一、關(guān)于景區的誤區

第一，市場(chǎng)火爆，經(jīng)濟效益好。

這是大家一個(gè)普遍看法，無(wú)論是政府還是媒體還是消費者都是如此，一到黃金周之前景區就漲價(jià)。

我始終不這么看，我認為這是以偏概全。全國景區漲價(jià)的不超過(guò)200家，多數景區在黃金周期間是穩定價(jià)格，有的甚至是降低價(jià)格，但是因為這200家社會(huì )影響大、目標大，所以大家就形成這么一個(gè)看法。

同時(shí)媒體一說(shuō)就是景區賺了一個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，這個(gè)話(huà)是違背經(jīng)濟學(xué)常識的，收入怎么能當利潤說(shuō)呢？

第二，投資獲利，短期回報高。

有這樣的項目，但是也有的投資商說(shuō)景區是長(cháng)線(xiàn)投資，而且投資量很大，回報很慢，但是在這樣一個(gè)熱潮之下，大家還是覺(jué)得挺好。

第三，占有資源，占據主動(dòng)權。

這個(gè)看法大體上是對的，但是我們得看占有什么樣的資源，因為景區的核心是觀(guān)光訴求，中國一流的觀(guān)光資源在上個(gè)世紀八十年代已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)了，而且迅速形成了中國頂級的產(chǎn)品，二流的觀(guān)光資源九十年代也已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)了。

現在進(jìn)入市場(chǎng)的只有兩類(lèi)資源，一是偏遠地區的資源，另外很多都是均質(zhì)化的，也叫做層次不是很高的，這樣的資源并不一定就占據主動(dòng)權了。

第四，形成壟斷，長(cháng)期發(fā)展權。

壟斷一種是資源壟斷，一種是市場(chǎng)相對壟斷，資源的壟斷也是相對的。當然景區有一個(gè)特點(diǎn)，就是差異化很強，所以景區容易形成壟斷格局。但是長(cháng)期來(lái)看，這也是不可能的。

現在這四個(gè)判斷，我覺(jué)得都是誤區，這就是沒(méi)有真正研究景區的狀況。現在景區的收入格局是強化規模，所以總體而言景區收入年年增長(cháng)，但是年年增長(cháng)有若干因素。

比如說(shuō)去年沒(méi)有進(jìn)入統計序列，這就是一個(gè)增長(cháng)，我估計光一個(gè)統計變化調整，每年的景區收入能增長(cháng)十個(gè)百分點(diǎn)，要光看這些東西，這是增長(cháng)嗎？

第二就是景區的運營(yíng)格局，強化競爭性，現在是五花八門(mén)，總體而言還是國有體制為主，但是五花八門(mén)的格局越來(lái)越豐富。

第三就是景區的利潤格局，現在產(chǎn)生一種分流性，嚴格來(lái)說(shuō)，至少總的利潤和平均利潤有所下降。所以我不認為籠籠統統說(shuō)是對的，要看一看具體的情況。

1、總體情況

全國2萬(wàn)多家景區，納入A級序列6604家，總量的三分之一，增加562家，增長(cháng)9.3%，工作努力，品牌形成。

總接待量28.89億人次，占出游人次的90%。但是下降1.27%，說(shuō)明市場(chǎng)在轉向。平均接待量43.74萬(wàn)人次，下降10.72%，說(shuō)明格局變化。

總收入2989億元，增長(cháng)3.11%。平均收入，4526萬(wàn)元，增長(cháng)5.66%2014年，景區投資1971億，增長(cháng)17.56，勢頭還是非常猛的。

