與青客公寓（QK）的“拉鋸戰”持續一個(gè)多月后，業(yè)主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日，青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶(hù)，但無(wú)法提現。此后，王君接到青客電話(huà)，要求她免租三個(gè)月，不同意的話(huà)拒付后續房租。

早在去年底，青客便針對部分虧損房源，要求房東降租或解約。新冠肺炎疫情發(fā)生后，事態(tài)愈演愈烈，大批青客業(yè)主被“強制免租”。遭業(yè)主反對后，青客姿態(tài)略緩，要求免除半個(gè)月房租，或僅支付一個(gè)月房租、季付改為月付。

房東不接受，事態(tài)便僵持不前。春節前，王君所在的電商公司倒閉，至今待業(yè)在家，丈夫所在私企也已拖欠2個(gè)月工資。賬單上，每月固定的9700元房貸讓這個(gè)家庭如背重負。王君從未像現在這樣，渴望糾紛解決，渴望復工。

“雪上加霜”的境遇同時(shí)降臨到企業(yè)和個(gè)人身上。青客表示，此次疫情不同于普通的經(jīng)營(yíng)虧損和經(jīng)濟下行，其影響已遠超公司作為一家企業(yè)所能承受的極限范圍。當深陷虧損泥淖的長(cháng)租行業(yè)遭遇挑戰，沒(méi)有一方主體能置身事外。

房租支付“一拖再拖”

緊張態(tài)勢自去年末就已現端倪。

2019年12月份，李芳接到青客工作人員電話(huà)，要求協(xié)商降租，下降幅度500元左右。如果不同意，青客要求將租金支付方案由季付改為月付。李芳隨一眾業(yè)主奔到青客公司，試圖協(xié)商，但遲遲未果。青客僅稱(chēng)，李芳們托管出去的為“虧損房源”。

虧損幅度多大？據業(yè)主回憶，在青客出具的計劃降租、解除合同名單中，不乏月虧損超5000元、6000元的房源。彼時(shí)，青客員工表示，虧損額超過(guò)2000元/月的房源，將與房東協(xié)商解約。

青客曾于過(guò)往幾年高速擴張，上述房源多為當時(shí)高于市場(chǎng)價(jià)收來(lái)。在業(yè)主收到的《降租解約溝通函》中，青客表示，公司每月支付給業(yè)主的租金已遠遠超出從租客處收取的租金，屬于“高進(jìn)低出”情形。

降租解約事件未平，新冠肺炎疫情突襲。疫情發(fā)生后，青客給房東發(fā)短信稱(chēng)，因不對拖欠的租客進(jìn)行催收、暫停房屋出租業(yè)務(wù)，青客公司既無(wú)法足額收取租客的租金，又出現大量房屋空置，因此無(wú)法向房東支付租金。

在與房東交涉時(shí)，青客要求前者免租2~3個(gè)月。房東不同意，青客便稱(chēng)至少免租半個(gè)月，或僅支付1個(gè)月房租，剩余2個(gè)月在合同全部到期后支付；季付改成月付。如果協(xié)商未果，房東便收不到后續房租。

這種態(tài)度讓大部分業(yè)主難以接受?！扒嗫蛦T工第三次打電話(huà)叫我免租時(shí)，我說(shuō)要告他們，他們說(shuō)你去呀，就再也沒(méi)聯(lián)系過(guò)我了?！蓖蹙f(shuō)，按照以往流程，青客會(huì )在25日前將租金打入青客寶（青客自有APP），再由房東操作退款到銀行卡。

但至今，王君應于1月份收到的12423.7元，仍在青客寶內無(wú)法提現；李芳同意按月支付，但只收到1月份房租，便再也沒(méi)有后續。

與此同時(shí)，多位房東被拖欠水電費。按合同約定，使用房屋所發(fā)生的水、電、通信等費用，青客承擔。但王君表示，自己的房子被欠三個(gè)月水電費，有房東被欠金額已上千元。如果一直拖延，供電局會(huì )上報征信部門(mén)。

青客與業(yè)主矛盾重重，租客也受到牽連。黑貓投訴上，有租客表示，“青客于2月24日和房東解除合同，房東要求我立刻搬離?！睌荡螁?wèn)青客索要解約通知書(shū)，立刻停止貸款，注明何時(shí)退還押金等，青客以未復工為由，不予辦理。

上市融資難扭虧損

種種沖突下，外界質(zhì)疑青客無(wú)力支付房東租金，資金鏈已然承壓。青客對外表示，在目前新冠肺炎疫情影響下，長(cháng)租公寓行業(yè)資金鏈普遍吃緊，但青客資金運營(yíng)狀況較好，不存在資金鏈斷裂問(wèn)題。

但從最新財報數據看，青客的盈利現狀并不樂(lè )觀(guān)。2月19日，青客公布首份上市財報，2019財年青客凈虧損4.89億元。至此，青客已于2017~2019年連續三個(gè)財年虧損，累計虧損額達22.78億元。

去年11月上市時(shí)，青客公寓創(chuàng )始人兼CEO金光杰難掩對資金的渴求。在他看來(lái)，上市對青客的改變，包括融資渠道平衡股債、利潤率好轉、降低資金使用成本等?！伴L(cháng)租公寓企業(yè)雖然看上去不賺錢(qián)，但它是增長(cháng)型企業(yè)，具有投資價(jià)值?！?/p>

