2020年春節，本該是眾多行業(yè)期盼能拉動(dòng)一波經(jīng)濟回暖的春天，不曾想卻成了一次黑天鵝事件?！霸诩姨芍?zhù)為社會(huì )做貢獻”、“宅在家里就是做貢獻”氛圍之下，酒店、餐飲、電影行業(yè)首先就遭遇負面影響，隨著(zhù)疫情時(shí)間線(xiàn)的拉長(cháng)，租賃市場(chǎng)也難獨善其身。

為了應對疫情影響，多個(gè)長(cháng)租公寓平臺推出相關(guān)的租金減免或其他優(yōu)惠措施。但一些長(cháng)租公寓平臺的舉措在網(wǎng)上引發(fā)不少爭議，如：蛋殼單方面強制降租引發(fā)房東不滿(mǎn)、青客免租舉措被指促銷(xiāo)捆綁疫情、自如更是被指借疫情坐地起價(jià)等等。沒(méi)有能夠等到開(kāi)春返鄉潮租房高峰期的長(cháng)租公寓行業(yè)，在疫情與爭議中夾道求生。

其實(shí)，長(cháng)租公寓的寒冬早在2019年已經(jīng)開(kāi)始蔓延。在自如、蛋殼等行業(yè)巨頭重壓之下，2019年11月5日流血上市的“國內長(cháng)租公寓第一股”青客，并沒(méi)有能夠借著(zhù)機會(huì )扭轉乾坤，青客上市僅10交易日內破發(fā)，給原本處于長(cháng)夜中的長(cháng)租公寓行業(yè)又蒙上了一層陰影。

2020年1月6日，青客公布上市后首份財報，青客在2019年第四季度實(shí)現營(yíng)收為人民幣3.358億元，和上年同期相比增長(cháng)13.1%；歸屬于公司的凈虧損為人民幣1.251億元，和上年同期對比，下降29%；調整后EBITDA（非美國通用會(huì )計準則）為人民幣負3140萬(wàn)元，和上年同期相比減少46.9%。

青客這一份算不上出色的財報，讓資本市場(chǎng)對難以盈利的長(cháng)租公寓行業(yè)更是退步三舍。在青客第四季度財報發(fā)布之后，1月7日美股收盤(pán)后，青客股價(jià)為11.48美元/股，相比最高點(diǎn)時(shí)報價(jià)20.44美元/股下跌將近五成。而三年時(shí)間之內青客將近虧損人民幣11億元巨坑，也是其不得不直面的難題。

燒錢(qián)不止、回報周期長(cháng)、重資產(chǎn)等都是青客不能盈利的原因。在仍沒(méi)有解決這些難題時(shí)，實(shí)現盈利只是青客遙遠的夢(mèng)想，而在經(jīng)濟寒冬中又出現疫情這一重擊，如何爭取資本市場(chǎng)的心已經(jīng)成為了一場(chǎng)生死時(shí)速的競賽。

烤架上的長(cháng)租公寓

“我還活著(zhù)！”這是2019年11月5日青客在納斯達克完成上市之后，其創(chuàng )始人兼CEO金光杰回國之后見(jiàn)到同行說(shuō)的第一句話(huà)。

活著(zhù)，已經(jīng)成為眾多深陷虧損泥沼里長(cháng)租公寓平臺的目標，這與長(cháng)租公寓行業(yè)仍然處于快速發(fā)展期成為明顯反差。根據艾媒咨詢(xún)的數據，2018年國內租賃市場(chǎng)房屋面積已經(jīng)達到67.3億平方米，而預計在2022年租賃面積將會(huì )達到80.6億平方米；還有2018年中國租賃市場(chǎng)租賃人口已有2.1億人，預計在2022年將會(huì )達到2.4億人。

Fastdata極數的調查顯示，在近三年的時(shí)間里銀行住房租賃授信突破1.2萬(wàn)億元，企業(yè)住房租賃類(lèi)ABS債券發(fā)行超過(guò)1370億元，在2019年前十個(gè)月以來(lái)創(chuàng )投資金對于長(cháng)租公寓的融資將近120億元。