一個(gè)總體判斷是A級景區增長(cháng)迅速，投資迅猛，但是出現下滑勢頭，必須要警惕，根本在于市場(chǎng)的轉型與格局的變化。

2、結構分析

從A級景區來(lái)看：

5A級201家，接待6.6億人次，平均378萬(wàn)。收入1086億元，平均6億元，即規模大，品牌響。

4A級2046家，接待13.5億人次，平均66萬(wàn)。收入1289億元，平均6558萬(wàn)元。

3A級2417家，接待5.8億人次，平均24萬(wàn)。收入446億，平均2100萬(wàn)。

2A級1849家，接待2.9億人次，平均16萬(wàn)。收入164億元，平均974萬(wàn)。

1A級117家，接待0.1億人次，平均6.6萬(wàn)。收入3億元，平均294萬(wàn)。

從分類(lèi)來(lái)看：

自然景觀(guān)2039家；歷史文化1274家；度假休閑1045家；博物館516家；鄉村旅游455家；紅色旅游323家；主題游樂(lè )257家；工業(yè)旅游118家；科技教育70家；其他507家，說(shuō)明一個(gè)多元化的發(fā)展趨勢。

3、綜合分析

從等級結構上，形成橄欖形。但是，爭5A級之風(fēng)越來(lái)越盛，意味著(zhù)投資量越來(lái)越大。1A級處于末端，幾乎無(wú)人問(wèn)津。

從分類(lèi)結構上，A級景區的外延已經(jīng)開(kāi)始拓展，但是仍然以觀(guān)光為主。這個(gè)過(guò)程，與酒店行業(yè)的過(guò)程非常相似，如果還堅持，前景堪憂(yōu)。

變化是趨勢，格局是方向。從單一觀(guān)光到復合型。觀(guān)光旅游出人氣，休閑度假出財氣，文化旅游出名氣；鄉村旅游基礎，商務(wù)旅游主導，特種旅游補充。

大路貨鋪天蓋地，精品頂天立地。強化軟開(kāi)發(fā)，適度硬開(kāi)發(fā)，重在整合資源，深度利用資源。觀(guān)光，景區為王。度假，酒店為王。休閑，娛樂(lè )為王。商務(wù)，鏈條為王。特種，差異為王。差異性越大，吸引力越強。

淡化景區，淡化開(kāi)發(fā)是新要求。強化景區自然強化景觀(guān)，把視覺(jué)作為第一要求甚至是唯一要求。而在新的市場(chǎng)需求之下，要求是全方位的，是綜合感受，是眼耳鼻舌身心神的全面體驗。

另一方面，一流的觀(guān)光資源已經(jīng)全面開(kāi)發(fā)，再強調景區則會(huì )不斷加大開(kāi)發(fā)力度，多花錢(qián)，辦不好事。因此，應當轉化為歷史文化體驗區、休閑游憩區、生態(tài)旅游區、旅游度假區、專(zhuān)項旅游區、特色娛樂(lè )區等定位。

4、主要問(wèn)題

第一，理念制約：就資源說(shuō)景區。

大家一搞旅游都先問(wèn)有什么資源，再問(wèn)能不能搞個(gè)景區，這是三十多年習慣性的思路?，F在情況已經(jīng)變化了，首先資源的概念就變了，比如說(shuō)廣東，廣東講觀(guān)光資源在全國是排在后面的，但是廣東的休閑度假資源在全國一定是排在前面的，這樣的資源不算資源嗎？

第二，重復建設，近距離低水平。

這在縣一級表現的很充分，一個(gè)縣幾個(gè)點(diǎn)，地理位置相同，環(huán)境相同，歷史文化相同，所以一搞幾個(gè)東西一塊搞，就形成近距離、低水平的重復建設，這對我們是個(gè)巨大的影響，也是一個(gè)巨大的傷害。

第三，項目把握，碎片化、小商亂局。

很多地方政府已經(jīng)充分體會(huì )到了這個(gè)惡果，這一個(gè)縣幾片資源急著(zhù)招商引資，兩千萬(wàn)這塊給你了，兩千萬(wàn)那塊給他了，這種小商人是不可能達到政府的要求，所以反過(guò)來(lái)說(shuō)就形成了一個(gè)狀況，拉個(gè)桿子就開(kāi)始收門(mén)票，過(guò)了幾年市場(chǎng)起來(lái)了，覺(jué)得不行了，想把這些小商請出去，四千萬(wàn)甚至八千萬(wàn)往回收，這是很多地方比較普遍的狀況，大家也都意識到了，所以現在大家都在提招大商、大招商。

