整個(gè)2月份，長(cháng)租公寓行業(yè)都陷入輿論旋渦。2月初，#自如被指借疫情漲價(jià)#沖上了熱搜。2月中旬，蛋殼公寓要求房東免房租，卻不給租戶(hù)免租的消息引發(fā)了巨大爭議。2月23號，部分上海的青客公寓房東，收到了公司“無(wú)法向房東支付租金”的短信。在疫情這只黑天鵝的沖擊下，長(cháng)租公寓企業(yè)輪番陷入深潭。特殊時(shí)期是不會(huì )徹底沖垮一家企業(yè)的商業(yè)模式，但企業(yè)的能力會(huì )受到全方面挑戰，弱點(diǎn)會(huì )被全面放大。海淀區自如租戶(hù)林小姐告訴PingWest 品玩，她原房租是6230元，房子將在3月1號到期，管家先是跟她溝通要漲價(jià)到約6690元。之后又表示可以申請調價(jià)到6390元，再到近期續租時(shí)，表示系統又調整了價(jià)格，價(jià)格是6390元，上申請的一樣，同時(shí)希望趕緊付費免得系統價(jià)格再變。最終房子以漲價(jià)160元續租。自如管家在1月31日前聯(lián)系到了林小姐，表示如果能在租賃合同到期前一個(gè)月確定續租，服務(wù)費可以有7折優(yōu)惠。而她的朋友郭萌萌收到的通知是服務(wù)費9折。郭萌萌的房租協(xié)商過(guò)程就像一場(chǎng)心理博弈。她的月租金為2190元，自如管家提前40天聯(lián)系她，表示續租的話(huà)租金會(huì )漲到2530元。郭萌萌覺(jué)得太貴了，表示得考慮下。過(guò)了幾天，管家表示可以以2290元續租，這相比原價(jià)只上漲了100元，而且如果能提前30天續租，服務(wù)費9折優(yōu)惠。但郭萌萌得知林小姐收到的通知是7折，所以決定跟管家進(jìn)行協(xié)商。在又一輪溝通后，最終以漲租100元，服務(wù)費7折完成了續租。在輿論爆發(fā)后，大部分租戶(hù)都與自如管家進(jìn)行了再一輪協(xié)商，漲租金額都在極大程度地被縮小，有部分甚至以原價(jià)續租。在接受PingWest品玩采訪(fǎng)的自如租戶(hù)中，有不少漲租幅度在10%到30%之間，相當一部分的漲租在100到500元之間，這個(gè)數字雖然不大，但依舊引發(fā)了租戶(hù)們的不滿(mǎn)。他們認為在疫情期間，大部分企業(yè)都在為消費者減輕負擔，而自如卻逆勢漲租，更嚴重的是“這根本是霸王協(xié)議”，沒(méi)有給租戶(hù)任何選擇。疫情期間租戶(hù)不可能去換房子，無(wú)論漲價(jià)是多是少，他們除了接受自如的漲租條件，別無(wú)他法。與其說(shuō)是疫情期間的漲租行為激怒了租戶(hù)，倒不如說(shuō)是租戶(hù)長(cháng)期積累了對自如的不信任感，在因為這次漲租而引爆。林小姐告訴PingWest品玩，她在住自如房的這1年時(shí)間里換了5個(gè)自如管家，申請售后問(wèn)題均沒(méi)有得到實(shí)際解決，她的問(wèn)題包括：廚房天花板裝修不合理，刮風(fēng)時(shí)候會(huì )響；陽(yáng)臺墻皮脫落，大雨時(shí)漏水；衛生間出水是黃色的；淋浴頭出水小且慢，維修人員說(shuō)需要自己付費采買(mǎi)。我們無(wú)法否定的一個(gè)現實(shí)是，租客繳納了逐年上漲的租金、極大程度上會(huì )多于一個(gè)月房租的服務(wù)費，還有因為“現金貸”產(chǎn)生的銀行利息，但長(cháng)租公寓企業(yè)們至今都還是沒(méi)有賺到錢(qián)。雖然自如的市場(chǎng)占有率第一，但還這不是個(gè)一家獨大的市場(chǎng)，蛋殼、青客，以及其他散布在全國各地的地方性長(cháng)租公寓企業(yè)都還在提供服務(wù)。在市場(chǎng)競爭激烈之下，租客還是沒(méi)有省到錢(qián)。這看起來(lái)就像是個(gè)沒(méi)有贏(yíng)家的生意。行業(yè)前三沒(méi)有一家在盈利，現金貸成為主要的資金來(lái)源
