“10年之后，人們活到120歲左右是可以實(shí)現的?！鄙剿膱@掌舵人李轍曾暢想過(guò)對“生死”的掌控——未來(lái)如何延長(cháng)人的壽命。這個(gè)暢想尚未變成現實(shí)，他自己的公司卻在經(jīng)歷一場(chǎng)“生死考驗”。

12月6日，業(yè)內流傳一份房企內部裁員文件稱(chēng)：“集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開(kāi)到12月30日，給n+1或n+2的補償（根據工齡），明年6月30號之前支付，期間支付10%的利息。留下的65人，自1月1日起開(kāi)30%工資，開(kāi)到6月30日，后續根據公司狀況待定?！?/p>

自媒體文章委婉地指出，這份文件出自在行業(yè)頗具知名度的公司山水文園。

雖然“大裁員計劃”暫時(shí)還未對外公布，但山水文園的內部高管也證明了該計劃的真實(shí)性，“因為資金鏈出了問(wèn)題，已經(jīng)存在大量員工欠薪問(wèn)題，老板目前努力籌錢(qián)發(fā)工資，但效果很不明顯?！?/p>

裁員并非空穴來(lái)風(fēng)，今年7月，李轍引以為傲的山水文園策研院也曾陷入裁員風(fēng)波。與此同時(shí)，山水文園也屢次爆出欠薪、欠獎金（寫(xiě)到合同里的獎金）、欠公積金的傳聞。

組織架構膨脹

1985年，伴隨改革開(kāi)放的春風(fēng)，脫下海軍軍裝的李轍，縱然投身商海。90年代初期，敏銳的目光和獨到的商業(yè)思維讓他開(kāi)始在房地產(chǎn)領(lǐng)域一展拳腳。

據企查查顯示，山水文園由李轍和李李分別持股75%和25%，二人乃父子關(guān)系，是一家典型的家族企業(yè)。

知乎網(wǎng)友透露，“山水文園組織結構極其龐大，高薪養了很多人，單單規劃設計部門(mén)就分了很多條線(xiàn)，幾百人。李轍底下有8個(gè)總裁，平均月薪40－50萬(wàn)。2019年裁員，不裁員時(shí)副總裁有50多個(gè)，裁完還剩40多個(gè)?！?/p>

從山水文園集團官網(wǎng)披露來(lái)看，高管團隊僅為8人，包括董事局主席李轍、集團CEO張曉梅和文旅集團CEO孫繼泉，以及高級副總裁周克、邢文明、李磊、李李和王軍。

更有員工在知乎平臺爆料，“2018年后半年，公司就拖欠工資、住房公積金和個(gè)稅。2018年整年因為山水負債太多，績(jì)效不了了之。2019年整年都在拖欠工資，公積金更是拖欠9個(gè)月，個(gè)稅8個(gè)月，今年7月前才補發(fā)了2018年的公積金和個(gè)稅。雖然補發(fā)，但影響個(gè)人信譽(yù)和積分落戶(hù)。此外，7月到11月，只發(fā)了7月份的半個(gè)月工資?！?/p>

山水文園集團內部通訊錄顯示，集團總部目前擁有754人，區域公司634人，合計1386人。此次裁員，總部公司計劃只留65人。也就是說(shuō)，單單總部裁掉的人數就高達689人。

11月25日，山水文園會(huì )議報告中“人資中心的工作要求”顯示：第一，按照領(lǐng)導要求，2020年春節將提前兩周放假，具體情況以正式通知為準；第二，強調本次集團各中心輪休是以自愿為原則，各分管常委按照工作需求自行掌握，休假人員數量與天數不設比例。

在李轍看來(lái)，輪休是自愿原則：第一，大多數員工的工作不飽滿(mǎn)，上班時(shí)間都在干自己的事情，所形成的氛圍對努力工作的員工造成了不好的影響，所以不如放假；第二，馬上到年底，考慮到部分員工的實(shí)際需要，所以提出了輪休方案。而且，通過(guò)放假也可以節約成本?！?/p>

內部員工則普遍認為，“因為擔心欠薪員工集中在年前鬧事，才采取了這種部署方式?！?/p>

文旅項目延期困境

曾經(jīng)的“百強房企”山水文園是如何走到大裁員這一步？一句話(huà)難以說(shuō)清楚。不過(guò)，山水文園轉型文旅是一個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)。

據官網(wǎng)顯示，山水文園集團創(chuàng )立于1986年，在北京以開(kāi)發(fā)住宅起家。其正式開(kāi)發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項目，是在六鋪炕，那是李轍曾經(jīng)居住過(guò)的區域，包括危改、房改，還有商品房。

2001年前后，憑借著(zhù)在北京三環(huán)邊上開(kāi)發(fā)的“山水文園”住宅項目而名聲大噪。2003－2008年期間是山水文園在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高光時(shí)刻。

隨后的10年間，山水文園在房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的聲音越來(lái)越弱，幾乎處于蟄伏狀態(tài)。土地儲備方面，除了發(fā)家致富的北京東三環(huán)土地，拿地的眼光和能力也十分有限。

李轍的興趣也開(kāi)始逐漸轉向文旅。2014年，李轍牽手美國六旗集團，山水文園正式進(jìn)軍文旅地產(chǎn)。彼時(shí)，他豪言壯志：要打造世界級IP。