同時(shí)，國內年輕人對于租賃觀(guān)念的改變也在促進(jìn)著(zhù)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(cháng)租公寓的主體受眾即白領(lǐng)群體，其中認為可以接受一輩子租房觀(guān)念的占比達到43%。

只是，在長(cháng)租公寓看似一片光明前景的情況之下，長(cháng)租公寓從2017年“國內住房租賃市場(chǎng)元年”到2019年，不過(guò)兩年時(shí)間便開(kāi)始處處暴雷。

“長(cháng)租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害?！痹覑?ài)我家副總裁胡景暉2018年在媒體發(fā)布會(huì )上一語(yǔ)成讖。

高進(jìn)低出一直是長(cháng)租公寓存在的痛點(diǎn)，為了搶占市場(chǎng)規模，擴大自身房源，眾多長(cháng)租公寓平臺不惜以高出市場(chǎng)價(jià)的20%-40%來(lái)進(jìn)行房源收購，從而導致成本上升，房租暴漲。在這種情形之下，資金鏈便成為長(cháng)租公寓平臺的命門(mén)，一旦資金鏈出現斷裂，長(cháng)租公寓平臺便開(kāi)始出現問(wèn)題。

根據相關(guān)公開(kāi)信息統計，在2019年因經(jīng)營(yíng)不善導致資金鏈斷裂的長(cháng)租公寓平臺達到53家，當中倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。

“青客的上市讓我們整個(gè)行業(yè)打了雞血?！毙屡晒EO王戈宏說(shuō)。2019年年底在長(cháng)租公寓行業(yè)一片慘淡中上市的青客，讓許多從業(yè)者松了一口氣。而在2020年春節過(guò)后的租房高峰期更是給了長(cháng)租公寓行業(yè)一點(diǎn)盼頭，但是疫情的出現將市場(chǎng)回暖的可能性幾乎打散。

一方面，作為“國內長(cháng)租公寓第一股”，青客并沒(méi)有在上市之后順利上岸，仍在虧損的泥沼中掙扎。青客2020年1月6日發(fā)布的最新財報數據顯示，在2019年財年青客凈收入為人民幣12.33億元，和上一財年相比增長(cháng)38.6%；營(yíng)業(yè)成本和費用為人民幣16.821億元，和上一財年相比增長(cháng)27.8%；凈虧損為人民幣4.98億元，同上一財年相比僅僅減少0.3%。

另一方面，疫情使復工周期變長(cháng)，靈活的在家辦公讓流動(dòng)人口返程延遲、分散，從而對租賃的需求也有所下降。新增客源、房源的減少使長(cháng)租公寓企業(yè)收入降低，同時(shí)一如既往的高成本讓其步履維艱。貝殼研究院的數據顯示，2020年1月，18個(gè)重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降達到40.99%，相比2019年2月春節時(shí)期下跌18.21%；新增客源與房源總數環(huán)比減少42.64%、48.28%。

長(cháng)租公寓行業(yè)長(cháng)時(shí)間處在虧損的烤架之上，現在又增添了一把疫情的大火，讓長(cháng)租公寓行業(yè)備受煎熬。其中，因上市而備受矚目的青客也并不能隔岸觀(guān)火，上市之后青客要對面問(wèn)題同樣接連不斷。

IPO也補不了錢(qián)袋子

“長(cháng)租公寓第一股”的名頭花落誰(shuí)家的爭論由來(lái)已久，當目光聚焦在行業(yè)巨頭自如和蛋殼之上的時(shí)候，卻被排行第三的青客悄無(wú)聲息拿下。但是青客CEO金光杰的上市夢(mèng)并不那么圓滿(mǎn)，流血上市并沒(méi)能讓青客吹響勝利的號角。

青客早先號稱(chēng)上市募資規模達到1億美元，但是在青客實(shí)際上市時(shí)其募資額僅為4590萬(wàn)美元，和原先相比近乎腰斬一半。而且青客17.00美元的發(fā)行價(jià)僅僅維持了7個(gè)交易日便跌破，在2019年12月13日時(shí)，甚至徘徊在9.8美元左右。