第四，市場(chǎng)開(kāi)拓，不認識，不重視。

現在叫做重視了，但是不認識，不知道該怎么做，尤其景區還在迷戀著(zhù)上電視臺，尤其是上中央電視臺，覺(jué)得能上中央臺是一種景區的榮耀，中央電視臺的旅游廣告是給市長(cháng)看的，給省長(cháng)看的，不是給市場(chǎng)看的，現在的市場(chǎng)誰(shuí)還看電視？更不用說(shuō)看中央電視臺的電視，這沒(méi)有意義，可是大家還是在花冤枉錢(qián)。

第五，配套發(fā)展：?jiǎn)我荒Ｊ?，拉?dòng)不足。

第六，市場(chǎng)的扭曲。

嚴格的說(shuō)，現在中國人的度假需求已經(jīng)變成了一種剛性需求，但是中國度假產(chǎn)品的供給嚴重的跟不上，我們的觀(guān)光資源在世界是一流的，數量也完全夠，可是我們的休閑度假資源未必有這么充分。

所以就形成了兩個(gè)外溢，一個(gè)外溢就是向海外溢出，去年中國海外出去一億多人，百分之六十左右都是休閑度假，在海外花費一萬(wàn)多億，有六七千億是花在休閑度假上，能說(shuō)我們沒(méi)有需求嗎？

第二個(gè)溢出就是向景區溢出，就是大家沒(méi)有地方可去，所以只好在往景區跑，這就造成了一種市場(chǎng)的扭曲，大家覺(jué)得景區火爆，景區還可以發(fā)展，實(shí)際上如果有合適的產(chǎn)品，大家完全沒(méi)有必要到景區去，但是缺乏合適產(chǎn)品，所以只好跑景區。

由此又形成了現在景區的一種誤區，客觀(guān)的說(shuō)是景區的供給替代了現在休閑度假產(chǎn)品的不足，這是一種替代性，而且又形成了一種投資的導向性，和發(fā)展的導向性。

實(shí)際上這里是有層次的，之所以大家對五A追的這么很，實(shí)際上根本意義上還是市場(chǎng)性的追求，因為牌子現在在市場(chǎng)值錢(qián)了，這就形成一種導向性，包括國家旅游局的一些做法也在強化。

比如說(shuō)要求景區強化流量的監測與控制，我的看法百分之九十九的景區都沒(méi)有必要做這個(gè)事情，但是國家有要求，大家不得不，這就從某個(gè)角度上又感覺(jué)景區火爆，這不是好的導向，實(shí)際上我們只要抓重點(diǎn)就完了。

簡(jiǎn)單的說(shuō)，全國現在兩萬(wàn)個(gè)景區，五A景區兩百個(gè)，只占百分之一，我們能用百分之一能代表百分之九十九嗎？我剛才說(shuō)的一系列的誤區都是從這來(lái)產(chǎn)生的，拿百分之一來(lái)說(shuō)百分之九十九顯然不對，當然這個(gè)數量是百分之一，影響和份額不是百分之一，但是總體而言就形成這么一系列的問(wèn)題。

5、景區發(fā)現

嚴格的說(shuō)，現在的門(mén)票經(jīng)濟也在變化，按照國家旅游局發(fā)布的統計，2014年，旅游收入2989億元，門(mén)票949億，占31.7%；餐飲657億，占22%；住宿569億，占19%；商品565億，占19%；交通312億，占10.4%；演藝37億，占1.2%。

這樣一個(gè)結構說(shuō)明二次消費的比重已經(jīng)非常高了。所以這里第一涉及到價(jià)值發(fā)現，要害就是少走彎路才能加快速度；第二是市場(chǎng)發(fā)現，養在深閨人未識，酒好也怕巷子深，這是重中之重；第三是生活發(fā)現，景區是我們身邊的好地方，養生的好地方，玩樂(lè )的好地方。

