“房子2018年就竣工了，我們交錢(qián)一年了，到現在都沒(méi)拿到房本，也沒(méi)有人告訴我開(kāi)發(fā)商到底什么時(shí)候可以交房！”家住北京的劉女士在2019年購買(mǎi)了山水文園五期的現房，7月29日，她告訴記者，從2019年的6月等到今年的7月，開(kāi)發(fā)商一拖再拖。

新冠肺炎疫情之后，劉女士所交涉的售樓處關(guān)門(mén)，售樓電話(huà)不通，銷(xiāo)售人員也不再回復微信。劉女士手握一張購房協(xié)議意向書(shū)不知所措。

“開(kāi)發(fā)商不會(huì )是跑路了吧？這都裝修好了，屬于爛尾嗎？”劉女士焦急的咨詢(xún)了多方人士，但并沒(méi)得到準確答復。

劉女士的情況并非個(gè)例，同樣在山水文園五期購房的某業(yè)主，因為遲遲不能辦理正常購房流程，已在人民網(wǎng)給相關(guān)領(lǐng)導留言反應情況。

7月30日，時(shí)代周報記者以買(mǎi)房者的身份走訪(fǎng)山水文園五期，發(fā)現仍有顧客陸續來(lái)看房，房產(chǎn)中介勸誡記者，如果買(mǎi)房不建議買(mǎi)五期的信房，可以考慮一、二、三、四期的二手房。

追問(wèn)之下，房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報記者，五期房屋做不了網(wǎng)簽，因為山水文園五期的“房產(chǎn)五證”中卻少一張證件，即使購房人交完房屋全款，也無(wú)法取得相應的不動(dòng)產(chǎn)權證。

在上述問(wèn)題背后，山水文園集團的整體發(fā)展眼下也不容樂(lè )觀(guān)。

據北京產(chǎn)權交易所7月22日披露，北京某酒店管理有限公司以底價(jià)72317萬(wàn)元，轉讓100%股權。公開(kāi)信息顯示，該酒店的轉讓方上饒市山水文思企業(yè)管理中心（有限合伙）、北京德科雷聲裝飾有限公司，均與山水文園有關(guān)聯(lián)。

山水文園似乎正在打一場(chǎng)艱難的資金鏈之戰。

盲目擴張隱憂(yōu)

7月29日下午，山水文園離職員工告訴時(shí)代周報記者，2016年，山水文園五期被抵押給長(cháng)城信托，總借款金額約38億元。此次抵押也是造成業(yè)主們不能進(jìn)行網(wǎng)簽的原因之一。抵押后，集團就開(kāi)始多元化發(fā)展，走地產(chǎn)＋文旅的路。為此，集團簽了美國六旗品牌的獨家使用權，并且宣稱(chēng)要做到5年15鎮，規劃里面包括浙江海鹽，重慶壁山，婺源，崇明，南京等，當時(shí)集團對內部稱(chēng)要做山水大事。

自此，山水文園開(kāi)始了一場(chǎng)為夢(mèng)想的長(cháng)跑。

上述離職員工告訴時(shí)代周報記者：“老板有夢(mèng)想，但是經(jīng)營(yíng)不能光講情懷，現在山水文園的不少項目其實(shí)屬于白搭錢(qián)?！?/p>

2014年6月，山水文園集團在京津冀板塊投資300億元，打造第一個(gè)“山水六旗小鎮”，該項目包含了主題公園、抗衰老機構、醫療機構等五大板塊。僅抗衰老機構一項，就計劃引入干細胞、瑜珈、心理學(xué)、道家養生等所有中西文化能融合的概念。山水文園集團董事局主席李轍趁機推出了121計劃，他對外表示，讓每一個(gè)人都活到121歲。

按照李轍當時(shí)的預計，這個(gè)項目的年客流量將達到500萬(wàn)左右，實(shí)現輻射全國乃至亞洲地區的文化旅游目的地。然而，該項目最終不了了之。

此后，山水文園集團在海鹽拿下15宗國有土地使用權，著(zhù)手打造浙江省嘉興市海鹽縣的“山水六旗度假區”。與京津冀板塊相同，這個(gè)計劃總投資同樣是300億元，2016年開(kāi)工，預計2019年開(kāi)園。

但是，文旅業(yè)務(wù)高速擴張的同時(shí)，山水文園的主業(yè)，住宅業(yè)務(wù)卻一直處于停滯不前狀態(tài)，集團現金流承壓，最終導致海鹽山水六旗樂(lè )園也被叫停。

7月31日，一位不具名業(yè)內專(zhuān)家告訴時(shí)代周報記者，文旅的盈利模式是前期投入，后期盈利。顯然，對于第一個(gè)文旅項目，山水文園運營(yíng)不足兩年，仍處于投入大于產(chǎn)出的階段。

