“如果沒(méi)法續約，我難道要戴著(zhù)口罩睡大街嗎？”

時(shí)代中的一?；?，落在每個(gè)人頭上都是一座山。但很多租客沒(méi)想到，這座山來(lái)得如此猝不及防。僅僅一個(gè)春節，從老家回到大城市的租客們發(fā)現，想繼續住下去并不容易。

蛋殼公寓要求房東免租一個(gè)月，但對租客的房租照收不誤，部分房東收不到錢(qián)要求租客搬走；自如的多名租戶(hù)則表示，想要續租遭遇臨時(shí)漲價(jià)。

針對租客的質(zhì)疑，蛋殼方面回應稱(chēng)，在補貼上蛋殼的支出要遠超出征求業(yè)主免租的金額，因此絕不會(huì )存在“賺差價(jià)”，并出臺了一系列措施補貼租客；自如方面回應稱(chēng)，已經(jīng)跟進(jìn)到租客，多是因長(cháng)租客想改為短期續約引起，與租客基本達成共識。但這樣的回應在租客眼里只有兩個(gè)字：“牽強”。

長(cháng)租公寓“吃相難看”，與其“二房東賺差價(jià)”的商業(yè)模式息息相關(guān)，業(yè)內人士介紹，按照業(yè)內默認指標，出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個(gè)行業(yè)都處于虧損狀態(tài)，而長(cháng)租公寓企業(yè)的現金流入主要依靠租金收入，年后本來(lái)是一波租房高峰期，現在因為疫情，流動(dòng)性基本被鎖死，只能在老租客身上做文章。

“實(shí)際上，這次處在風(fēng)口浪尖的自如和蛋殼也是無(wú)奈，這個(gè)行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢(qián)拿樓、賺差價(jià)的公寓方?！币幻麡I(yè)內人士稱(chēng)。

2019年，長(cháng)租公寓迎來(lái)倒閉潮，雖然先后有青客、蛋殼流血上市，但疫情的爆發(fā)成了企業(yè)運營(yíng)的試金石。截至發(fā)稿，青客公寓上市時(shí)市值8.26億美元，當前市值僅為5.89億美元；蛋殼公寓上市時(shí)市值為27.4億美元，過(guò)去一個(gè)月不到，目前市值為24.78億美元。

長(cháng)遠來(lái)看，大家租房的需求其實(shí)還在，只是高峰往后推了三四個(gè)月，疫情緩解之后會(huì )出現一波流量反彈。想要挺到那個(gè)時(shí)候，“自殺式漲價(jià)”或許是最壞的選擇，企業(yè)可以嘗試線(xiàn)上看房、社群招租等方式，同時(shí)，也要運營(yíng)好已有的老用戶(hù)。隨著(zhù)大型社區式租賃住房入局，2020年，長(cháng)租公寓行業(yè)又將迎來(lái)新格局。

剛回北京 蛋殼租客就被房東通知搬家

2月11日，剛回北京的蛋殼公寓租客楊陽(yáng)接到了房東的電話(huà)，要他準備好搬家。

房東稱(chēng)，按照她跟蛋殼簽的合同，2月15日是打款日。但這個(gè)月蛋殼通知她不給打款了，并因為疫情的影響要求她免租1個(gè)月，房東提醒楊陽(yáng)，到期如果蛋殼還不付錢(qián)，按照她跟蛋殼之間的合同，15個(gè)工作日之后合同就作廢，楊陽(yáng)一家也得搬出房子。

然而楊陽(yáng)和蛋殼的房租合同已經(jīng)簽到了2020年11月，且一年房租已經(jīng)全部付清。在這樣的情況下，楊陽(yáng)的處境十分被動(dòng)。

這兩天，楊陽(yáng)被拉入好幾個(gè)蛋殼維權群。除了楊陽(yáng)這種情況外，另一部分租戶(hù)反映，他們因為回不來(lái)等原因想退租，但客服回復稱(chēng)退房預約已經(jīng)排到3月1日。

群里的房東情緒也很激動(dòng)，1月24日開(kāi)始就有人沒(méi)有收到打款了?！叭绻雌谑詹坏阶饨鹁蛿嗨當嚯姄Q門(mén)換鎖”，群內不少房東已打算強制收房。

