近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因海南省出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)驚起波瀾?！艾F房銷(xiāo)售”“限購2套”等政策，讓外界心生無(wú)數疑問(wèn)：為何在疫情蔓延的當下，全國各地紛紛出臺松綁救市政策，唯獨海南省調控加碼?

《通知》中指出要加快發(fā)展旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房等政策，卻似乎被外界忽略。但這些才是此次政策出臺的核心邏輯所在。因為，2020年是海南建設自由貿易港的開(kāi)局之年。

“限購展現了海南去地產(chǎn)化與加快經(jīng)濟結構轉型、建設自由港的決心，房?jì)r(jià)調控政策則有利于吸引島外人才落戶(hù)?！焙？谑蟹繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)王路指出背后的原因。與此同時(shí)，多家入駐海南的房企，也向《中國經(jīng)營(yíng)報》記者表達了對海南樓市的信心。

“風(fēng)起于青萍之末”

海南省3月7日出臺的《通知》一夜之間便掀起了討論熱潮，其引發(fā)的轟動(dòng)效應堪比2018年“4·22全域限購”政策的出臺。

《通知》中提出的多條措施，“對在我省已擁有2套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房”“新出讓土地建設的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度”“加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”，進(jìn)一步讓外界意識到海南擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)，推進(jìn)經(jīng)濟結構轉型的決心不會(huì )動(dòng)搖。

關(guān)于該政策的出臺，對幕后消息有所了解的?？谑蟹繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)王路向記者透露，“這個(gè)政策反響之所以很大，是因為在疫情當下和其他地區的松綁形成對比，但是不論有沒(méi)有疫情，海南這個(gè)政策都是要出臺的，因為政府內部在去年下半年就開(kāi)始著(zhù)手準備了。實(shí)質(zhì)上這是針對接下來(lái)海南建設自貿港產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體戰略，做的一個(gè)房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制?！?/p>

根據規劃，2018年—2020年，是海南復制借鑒其他自貿區成功經(jīng)驗，壓茬試行自由港某些政策，做好從“自貿區”到“自由港”銜接的初步探索階段。2020年—2025年，海南將初步建立起自由港政策和制度體系，營(yíng)商環(huán)境達到國內一流水平，是最為重要和關(guān)鍵階段。2020年正是該關(guān)鍵階段的開(kāi)局之年。

王路指出，“自貿港某種意義上相當于一個(gè)特別行政區，它要跟國際接軌，就要有獨立的關(guān)稅體制和貿易游戲規則。正常情況下，今年3月底會(huì )有一個(gè)發(fā)展綱要出臺，之后會(huì )有大量的產(chǎn)業(yè)政策落地。所以，海南的這個(gè)長(cháng)效房地產(chǎn)機制，是為后期的產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行鋪路?！?/p>

風(fēng)起于青萍之末。記者發(fā)現，此次海南樓市調控“大招”的出臺，與之前的各項“去地產(chǎn)化”手段一脈相承，更是一系列調控發(fā)酵的結果。在海南從事房地產(chǎn)行業(yè)9個(gè)年頭的趙璞對于該政策的出臺，也表示“一點(diǎn)不驚訝”。

因為事實(shí)上，海南樓市的調控政策一直在路上。以2017年為例，該年4月份，海南實(shí)行限購+限售政策，暫停向購買(mǎi)第3套及以上商品住宅的居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，居民家庭新購第2套房拿證滿(mǎn)2年后方可轉讓。對無(wú)房和有房人員購房的公積金貸款比例進(jìn)行調整，同時(shí)瓊海實(shí)行限購。

該年5月份，?？?、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙多地相繼加入限購行列。9月份，中部生態(tài)核心區永久停止開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項目，100平方米及以下的小戶(hù)型被禁止。10月份，三亞調控再升級。2017年，針對海南島內不同地區出臺的調控指令，超過(guò)20條。

但是，2015年底中央明確將去庫存作為2016年的五大經(jīng)濟任務(wù)之一，并在2016年出臺了大量利好樓市的政策，此舉帶動(dòng)全國房?jì)r(jià)從一線(xiàn)到二線(xiàn)，再到三四線(xiàn)的輪番上漲，海南房?jì)r(jià)在這輪漲潮中也從平緩上漲發(fā)展到暴漲，到2018年初達到頂峰。

趙璞指出，“拿?？趤?lái)說(shuō)，2014年時(shí)有個(gè)大房企進(jìn)入當地直接低價(jià)賣(mài)房，引起其他房企爭相加入，原本2萬(wàn)的房?jì)r(jià)降到了1萬(wàn)以下，那時(shí)是海南樓價(jià)的一個(gè)低谷。2015、2016、2017年三年大家覺(jué)得不行了，房?jì)r(jià)又開(kāi)始慢慢回升，到了2018年年初一下就瘋漲起來(lái)?！睋貞?，2017年底還賣(mài)9000多元/平方米的剛需房，過(guò)了年就漲到15000元左右，旅居的也從7000—8000元漲到11000—13000元?！罢娴耐植赖??！壁w璞對那段經(jīng)歷仍心有余悸。