青客公寓是國內市場(chǎng)占有率第三的分散式長(cháng)租公寓企業(yè)。它于2019年11月在納斯達克上市。2月19日，青客公布了首份上市財報，財報顯示，2019 財年青客公寓凈虧損4.89億元。此前其招股說(shuō)明書(shū)顯示，2017財年和2018財年，青客的凈虧損分別為2.45億元和4.99億元。青客已連續三個(gè)財年虧損。青客上市的募資金額幾乎減半，從原計劃的520萬(wàn)股減至270萬(wàn)股，最終以招股書(shū)中預期價(jià)格區間的最低位每股17美元發(fā)行，籌集金額從此前的1億美金，減少至4600萬(wàn)美元資金，我們能從側面看出公司上市時(shí)的不自信。2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市。蛋殼是國內市場(chǎng)占有率第二的分散式長(cháng)租公寓品牌。在其招股說(shuō)明書(shū)中顯示，蛋殼公寓2019年前10個(gè)月凈虧損為28.13億元人民幣，經(jīng)調整后的EBITDA為負16.12億元人民幣，官方表示尚未盈利的原因是其持續高速增長(cháng)。即便是市場(chǎng)占有率第一的自如，至今也沒(méi)有實(shí)現盈利。自如CEO熊林曾數次對外表示，現在談?dòng)€為之過(guò)早。行業(yè)在2014、2015年開(kāi)始爆發(fā)，吸引了大批資本入局，但行業(yè)前三名都還沒(méi)有人實(shí)現盈利。對長(cháng)租公寓們來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟寒冬的2019年本就不好過(guò)，尚未實(shí)現盈利沒(méi)能自我造血，融資之路又困難重重，資金的匱乏直接推動(dòng)了兩家企業(yè)走向上市，以求續命。原本大家都指望著(zhù)2020年農歷新年過(guò)后的租賃市場(chǎng)旺季，沒(méi)想到等來(lái)的卻是新型冠狀病毒這只“黑天鵝”，這讓原本就艱難的生存環(huán)境更是雪上加霜。據貝殼研究院數據，依據貝殼研究院數據，2020年2月，18個(gè)重點(diǎn)城市的住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達78.9%，同比2019年2月降幅高達82.7%。2月份成交量同比及環(huán)比均顯著(zhù)下降的主要原因是由于疫情的影響，人口流動(dòng)降低。大量租賃人口滯留家鄉未返回居住地，或由于小區封閉禁止外人進(jìn)入導致的市場(chǎng)供給需求雙雙下降，春節后租賃市場(chǎng)維持著(zhù)低迷狀態(tài)未實(shí)現市場(chǎng)熱度的回升。長(cháng)租公寓的商業(yè)模式非常傳統 —— 公司從房東手上租下房源，將房屋重新設計，配備基礎家具設備，再以“二房東”的身份轉租給消費者。同時(shí)提供清潔、搬家、解決鄰里糾紛等附加服務(wù)。他們應該賺取的是收房和出租之間的差價(jià)和服務(wù)費，但現在他們最大的收入來(lái)源是“現金貸”。此前長(cháng)租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，長(cháng)租公寓行業(yè)的現金流，主要來(lái)源于新簽租房量。這個(gè)新簽約租房量直指“現金貸”。
新簽的一個(gè)客戶(hù)，假設每間每月的均價(jià)是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常來(lái)說(shuō)，簽約后可以拿回來(lái)4、5千塊錢(qián)。但是，依賴(lài)大比例長(cháng)周期預收的企業(yè)，會(huì )要求按年，甚至按兩年預收租金。租戶(hù)現金不足，可以選擇以“租金貸”的方式支付租金，這樣，每發(fā)生一個(gè)新簽，公寓就可以拿回來(lái)1萬(wàn)多，甚至兩萬(wàn)多的資金。
如果一個(gè)月能新簽10000間房，帶來(lái)的現金流就是1個(gè)多億，甚至2個(gè)多億。同樣，如果新簽大減，現金流損失也相當巨大。
對于在租房源，企業(yè)已把未來(lái)12個(gè)月，甚至24個(gè)月的租金收回消耗了，短期內無(wú)法再產(chǎn)生現金流入貢獻。所以，受疫情影響，新簽租房量驟降時(shí)，依賴(lài)大比例長(cháng)周期預收的公寓企業(yè)受到的資金影響就非常大。