“對于我們租戶(hù)來(lái)說(shuō)，這是房東跟蛋殼之間的糾紛，其實(shí)跟租戶(hù)沒(méi)有直接關(guān)系，最后卻直接影響了我的生活。這時(shí)候業(yè)主如果強制收房，我難道要戴著(zhù)口罩睡大街嗎？”楊陽(yáng)告訴燃財經(jīng)，他打電話(huà)給12345、110以及蛋殼客服，均沒(méi)有得到有效的解決方案。

2月14日早上，蛋殼方告訴楊陽(yáng)會(huì )正常給房東打款，讓他安心住。但直到截稿，房東依舊沒(méi)有收到房款。眼看離房東給的最后期限越來(lái)越近，楊陽(yáng)每天提心吊膽，害怕自己無(wú)家可歸。

房東、租戶(hù)與蛋殼爭論的焦點(diǎn)在于，疫情之下，蛋殼要求房東免租一個(gè)月，但沒(méi)有為租客減免租金，“房東免租、租客交租”的行為引發(fā)不滿(mǎn)?！白饪蛣偢艺f(shuō)完交了房租，蛋殼轉頭就要我免租金，真怕蛋殼哪天碎了?！币晃环繓|稱(chēng)。

多名北京地區的房東在維權群表示，蛋殼并沒(méi)有征求房東是否同意減免房租的意見(jiàn)，而是直接通知會(huì )暫停打款。后來(lái)，蛋殼方給出兩個(gè)選擇：第一，不免租金就正常解約，可以賠償一個(gè)月（即退回房東押金）；第二，如果走法律程序解決，蛋殼方可以以不可抗力的因素，不給予賠償。

關(guān)于業(yè)主在蛋殼不如約支付租金情形下能否收房的問(wèn)題，北京地區的律師華強稱(chēng)，根據合同來(lái)看，業(yè)主與蛋殼僅是委托管理關(guān)系，業(yè)主與租戶(hù)才是租賃關(guān)系。在租戶(hù)已經(jīng)按照約定支付租金的前提下，即使是支付給蛋殼，法律上也視同支付給業(yè)主了，業(yè)主無(wú)權要求租戶(hù)騰房。至于業(yè)主的損失，可依合同向蛋殼追討，包括但不限于違約金，實(shí)際損失等。

華強稱(chēng)，根據法工委的意見(jiàn)，本次疫情確實(shí)已經(jīng)定性為不可抗力。但根據業(yè)主提供的信息，蛋殼已經(jīng)提前收取租金，且北京并未官宣封城，個(gè)人行動(dòng)并未受到強制性阻礙，業(yè)主與蛋殼的財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同不存在不能履行的情況。所以，蛋殼單方以不可抗力解除合同的理由于法無(wú)據。

另一位北京中南律師事務(wù)所的陳衛平主任律師稱(chēng)，根據《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》第八條第（四）項規定，出現蛋殼利用房屋從事違法活動(dòng)，損害公共利益的、蛋殼遲延支付租金滿(mǎn)15個(gè)工作日的，房主有權單方面解除合同，蛋殼應賠償房主兩個(gè)月租金。

對于諸多質(zhì)疑，2月3日晚，蛋殼公寓發(fā)文指出，針對武漢無(wú)法返城的租客，蛋殼公寓計劃為租客返還一個(gè)月租金。對于武漢地區以外無(wú)法返程的租客，蛋殼公寓將根據各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數。補貼在3月2日后返還至蛋殼公寓APP個(gè)人中心的錢(qián)包中。

然而，租戶(hù)對此并不買(mǎi)賬。一方面，返還金額并不能提現，只能用于抵扣房屋服務(wù)費、維修金、水電燃氣費用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續租、首付款等蛋殼APP內的賬單費用。另一方面，這一期間仍舊居住在出租房?jì)鹊淖饪蛯⒌貌坏窖a貼。

2月15日，蛋殼再次回應稱(chēng)，在原有的續租優(yōu)惠活動(dòng)上，增加首月立減50%月租金，住滿(mǎn)6個(gè)月后再返20%的優(yōu)惠活動(dòng)，但前提是用戶(hù)在2月1日至2月29日合同期滿(mǎn)且續租滿(mǎn)一年，且依舊無(wú)法提現。

自如租客想續約 只能接受漲價(jià)