然而，2019財年第四季度，青客營(yíng)業(yè)虧損1.01億元，歸母凈利潤-2.47億元，同比下降12.44%。2019財年，青客總負債26.11億元，資產(chǎn)負債率高達145.08%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額已連續3個(gè)財年為負。

青客成立于2012年，是國內較早涉足長(cháng)租公寓的玩家之一。彼時(shí)，青客可提供出租的公寓房源僅900多間。隨著(zhù)入局競爭者越來(lái)越多，青客加緊擴張步伐，到2018年底，房源數量已飆升至9.12萬(wàn)間。

急速擴張離不開(kāi)青客對“高進(jìn)低出”模式和“租金貸”的使用?！白饨鹳J”即長(cháng)租企業(yè)通過(guò)引入銀行、小貸公司等金融平臺，與其簽訂分期付款租賃貸款合同，金融機構將貸款一次性付給長(cháng)租企業(yè)，租客可按月或按季度向金融機構還清租房貸款。

優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，假設每間房月房租1000元，租客按押一付三付款，簽約后企業(yè)可拿回四五千元。但依賴(lài)大比例長(cháng)周期預收的企業(yè)，會(huì )要求按年甚至兩年預收租金，租戶(hù)現金不足，可選擇“租金貸”支付租金。

這種模式下，通過(guò)“租金貸”撬動(dòng)的資金為企業(yè)發(fā)展不斷輸血，但暗藏隱疾。一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)下滑，資金周轉受限，企業(yè)資金鏈便會(huì )嚴重吃緊。如果企業(yè)跑路，房東收回房源，但租客與金融機構仍存借貸關(guān)系，即使被趕出住處仍要繼續還債。

“如果一個(gè)月能新簽10000間房，帶來(lái)的現金流就是1個(gè)多億，甚至2個(gè)多億。同樣，如果新簽大減，現金流損失也相當巨大?！眲⑾璺Q(chēng)，受疫情影響，新簽租房量驟降時(shí)，依賴(lài)大比例長(cháng)周期預收的企業(yè)受到的影響就非常大。

據青客招股書(shū)，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸，另有16.5%的租客正在申請租金貸。

同時(shí)，2019財年，有48.4%的租客在預付款涵蓋的租賃期內終止合同，即使扣除押金，青客公寓表示仍有可能沒(méi)有足夠的資金歸還所有未使用的租金，該財年約有4.6%的租戶(hù)拖欠租金或租金貸。

如何拯救長(cháng)租公寓？

疫情放大長(cháng)租公寓風(fēng)險，青客面臨的爭議并非個(gè)例。

黑貓投訴上，包括自如、蛋殼、巢客、美麗屋等長(cháng)租品牌，投訴量日日攀升。有巢客房東表示，2019年7月與巢客簽署委托合同，合同期限4年，2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起，巢客電話(huà)打不通，商家是不是已經(jīng)卷款逃走了？

另有美麗屋業(yè)主稱(chēng)，本應支付的下季度房租，現已拖欠超過(guò)一星期，理由是由于疫情，業(yè)主應該減免兩個(gè)月房租。我拒絕后，美麗屋依然沒(méi)有支付，亦沒(méi)有說(shuō)明后續處理辦法。企業(yè)借疫情之名，不遵守合同，綁架業(yè)主和租戶(hù)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，疫情暴露出長(cháng)租企業(yè)管理不到位，應對能力較為欠缺，合同管理上也存在問(wèn)題。租賃企業(yè)應本著(zhù)平等自愿和誠實(shí)信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付。拒付租金等做法不可取，不可隨意調整合同內容。

據房東東數據，2019年，53家長(cháng)租公寓出現經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。杭州的樂(lè )伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。

而隨著(zhù)疫情暴發(fā)，企業(yè)現金流再次承壓。貝殼找房數據顯示，由于疫情影響，2020年2月，18個(gè)重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達78.9%，同比降幅高達82.7%?！?9%企業(yè)表示營(yíng)收較去年同期下降50%以上，規模型企業(yè)虧損預估超千萬(wàn)?！笨硕鸱Q(chēng)。

諸葛找房數據研究中心國仕英表示，疫情影響下，集中式長(cháng)租公寓較為集中，方便管理協(xié)商且有房企支持，運營(yíng)壓力稍小一點(diǎn)；分散式長(cháng)租公寓業(yè)主較為分散需與多個(gè)房東進(jìn)行協(xié)商，需要耗費大量人力物力財力，運營(yíng)成本攀升。

“長(cháng)租公寓企業(yè)首先要維持正常的運營(yíng)，其次在這個(gè)敏感時(shí)期避免較大幅度漲價(jià)及其他負面影響的爆出，保持品牌信譽(yù)；維護好現有客戶(hù)資源，避免租戶(hù)的流失；推出部分優(yōu)惠措施，吸引租戶(hù)，減少空置率?！眹擞⒄J為。

曾經(jīng)的野蠻生長(cháng)時(shí)期，長(cháng)租企業(yè)對規模的渴望掩蓋了盈利可持續性問(wèn)題。當疫情將潛藏的問(wèn)題放大，頭部企業(yè)無(wú)一幸免，商業(yè)模式均受到拷問(wèn)。如何講好盈利故事，引導行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展，長(cháng)租公寓企業(yè)面前仍是一條血路。

(文中王君、李芳均為化名)

*本文來(lái)源：第一財經(jīng)，作者：孫夢(mèng)凡，原標題：《拖欠房租、業(yè)主受損,長(cháng)租公寓頭部企業(yè)遭遇密集維權》。