過(guò)去兩年長(cháng)租公寓都深陷在“現金貸”的爭議中?！艾F金貸”是指租客在于長(cháng)租公寓品牌簽訂合同的同時(shí)，與金融機構簽訂貸款合約，金融機構為租客支付全年房租費用給到長(cháng)租公寓品牌，租客則按照每個(gè)月或每個(gè)季度向金融機構償還貸款。更簡(jiǎn)單地說(shuō)，租客看起來(lái)是押一付三，實(shí)際上在簽約那一刻起，租客就從銀行借了一年或兩年的房租，并且簽訂了分期協(xié)議。每一次租客繳納的房租，實(shí)際上包括了房租、銀行利息，以及給長(cháng)租公寓的服務(wù)費。最令租客難以接受的是，他們大多數是在不知情的狀況下簽訂了合同，也就是說(shuō)，是在不知情下背負了利息這個(gè)債務(wù)。“現金貸”最原本是用以幫助租客解決資金短缺的問(wèn)題，但現在這筆錢(qián)現在這成了企業(yè)最主要的現金流，他們拿著(zhù)這筆錢(qián)投資錢(qián)生錢(qián)。2018年8月杭州長(cháng)租公寓品牌鼎家“爆雷”就是長(cháng)租公寓 —— 企業(yè)拿著(zhù)金融機構給的資金，做P2P投資，P2P暴雷了。企業(yè)沒(méi)有資金給房東繳房租，房東就要把房子收回來(lái)。租客簽了分期合同，他一方面還要繼續還銀行分期，一方面又沒(méi)房子住了。即便現金貸現在已經(jīng)成為長(cháng)租公寓最受詬病的問(wèn)題，但企業(yè)不可能在短期之內放棄它?，F金貸如今已成為長(cháng)租公寓企業(yè)最大的資金來(lái)源。截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機構合作，有65.4%的租金系使用租金貸支付。蛋殼公寓的招股說(shuō)明書(shū)也指出，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。自2019年12月13日起生效的《關(guān)于整頓規范房屋租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》要求住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應當于2022年底前調整到位。這意味著(zhù)長(cháng)租公寓需要在3年時(shí)間找到其他盈利途徑。租客繳納了逐年上漲的租金，但還是沒(méi)有人能賺到錢(qián)
我們無(wú)法否定的一個(gè)現實(shí)是，現在租客繳納了逐年上漲的租金，極大程度上會(huì )多于一個(gè)月房租的服務(wù)費，還有銀行利息，長(cháng)租公寓至今都還是沒(méi)有賺到錢(qián)。此前一位長(cháng)租公寓從業(yè)者告訴PingWest品玩，他們測算過(guò)，200個(gè)房間是一個(gè)個(gè)人房東的管理上限。這種個(gè)人瓶頸，可以通過(guò)公司化的運營(yíng)解決。分散式長(cháng)租公寓的優(yōu)勢在于有規模效應，當運營(yíng)商手上所簽約的房間數量達到一定量級時(shí)，就可以攤薄成本。劣勢在于模式的穩定性不高，公司對于資產(chǎn)的管控力不強。今年房東決定簽約，明年就可以撕毀合作。面對記者提出的“現在的長(cháng)租公寓行業(yè)，是不是很不健康？”這個(gè)問(wèn)題，劉翔沒(méi)有直接給出答案，但他表示，要看一個(gè)模式是否健康度，關(guān)鍵指標之一就是看你的收益和風(fēng)險是否對等。長(cháng)租公寓過(guò)去包租且投資裝修的模式，最大的挑戰和硬傷就是這是一個(gè)極其微利、甚至虧錢(qián)的行業(yè)，然后另外一頭你還承擔了巨大的風(fēng)險。這個(gè)風(fēng)險就是因為你做了包租，有系統性的庫存風(fēng)險；因為你做了大額的裝修改造投資，你有空置和低價(jià)造成的裝修折損風(fēng)險，這部分投資價(jià)值會(huì )隨著(zhù)時(shí)間推移而消耗掉，我們管這個(gè)叫“冰淇淋”模式，逐漸化掉了，你是找不回來(lái)的。