山水文園集團總裁張曉梅則公開(kāi)表示：公司計劃未來(lái)10年在全國范圍內建10個(gè)“山水六旗文旅小鎮”，目前正在京津冀地區為第一個(gè)項目選址。事與愿違，這個(gè)計劃投資約300億元、預計2018年開(kāi)業(yè)的京津冀項目，因為雷聲大沒(méi)雨點(diǎn)，很快被外界遺忘。

山水文園真正落地的第一個(gè)六旗項目在浙江。2015年9月山水文園與浙江省簽約，宣布在浙江嘉興市海鹽縣打造“山水六旗國際度假區”，許諾投資300億，2016年開(kāi)工、2019年開(kāi)園。不過(guò)，開(kāi)業(yè)時(shí)間已推遲。

今年10月，“六旗主題樂(lè )園”官微中顯示，浙江山水主題小鎮-六旗颶風(fēng)港水樂(lè )園各項工程正緊張有序的開(kāi)展。整個(gè)項目經(jīng)過(guò)復雜艱苦的地下工程施工階段，進(jìn)入到了地上設備安裝調試階段。

而從浙江省發(fā)改委印發(fā)《2018年省重點(diǎn)建設項目計劃》中了解可知，自簽約以來(lái)六旗一期項目總投資47.1億元，累計已完成投資16.1億元，2018年計劃投資10.0億元。截至2019年3月，整個(gè)度假區已累計完成投資140.2億元，未達此前允諾投資300億的50%。

2016年7月，山水文園又與重慶璧山區簽約，投資300億元打造重慶山水主題小鎮——六旗樂(lè )園，預計一期項目將在2019年6月底前開(kāi)業(yè)迎客。2017年9月，山水文園與南京市溧水區政府聯(lián)手打造南京溧水山水主題小鎮，總投資超350億元，計劃2021年開(kāi)始正式投入運營(yíng)。

以山水文園南京項目為例，原計劃在2018年先行啟動(dòng)部分項目建設的計劃，一直推遲到4月底才舉行動(dòng)工儀式。而且啟動(dòng)建設的還只是用來(lái)展示山水主題小鎮業(yè)態(tài)的展示中心，預計2019年9月份建成對外開(kāi)放。

不到四年的時(shí)間里，山水文園在沒(méi)有任何經(jīng)驗的保證下，接連拿地和落子布局，并激進(jìn)地簽約擴張，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個(gè)主題公園。很顯然，李轍只看到了文旅市場(chǎng)這塊“大肥肉”，完全沒(méi)意識到“骨頭”的難啃。

今年上半年，山水文園在浙江、重慶、南京等地主導的文旅項目遭遇“延期劫”。

同時(shí)，山水文園被媒體曝出，內部已發(fā)生部分崗位工作人員工資被延遲發(fā)放的問(wèn)題；為了紓解資金困境，山水文園或計劃將“山水六旗小鎮”項目五大產(chǎn)業(yè)板塊的部分板塊轉售。雖然，山水文園方面已否認，但卻不能掩飾資金鏈吃緊的事實(shí)。

六旗集團CEO Jim Reid-Anderson曾在年初解釋?zhuān)捎谥袊袌?chǎng)貸款受到“限制”、房地產(chǎn)新政出臺等原因，使山水六旗延遲在華主題公園的開(kāi)業(yè)時(shí)間。業(yè)內人士透露，山水文園旗下多個(gè)項目已遇到非常大的阻力，其中不僅包括政府方面給山水文園施加的巨大壓力，也來(lái)自美方，因為品牌使用費也開(kāi)始停止支付。

山水六旗建設周期長(cháng)、施工難度大、資金需求大，是主題樂(lè )園開(kāi)發(fā)建設的共同特點(diǎn)。業(yè)內人士分析，近年來(lái)，迪士尼、環(huán)球影城等世界頂級主題樂(lè )園紛紛進(jìn)入中國市場(chǎng)，融創(chuàng )等品牌房企也爭相布局文旅，并不占據一線(xiàn)城市優(yōu)勢的山水六旗小鎮，將面臨越來(lái)越嚴峻的挑戰。

李轍自救

現金為王的時(shí)代，山水文園只是揭幕。據人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)放商的破產(chǎn)數量已經(jīng)高達446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)，創(chuàng )下歷史記錄。

一位山水文園老員工留言道，雪崩時(shí)沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的。企業(yè)如同一艘大海中航行的船，負擔過(guò)重就應卸甲，及早下船給企業(yè)留出更長(cháng)的航行時(shí)間才是負責任之人，都拽著(zhù)船舷不撒手只能一同沉沒(méi)。

“山水文園”這樣一個(gè)充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意的名字，是否會(huì )被不幸言中，成為那艘沉沒(méi)的船？

為了踏過(guò)這道坎，李轍也開(kāi)始了自救行動(dòng)，“公司正在布局整體股權合作重組和局部重組，正在推進(jìn)用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作?！?/p>

他本人在11月25日的內部會(huì )議上，也反思到公司抗風(fēng)險能力弱，并坦言，“最近這段時(shí)間，我面臨著(zhù)巨大的壓力，但我絕不會(huì )離開(kāi)大家，我沒(méi)有海外資產(chǎn)，我沒(méi)有做離開(kāi)的準備，我也沒(méi)有離開(kāi)的資本，我一定會(huì )與大家在一起共渡難關(guān)的?！?/p>

然而李轍喊出的“我在陣地在”，是否真的能穩定軍心？

*本文來(lái)源：樂(lè )居財經(jīng)，作者：林振興，原標題：《山水文園：文旅地產(chǎn)沉淪的樣本》。