企業(yè)常青的秘密就在于不斷創(chuàng )新，這一點(diǎn)在新華聯(lián)身上也體現得十分明顯。新華聯(lián)在上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，上市后，通過(guò)洞察市場(chǎng)消費需求的轉變，結合自身優(yōu)勢，公司積極推動(dòng)戰略轉變，確定了“文旅＋地產(chǎn)＋金融”的戰略布局，由單一的地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商”角色向綜合的“開(kāi)發(fā)商+運營(yíng)商+服務(wù)商”角色轉變。

新華聯(lián)的戰略轉型在2019年迎來(lái)里程碑：公司文旅項目全面進(jìn)入收獲季，經(jīng)營(yíng)目標圓滿(mǎn)完成；公司運營(yíng)能力顯著(zhù)提升，創(chuàng )利水平躍上新臺階。更重要的是，二級市場(chǎng)越發(fā)認可公司轉型方向，公司的估值邏輯正在重塑之中。

文旅轉型進(jìn)入收獲期

多項財務(wù)指標穩健發(fā)展

2019年是新華聯(lián)文旅項目步入全面運營(yíng)期的一年：公司銅官窯古鎮二期三大文旅新產(chǎn)品震撼面世；四川閬中古城自當年初正式納入麾下后客流量和收入同比大幅增長(cháng)；西寧童夢(mèng)樂(lè )園于下半年盛大開(kāi)業(yè)，多個(gè)景點(diǎn)為國際或國內首創(chuàng )；蕪湖鳩茲古鎮于2019年末全面開(kāi)園，成為安徽省乃至華東地區獨樹(shù)一幟的文化旅游目的地。

在新華聯(lián)轉型的關(guān)鍵期，公司業(yè)績(jì)穩健抬升，營(yíng)運水平進(jìn)一步強健。新華聯(lián)2019年度業(yè)績(jì)報告顯示，新華聯(lián)2019年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入119.88億元，實(shí)現歸屬于母公司凈利潤8.10億元，圓滿(mǎn)完成年初的既定目標。與此同時(shí)，公司文旅項目運營(yíng)能力和房地產(chǎn)項目管理水平進(jìn)一步提升，2019年公司毛利率36.08%，相比2018年毛利率33.50%的水平，提升2.58個(gè)百分點(diǎn)。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于調控深水區，地產(chǎn)金融持續收緊之下，民營(yíng)房企融資難、發(fā)債難現象凸顯。尤其在上半年疫情的影響之下，充裕的現金流成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重要的“免疫力”。隨著(zhù)新華聯(lián)文旅項目全面進(jìn)入運營(yíng)期，持續高效的運營(yíng)也給公司帶來(lái)穩定的現金流，2019年公司持續加大文旅項目及酒店等自物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~達到29.90億元，而景區等自持的投入降為18.25億元。分季度來(lái)看，新華聯(lián)2019年第二、三、四季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量金額分別為14.32億元、3.25億元、12.70億元，持續造血能力突出。

文旅項目持續落地的同時(shí)，新華聯(lián)充足的存量土儲也為公司順利向文旅轉型提供了強有力的現金流支撐。2019年在傳統房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司繼續深耕“京津冀”“長(cháng)三角”“大灣區”等具有深厚業(yè)務(wù)基礎的熱點(diǎn)區域。年報數據顯示，新華聯(lián)報告期內，實(shí)現竣工交付160.44萬(wàn)平方米，完成了年度交付任務(wù)；全年房地產(chǎn)項目實(shí)現簽約銷(xiāo)售面積60.66萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額79.01億元，結算面積82.90萬(wàn)平方米，結算金額91.15億元，有效實(shí)現了年內收入和利潤的結轉，為公司轉型關(guān)鍵期提供了穩定現金流支撐。

值得關(guān)注的是，新華聯(lián)不僅2019年財務(wù)穩健提升，公司旗下四大文旅項目更是在疫情期間“逆勢發(fā)力”，再度迎來(lái)客流高峰，為2020年的業(yè)績(jì)奠定了堅實(shí)的基礎。公開(kāi)資料顯示，端午小長(cháng)假，在國內旅游整體下滑50%的情況下，長(cháng)沙銅官窯古鎮、蕪湖鳩茲古鎮、西寧童夢(mèng)樂(lè )園和四川閬中古城四大景區積極策劃主題創(chuàng )新活動(dòng)，提升服務(wù)水平，端午期間累計接待客流超9萬(wàn)人次，同比2019年同期客流增長(cháng)110%，營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)166%。