為了實(shí)現利益最大化，公租公寓需要以更低的價(jià)格從房東手上拿下房源，盡可能切割成更多的單間房，以更高的價(jià)格在更短的時(shí)間內將房間租出去。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是低價(jià)收房高價(jià)出租，提高簽約率。低價(jià)收房高價(jià)出租，這只是個(gè)理想狀態(tài)，現實(shí)情況是市場(chǎng)競爭者過(guò)多，為了搶奪房源每個(gè)公司都在哄抬房源價(jià)格。此前就有媒體報道，在2018年8月，房東準備以7500元/月的價(jià)格出租一套位于天通苑的120平米三居，自如開(kāi)價(jià)8500元/月，蛋殼公寓開(kāi)價(jià)9000元/月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬(wàn)元/月，成功拿下這套房子。2018年8月16日，北京住建委聯(lián)合市銀監局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確了“不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源，不得惡性競爭搶占房源”等。2018年的8月17日，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁的胡景暉就指出，房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為了擴大規模，爭搶房源，以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格在收購房源，導致售房成本直接上升。胡景暉描述了一種最壞的情形：一旦資金鏈斷裂，將出現房東驅趕租客的情況。各大長(cháng)租公寓運營(yíng)商自然不認可這個(gè)道理，當時(shí)蛋殼公寓執行董事長(cháng)沈博陽(yáng)就否認長(cháng)租公寓在通過(guò)價(jià)格戰的方式攪亂市場(chǎng)，自如CEO熊林也表示，不存在參與市場(chǎng)不良競爭、哄抬房?jì)r(jià)的行為。我們自然沒(méi)有進(jìn)一步證據佐證房租上漲和運營(yíng)商擴張的直接關(guān)系，但胡景暉的判斷已經(jīng)變成現實(shí)。為了提升簽約率，大部分運營(yíng)商選擇在房源原有基礎上改造出隔斷間。一個(gè)更簡(jiǎn)單的例子，長(cháng)租公寓以6000元/月從業(yè)主手上租下一套兩居室，把客廳改造成隔斷間，可以出租給3戶(hù)租戶(hù)，每戶(hù)租戶(hù)的租金約3000元/月，這就多出了3000元的月租。這中間的利潤也隨之水漲船高。劉翔表示，公寓漲租有很多因素，常態(tài)化的是淡旺季波動(dòng)影響下的小幅調價(jià)，通?？刂圃凇?%幅度內。但北京市去年7月份出臺了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔斷，也就是少了一間可出租單位，這個(gè)情況下公寓如果不去每間房漲價(jià)30%多，根本無(wú)法挽回因隔斷被拆帶來(lái)的損失，永遠無(wú)法盈利。他認為，企業(yè)若持續幾個(gè)月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機。目前很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對紅線(xiàn)。疫情不會(huì )徹底擊垮一家企業(yè)的商業(yè)模式，只會(huì )考驗企業(yè)應對困難的能力。這次疫情只是把分散式長(cháng)租公寓這門(mén)生意的脆弱性展示在外界眼中 —— 企業(yè)沒(méi)有盈利，租戶(hù)沒(méi)有省錢(qián)，看起來(lái)就是門(mén)只有輸家的生意。
*本文來(lái)源：微信公眾號“PingWest品玩”（ID:wepingwest），作者：杜莉莉，原標題：《長(cháng)租公寓，沒(méi)有贏(yíng)家》。
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