當下的眾創(chuàng )空間已然接棒長(cháng)租公寓，成為另一個(gè)臺風(fēng)口。

繼潘石屹的SOHO3Q，毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)后，世聯(lián)行也宣布與清控科創(chuàng )合力布局創(chuàng )業(yè)社區。得益于自身資源優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將眾創(chuàng )空間作為盤(pán)活閑置物業(yè)的出口，一時(shí)間趨之若鶩。

但玩眾創(chuàng )空間絕不等于玩房地產(chǎn)。在跟蹤了時(shí)下最火的幾種眾創(chuàng )空間模式，發(fā)現這類(lèi)眾創(chuàng )空間的最新玩法，以及地產(chǎn)商做眾創(chuàng )空間將面臨的主要問(wèn)題。

一、眾創(chuàng )空間是什么？

與傳統孵化器相比，眾創(chuàng )空間的外延更大（見(jiàn)下圖），它不但包括孵化器，還包括創(chuàng )客空間、創(chuàng )業(yè)咖啡館、長(cháng)租公寓等新型孵化器模式。

傳統孵化器、新型孵化器和眾創(chuàng )空間的關(guān)系

眾創(chuàng )空間不僅能為創(chuàng )業(yè)者提供工作、社交和資源共享的空間，還能為創(chuàng )業(yè)者提供創(chuàng )業(yè)培訓、投融資對接、商業(yè)模式構建、法律財務(wù)和媒介包裝等全方位創(chuàng )業(yè)服務(wù)的生態(tài)體系。

二、6種眾創(chuàng )空間新模式

目前市面上流行的幾類(lèi)眾創(chuàng )空間模式，主要分為企業(yè)平臺型、投資驅動(dòng)型、媒體驅動(dòng)型、垂直產(chǎn)業(yè)型、開(kāi)放空間型和地產(chǎn)思維型六種。

以上六種模式的主導者有大型IT企業(yè)、創(chuàng )投機構，也有傳統地產(chǎn)商、地方政府，甚至連傳媒機構、咖啡館和長(cháng)租公寓等“門(mén)口的野蠻人”也殺入了這個(gè)藍海市場(chǎng)。

從這幾類(lèi)眾創(chuàng )空間的運作模式來(lái)看，目前主要是通過(guò)“一體兩翼”模式來(lái)盈利：房租收入+增值服務(wù)（工商注冊、法律財務(wù)、創(chuàng )業(yè)培訓、招聘服務(wù)等）+股權投資。

但由于主導者的目標不同，盈利模式也各有側重。比如開(kāi)發(fā)空間型、媒體依托型主要通過(guò)增值服務(wù)來(lái)盈利，而企業(yè)平臺型、投資驅動(dòng)型則看重更股權投資收益，像地產(chǎn)思維型就會(huì )強調租金收入和房產(chǎn)增值。

三、“免費”玩法

“野蠻人”的闖入，也為行業(yè)帶來(lái)了新玩法。

傳統孵化器的運作模式主要為創(chuàng )業(yè)者提供辦公場(chǎng)所等物理空間，向企業(yè)收取租金的同時(shí)，順帶提供工商注冊、投融資對接、培訓、政策講解等服務(wù)。但如36氪、YOU+創(chuàng )業(yè)社區、3W咖啡等運營(yíng)的眾創(chuàng )空間模式，卻一定程度上顛覆了原來(lái)的那套玩法。

1.免租金、免股份，流量思維

36氪是一家與虎嗅網(wǎng)類(lèi)似、關(guān)注TMT領(lǐng)域初創(chuàng )企業(yè)的新媒體。和明源君來(lái)看這家新媒體是如何玩眾創(chuàng )空間的。

36氪的氪空間定位為“創(chuàng )業(yè)公司完成第一輪融資的地方”，它的最大亮點(diǎn)是免股份、免租金、免費用，也就是說(shuō)，氪空間不占創(chuàng )業(yè)者股份，也不收任何費用，讓創(chuàng )業(yè)者免費入住3個(gè)月，并幫其在3個(gè)月內實(shí)現首輪融資。創(chuàng )業(yè)者在這里完全是0費用起步，直接秒殺傳統孵化器那種低租金的玩法！

但“免費策略”僅僅是氪空間做流量的手段，真正具有殺傷力的，是氪空間提供的一切服務(wù)都只為一個(gè)目的——為創(chuàng )業(yè)者3個(gè)月內完成 A輪融資。為此，氪空間緊緊聚焦在創(chuàng )業(yè)團隊“產(chǎn)品研發(fā)—宣傳包裝—融資對接”三大環(huán)節來(lái)提供相關(guān)服務(wù)。