二、景區新發(fā)展

1、理念突破

一是觀(guān)念，樹(shù)立新型發(fā)展觀(guān)；

二是方式，培育集約型發(fā)展方式；

三是機制，形成合理的推進(jìn)體制和充滿(mǎn)活力的運行機制；

四是品牌，創(chuàng )造景區品牌以及產(chǎn)品品牌；

五是功能，全面發(fā)揮旅游綜合性強、關(guān)聯(lián)度高、拉動(dòng)面大的特點(diǎn)，形成全面功能；

六是質(zhì)量，不斷提高發(fā)展質(zhì)量，不斷提升服務(wù)質(zhì)量；七是生活，使旅游成為一種新的生活形態(tài)，通過(guò)旅游提高廣大群眾的生活水平，這也是以人為本的治國理念的具體化。

說(shuō)到底，必須超出旅游認識旅游，超越區域發(fā)展區域，超越時(shí)代理解時(shí)代，才能跨越式發(fā)展。發(fā)展是硬道理，硬發(fā)展是沒(méi)道理，不發(fā)展也是道理，巧發(fā)展是真道理，科學(xué)發(fā)展是根本道理。順應自然，尊重前人，愛(ài)護資源，從容生活，創(chuàng )造幸福。

2、根本對應

后工業(yè)化的特點(diǎn)：服務(wù)業(yè)成為主體產(chǎn)業(yè)；科技、金融、文化、休閑產(chǎn)業(yè)主導；創(chuàng )新成為社會(huì )潮流；市場(chǎng)充分活躍；環(huán)境極大好轉；品牌不斷提升；民眾生活幸福指數高；休閑度假成為生活要素。

大城市通?。禾绷?，太擠了，太忙了，太臟了，水泥森林，高樓峽谷，城市的異化。選擇，反其道而行之：人大我小，人粗我精，人急我緩，人臟我美，小生活，小享受，小趣味?？焖俣鹊陌l(fā)展，慢節奏的生活。

3、消費升級

消費變化：從一般的消費發(fā)展階段看，在求溫飽的時(shí)期，主要解決“吃、穿、用”的問(wèn)題。在進(jìn)入小康時(shí)期之后，要形成新的概念，“住、行、游”，住是房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育，行是交通體系的培育和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的完善，如果把游字加上去，是旅游發(fā)展的根本定位，意味著(zhù)旅游成為小康生活的基本要素，是小康社會(huì )的發(fā)展目標之一。

到中等發(fā)達時(shí)期，就是更多的精神消費追求，是“文、體、美”的概念，這是旅游消費普遍化的時(shí)期。到發(fā)達時(shí)期，就是“多、新、奇”的個(gè)性化消費時(shí)代。目前中國的特點(diǎn)是融各個(gè)階段于一體，各種旅游方式豐富多彩。因此，旅游是中國經(jīng)濟新常態(tài)的必然發(fā)展。

4、文旅融合

傳統文化，現代解讀；傳統資源，現代產(chǎn)品；傳統產(chǎn)品，現代市場(chǎng)。讓歷史變得時(shí)尚，讓文化變得可親讓自然可以接觸，讓旅游進(jìn)入生活。自然自然大自然，文化文化活文化，生態(tài)生態(tài)深生態(tài)，生活生活真生活。今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，今天的精品，明天的文物，后天的遺產(chǎn)。

一是五看：想看、可看、好看、耐看、回頭看；二是五可：可進(jìn)入、可停留、可欣賞、可享受、可回味；三是五個(gè)度：差異度，文化度，舒適度，方便度，幸福度。四是五個(gè)力：視覺(jué)震撼力，歷史穿透力，文化吸引力，生活沁潤力，快樂(lè )激蕩力。自然不宜改變，感受應當深化；歷史不可重演，體驗應當升華。

5、手段多樣

廣義的智慧旅游：針對廣義旅游者不斷變化和細化的需求，在旅游發(fā)展的各個(gè)方面，運用智慧的頭腦，凝聚智慧的團隊，采用智慧的手段，達到低成本，高效率，個(gè)性化的結果。