具體來(lái)看，長(cháng)沙銅官窯古鎮景區打造了“首屆國潮龍舟電音節”主題活動(dòng)，本次電音節包含國潮電音趴、瘋狂集裝箱、瘋狂泡泡派對、龍舟競渡、水槍大戰、激光焰火水舞秀等七大主題活動(dòng)。端午三天，銅官窯古鎮客流3萬(wàn)人次，同比2019年同期增長(cháng)257%，營(yíng)收同比增長(cháng)58%，再次成為長(cháng)沙旅游市場(chǎng)最熱景區。

鳩茲古鎮則推出了“祭祀大典”、龍舟民俗展演、佛山黃飛鴻舞獅、網(wǎng)紅夜市“星光夜場(chǎng) 雙園同樂(lè )”等五大主題活動(dòng)。端午三天，鳩茲古鎮景區實(shí)現入園2萬(wàn)人次，同比2019年同期增長(cháng)95%，收入增長(cháng)20%。西寧童夢(mèng)樂(lè )園和四川閬中古城端午期間接待游客量分別高達4萬(wàn)人次和1萬(wàn)余人次。

聯(lián)手打造多個(gè)城市名片

拓寬企業(yè)護城河

對于新華聯(lián)而言，此次文旅轉型的成功，決勝于品牌戰略的成功，這也將重塑新華聯(lián)的估值邏輯——隨著(zhù)公司從傳統房企向“文旅+地產(chǎn)+金融”轉型，文旅業(yè)務(wù)利潤占比或將提升，其估值中樞有望由傳統房企向綜合性的文旅地產(chǎn)商轉型。

自轉型以來(lái)，新華聯(lián)旗下的多個(gè)文旅項目都成為當地文化旅游發(fā)展的標桿與旗幟。不得不說(shuō)，新華聯(lián)的文旅轉型路始終與城市文化的品牌建設與輸出同行，與多地攜手打造各具特色的城市文旅名片。日益強大的品牌優(yōu)勢，也將成為新華聯(lián)全面轉型文旅后最堅硬的護城河。

據新華聯(lián)2019年業(yè)績(jì)報告，公司于2019年1月1日正式接管5A景區閬中古城，接管后運營(yíng)狀況繼續保持良好態(tài)勢且有顯著(zhù)提升。6月28日，銅官窯古鎮二期三大重磅旅游新產(chǎn)品震撼面市：中國大型原創(chuàng )演藝秀《銅官窯·傳奇》盛大首演，世界級5D影院《魔法釉·傳奇》成功首映，中國陶瓷藝術(shù)大師精品展示中心隆重開(kāi)館，受到社會(huì )各界和游客的高度認可與廣泛關(guān)注。8月18日，西寧童夢(mèng)樂(lè )園盛大開(kāi)業(yè)，多個(gè)景點(diǎn)為國際或國內首創(chuàng )，開(kāi)業(yè)當天客流突破3萬(wàn)人次。蕪湖鳩茲古鎮12月8日全面開(kāi)園，成為安徽省乃至華東地區獨樹(shù)一幟的文化旅游目的地。

從公司品牌傳播的成果來(lái)看，因運營(yíng)業(yè)績(jì)突出，新華聯(lián)躋身國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機構評選的“文旅地產(chǎn)優(yōu)秀運營(yíng)企業(yè)”五強；銅官窯古鎮和鳩茲古鎮獲評中國優(yōu)秀文旅代表項目；銅官窯礦物寶石博物館成為“國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護單位”；鳩茲古鎮獲評國家4A級景區并入選2019年度安徽省特色小鎮；西寧童夢(mèng)樂(lè )園獲“2019年度最佳親子旅游景區”稱(chēng)號；閬中古城入選首批天府旅游名縣。