氪空間的運作模式分析

氪空間的幾大服務(wù)體系

36氪+線(xiàn)上投融資對接平臺。創(chuàng )業(yè)者和投資人可以直接在線(xiàn)上對接，信息對等，及時(shí)跟進(jìn)效率更高

截止今年四月，氪空間已在一年內成功孵化40多個(gè)項目， 97%以上企業(yè)拿到融資?，F在創(chuàng )業(yè)者圈子里流傳一句話(huà)，“只要進(jìn)入氪空間，幾乎就等同于完成了融資”，這讓很多優(yōu)秀的創(chuàng )業(yè)項目對其趨之若鶩。

從開(kāi)辦以來(lái)，報名申請入駐氪空間的創(chuàng )業(yè)項目已超過(guò)5000個(gè)。這是什么概念？2013年中關(guān)村一年注冊的新科技公司才8000家！

所以，36氪雖然打著(zhù)“免費”的旗號，其模式更多是流量思維——通過(guò)免費來(lái)聚攏數量龐大的初創(chuàng )項目，再從中挑選出優(yōu)質(zhì)項目，針對性對其進(jìn)行孵化，以實(shí)現每期90%以上的孵化成功率。最終孵化企業(yè)中超過(guò)九成拿到一輪融資，從而更加深了氪空間對優(yōu)秀創(chuàng )業(yè)項目的吸引力。

2.打造居住+辦公+社交的創(chuàng )業(yè)生態(tài)鏈

和氪空間一樣用互聯(lián)網(wǎng)思維在運作眾創(chuàng )空間的，還有YOU+的創(chuàng )業(yè)社區。

YOU+做的創(chuàng )業(yè)社區相當于孵化器和公寓的結合體——租客只需支付公寓的租金，就能免費使用公共空間、辦公設施進(jìn)行辦公。而YOU+創(chuàng )業(yè)社區不僅滿(mǎn)足了創(chuàng )業(yè)者的居住需求，還為他們創(chuàng )造了社交、創(chuàng )業(yè)平臺。

例如YOU+位于北京的蘇州橋店，家友可以在YOU+進(jìn)行辦公，YOU+還提供公司注冊、法律服務(wù)、投融資對接等一站式服務(wù)。

YOU+創(chuàng )業(yè)社區的運作模式分析

YOU+創(chuàng )業(yè)社區的幾大服務(wù)體系

在外人看來(lái)，長(cháng)租公寓起家的YOU+來(lái)做眾創(chuàng )空間，似乎有門(mén)外漢跟風(fēng)的嫌疑。但YOU+充分利用了其做長(cháng)租公寓的優(yōu)勢。

首先是人脈，一個(gè)是大量的創(chuàng )業(yè)者資源；另一個(gè)是投資圈人脈。

先說(shuō)創(chuàng )業(yè)者資源。YOU+在北京的蘇州橋店自4月底開(kāi)放網(wǎng)上預約以來(lái)，截止五月初的排隊人數近3000人。

由于蘇州橋店周?chē)奂舜罅康闹嘘P(guān)村IT企業(yè)、海淀區各大名校，因此這些求租者大多是潛在的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)人士及創(chuàng )業(yè)公司希望網(wǎng)羅的人才；YOU+手中掌握的這一塊人脈資源，恰好是眾創(chuàng )空間最需要的；

第二個(gè)是投資圈人脈。

蘇菂的車(chē)庫咖啡早已積累了一批創(chuàng )業(yè)圈的人脈資源，包括眾多天使投資人、VC，以及創(chuàng )業(yè)者圈子。這也是YOU+能做創(chuàng )業(yè)社區的一個(gè)重要條件。

其次，YOU+打通了居住—社交—創(chuàng )業(yè)這條生態(tài)鏈。還是拿蘇州橋店舉例，租客中創(chuàng )業(yè)者占6成，剩下4成會(huì )分配給法律、金融、媒體等相關(guān)行業(yè)人士。而這里面，創(chuàng )業(yè)者基本上都相互認識，因為YOU+的公寓性質(zhì)，這里面的創(chuàng )業(yè)者都是憑熟人圈子介紹進(jìn)來(lái)的，較高的熟識度更容易讓創(chuàng )業(yè)團隊之間充分交流、碰撞出火花。

最后，由于YOU+創(chuàng )業(yè)社區具有居住性質(zhì)，一家創(chuàng )業(yè)企業(yè)如果有一部分員工在北京，有一部分在廣州，他們只要住進(jìn)you+即可。不但免去了辦公室的租金，YOU+配備的思科網(wǎng)真系統還能讓他們實(shí)現全國在線(xiàn)視頻會(huì )議。簡(jiǎn)直將創(chuàng )業(yè)者的生活起居和創(chuàng )業(yè)社交一手包辦了有木有！