與此同時(shí)，另一家長(cháng)租公寓自如也被指在疫情時(shí)期變相漲價(jià)。

“不漲價(jià)就不給續約，不然只能搬走，可現在我能搬去哪里呢？”北京的一位自如客肖莉莉原本簽了一年合同，2月27日到期。在2019年12月時(shí)她就和自如管家溝通過(guò)續約的事，管家稱(chēng)到時(shí)候提前一兩個(gè)月續租就可以，還有優(yōu)惠，優(yōu)惠活動(dòng)會(huì )在A(yíng)PP顯示。

可就在2月7日，她接到管家的電話(huà)，稱(chēng)房子續租不了。問(wèn)及原因，對方稱(chēng)她住的這套是止血房源，按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)看屬于虧損房源，現在要回歸市場(chǎng)價(jià)，系統內部已經(jīng)將這套房源鎖上，續約的話(huà)需要向公司申請。

“我的第一反應是不可能。2020年1月，我隔壁房間還新簽了一個(gè)客戶(hù)，按優(yōu)惠價(jià)格簽了一年的合同。同樣房源，為何我續租就不可以，新簽的那戶(hù)就可以入??？”肖莉莉告訴燃財經(jīng)，那時(shí)候她人都沒(méi)回去，租的房沒(méi)人住還照樣交房租，現在續租無(wú)門(mén)，自如這樣對待老客戶(hù)讓她寒心。

由于疫情期間不便搬家，無(wú)奈之下她讓管家幫忙申請續租，隔了兩天對方回復了三個(gè)方案，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就兩個(gè)字：漲價(jià)。

蛋殼管家給肖莉莉的續租漲價(jià)方案

第一種方案是按照原價(jià)申請短租一個(gè)月，然后再去找其他房源，但自如沒(méi)有審批下來(lái)；第二種是申請續租7個(gè)月，但這屬于短租，要在原來(lái)的基礎再加6%的租金漲幅。按照現在3190元/月（不含服務(wù)費）的價(jià)格，總價(jià)要漲到3381元/月。第三，不續約搬離。 

后來(lái)肖莉莉加了一些維權群，才知道很多自如租客都面臨這種情況。

管家告知租客漲價(jià)

維權群內，一位租客遇到了和肖莉莉同樣的話(huà)術(shù)——之前說(shuō)好提前一個(gè)月續約有服務(wù)費打7折的優(yōu)惠，但續約時(shí)要漲價(jià)，租客還不能自己續約，只能由管家發(fā)起。

另外一位女生人還沒(méi)有回到北京，遭遇漲價(jià)后不想續租，她在群里稱(chēng)，“我現在人還在外地，房子還有兩天到期的時(shí)候，管家告訴我說(shuō)房子續租不了了，我只能叫朋友去把東西搬走。這和高價(jià)賣(mài)口罩有什么區別？他們這是在特殊時(shí)期把我往外攆啊?！?/p>

微博上自如趁疫情漲房租的話(huà)題已有數千萬(wàn)人參與，其中熱度最高的帖子寫(xiě)著(zhù)：自如趁租客不便搬家換租時(shí)“坐地起價(jià)”，肆意哄抬租金，多地區續租普遍增長(cháng)10%-30%，最高達38.3%。

對此，自如于2月10日公開(kāi)回應稱(chēng)：“已經(jīng)跟進(jìn)到租客，多是因長(cháng)租客想改為短期續約引起，與租客基本達成共識”。但網(wǎng)友的高贊評論稱(chēng)：重新定義“與租客達成共識”。

疫情成了長(cháng)租公寓模式的試金石

對于長(cháng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，年后本來(lái)是一波租房高峰期，現在因為疫情直接斷送這波行情。

“根據以往的數據，年后基本上從初六開(kāi)始，用戶(hù)的網(wǎng)站和APP的訪(fǎng)問(wèn)量就開(kāi)始攀升。 今年因為疫情，大家短時(shí)間內都沒(méi)有換房需求，數據斷崖式下跌?！蹦⒐阶夥柯?lián)合創(chuàng )始人龍東平觀(guān)察到，大家最愁的還是沒(méi)辦法帶人看房，很多外地租客甚至還在老家沒(méi)回來(lái)。

愛(ài)分析高級分析師黃勇也告訴燃財經(jīng)，長(cháng)租公寓企業(yè)的現金流入主要依靠租金收入。受疫情影響，各地復工時(shí)間推遲，導致春節后這段傳統旺季中有租房需求的流動(dòng)人口驟減，長(cháng)租公寓的出租率顯著(zhù)下降，并出現一定比例的退租。