狹義的智慧旅游：以互聯(lián)網(wǎng)為基礎，以新技術(shù)為手段，以細分化為目標，形成為旅游者全面服務(wù)的網(wǎng)絡(luò )。旅游電子商務(wù)形成主流，難題不斷克服，競爭日益激烈。

企業(yè)網(wǎng)站功能多元化，形式多樣化，基于位置移動(dòng)的新經(jīng)營(yíng)形態(tài)擴展。OTA的借助與威脅，飯店行業(yè)前車(chē)之鑒。消費者的全面參與，深度參與，設計、配置、消費、調整、創(chuàng )造。

一是全球消費，中國對于世界的旅游購買(mǎi)力。二是全值消費，追求價(jià)值的旅游者，旅游者的價(jià)值。三是全程消費，消費鏈，服務(wù)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈，價(jià)值鏈。四是全域消費，點(diǎn)、線(xiàn)、面、域、境。五是全家消費，合家出行，一人代表一家的購買(mǎi)力。六是全年消費，不拘時(shí)間，只要夠酷。

6、發(fā)展思路

市場(chǎng)導向，競爭分析，總體定位，空間配置，項目落地，產(chǎn)業(yè)聚集，核心價(jià)值，和諧發(fā)展。以旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系建設為基礎，旅游交通、游覽、住宿、餐飲、購物、娛樂(lè )以產(chǎn)業(yè)融合擴張為發(fā)展，借助旅游市場(chǎng)平臺，拉動(dòng)大產(chǎn)業(yè)體系。

7、保護與利用

特色是旅游之魂，文化是旅游之基，環(huán)境是旅游之根，質(zhì)量是旅游之本。因此，旅游工作者要比文化工作者更重視文化的挖掘，要比城建工作者更重視城市特色的營(yíng)造，要比環(huán)境工作者更重視環(huán)境的綠化與美化，要比文物工作者更重視文物的保護，加強旅游目的地的環(huán)境保護和文化多樣性建設勢必成為旅游發(fā)展的重中之重。

8、路徑選擇

路徑選擇是根本，傳統思路：開(kāi)發(fā)—完善—產(chǎn)品—市場(chǎng)—品牌，現實(shí)中沒(méi)有這樣的典型路徑，都是滾動(dòng)發(fā)展，逐步調整，代價(jià)較大，水加面模式。創(chuàng )新思路：全面策劃—完整規劃—品牌當先—開(kāi)拓市場(chǎng)—吸引投資—完善產(chǎn)品—突出品牌，良性循環(huán)。品牌商、渠道商、運營(yíng)商、生產(chǎn)商四商合一，不能用小家小戶(hù)心態(tài)對應。

9、市場(chǎng)突破

把握市場(chǎng)與產(chǎn)品的關(guān)系，遠程市場(chǎng)，核心產(chǎn)品，度假：感文化，觀(guān)美景，品生活，做神仙。中程市場(chǎng)，休閑產(chǎn)品：鄉村，民俗，節慶，活動(dòng)。周邊市場(chǎng)，常規產(chǎn)品：觀(guān)光生態(tài)。

獨特市場(chǎng)：一是文化創(chuàng )意市場(chǎng)，二是運動(dòng)市場(chǎng)，三是紅紅火火過(guò)大年。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：常規營(yíng)銷(xiāo)，投入越來(lái)越大，效果越來(lái)越差。一是網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)，成本低，效果好，微信營(yíng)銷(xiāo)的爆炸性增長(cháng)。二是事件營(yíng)銷(xiāo)，一舉成名天下知，求爭議，不越線(xiàn)。三是集中性活動(dòng)，生態(tài)旅游節，休閑度假節，文化旅游節，戶(hù)外運動(dòng)節。四是淡季營(yíng)銷(xiāo)，突出優(yōu)勢，營(yíng)造亮點(diǎn)。

三、關(guān)于景區投資

1、旅游投資劃分

從規模劃分：目的地投資，規模大，又不宜過(guò)大，培育市場(chǎng)，一級開(kāi)發(fā)，二次招商；城市旅游投資，萬(wàn)達模式。項目投資，過(guò)去重點(diǎn)在景區，今后重點(diǎn)在休閑度假。