盡管上市打通了融資的渠道，但青客創(chuàng )始人兼CEO金光杰還是感嘆過(guò)，赴美上市對于青客來(lái)說(shuō)并不輕松，“在納斯達克IPO，心情是很復雜的，有一個(gè)字我可以用來(lái)形容的，就是‘貴’，貴到什么程度？打個(gè)比方，美國一家公寓品牌在納斯達克上市花了差不多五年的收入，這個(gè)是巨貴無(wú)比的一個(gè)成本?！?/p>

匆忙上市背后是青客“資不抵債”的窘境。根據青客招股書(shū)透露的信息截止至2019年6月底，青客總資產(chǎn)為20.35億元，總負債則達到27.03億元，資產(chǎn)負債率高達132.83%。面對錢(qián)袋子越漏越大的重壓，青客只能尋求上市來(lái)緩解資金危機。

在青客的招股書(shū)中，營(yíng)收的高速增長(cháng)是其最為亮眼的地方。2017年青客總營(yíng)收達到5.22億元，2018年為8.89億元，同比增長(cháng)超過(guò)70%。在青客2019年第四季度的財報中，2019年財年的凈收入達到12.33億元，同比增長(cháng)為38.6%。

但是對于青客來(lái)說(shuō)高虧損也同樣如影隨影，2017年青客的虧損為2.45億元，2018年為4.99億元，2019年則為4.98億元，和上年同比僅僅減少0.3%。

除了高增長(cháng)擺脫不了高虧損的同時(shí)，青客擴張速度減慢也是明顯的問(wèn)題。從拿房模式來(lái)看青客屬于分散式公寓運營(yíng)商，即從多個(gè)房東收房，改造成多個(gè)單間租給房客，從中賺取租金差。而青客能成為全國性企業(yè)最重要的一點(diǎn)，就是其初期房源數量的快速擴張，從2012年底到2018年底，青客房源數量從900多間達到9.12萬(wàn)間，復合年增率為114%。

青客創(chuàng )始人兼CEO金光杰曾經(jīng)表示過(guò)，公寓數量達到12萬(wàn)間青客才有可能實(shí)現盈利。但是在2020年1月6日發(fā)布的最新財報數據顯示，青客的房源數量為9.96萬(wàn)間，和上年同期的9.65萬(wàn)間相比，增長(cháng)微乎其微，離12萬(wàn)間房源目標還相距甚遠。

青客錢(qián)袋子的漏洞難補，再加上不知道什么時(shí)候才能實(shí)現的盈利目標，讓青客看起來(lái)并不那么堅固。而青客的速度之所以從初期快速擴張到現在的減緩，除了長(cháng)租公寓行業(yè)從野蠻回歸理性的間接因素之外，更重要的還是長(cháng)租公寓行業(yè)賴(lài)以續命的租金貸受到了遏制。

續命租金貸受阻

2018年2月獲得千萬(wàn)級融資的杭州長(cháng)租公寓鼎家，在同年8月份宣告“爆倉”，稱(chēng)因為經(jīng)營(yíng)不善的緣故導致資金鏈斷裂，停止繼續運營(yíng)。鼎家的爆倉帶來(lái)的直接后果就是約有4000戶(hù)租客的受損，涉及的網(wǎng)貸平臺達到六家，這件事讓租金貸浮出了水面。

“租金貸”即租客在與長(cháng)租公寓平臺簽約的同時(shí)，還與金融機構簽訂貸款合同。金融機構為簽約的租客代付全年租房費用，租客則按月對金融機構償還貸款。但是大多數的長(cháng)租公寓平臺在與租客簽約時(shí)并不會(huì )明確告知租金貸的相關(guān)事宜，租客知之甚少。

由于長(cháng)租公寓平臺和房東的支付存在著(zhù)時(shí)間差，長(cháng)租公寓平臺通常會(huì )將金融機構支付的租金拿去搶占市場(chǎng)或者做投資其他項目。這樣一來(lái)長(cháng)租公寓平臺資金就存在著(zhù)流轉的余地，但是只要長(cháng)租公寓平臺出現投資不慎，因資金鏈出現問(wèn)題而倒閉，一房東不能收到租金勢必會(huì )將房收回，那么此時(shí)租客要面對的不僅僅是無(wú)房可住的情況而且還要背負金融機構的分期貸款。

