今年以來(lái)一直較為沉寂的國內資產(chǎn)證券化市場(chǎng)終于傳出好消息。7月10日晚間，上市公司藍光發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，其首例辦公物業(yè)類(lèi)REITs——“招商財富-華泰-藍光虹橋世界中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”已于7月9日成功設立，募資10.65億元。據悉，該產(chǎn)品不僅是2020年以來(lái)民營(yíng)A股上市公司首單類(lèi)REITs項目，也是同期市場(chǎng)規模極大的類(lèi)REITs，此“資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”的成功發(fā)行，迅速引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)一直面臨著(zhù)存量龐大、融資渠道有限的發(fā)展瓶頸，如何通過(guò)金融創(chuàng )新來(lái)盤(pán)活存量、優(yōu)化資本結構、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題，以類(lèi)REITs為代表的資產(chǎn)證券化就成為了一個(gè)非常重要的方向。根據REITs研究中心的統計數據，截至2019年底國內共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品68只、總金額超過(guò)1400億元，而今年以來(lái)全市場(chǎng)累計發(fā)行了8只REITs產(chǎn)品、金額僅100.51億元。

在這樣的背景下，藍光類(lèi)REITs的成功發(fā)行不僅體現了其背后操盤(pán)手——藍光文商旅在推進(jìn)資產(chǎn)證券化創(chuàng )新方面的持續發(fā)力，也為全市場(chǎng)立下了一個(gè)十分具有參考性的、里程碑式的樣本。

藍光類(lèi)REITs樣本

縱觀(guān)目前國內已經(jīng)發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品，其在屬性上更偏向于債券，通常有固定的時(shí)間期限，底層資產(chǎn)大多數集中于商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、門(mén)店等。2017年開(kāi)始涉足長(cháng)租公寓，2019年涉足物流倉儲物業(yè)，基本都以收取租金為主，從發(fā)行角度來(lái)看多以專(zhuān)項計劃私募的形式出現。

再來(lái)看藍光類(lèi)REITs，可以發(fā)現這只產(chǎn)品在交易結構、增信機制、產(chǎn)品治理、資產(chǎn)管理等多個(gè)方面都結合REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行了創(chuàng )新設計。

首先，項目擁有卓越的增信主體。藍光發(fā)展主體評級AAA，可以充分應對現金流波動(dòng)風(fēng)險；業(yè)績(jì)行業(yè)領(lǐng)先，2019年全口徑銷(xiāo)售金額突破1000億元；財務(wù)狀況良好，各項指標穩健增長(cháng)。

其次，該項目的發(fā)行規模為10.65億，產(chǎn)品預計期限19年，每三年開(kāi)放一次。其中優(yōu)先A利率6.0%，優(yōu)先B利率6.5%，優(yōu)先C利率6.8%，綜合利率為6.39%，有效降低公司財務(wù)成本。

藍光集團上?？偛?/span>

第三，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，也就是藍光持有的上海虹橋世界中心辦公物業(yè)。該建筑坐落在上海市青浦區，背靠國家會(huì )展中心，共9層，合計建筑面積超過(guò)2萬(wàn)平方米。物業(yè)估值為10.65億元，約為優(yōu)先A類(lèi)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規模的3.33倍，可為優(yōu)先A類(lèi)提供有效支持?；A資產(chǎn)在未來(lái)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現金流較為豐沛，2021起預計每年增長(cháng)4%。

另外，完善的風(fēng)控管理措施極大助力了此次發(fā)行。藍光類(lèi)REITs采用了多重增信措施來(lái)控制項目潛在風(fēng)險，包括優(yōu)先級/次級產(chǎn)品結構分層機制、物業(yè)資產(chǎn)抵押、物業(yè)運營(yíng)收入現金流超額覆蓋、流動(dòng)性支持安排、藍光方面的差額支付承諾等信用增級方式，保障投資者利益。

藍光文商旅靠什么喝到“頭啖湯”