從數量劃分：一類(lèi)是數量多，可復制，做概率，如經(jīng)濟性酒店。一類(lèi)是個(gè)性化強，項目獨立，做精準，如景區。一類(lèi)是綜合模式，既是吸引物，又是聚集區，如度假區。

從進(jìn)入渠道劃分：政府吸引，主要方式，要點(diǎn)在于資源，難點(diǎn)在于選擇。直接進(jìn)入，要點(diǎn)在于土地，難點(diǎn)在于退出。趁火打劫，找困難的好項目，基礎好，前景好，對于對方也是一種退出機制，有運氣成分。

從方式劃分：一是獨立投資，利益獨享，時(shí)間長(cháng)；二是合作投資，迅速形成規模，可轉讓?zhuān)蝗莻鶛嗤顿Y，半成熟項目，雪中送炭；四是股權投資，成熟項目，錦上添花。

2、選擇與模式

作為投資商來(lái)說(shuō)，選擇什么樣的項目，基本上需要考慮七個(gè)選擇要素：

一市場(chǎng)：周邊、中程、遠程。

二區位：大區位較好，小區位城市周邊。

三交通：大交通順暢，小交通便捷。

四環(huán)境：生態(tài)環(huán)境好，氣候獨特。

五資源：一般化居多，同質(zhì)化居多；

六土地：有足夠的建設用地和發(fā)展余地，旅游用地的特殊性，坡地，造地，復合用地。

七合作者，有眼光，有經(jīng)驗，有合作精神。我們經(jīng)常把資源放在第一位，實(shí)際上就今天而言，資源已經(jīng)不可能在第一位了，很簡(jiǎn)單一流資源已經(jīng)沒(méi)有了，但是一流的休閑度假資源還可能存在，有必要把資源放在這么重嗎？

所以基本的模式就是按照這個(gè)上述的要素進(jìn)入的順序不同選擇；第二就是戰略模式，是單體項目還是群體推進(jìn)；第三就是多種渠道的選擇；第四就是炒作；第五就是升值，等到市場(chǎng)熱了我們就該撤了；最后就是退出，上市、股權轉讓、攤薄、持續經(jīng)營(yíng)，都是這種方式，不是說(shuō)我們完全退出，這個(gè)項目很好，持續經(jīng)營(yíng)也是一種方式。

用抓工業(yè)的方式抓旅游，但絕不能用抓工業(yè)的思路抓旅游。項目集聚，產(chǎn)業(yè)集群。不只是依托傳統旅游資源，而是通過(guò)資本與創(chuàng )新的驅動(dòng)，構造新的生活方式，滿(mǎn)足夢(mèng)幻生活體驗。異質(zhì)化資源可以分散，同質(zhì)化資源追求聚集，店多成市。

3、模式的變換

一般而言，旅游投資是長(cháng)線(xiàn)投資，長(cháng)遠回報。錢(qián)有六對十二種，我們要研究對應這個(gè)項目最佳的組合。

一是死錢(qián)與活錢(qián)，如何盤(pán)活？

二是慢錢(qián)與快錢(qián)，如何加快？

三是長(cháng)錢(qián)與短錢(qián)，如何整合？

四是冷錢(qián)與熱錢(qián)，如何變化？

五是我錢(qián)與他錢(qián)，如何利用？

六是大錢(qián)與小錢(qián)，如何看待？

關(guān)于這六對錢(qián)的關(guān)系，實(shí)際上有一個(gè)誤區，就是老覺(jué)得沒(méi)錢(qián)，只要有錢(qián)什么事都能辦到，往往這么想的時(shí)候，一旦有了錢(qián)照樣什么事都干不了，為什么？沒(méi)有正確的思路，沒(méi)有正確的模式，無(wú)非就是把這點(diǎn)錢(qián)糟蹋了，而且這個(gè)團隊如果就是一個(gè)造的概念，也沒(méi)有人敢往你這投錢(qián)。