租金貸是眾多長(cháng)租公寓出現暴雷的情況背后重要原因之一，為了杜絕長(cháng)租公寓行業(yè)的亂象，相關(guān)部門(mén)對于長(cháng)租公寓平臺做出了租金貸款不得超過(guò)租金收入30%、不得誘導租客簽約租金貸等要求。

租金貸對于長(cháng)租公寓平臺來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一把懸在頭上的利刃。在青客的招股書(shū)里顯示，截至2019年6月30日，青客已經(jīng)與11家金融機構達成合作，為分期租賃貸款提供融資，青客租出的65.2%房源租金是由分期租賃貸款支付的。截至2019年6月30日，與青客合作的第一大和第二大金融機構在未償還租賃貸款總額中占比50.5%與29.5%。

對于租金貸監管政策的加強，無(wú)疑會(huì )讓青客的現金流和金融高杠桿下的租金受到影響。在青客2020年1月6日發(fā)布的最新財報數據顯示，青客的凈收入為人民幣3.35億元，其中租賃服務(wù)的收入就達到了人民幣2.96億元，占比高達88.35%。

在尚未找到其他高增長(cháng)的收入來(lái)源時(shí)，失去了租金貸這一支柱，青客盈利和跑馬圈地都成了挑戰，而青客其他的漏洞，也使其在漫長(cháng)的低迷期中破綻百出。

二房東屋漏難補

作為租客與房東之間的二房東，如何實(shí)現可持續的盈利是眾多長(cháng)租公寓平臺的難題。而在青客自身內部問(wèn)題越發(fā)明顯的情況下，舊疾難去讓青客的步伐越來(lái)越沉重。

1.裝修大坑難出

SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾經(jīng)表明，“長(cháng)租公寓的回報率最高不超過(guò)1%，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的，賺錢(qián)的事情去做，不賺錢(qián)的事情別去做。別跟好多創(chuàng )業(yè)者一樣，以燒錢(qián)為榮，這是一條不歸路?！?/p>

二房東租房的差價(jià)難賺，一是瘋狂的抬價(jià)收房源，二是二房東面臨的裝修大坑難出?！澳憧梢宰〉母靡稽c(diǎn)?！笔且粍t自如廣為流傳的廣告語(yǔ)，裝修的舒適與完整是長(cháng)租公寓平臺的賣(mài)點(diǎn)之一，所以對于租房的再裝修方面是長(cháng)租公寓平臺支出的大頭。

從青客的招股書(shū)中可以得知，截至2019年上半年，青客的可租出單位為96854間，每間的平均月租為1149元，租金價(jià)差為25%。從以上數據可以得知，青客每間房每月的差價(jià)為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬(wàn)元，也就是說(shuō)需要4-5年青客才能回收裝修成本，而這當中還不包括期間的管理費用等。

除了高裝修成本之外，青客要面對的還有一個(gè)公寓裝修合規性問(wèn)題。

為了快速回收成本，長(cháng)租公寓平臺在拿到房源之后，會(huì )將房源迅速推向租客，因為房源的置空時(shí)間越長(cháng)，二房東的損失就越大。金光杰曾表示過(guò)，長(cháng)租公寓平臺的資金問(wèn)題出現除了市場(chǎng)行情不樂(lè )觀(guān)之外，還有就是空置率過(guò)高。

這種情況之下，往往會(huì )出現公寓裝修不合格的問(wèn)題。2018年自如甲醛房的問(wèn)題被曝光在大眾面前，到如今大眾對長(cháng)租公寓甲醛事件仍然心有余悸，而青客因為甲醛問(wèn)題被投訴的新聞也并不在少數。

