權基金旗下的一個(gè)酒店集團，此前，喜達屋資本還曾將多間豪華酒店出售給沙特阿拉伯、以色列等地的投資人。截至2013年2月，喜達屋資本已通過(guò)分拆出售SDL資產(chǎn)回籠了30多億美元的資金。而對于SDL資產(chǎn)組合中的經(jīng)濟型酒店品牌Louvre Hotel Group，喜達屋資本集團則致力于經(jīng)營(yíng)改善和市場(chǎng)份額的擴張，經(jīng)過(guò)10年的經(jīng)營(yíng)，到2015年，Louvre成為歐洲第二大酒店管理集團，旗下管理了1100家酒店的9萬(wàn)多個(gè)房間。2015年3月，喜達屋資本集團將Louvre以13億歐元的價(jià)格賣(mài)給了中國的錦江飯店管理集團，從而進(jìn)一步提升了七號基金和酒店一號基金的投資價(jià)值。其中，酒店基金在2014年底已成功實(shí)現盈利，雖然當前的絕對回報不高，但已超越多數同期發(fā)行基金的回報率（2005年進(jìn)入投資期的地產(chǎn)基金，由于投資期恰逢歐美地產(chǎn)市場(chǎng)的估值高峰，而此后又趕上金融危機，所以，多數基金都陷入虧損中，截至2014年底，平均的投資回報為零）。

至此，在SDL交易中除了少數幾間位于法國的豪華酒店外，絕大部分資產(chǎn)都已被分拆出售或整體出售，僅余下一個(gè)有著(zhù)150年歷史的水晶制造品牌Baccarat。之所以要保留Baccarat，是因為Barry Sternlicht想借用它的歷史積淀和水晶概念來(lái)作為其新成立的酒店管理集團SH Group旗下的豪華酒店的品牌名。2010年喜達屋資本集團發(fā)起了八號基金（SOF VIII）和酒店二號基金（Hotel II），分別募集資金18.3億美元和9.65億美元。在八號基金和酒店二號基金的支持下，集團于2011年在曼哈頓買(mǎi)下了兩處優(yōu)質(zhì)物業(yè)，其中一處被改造為高端公寓和SH Group旗下的首間Baccarat酒店，而另一處則將被改造為一座環(huán)保風(fēng)格的酒店，并由SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels管理。

經(jīng)過(guò)4年的籌備，Baccarat紐約酒店于2015年3月盛裝開(kāi)業(yè)，酒店共有114個(gè)房間，平均的房?jì)r(jià)約900-1000美元/晚，總統套房則達到1.8萬(wàn)美元/晚。而在開(kāi)業(yè)前，2015年2月，喜達屋資本集團就已將這家酒店的所有權以2.3億美元的總價(jià)出售給中國的陽(yáng)光保險集團，平均每個(gè)房間的售價(jià)高達200多萬(wàn)美元，該售價(jià)被CNBC評價(jià)為創(chuàng )紀錄的價(jià)格，因為2014年美國酒店房間的平均市場(chǎng)價(jià)值只有24萬(wàn)美元/間。收購后SH Group仍將長(cháng)期管理這家酒店。而B(niǎo)accarat品牌下的第二間、第三間酒店也在籌備中，其中第二間酒店將位于摩洛哥，第三間位于迪拜，喜達屋資本已開(kāi)始在中東地區為Baccarat酒店尋找投資人的支持。而SH Group旗下另一酒店品牌1 Hotels的第一間酒店也于2015年落戶(hù)邁阿密海濱，第二間位于紐約布魯克林橋畔的1 Hotels酒店也即將開(kāi)業(yè)。

不難看出，喜達屋資本集團希望能夠把SH Group打造為下一個(gè)喜達屋酒店集團。而隨著(zhù)Baccarat等酒店資產(chǎn)價(jià)值的兌現，喜達屋資本旗下八號基金和酒店二號基金已完成了90%的投資，投資價(jià)值較初始投資成本分別升值了64%和42%，凈內部回報率分別達到17%和14%，均高于同期地產(chǎn)基金的中位數水平，其中，八號基金更排名行業(yè)前四分之一（第一四分位）。

從豪華酒店到有限服務(wù)酒店

2013年4月，喜達屋資本集團又發(fā)起了九號基金Starwood Distressed Opportunity Fund IX（SOF IX），募集資金42億美元，九號基金聚焦于不良資產(chǎn)領(lǐng)域的投資機會(huì )；2015年3月，喜達屋資本再下一程，完成了十號基金Starwood Global Opportunity Fund（SOF X）的募集，共募集資金56億美元，相比于前幾只基金，十號基金將更加關(guān)注歐洲市場(chǎng)的投資機會(huì )。