未來(lái)，YOU+到底會(huì )怎么走？明源君認為，YOU+實(shí)際上在做一個(gè)平臺。用互聯(lián)網(wǎng)思維就是：先做流量，客戶(hù)積累起來(lái)后，再從其他方向賺錢(qián)。

3. 賣(mài)咖啡、做招聘，羊毛出在豬身上

創(chuàng )業(yè)咖啡館也是時(shí)下很火的一種眾創(chuàng )模式，門(mén)檻夠低跟風(fēng)者眾，但這類(lèi)咖啡館某種程度上只能作為一個(gè)圈子運營(yíng)和活動(dòng)的平臺，盈利能力較差。

那3W咖啡是怎么玩的呢？不能靠賣(mài)咖啡，也不賺撮合傭金，那就圍繞創(chuàng )業(yè)企業(yè)的痛點(diǎn)來(lái)賺錢(qián)。

創(chuàng )業(yè)企業(yè)有什么痛點(diǎn)？1.缺錢(qián)；2.缺人；3.缺市場(chǎng)。很多孵化器都在“錢(qián)”上下功夫，卻很少有人做“人才生意”。創(chuàng )業(yè)企業(yè)十分缺人，卻用不起51job等專(zhuān)業(yè)招聘網(wǎng)站。3W咖啡精準卡位，在2013年7月推出互聯(lián)網(wǎng)垂直招聘平臺“拉勾網(wǎng)”。

借助微博、口碑宣傳和3W咖啡館的活動(dòng)廣告，拉勾網(wǎng)快速發(fā)展了一批求職用戶(hù)和招聘企業(yè)?，F在，拉勾的注冊用戶(hù)已突破百萬(wàn)，每個(gè)月約兩萬(wàn)人通過(guò)拉勾找到工作。去年拉勾網(wǎng)完成2500萬(wàn)美元的B輪融資，估值達1.5億美元。

現在，3W已創(chuàng )建了一套自己的創(chuàng )業(yè)生態(tài)體系：包括創(chuàng )業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng )業(yè)基金、品牌推廣、人才招聘等服務(wù)，通過(guò)一個(gè)閉環(huán)解決了創(chuàng )業(yè)團隊缺錢(qián)、缺人、缺市場(chǎng)的問(wèn)題。

上面幾種眾創(chuàng )空間的玩法都是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維——用免費或低租金做流量，等流量起來(lái)后，再從其他方向上尋找盈利點(diǎn)，羊毛出在豬身上。

四、房企玩眾創(chuàng )面臨的主要問(wèn)題

如今，一批房企正在通往“眾創(chuàng )空間”的路上，他們多是期望借助這股創(chuàng )業(yè)熱潮，來(lái)盤(pán)活手中的存量資源，有甚者更是拿“眾創(chuàng )”為噱頭，直接目的就是賣(mài)房。但明源君想對那些真正想做眾創(chuàng )模式的地產(chǎn)商說(shuō)：你們玩眾創(chuàng )的優(yōu)勢在未來(lái)可能越來(lái)越小。

首先，眾創(chuàng )空間的核心原本就不是硬件環(huán)境，而在于服務(wù)配套，例如最重要的創(chuàng )業(yè)導師服務(wù)。

其次，按照互聯(lián)網(wǎng)的免費模式，未來(lái)的辦公空間可能不再收費，像36氪、YOU+公寓的辦公空間已經(jīng)全免費，像科技寺將場(chǎng)地租金降至每人1500元/月；也就是說(shuō)，未來(lái)眾創(chuàng )空間的玩法，不再是通過(guò)出租房子來(lái)掙錢(qián)，而是將盈利重心放在金融、人才等增值服務(wù)上。

最后，房企雖然有物業(yè)資源，但眾創(chuàng )空間的選址半徑?jīng)Q定了房企的大量閑置資源是無(wú)用的。

事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)的創(chuàng )業(yè)團隊本來(lái)就是一種稀缺資源，而這類(lèi)資源更多集中在高校密集地區，硅谷就是典型代表，依靠斯坦福大學(xué)，加上風(fēng)險資本的培育，硅谷聚集了一大批頂級人才。

所以，做眾創(chuàng )空間，一定要選在高校密集地帶，這里能為創(chuàng )業(yè)公司源源不斷地提供優(yōu)質(zhì)的、高質(zhì)量的、年輕的創(chuàng )業(yè)儲備人才。這也是秦君說(shuō)中關(guān)村創(chuàng )業(yè)大街無(wú)法復制的真正原因。