如何平衡好裝修成本和公寓裝修合規性問(wèn)題，對于青客來(lái)說(shuō)是想要實(shí)現盈利必須要邁出的一步。

2.性?xún)r(jià)比牌難打

青客，正如其名字一樣，做年輕人的生意。青客主要面對的群體是剛步入社會(huì )，事業(yè)正處于初期階段，收入較低的年輕人。

“月租低于2000元的長(cháng)租公寓NO.1”是青客自身標榜的標簽。青客招股書(shū)中披露，青客平均稅前月租金僅為1149元，和蛋殼平均每月每個(gè)房間收入為2155元，性?xún)r(jià)比確實(shí)較為吸引租客。根據艾媒咨詢(xún)的數據，無(wú)論是以什么形式來(lái)租房，對于大多公寓的受眾群體而言普遍能接受的月租價(jià)格在1500-2000元的階段，能夠接受3000元以上的月租公寓者小于4%。

但要注意到的是青客更傾向于位置比較偏遠便宜的房源，而且這樣的定位使青客對于裝修成本的投入加大。青客招股書(shū)中透露，其每間房的裝修成本為1.47萬(wàn)元；而蛋殼披露出來(lái)的數據顯示，其每間房裝修成本為1.04萬(wàn)元左右。

還有青客推行的“N+1”模式，也面臨著(zhù)監管難題。2019年7月北京地區對租房租賃方面明確規定了，應當要以原規劃設計來(lái)作為最小的租出單位，不能對房屋內部結構進(jìn)行分割租出，對“N+1”模式亮紅燈。而上海地區雖仍然認可“N+1”模式，但是也對其進(jìn)行更加嚴格的規定，單套住房客廳的使用面積不能小于12平方米，僅可隔斷一間房間租出，且需要按照相關(guān)政策進(jìn)行報備。

這樣一來(lái)青客可租出的單位減少，收入自然會(huì )受到影響，而青客是否能一如既往的保證性?xún)r(jià)比變得難說(shuō)。

在青客2020年1月6日發(fā)布的2019年第四季度財報中，其可用出租單位為9.72萬(wàn)間，和去年同比增長(cháng)13.7%。在可用于租出單位增長(cháng)較緩的同時(shí)，青客的租金利差在2019年Q4財報中也有所降低僅為19.1%，而上年同期為25.7%。

對于租賃收入占比高達80%以上的青客來(lái)說(shuō)，可租出的房源多少與青客命運緊緊相關(guān)，青客的創(chuàng )始人兼CEO金光杰認為3萬(wàn)-5萬(wàn)間的規模是長(cháng)租公寓企業(yè)生存的底線(xiàn)。而現在“N+1”模式受阻，青客仍然處于虧損狀態(tài)下，如何保證性?xún)r(jià)比然后繼續擴大規模成了難題。

3.口碑下滑難解

青客上市后，金光杰在“品牌公寓CEO年會(huì )”上吐苦水：“有人指著(zhù)青客的報表說(shuō)，今年虧了好幾個(gè)億，去年也虧了好幾個(gè)億，這么多年加起來(lái)虧了大幾個(gè)億，但換一句話(huà)說(shuō)，是不是這幾年我們用自己的錢(qián)補貼了租客大幾個(gè)億呢？為什么我們都補貼大幾個(gè)億還要挨罵呢？這對我們太不公平了吧?！?/p>

盡管金光杰認為青客受了委屈，但是不能否認的是青客口碑日漸走低的事實(shí)。

不止是青客至今沒(méi)有盈利的窘境，更多的還有青客與租客、房東之間的矛盾越來(lái)越大的難題。在黑貓和聚訴網(wǎng)上，有關(guān)于青客的投訴達到2432條、1138條，當中押金難退、租金貸款、房東租金、網(wǎng)費高昂、服務(wù)差等問(wèn)題頻頻出現。在青客僅僅上市兩個(gè)月之后，其在南京的子公司便登上“黑榜”，租客與房東都陷入維權旋渦。在2019年3·15期間，媒體關(guān)于青客的各種問(wèn)題報道也不在少數。

青客的招股書(shū)中披露的信息也說(shuō)明了問(wèn)題，近年來(lái)青客與租戶(hù)簽約的平均合同期限為11.7個(gè)月，但47.3%的租戶(hù)在合同尚未到期前就已經(jīng)退租，僅僅有5.1%的租戶(hù)選擇續租。青客在2020年1月6日發(fā)布的最新財報中，其在2019財年的銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)費用同比增長(cháng)14.9%至人民幣1.35億元，這和青客為樹(shù)立自身形象無(wú)不相關(guān)。