再之后，就是號稱(chēng)史上最嚴的2018年海南“4·22全域限購”政策出臺?！罢畡澏朔?jì)r(jià)紅線(xiàn)，之后全省就圍繞著(zhù)最高價(jià)走，沒(méi)什么大變化，一些開(kāi)發(fā)商還有捂盤(pán)的情況發(fā)生。直到去年年底，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現下降的苗頭，因為有的開(kāi)發(fā)商撐不住了?！壁w璞說(shuō)道。

2018年還有個(gè)事情值得注意，當年4月13日，也就是全域限購政策出臺一個(gè)多星期前，宣布設立海南自由貿易港。

再把目光拉回當下，在3月7日晚舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，“《通知》明確，各市縣對本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟增長(cháng)的工具和手段?！焙Ｄ鲜∽〗◤d廳長(cháng)霍巨燃重點(diǎn)指出了這項規定。

轉型布局新風(fēng)口

“公司在海南市場(chǎng)的發(fā)展受到政策的影響較大，若按照最新的政策文件施行，我們將會(huì )保持謹慎的態(tài)度?！贬槍Α锻ㄖ诽岢龅默F房銷(xiāo)售制度，一家頭部民營(yíng)房企內部人士李凱對記者透露。

另一位熟諳海南市場(chǎng)的頭部房企項目負責人(周肖)指出，“從主體封頂預售變?yōu)楝F房銷(xiāo)售，至少會(huì )增加企業(yè)半年左右的開(kāi)發(fā)周期。一方面，延緩企業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間，增加了企業(yè)資金負擔和成本;另一方面，現房銷(xiāo)售呈現出的產(chǎn)品將更全面和直接，對企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)能力尤其是精裝修能力要求會(huì )更高?！?/p>

周肖也表示，由于本項政策是對新出讓土地的約束條件，因此短期對目前現有項目的房企主體影響較小，但提高了企業(yè)后期拿地的財務(wù)要求。

不過(guò)，李凱認為，因為公司在海南已有商業(yè)、旅游地產(chǎn)方面的布局，因此“對海南市場(chǎng)仍比較看好且不會(huì )退出，對政策的利好也抱持期待?！?/p>

如前面所提及，《通知》中“鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”。實(shí)際上，這一措施在此之前醞釀多時(shí)。

2019年1月28日，海南省自然資源和規劃廳廳長(cháng)丁式江指出，“海南省存在一定數量存量商品住宅用地不能繼續用于住宅開(kāi)發(fā)，我們鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅游業(yè)、現代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)項目?！蓖?月24日，海南省便出臺政策，鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和處置盤(pán)活，以服務(wù)于自貿區和自貿港建設。

王路認為，“現在的海南，去地產(chǎn)化的目標是非常確定的。因為近30年來(lái)，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)給海南的產(chǎn)業(yè)結構以及相關(guān)領(lǐng)域帶來(lái)太多的問(wèn)題。如果海南想建設自貿港，就必須與房地產(chǎn)告別，放棄它作為龍頭老大的地位，轉而聚焦發(fā)展旅游業(yè)、現代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)?！蓖趼愤M(jìn)一步指出，發(fā)展這三大產(chǎn)業(yè)的前提，就是海南的用地規劃、指標，都得往它們身上傾斜，否則自貿港的大基建就會(huì )缺乏條件基礎。

2018年政策收緊后，海南房地產(chǎn)行業(yè)步入冷靜期，多項數據表明海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)逐步降低。2019年海南省國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報顯示，2019年全省房屋銷(xiāo)售面積829.34萬(wàn)平方米，同比下降42.1%;銷(xiāo)售額1275.76億元，同比下降38.8%。同時(shí)，在拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)“三駕馬車(chē)”之一的投資領(lǐng)域，2019年海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅下降22.1%，而進(jìn)出口額增長(cháng)6.8%，高于全國平均水平3.4%。服務(wù)業(yè)比重達到59.0%，比全國平均水平高出5個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻率達到75%，比全國平均水平59.4%高出15.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)中超過(guò)一半均已布局海南，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng )中國、雅居樂(lè )、富力等上市房企坐擁可觀(guān)的土地儲備。記者發(fā)現，在此背景下，不少房企近年來(lái)的布局，已積極轉向文旅、康養等服務(wù)和商業(yè)運營(yíng)，有的企業(yè)甚至已深耕多年。

2009年，雅居樂(lè )在海南踏出其文旅地產(chǎn)的第一步，號稱(chēng)“中國第一盤(pán)”的雅居樂(lè )清水灣項目便位于海南三亞。此后10年間，雅居樂(lè )以清水灣項目作為起點(diǎn)，探索觀(guān)光式旅游、體驗式度假、沉浸式生活等場(chǎng)景。雅居樂(lè )主席兼總裁陳卓林曾于2019年3月20日的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上稱(chēng)，“海南在未來(lái)絕對是個(gè)寶貝”。

2015年，恒大拿下位于海南博鰲樂(lè )城國際醫療旅游先行區的相關(guān)地塊發(fā)展醫療和康養行業(yè)，設立海南博鰲恒大國際醫院有限公司。2018年2月底，博鰲恒大國際醫院正式投入運營(yíng)。醫院第一期總建筑面積11萬(wàn)平方米，包括醫療樓和康養樓兩大區域，康養樓區域配套190套公寓，共設康養床位424張。在旅游地產(chǎn)方面，恒大更布局有儋州?；◢u項目，涵蓋國際會(huì )議中心、酒店、影視基地、博物館群等28個(gè)業(yè)態(tài)。

周肖告訴記者，“經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)培育，海南的旅游地產(chǎn)形成了獨具特色的格局?！彼J為，當下出臺的政策經(jīng)優(yōu)化調整后，海南的旅游地產(chǎn)將憑借其資源稀缺性，繼續表現出穩定的市場(chǎng)需求。

“內緊外松”為哪般?