在運營(yíng)層面，很多社區街道采取了較為嚴厲的防控措施，甚至拒絕外地租客進(jìn)入小區，引發(fā)租客權益糾紛、疫情防控等事務(wù)需要處理；而長(cháng)租公寓企業(yè)自身也和其他行業(yè)一樣面臨員工復工難等問(wèn)題，加大了運營(yíng)難度和人力支出成本。

在這種情況下，原本就現金流吃緊的長(cháng)租公寓行業(yè)壓力更大。按照業(yè)內默認的指標：出租率在90%以上才有可能盈利，目前整個(gè)行業(yè)都處于虧損。根據青客公寓和蛋殼IPO時(shí)披露的財務(wù)數據，青客的賬面資金不夠維持一年，蛋殼的僅夠再支撐3-4個(gè)月。

從1月9日青客發(fā)布的上市后首份財報來(lái)看，青客2019年第三季度成本及費用總額為4.37億元，與上年同期的4.35億元基本持平，其中，成本最高的是運營(yíng)成本，達到3.45億元。但第三季度凈虧損為1.25億元，較上一季度的凈虧損7163萬(wàn)元擴大75%。

“過(guò)年之前空置的房源現在租不出去，已經(jīng)入住的租客也沒(méi)辦法搬走、找房子，流動(dòng)性被鎖死，只能在老租客身上做文章?！币晃粯I(yè)內人士告訴燃財經(jīng)，“實(shí)際上，這次處在風(fēng)口浪尖的自如和蛋殼也是無(wú)奈，這個(gè)行業(yè)受損失最大的就是它們這種自己出錢(qián)拿樓、賺差價(jià)的公寓方?！?/p>

該業(yè)內人士稱(chēng)，從企業(yè)角度來(lái)看，有些房源可能以前是為了促銷(xiāo)降低了價(jià)格，本來(lái)這一輪租約到期就準備開(kāi)始調價(jià)，只是正好趕上了疫情?！暗R時(shí)漲價(jià)的行為，大家肯定都會(huì )記在心里。越是這個(gè)關(guān)頭，越是要采取更合理的溝通策略?！?/p>

長(cháng)租公寓行業(yè)誕生于2010年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)高企以及城市化進(jìn)程加快，激發(fā)了租房市場(chǎng)的爆發(fā)，資本大舉押注，2015-2016年，長(cháng)租公寓行業(yè)正式步入快車(chē)道。

知名房產(chǎn)博主鵬程蛇口稱(chēng)，通常來(lái)說(shuō)，資本和大公司一旦介入一個(gè)行業(yè)，個(gè)人基本沒(méi)有生存機會(huì )，但租房行業(yè)卻相反。個(gè)體化經(jīng)營(yíng)的二房東具有成本優(yōu)勢，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，他們也可以各租賃平臺發(fā)布租房信息，客源并不比機構差。相比之下，長(cháng)租公寓沒(méi)有足夠的成本優(yōu)勢和渠道優(yōu)勢，根本賺不到錢(qián)。

事實(shí)上，長(cháng)租公寓們?yōu)榱藬U張規模，拿房的成本甚至高于個(gè)體二房東們。為了上市，蛋殼需要迅速擴張，在去年也被曝出通過(guò)加價(jià)方式拿房。一位業(yè)主告訴燃財經(jīng)，“我家的大開(kāi)間，自如出價(jià)2500元，我愛(ài)我家出2700元，蛋殼出3000元。收進(jìn)來(lái)之后，兩居改三居，再加價(jià)租出去，賺差價(jià)。蛋殼比別的中介給的房租價(jià)格高500元，比小區業(yè)主直租還高200元?！?/p>

“長(cháng)租公寓看起來(lái)增加了出租房源，其實(shí)房東的房子是固定的，無(wú)論誰(shuí)來(lái)打理和經(jīng)營(yíng)，總數沒(méi)有變。沒(méi)有增加房源，長(cháng)租公寓卻要投入租金，面對高經(jīng)營(yíng)成本，他們就會(huì )提高租金價(jià)格，并希望在某個(gè)局部地方壟斷房源，抬高租金?！冰i程蛇口稱(chēng)。