在租客和房東之間都不討好的青客，若是不能解決好相關(guān)問(wèn)題，那么千里之穴有可能會(huì )潰于口碑。

黎明之前的戰爭

“青客上市的那一天，整個(gè)紐約時(shí)代廣場(chǎng)除了中央公園以外，都被它的綠色覆蓋了，很厲害。這證明長(cháng)租公寓這個(gè)行業(yè)是有價(jià)值的，青客行，其他人也行?！毙屡晒⒌腃EO王戈宏在“品牌公寓CEO年會(huì )”上發(fā)言。

緊接著(zhù)長(cháng)租公寓平臺老二蛋殼的上市，加劇了長(cháng)租公寓行業(yè)的白熱化。

眾所周知長(cháng)租公寓行業(yè)的燒錢(qián)不止、回報周期長(cháng)、重資產(chǎn)等問(wèn)題仍然難解。國外二房東WeWork估值從將近500億美元暴跌至不足200億美元的慘烈，也說(shuō)明了二房東的生意不好做。盡管長(cháng)租公寓面向的是大眾，WeWork面向的是創(chuàng )企，但其虧損狀態(tài)與國內長(cháng)租公寓并沒(méi)有太大的區別。

長(cháng)租公寓行業(yè)仍然處于長(cháng)夜當中，盡管青客搶先在長(cháng)租公寓行業(yè)的兩巨頭自如與蛋殼之前上市，但與二者之間仍然存在著(zhù)一定的差距。

截至2019年9月30日，青客擁有9.96萬(wàn)個(gè)出租房源，95.8%的房源位于以上海為中心的長(cháng)江流域城市群，這些房源貢獻了97.5%的收入。而這些房源大部分位于上海地區，北京、南京、武漢等地區青客在2018年左右才開(kāi)始進(jìn)軍。

蛋殼招股書(shū)披露，蛋殼在中國13個(gè)城市展開(kāi)運營(yíng)，截至2019年11月30日，蛋殼擁有43.2萬(wàn)個(gè)出租房源，其中蛋殼在北上廣深等地區的房源將近占比一半。而自如更是在近期宣布，自身房源規模已經(jīng)突破100萬(wàn)間，在全國9個(gè)城市的業(yè)主數量將近45萬(wàn)，入住率達到95%，居于行業(yè)首位。

和二者相比，青客不僅在規模存在弱勢，在城市的分布上，除了上海以外也存在著(zhù)一線(xiàn)城市擴張不足的問(wèn)題。

根據Fastdata極數《2019年中國長(cháng)租公寓行業(yè)發(fā)展分析報告》：2019年，長(cháng)租公寓用戶(hù)在一線(xiàn)城市的占比達到53.85%，在新一線(xiàn)的占比為35.08%，主要的競爭處在一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市，新一線(xiàn)成為增量市場(chǎng)。

在長(cháng)租公寓行業(yè)馬太效應加劇的情況之下，青客能不能在黎明前的黑暗時(shí)刻，保全自身殺出重圍至關(guān)重要。

結語(yǔ)

青客在長(cháng)租公寓行業(yè)一片慘淡中幾經(jīng)波折上市，給了眾多長(cháng)租公寓平臺信心，但不可置否的是長(cháng)租公寓行業(yè)的春天仍然沒(méi)有到來(lái)。而長(cháng)租公寓行業(yè)苦苦等待的2020年春節過(guò)后返潮租房高峰期也被疫情影響，沒(méi)有回暖，甚至可以說(shuō)是雪上加霜。

青客如何解決自身存在的諸多問(wèn)題，都是其能否實(shí)現盈利的關(guān)鍵。在行業(yè)馬太效應之下，眾多像青客一樣規模較小的長(cháng)租公寓平臺如何在激烈競爭中，度過(guò)行業(yè)從野蠻回歸到理性的階段，是長(cháng)租公寓行業(yè)的重要一節。

*本文來(lái)源：微信公眾號"劉曠"（ID：liukuang110)，原標題：《長(cháng)租公寓的新寒冬：青客們再闖鬼門(mén)關(guān)》。