所以根本是商業(yè)模式的設計，錢(qián)從哪里來(lái)，錢(qián)怎么賺，錢(qián)到哪里去。融資，運作，退出，再運轉。全鏈條運作，全領(lǐng)域模式，全環(huán)節整合，全過(guò)程發(fā)展。這里花樣非常多，我覺(jué)得這些方面確實(shí)需要我們下一點(diǎn)大的功夫。

上市公司，輕資產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò )化，高成長(cháng)，多元化模式，多樣化市場(chǎng)，上市障礙的對策。最終形成一個(gè)A+B+C的發(fā)展模式：A是吸引中心，作為吸引中心，成為發(fā)展的亮點(diǎn)，不僅吸引了游客，也吸引了政府。由于這樣的項目需要大投入，市場(chǎng)也需要培育，所以有可能在直接經(jīng)營(yíng)上形成虧損局面。

這樣，一方面需要開(kāi)發(fā)者的遠見(jiàn)卓識，另一方面需要政府的政策支持。B是利潤中心，目前的一般形式是配套房地產(chǎn)建設，長(cháng)遠也會(huì )形成其他方式。C是文化中心，衍生發(fā)展。從而延長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈，擴大產(chǎn)業(yè)面，形成產(chǎn)業(yè)群，構造文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區的總體模式。

通過(guò)市場(chǎng)，聚集人氣；通過(guò)政策，聚集商氣；通過(guò)創(chuàng )意，聚集文氣，最終聚集衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

4、組合度與優(yōu)化度

資源的認識和評價(jià)除了獨特性和品位之外，在實(shí)踐中，更重要的是組合度，涉及到區位、時(shí)間、資源品種的互補等。同理，在產(chǎn)品層面上，就是優(yōu)化度問(wèn)題。產(chǎn)品組合，空間組合，市場(chǎng)組合，時(shí)間組合。

5、綜合推進(jìn)

一是復合型資源，自然、歷史、文化、生態(tài)、物產(chǎn)；二是綜合性利用，觀(guān)光、休閑、度假、娛樂(lè )、運動(dòng)、體驗；三是空間擴大，自然空間、生活空間、精神空間；四是形成生活型產(chǎn)品，差異環(huán)境、悠閑心態(tài)、品質(zhì)生活。

6、經(jīng)營(yíng)模式

初級階段：?jiǎn)我痪皡^，單一觀(guān)光，單一主題，單一市場(chǎng)，單一門(mén)票。模式的轉換：產(chǎn)品豐富，形象變化，品牌提升。

第一，景區開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式：賣(mài)什么？

一是賣(mài)手續，實(shí)質(zhì)是賣(mài)關(guān)系，這是最不可取的做法。

二是賣(mài)理念，載體是規劃。

三是賣(mài)門(mén)票，仍然是長(cháng)期主體收入。

四是賣(mài)名氣，根本是創(chuàng )品牌。

五是賣(mài)土地，本質(zhì)上是賣(mài)升值空間。

六是賣(mài)項目，是賣(mài)市場(chǎng)升值后形成的溢價(jià)區間。

七是賣(mài)綜合，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。八是賣(mài)股份，形成多方式資本運作。

第二，景區經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式：做什么？

一是做品牌，二是做環(huán)境，三是做知識，四是做文化，五是做娛樂(lè )，六是做商品，七是做體驗，八是做成長(cháng)空間，九是做商業(yè)機會(huì )。

7、聚集化

傳統觀(guān)光模式：以觀(guān)光資源為主，依托性強，分散布局，規模較小，有什么干什么。轉型升級模式：以市場(chǎng)需求為主，創(chuàng )新性強，集中布局，規模較大，需要什么干什么。

一是景區：以資源為依托；二是旅游區：在資源基礎上擴充；三是旅游產(chǎn)業(yè)聚集區：資金密集，智力密集，人才密集，全面創(chuàng )新。范圍大，設施全，市場(chǎng)品牌突出。依托相應資源，以旅游設施聚集為主體形成的規模性區域。