稍微對海南有所了解的人，都會(huì )注意到海南一方面在加快推進(jìn)“去地產(chǎn)化”運動(dòng)，另一方面卻又不斷放寬人才購房門(mén)檻。

2019年10月19日，三亞下發(fā)紅頭文件，進(jìn)一步完善人才住房政策，該文件引發(fā)市場(chǎng)嘩然。

2019年年初，?？谑羞M(jìn)一步放寬了人才落戶(hù)的學(xué)歷、年齡等條件，不僅人才本人、配偶、未成年子女可以落戶(hù)，符合條件的父母也可以落戶(hù)。同年6月份，海南省又宣布，普通人才尚未落戶(hù)的，今后購房社保限制將由2年或者5年統一降低為1年。

在王路看來(lái)，這一“內緊外松”的現象看似相互背離，實(shí)則卻是相輔相成。

王路指出，“這些年來(lái)，海南的樓市動(dòng)蕩很大，一是內需支撐不住，二來(lái)外部需求受宏觀(guān)經(jīng)濟影響很大。所以海南需要引進(jìn)人才，增加人口，同時(shí)也為改善產(chǎn)業(yè)結構服務(wù)。過(guò)高的房?jì)r(jià)是不利于人才引進(jìn)的，所以海南才會(huì )對內調控對外放松?！彼€指出，海南接下來(lái)會(huì )有很多利好政策放出，配合人才引進(jìn)政策，將更有利于自貿港的建設。

實(shí)際上，在2018年海南也宣布建設自貿港時(shí)，便出臺了“百萬(wàn)人才進(jìn)海南行動(dòng)計劃”，宣布對引進(jìn)的各類(lèi)人才自在瓊落戶(hù)之日起購買(mǎi)商品住宅，享受本地居民同等待遇，不受限購政策限制。

實(shí)際來(lái)看，海南省這幾年的人才引進(jìn)政策效果如何?

趙璞對此表達了悲觀(guān)的看法，她說(shuō)，“我接觸的客戶(hù)中，絕大部分海南買(mǎi)房都只是用于短期旅游和投資炒房，尤其是年輕人根本不想在這里落戶(hù)?？赡墁F在海南的經(jīng)濟還吸引不了他們?！?/p>

根據海南官方統計數據，2017年年末全省常住人口925.76萬(wàn)人，自然增長(cháng)率8.72‰，2018年年末全省常住人口934.32萬(wàn)人，自然增長(cháng)率8.47‰，2019年年末全省常住人口944.72萬(wàn)人，自然增長(cháng)率6.76‰?？梢园l(fā)現，雖然過(guò)去3年來(lái)，海南的常住人口逐步增長(cháng)，但自然增長(cháng)率卻逐年下降。

中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對新政策表達了疑慮，“海南轉化土地性質(zhì)是為了騰籠換鳥(niǎo)，但目前海南脆弱的產(chǎn)業(yè)現狀無(wú)法與內地競爭，達不到吸引人才的目的。而且，建設自貿港是一個(gè)高度市場(chǎng)化的行為，更是一件艱難的事情，海南可以向新加坡等國際上成功的案例學(xué)習?！?/p>

“現在海南的旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是低級別的，功能性不大。如果一下進(jìn)來(lái)很多人的話(huà)，這些配套跟不上他們的服務(wù)需求。但是，往好的方向看，那就是發(fā)展的空間很大，有很多可能性?！壁w璞在另一個(gè)角度也表達了樂(lè )觀(guān)的看法。

她進(jìn)一步說(shuō)，“我理解海南政府要發(fā)展的旅游地產(chǎn)，應該是下沉到下面的縣市，帶動(dòng)當地的經(jīng)濟發(fā)展。在建設自貿港的驅動(dòng)下，經(jīng)濟發(fā)展起來(lái)了，商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì )隨之提升。當產(chǎn)業(yè)更加豐富了，就會(huì )吸引更多人才。不過(guò)這確實(shí)需要一個(gè)周期，所以現在出臺的政策，方向是對的?！?/p>

記者同時(shí)向海南省住房和城鄉建設廳致函詢(xún)問(wèn)新政策具體如何服務(wù)于自貿港建設等，截至發(fā)稿未獲回復。

(文中趙璞、李凱、周肖均為化名)

*本文來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報，作者：童柴玲，原標題：《海南樓市大“變局” 房企轉身布局文旅地產(chǎn)》。