公開(kāi)資料顯示，為了引進(jìn)美國六旗集團，山水文園買(mǎi)下了對方在國內的唯一合作權，每年需要付給六旗方面6000萬(wàn)美元品牌費用，約合人民幣4億元。也就是說(shuō)，從2015年至今，無(wú)論項目進(jìn)展如何，山水文園都要支付“版權費”。

據媒體報道，從2018年第四季度開(kāi)始，山水文園已無(wú)法支付主題公園獨家版權使用費。1月10日，作為山水文園“獨家合作伙伴”六旗娛樂(lè )公告稱(chēng)，山水文園應向六旗集團支付的費用出現違約，六旗集團已根據協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知。這似乎也向外界說(shuō)明了，山水文園的資金鏈已處于緊繃的狀態(tài)。

6月2日，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌出現在嘉興海鹽縣，簽署招商合作協(xié)議，打造杭州灣融創(chuàng )文旅城，最終接盤(pán)了山水文園的海鹽項目。

2019年12月底，業(yè)內流傳出一份山水文園內部裁員文件稱(chēng)：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開(kāi)到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡）。留下的65人，自1月1日起開(kāi)30%工資，開(kāi)到6月30日，后續根據公司狀況待定?！?/p>

據了解，山水文園集團總部擁有超700員工。若此次裁員總部公司計劃只留65人，那么，僅公司的總部裁掉的人數就高達600多人。

裁員計劃被曝光后，李轍曾對外表示，“公司正在布局整體股權合作重組和局部重組，正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作?！?/p>

上述山水文園離職員工告訴時(shí)代周報記者，雖然公司大力發(fā)展文旅小鎮，但并無(wú)實(shí)際的業(yè)務(wù)支撐去開(kāi)發(fā)，屬于地基未穩便起高樓的現象。

“地產(chǎn)項目就那么幾個(gè)還賣(mài)不動(dòng)了，錢(qián)從哪兒來(lái)，之前都給員工減薪了?！痹撾x職員工表示。

可以看到，文旅項目已內耗了山水文園集團過(guò)多的資金。

7月29日，有業(yè)內人士告訴時(shí)代周報記者，2020年初，六旗娛樂(lè )的一紙催款公告，或許從側面印證了山水文園的自救失敗。

上半年破產(chǎn)房企228家

其實(shí)，遭遇資金鏈滑鐵盧的不止山水文園一家。自2019年初，房企們似乎都慢慢開(kāi)始步入水逆期。

2019年6月17日中午，上市公司ST銀億(000981.SZ)發(fā)布公告稱(chēng)，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。

2019年10月，三盛宏業(yè)集團無(wú)法向員工兌現公司理財。隨后，三盛宏業(yè)因涉及交叉違約條款被中誠信托查封旗下資產(chǎn)，并宣布該信托計劃提前結束。

2019年，五洲國際、新光集團等先后被爆出資金鏈危機。

公開(kāi)資料顯示，2018-2019年上半年分別有177家、235家房企破產(chǎn)。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至今年6月30日，房企的破產(chǎn)數量已達228家。

7月31日，同策研究院肖云祥告訴時(shí)代周報記者，這些房企破產(chǎn)原因多為負債過(guò)高、資金鏈破裂。中小房企自身薄弱環(huán)節較多，加之缺乏一定的危機意識和戰略規劃，疊加疫情帶來(lái)的銷(xiāo)售回款聚減，資金壓力進(jìn)一步加劇，很多中小房企自然會(huì )撐不下去，資金斷裂。

肖云祥表示，在疫情過(guò)后，國內融資環(huán)境出現明顯改善，對急需資金的中小房企來(lái)說(shuō)，應抓住融資窗口期，抓緊時(shí)機安排融資規劃。在投資布局上，在做好基本盤(pán)的同時(shí)，敢于下沉和走出去，拓展更廣闊的市場(chǎng)，獲取更多市場(chǎng)份額。

7月31日，中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓告訴時(shí)代周報記者，目前的情況距離房企加劇洗牌還有一定時(shí)間，同時(shí)，目前的這個(gè)貨幣政策相對寬松，利率下調，對很多房企來(lái)講，應該說(shuō)是一個(gè)機遇與挑戰并存的機會(huì )。

7月30日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴時(shí)代周報記者，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，隨著(zhù)調控政策常態(tài)化疊加今年疫情的影響，房企生存壓力加大，尤其對于中小房企來(lái)說(shuō)生存環(huán)境更加艱難，甚至一些大型房企也在行業(yè)洗牌的過(guò)程中被淘汰。大量房企的破產(chǎn)，也意味著(zhù)新一輪的洗牌正在開(kāi)啟。在行業(yè)競爭力、產(chǎn)品力以及融資能力等方面，中小型房企都難以和頭部房企相比，大量的中小房企或將面臨被淘汰。同時(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也不再是單單以規模擴張取勝，將會(huì )在產(chǎn)品做精做細上有著(zhù)更高的要求。

*本文來(lái)源：時(shí)代周報，作者：劉帥，原標題：《押寶文旅荒廢住宅 山水文園盲目擴張顯資金危機》。