高起點(diǎn)布局文旅板塊，成立文旅公司獨立運營(yíng)

2017年7月19日，融創(chuàng )與大連萬(wàn)達商業(yè)訂立協(xié)議書(shū)，以總代價(jià)438.4億人民幣收購萬(wàn)達商管持有的十三個(gè)文化旅游項目的項目公司91%股權，其中包含10座文旅城，融創(chuàng )通過(guò)特有的收并購方式邁入文旅板塊，并實(shí)現高起點(diǎn)布局。

次年8月，融創(chuàng )文旅集團正式成立，并與地產(chǎn)集團區分，獨立負責文旅業(yè)務(wù)運營(yíng)。同年十月，融創(chuàng )又以62.8億元收購萬(wàn)達文旅城項目的設計、管理及規劃公司，收獲了一只規模近5000人、架構完整、經(jīng)營(yíng)豐富的文旅團隊，并成立融創(chuàng )文旅設計院、文旅建設事業(yè)部，文旅集團組織架構逐步完善。

19年，融創(chuàng )再度斥資約153億收購環(huán)球世紀、時(shí)代環(huán)球各51%股權，一躍成為會(huì )展類(lèi)項目最大的持有及運營(yíng)商，文旅板塊再添新業(yè)態(tài)。截至2020年6月，融創(chuàng )文旅已在國內布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區、25個(gè)文旅小鎮、8個(gè)會(huì )議會(huì )展中心，涵蓋49個(gè)樂(lè )園、48個(gè)商業(yè)、近150家高端酒店。

定位中國家庭歡樂(lè )供應商，主打三大文旅類(lèi)型

作為融創(chuàng )多元化布局的重要板塊，融創(chuàng )文旅主要由文旅城、度假區、文旅小鎮三大類(lèi)型構成。文旅城定位于“身邊的目的地”，主打一站式吃住娛購游的生活體驗。度假區集中布局在自然資源豐富、氣候條件優(yōu)越的區域和城市，如海南、西雙版納、桂林等地，以景觀(guān)資源作為主要賣(mài)點(diǎn)。文旅小鎮則是為了滿(mǎn)足人們向往寧靜生活的需求，選址多集中在遠離都市的遠郊，主打田園生活，集文化、運動(dòng)、康養、農牧為一體。

以文旅城為主要發(fā)力點(diǎn)，打造“3+N”種業(yè)態(tài)模式

選址一二線(xiàn)核心城市，文旅城是融創(chuàng )的主要發(fā)力點(diǎn)。選址方面，文旅城主要布局在國內人口基數大、長(cháng)期基本面向好一二線(xiàn)核心城市，如濟南、廣州、青島等地。業(yè)態(tài)方面，除主題樂(lè )園、商業(yè)、酒店三大基本業(yè)態(tài)外，依據不同的區域特點(diǎn)，再以雪世界、海世界、電影世界等八種主題業(yè)態(tài)進(jìn)行動(dòng)態(tài)組合，形成“3+N”種業(yè)態(tài)搭配模式，項目體量多在150萬(wàn)方之上，截至2019年底已有八座文旅城開(kāi)業(yè)運營(yíng)。

文旅營(yíng)收雖逐步增長(cháng)，尚處于培育階段

2019年，融創(chuàng )文旅板塊實(shí)現營(yíng)業(yè)收入28.5億，較去年同期上升41%，其中，廣州、無(wú)錫、昆明三大文旅城順利開(kāi)業(yè)。根據企業(yè)2019年業(yè)績(jì)推介材料，廣州、無(wú)錫文旅城開(kāi)業(yè)半年分別實(shí)現收入4.8億、3.2億，融創(chuàng )茂出租率均達到100%，其中廣州雪世界日均客流超2700人次，基本實(shí)現滿(mǎn)載運營(yíng)，無(wú)錫水世界最高單日客流突破1.2萬(wàn)人次。雖然文旅板塊的營(yíng)收逐步增長(cháng)，部分樂(lè )園的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢向好，但與千億營(yíng)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，19年文旅板塊營(yíng)收占比僅為1.7%，尚處于起步階段。

文旅+地產(chǎn)形成良性互動(dòng)，住宅熱銷(xiāo)緩解資金紓困

2015-2019年，融創(chuàng )固定資產(chǎn)由不到1億元迅速增至701億元，投資物業(yè)也增至268億元，文旅高投入、長(cháng)回報的特性使得較多資產(chǎn)沉淀其中。

文旅+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，配套住宅銷(xiāo)售大大緩解資金壓力。由于文旅項目處于一二線(xiàn)核心城市，人口基本面向好，且居住于周邊即可享受一站式吃住娛購游的生活體驗，豐富的業(yè)態(tài)對于潛在購房群體具備較大吸引力。因此，通常在文旅城開(kāi)業(yè)之前，融創(chuàng )會(huì )先開(kāi)發(fā)部分配套住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)現文旅+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，住宅銷(xiāo)售的回款再投入到文旅開(kāi)發(fā)之中，緩解現金流壓力。根據《2019年單項目銷(xiāo)售排行榜TOP100》，融創(chuàng )濟南、重慶、昆明三大文旅城項目進(jìn)入榜單前十，銷(xiāo)售均破百億，其中濟南文旅城更是以134.5億元摘得桂冠，其中濟南、重慶文旅城未開(kāi)業(yè)即已實(shí)現熱銷(xiāo)，為后續文旅投入提供有力支持。

整體上看，融創(chuàng )憑借強大的資金實(shí)力，通過(guò)收并購方式在短時(shí)間內迅速成為國內文文旅板塊領(lǐng)先企業(yè)，19年三大文旅城順利開(kāi)業(yè)且經(jīng)營(yíng)態(tài)勢良好，文旅版圖逐步成型。雖然新開(kāi)業(yè)文旅進(jìn)展順利，但后續的持續運營(yíng)以及每年貢獻穩定的產(chǎn)出才是文旅板塊的最大考驗。融創(chuàng )雖在文旅項目上擁有多種業(yè)態(tài)的組合搭配，有利于與其他主題樂(lè )園形成差異化，但縱觀(guān)國內外能夠長(cháng)期盈利的主題公園，標志性IP的打造以及具有吸引力的內容最為核心，融創(chuàng )在這方面還有待提高，從規模領(lǐng)先到盈利能力領(lǐng)先，融創(chuàng )還有較長(cháng)的路要走。

*本文來(lái)源：微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”（ID:cricyjzx)，作者：沈曉玲、萬(wàn)任澄，原標題：《評司論企 | 融創(chuàng )中國逐步成型的文旅版圖》。