在今年疫情黑天鵝出現、投資信心普遍不足的情況下，藍光類(lèi)REITs的成功發(fā)行無(wú)疑為這個(gè)市場(chǎng)注入了一針強心劑。作為該項目背后的“操盤(pán)手”，藍光文商旅集團的這番動(dòng)作也受到行業(yè)的高度關(guān)注。其董事長(cháng)張剛在接受《每日經(jīng)濟新聞》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)坦言，近期接到的電話(huà)十有八九都是在詢(xún)問(wèn)這只類(lèi)REITs產(chǎn)品，而大家關(guān)注的焦點(diǎn)在于：藍光文商旅是如何成為今年“首個(gè)吃螃蟹的人”？

在張剛看來(lái)，隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟發(fā)展并進(jìn)入存量時(shí)代，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng )新將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要能力，盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量、大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化已成為全行業(yè)的趨勢。而REITs作為目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的釋放經(jīng)濟價(jià)值的退出模式代表備受矚目，此次藍光類(lèi)REITs的成功發(fā)行獲得了良好的市場(chǎng)反響，表明投資者對藍光主體信用和運營(yíng)能力的認可。

量子星項目?jì)染?/span>

這位藍光文商旅的掌門(mén)人也獨家解析了藍光類(lèi)REITs的特點(diǎn)與優(yōu)勢。他指出，首先藍光類(lèi)REITs標的物虹橋世界中心所處的區位優(yōu)勢明顯，正所謂“過(guò)去20年看浦東，未來(lái)20年看虹橋”；其次，在配套設施方面，虹橋世界中心依托于上海進(jìn)博會(huì )，周邊的商務(wù)生態(tài)圈也逐步成熟，國家支柱產(chǎn)業(yè)的聚集使得這里形成了大量剛需；第三，產(chǎn)品本身結構設計合理，不論是對物業(yè)收入的超額覆蓋，還是標的物的抵押和提前處置，以及流動(dòng)性和增信等，都體現出藍光文商旅強大的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)能力、資本運作能力、資源導入能力和創(chuàng )新精神。

“輕資產(chǎn)”模式下的資產(chǎn)證券化探索

藍光文商旅創(chuàng )始于上個(gè)世紀90年代，是藍光發(fā)展的集團成員企業(yè)，也是中國最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司之一。其輕資產(chǎn)運營(yíng)模式在行業(yè)內一直走得比較靠前，近年來(lái)通過(guò)輕資產(chǎn)輸出，藍光文商旅旗下的募、投、建、管、退全周期資產(chǎn)管理類(lèi)業(yè)務(wù)實(shí)現了長(cháng)期、持續、穩定的增量收益。

量子星項目?jì)染?/span>

以此次的藍光類(lèi)REITs為例，眾所周知在商業(yè)地產(chǎn)投資中，退出這環(huán)一直是難題。而隨著(zhù)虹橋項目完成類(lèi)REITs退出，藍光的投、融管、退鏈條已完全打通，其標志性意義不言自明。

張剛強調，在類(lèi)REITs項目中，最核心的還是操盤(pán)方的專(zhuān)業(yè)運營(yíng)能力：“資產(chǎn)證券化的核心，還是運營(yíng)為王。以大資管、大運營(yíng)的思維，做到資產(chǎn)價(jià)值管理的以終為始?！?/p>

在商業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)的過(guò)程中，藍光文商旅建立起了數字化決策支持系統和智慧云系統，依據這些系統對商業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)銷(xiāo)售、酒店經(jīng)營(yíng)、項目資產(chǎn)價(jià)值、財務(wù)等8大板塊41個(gè)模塊90個(gè)子模塊進(jìn)行數據價(jià)值分析，指導商業(yè)運營(yíng)，為輕資產(chǎn)管理項目提供數字化支撐和決策指導，充分體現出“輕資產(chǎn)”運營(yíng)的價(jià)值。

張剛強調，未來(lái)藍光文商旅將不斷探索，積極參與到各類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行中，通過(guò)多元化融資手段助力企業(yè)發(fā)展。同時(shí)積極響應國家和政府的號召，以標準化產(chǎn)品不斷降低融資成本，積蓄更強大的資本實(shí)力。