在九號和十號基金的支持下，2013年7月，喜達屋資本以7.35億美元買(mǎi)下了酒店式公寓平臺InTown Suites 6.09億美元的抵押貸款及所有權，當時(shí)InTown Suites由于危機前的快速擴張而導致負債過(guò)高、陷入財務(wù)困境。2015年5月，喜達屋資本集團又從另一私募基金手中買(mǎi)下了50處經(jīng)濟型酒店式公寓，使InTown Suites持有的酒店式公寓數量增加到189棟建筑、共24,154套房間，從而成為全美最大的經(jīng)濟型酒店式公寓公司。

此外，在上述兩只基金的支持下，喜達屋資本還在2015年1月以12億美元收購了TMI Hospitality，獲得了181家有限服務(wù)酒店；而在此之前集團已經(jīng)擁有了115家有限服務(wù)酒店，收購完成后，喜達屋資本集團旗下的有限服務(wù)酒店總數將超過(guò)300家，從而搭建了一個(gè)全美最大的有限服務(wù)酒店平臺，未來(lái)，集團正計劃將這一有限服務(wù)酒店平臺分拆上市。

在英國，喜達屋資本于2013年2月以5.43億美元收購了22家貴婦風(fēng)格的酒店和一個(gè)倫敦的會(huì )議中心，增加了3768個(gè)酒店房間和500間會(huì )議室。以此為平臺，喜達屋資本在2014年1月和3月又分別收購了Four Pillars Hotels的5家酒店及De Vere Venues的23家酒店，使英國酒店平臺上的房間數量超過(guò)7,000間，另有近900間會(huì )議室。2015年，喜達屋資本又收購了格拉斯哥的五星級酒店和愛(ài)丁堡的地標性酒店，并將上述酒店統一賦予新的連鎖品牌，以構建英國的連鎖酒店集團Principal Hotel Group。

總之，在九號基金和十號基金的支持下，喜達屋資本集團已經(jīng)開(kāi)始構建自己的有限服務(wù)酒店及經(jīng)濟型酒店式公寓連鎖品牌，并拓展了海外投資規模。相應的，九號基金在不到兩年的時(shí)間里完成了70%的投資，投資資產(chǎn)已累計升值33%，并分配了相當于投入資本20%的收益。從歷史看，公司的酒店基金和以酒店投資為主的基金都獲得了優(yōu)于同行的投資業(yè)績(jì)。

與之相對，公司在1999年和2002年發(fā)起的五號基金Starwood Opportunity Fund V（SOF V）和六號基金Starwood Opportunity Fund VI（SOF VI），由于受這一時(shí)期創(chuàng )始人Sternlicht兼任喜達屋酒店管理集團CEO的影響，而不能投資于酒店領(lǐng)域的相關(guān)資產(chǎn)，只能廣泛投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅、公寓、高爾夫球場(chǎng)等資產(chǎn)，結果業(yè)績(jì)表現不佳。其中，1999年進(jìn)入投資期的五號基金以10%的凈內部回報率落后于同期地產(chǎn)基金投資回報的中位數水平（14%），而2002年進(jìn)入投資期的六號基金則更是排名同期地產(chǎn)基金的后四分之一。

可見(jiàn)，酒店領(lǐng)域的行業(yè)專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢對于喜達屋資本集團獲取高投資回報來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。除了在酒店領(lǐng)域強大的管理團隊，近年來(lái)喜達屋資本集團也在組建自己的零售物業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)管理團隊，為此成立了零售物業(yè)管理平臺Starwood Retail Partners，創(chuàng )立了住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)TRI Pointe Homes，收購了獨棟住宅出租管理公司W(wǎng)aypoint Homes，并與歐洲的資產(chǎn)管理公司M7合資成立了歐洲的工業(yè)地產(chǎn)投資平臺MStar Europe。

誠然，在酒店領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢在一定程度上限制了喜達屋資本集團投資組合的行業(yè)分散度，但它卻賦予了旗下基金在細分市場(chǎng)上更強的投資能力；而且相對于其他投資人，在危機中，喜達屋資本更敢于接手那些被其他投資人拋棄的酒店領(lǐng)域的不良資產(chǎn)，從而可以以更低成本獲取投資機會(huì )，創(chuàng )造更高收益。