大產(chǎn)業(yè)，項目聚合，集約經(jīng)營(yíng)，區域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娛樂(lè )聚集。在實(shí)踐過(guò)程中，已經(jīng)創(chuàng )造了三類(lèi)模式。

一是華僑城模式，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為用地模式，即旅游加地產(chǎn)模式，把土地資源的利用最大化；

二是港中旅的海泉灣模式，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為造地模式，通過(guò)海濱灘涂造地，一步到位，直接建設旅游小鎮；

三是西安曲江新區模式，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為提地模式，通過(guò)成片開(kāi)發(fā)，項目運作，提升土地價(jià)值。

8、整合模式

全面策劃、完整規劃、品牌當先、開(kāi)拓市場(chǎng)、吸引投資、完善產(chǎn)品、突出品牌，形成良性循環(huán)。需求鏈、服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈，品牌商、渠道商、運營(yíng)商、生產(chǎn)商。生態(tài)環(huán)境創(chuàng )造根本優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚集形成發(fā)展基礎，主題功能確定合理區域，文化積淀構造品牌基礎。規劃就是財富，環(huán)境就是資本，結構就是效益。

9、重中之重

有形資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的統一性，一是創(chuàng )品牌：資源品牌，產(chǎn)品品牌，市場(chǎng)品牌；二是重營(yíng)銷(xiāo)：資金預留，人才預留，方式預留；三是強管理：團隊，專(zhuān)業(yè)化，職業(yè)化。

10、廣義景區投資

一流資源八十年代進(jìn)入市場(chǎng)，二流資源九十年代進(jìn)入市場(chǎng)，現在還剩什么？偏遠地區、個(gè)別地區可能還有頂級的觀(guān)光資源，全國不超過(guò)十個(gè)，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百個(gè)景區、景點(diǎn)，每年可能發(fā)現一個(gè)。但是全國不超過(guò)十個(gè)，而且這十個(gè)恰恰都在于偏遠。但是從廣義景區來(lái)看，則機會(huì )大把。

一是景區到境區，景是熱鬧，境是深化，美好環(huán)境，體驗境界，深入感受，幸福享受。這是一個(gè)境區的概念，所以我們不能把精力還集中放在所謂的景觀(guān)資源上。

比如說(shuō)無(wú)錫靈山的五期工程，為了種青苔，董事長(cháng)和工人試驗了五次，董事長(cháng)說(shuō)這是禪意小鎮，沒(méi)有青苔就沒(méi)有禪意，工人說(shuō)種花種樹(shù)種草我都沒(méi)有問(wèn)題，種青苔從來(lái)沒(méi)種過(guò)，試驗了五次，把青苔種出來(lái)了。今年9月28號開(kāi)城，我相信就會(huì )非常有味道，這就培育一種境界。

二是度假區，文化區，生態(tài)區，運動(dòng)區，娛樂(lè )區。為什么非得帶這頂景區的帽子呢？這都是一個(gè)廣義景區投資的概念。

三是景區與鄉村旅游的結合，相得益彰。比如說(shuō)這些景區，從資源上來(lái)說(shuō)一般般，非得強努著(zhù)做，也做不成，可是如果和鄉村旅游結合到一起，就會(huì )形成一個(gè)相得益彰的格局。

廣義旅游的理解六個(gè)無(wú)：旅游資源無(wú)限制，差異吸引；旅游行為無(wú)框架，合法底線(xiàn)；旅游體驗無(wú)窮盡，古今中外；旅游消費無(wú)止境，興高采烈；旅游產(chǎn)業(yè)無(wú)邊界，全面覆蓋；旅游發(fā)展無(wú)約束，創(chuàng )意為王。

說(shuō)到底，契合人性，才有文化性，自有商業(yè)性。所以我覺(jué)得對于景區大發(fā)展的格局，我們需要一些思考，尤其對每一個(gè)具體的項目，我們需要具體看待，這樣才能謀求一個(gè)健康發(fā)展、長(cháng)遠發(fā)展的格局。

（本文為作者2015年7月17日在浦江旅游論壇上的演講）