但這樣的方式并不可持續。上述業(yè)內人士稱(chēng)，不論通過(guò)誰(shuí)來(lái)租房子，租客看中的還是價(jià)格和地段?！爸灰饪妥哌M(jìn)去一看，裝修、電器、家具、環(huán)境，心里就有一桿秤了，租客有自己的鑒別能力?！碑斊放频淖饔帽蝗趸瘯r(shí)，漲價(jià)過(guò)度就會(huì )適得其反。

疫情結束后將迎來(lái)反彈 2020年仍有新機會(huì )

“長(cháng)遠來(lái)看，租房的需求其實(shí)還在，等疫情緩解之后，肯定會(huì )出現一波流量的反彈?！饼垨|平告訴燃財經(jīng)，就看大家能不能挺到那個(gè)時(shí)候。

業(yè)內人士認為，在這個(gè)階段，不能完全依靠業(yè)主降租、政府扶持，更應該多方努力解決現金流，最大限度降低運營(yíng)成本，及尋求新的融資渠道。

同時(shí)，線(xiàn)上看房、社群招租等渠道也應該嘗試，為疫情結束后的需求反彈做準備?，F在不少長(cháng)租公寓企業(yè)都開(kāi)始開(kāi)展線(xiàn)上看房，此前，自如等APP也有360度看房功能。

“還可以通過(guò)租客群等垂直渠道進(jìn)行招租?！饼垨|平稱(chēng)，作為一家為全國中小公寓方提供SaaS管理系統的創(chuàng )業(yè)公司，蘑菇租房在2月份贈送總計100萬(wàn)份電子合同，將找房——簽約——租后都搬到線(xiàn)上。

另外，鑒于一些長(cháng)租公寓品牌的影響，如何運營(yíng)好已經(jīng)簽約的存量租客，也是當務(wù)之急。一方面提升續租的可能性，降低退租風(fēng)險；另一方面，租客轉介紹，能降低獲客成本，提高出租率。

“如有業(yè)主同意免租，也可以減免租客的租金?！饼垨|平稱(chēng)，“業(yè)主租金占公寓整體運營(yíng)成本的六成以上，跟業(yè)主和產(chǎn)權方爭取優(yōu)惠是最直接的節流方式。但說(shuō)到底業(yè)主愿意降租是情分，不愿意降租是本分?？梢試L試半個(gè)月到1個(gè)月的降租，或根據目前的‘空置房源’去談，成功率可能更大?！?/p>

現在整個(gè)長(cháng)租公寓還處在以虧損來(lái)?yè)Q規模的階段，規模越大反而虧損得越多。對于市面上大量的幾十、幾百套規模的中小公寓玩家，沒(méi)有人會(huì )專(zhuān)門(mén)去做虧本生意，所以往往還能盈利。上述業(yè)內人士稱(chēng)，疫情之下，這些小公寓方由于資金儲備不足，需跟進(jìn)政府財稅扶持政策，想辦法借錢(qián)挺過(guò)去，或者拿以前的利潤出來(lái)填坑。最壞的打算就是急剎車(chē)，把房子退給業(yè)主，等疫情過(guò)去了再續租。

根據中指研究院發(fā)布的《2019長(cháng)租公寓市場(chǎng)年報》，據不完全統計，2018年長(cháng)租公寓領(lǐng)域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元；而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。資金向頭部企業(yè)靠攏，包括蛋殼、魔方、佳兆業(yè)、龍湖等。

2019年行業(yè)回歸理性，2020年格局則將迎來(lái)調整。業(yè)內人士預測，長(cháng)租公寓已經(jīng)經(jīng)歷兩次迭代，第三次迭代即3.0版的大型社區式租賃住房，將以大體量的優(yōu)勢影響著(zhù)行業(yè)格局。這類(lèi)租賃住房也將是國家扶持重點(diǎn)，成為市場(chǎng)上重要的增量供給。

對于這類(lèi)公寓而言，由于之前沒(méi)有運營(yíng)經(jīng)驗，所以住建部明確2020年將重點(diǎn)探索這類(lèi)項目的運行機制，將其交予長(cháng)租公寓機構運營(yíng)，這也成為今年長(cháng)租公寓行業(yè)的新機會(huì )所在。

（應受訪(fǎng)者要求，文中楊陽(yáng)、華強、肖莉莉為化名。）

*本文來(lái)源：微信公眾號“燃財經(jīng)”（ID：rancaijing），作者：蘇琦，原標題：《疫情之下，蛋殼自如為何吃相難看？》。