2020年3月，新華聯(lián)文旅再度憑借在中國文旅行業(yè)的突出業(yè)績(jì)及運營(yíng)表現，榮登“2020年中國文旅地產(chǎn)10強”榜單，與恒大、融創(chuàng )、碧桂園、萬(wàn)科等共同躋身前十，位列第七名。

文旅蓬勃發(fā)展疊加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加持

估值修復進(jìn)程開(kāi)啟

來(lái)自國家文化和旅游部的信息，2019年全年國內旅游人數60.06億人次，比上年同期增長(cháng)8.4％；全年實(shí)現旅游總收入6.63萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.1％。今年年初受到新冠疫情影響，文旅產(chǎn)業(yè)遭受短期沖擊，但良好發(fā)展的長(cháng)期趨勢并未變。從國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)文化和旅游消費潛力的意見(jiàn)》行業(yè)指導文件，再結合中國消費升級的廣闊前景，疫情后文旅行業(yè)必將恢復正常增長(cháng)的勢頭，全面進(jìn)入文旅運營(yíng)期的新華聯(lián)，也將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機遇。

值得關(guān)注的是，5月13日，新華聯(lián)的控股股東新華聯(lián)集團與中金公司簽署了合作協(xié)議，雙方將合作為新華聯(lián)集團及新華聯(lián)引進(jìn)戰略投資者。對此新華聯(lián)集團總裁傅軍表示，中金公司具有較大的行業(yè)影響，也擁有豐富的重組資源。希望此次與中金公司緊密攜手，能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰略投資者，特別是要注重引進(jìn)央企或國企投資者，實(shí)現企業(yè)共贏(yíng)發(fā)展。

更重要的是，在二級市場(chǎng)，新華聯(lián)股價(jià)筑底成功，并開(kāi)始向上的歷程。以新華聯(lián)2019年業(yè)績(jì)數據來(lái)看，公司有40%的收入來(lái)源于非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，作為上市文旅企業(yè)，新華聯(lián)目前正處于估值底部，隨著(zhù)國內疫情的基本控制和消費券刺激政策的實(shí)施，旅游行業(yè)業(yè)績(jì)的復蘇會(huì )加速估值的修復。據Wind（申萬(wàn)）數據，截至6月30日收盤(pán)，傳統房地產(chǎn)板塊的動(dòng)態(tài)市盈率（整體法）在10倍左右，休閑服務(wù)板塊的整體估值約為132倍，旅游綜合板塊的估值高達530倍。而新華聯(lián)文旅目前的動(dòng)態(tài)PE僅為12倍左右，未來(lái)估值切換的彈性空間大。

《紅周刊(博客,微博)》梳理A股旅游綜合板塊個(gè)股數據（表1）注意到，新華聯(lián)2019年營(yíng)業(yè)收入為119.88億元，位列旅游綜合板塊個(gè)股第三，動(dòng)態(tài)凈利潤為5.4億元、ROE高達10.3%，均位列板塊第二；但其動(dòng)態(tài)PE卻僅為12.7倍，位列第八，存在明顯低估。而據安信證券預計，隨著(zhù)存量文旅項目長(cháng)沙銅官窯古鎮、蕪湖鳩茲古鎮、西寧新華聯(lián)童夢(mèng)樂(lè )園逐步步入成熟期，閬中古城運營(yíng)服務(wù)穩步提升，其文旅產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入持續收獲期，未來(lái)升值潛力巨大。

在不少機構投資人士看來(lái)，上半年資金抱團醫藥、消費、科技取暖，下半年等待市場(chǎng)新風(fēng)向出現；二季度旅游行業(yè)業(yè)績(jì)雖然同比下跌，但市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了一季度的悲觀(guān)預期；據行情數據顯示，第二季度旅游板塊強勢反彈，上證綜指上漲14.64%，申萬(wàn)旅游指數上漲136.3%，均超過(guò)同期指數的表現，其中旅游綜合、餐飲、酒店漲幅居前。下半年的投資邏輯重點(diǎn)關(guān)注旅游行業(yè)業(yè)績(jì)復蘇的相關(guān)優(yōu)質(zhì)標的估值修復和中長(cháng)期投資機會(huì )。

*本文來(lái)源：證券市場(chǎng)紅周刊，原標題：《新華聯(lián)文旅轉型全面落地，估值修復全面開(kāi)啟》。