在買(mǎi)房遇冷、租房逐漸成為趨勢的大背景下，長(cháng)租公寓一度被看作是風(fēng)口上的行業(yè)。

入局者將盈利的希望寄托于規?；?，但盲目追求覆蓋率又讓長(cháng)租公寓服務(wù)商陷入泥潭：房屋高收低租、裝修成本只增不降等問(wèn)題使得企業(yè)大幅虧損，同時(shí)帶來(lái)了巨大的資金壓力。

行業(yè)在不斷通過(guò)融資續命的同時(shí)，還催生出“租金貸”等問(wèn)題。為了解困，服務(wù)商只能通過(guò)上市尋求資金。

近期，青客和蛋殼相繼赴美IPO，但問(wèn)題在于，上市真能幫助長(cháng)租公寓改寫(xiě)命運嗎？

擴張催生租金倒掛

除去傳統中介，長(cháng)租公寓被分為房企系公寓、集中式公寓和分散式公寓。

而分散式公寓運營(yíng)商由于入局早、拓展方式更靈活（分散在各個(gè)小區），是目前開(kāi)業(yè)規模最大的分支。此次上市的蛋殼和青客就屬于分散式公寓。

這類(lèi)長(cháng)租公寓服務(wù)商的營(yíng)收來(lái)源基本都分為兩方面：一是扮演“二手房東”的角色。業(yè)務(wù)流程主要是從房東處租賃房屋，改造成標準化房間后再出租給有租房需求的客戶(hù)，賺取租金利差。二是收取服務(wù)費。 

2018年，蛋殼公寓取得“租金+服務(wù)費”總收入為26.75億元，而青客公寓由于規模不及蛋殼，2018財年（2017年9月-2018年9月）營(yíng)業(yè)收入僅為7.97億元。當然，兩者之間相差了30萬(wàn)套房源。

蛋殼的擴張要比青客猛烈很多。截至2019年9月30日，該公司已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都等13地市場(chǎng)，共運營(yíng)房源超過(guò)40萬(wàn)間，2015年底至2018年底三年年復合增長(cháng)率達360%。

相比之下，青客的推進(jìn)速度要緩慢一些。截至2019年6月，青客公寓在北京、上海等地共擁有10萬(wàn)套房源。從2012年至2018年復合增長(cháng)率為114.4%。

規模的擴張也加劇了長(cháng)租公寓租金倒掛的問(wèn)題。無(wú)論是蛋殼還是青客，在營(yíng)收增長(cháng)的同時(shí)，公司虧損的問(wèn)題也越來(lái)越大。

蛋殼公寓招股書(shū)顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元，2019年前9個(gè)月凈虧損25.16億元。與蛋殼一樣，青客公寓也已經(jīng)連續虧損三年，累計虧損超11億元。

而造成這種情況的原因，就在于長(cháng)租公寓背后高昂的租金成本和一系列經(jīng)營(yíng)成本。

財報數據顯示，2018年蛋殼租金成本為21.72億元，包括銷(xiāo)售、裝修、管理等其他經(jīng)營(yíng)成本費用17.25億，合計占收入比重達145.7%。青客的租金成本為6.65億元，其他經(jīng)營(yíng)成本及費用為6.52億元，合計成本占比為165.2%。

而為了進(jìn)一步擴大市場(chǎng)占有率、獲得定價(jià)權，蛋殼、青客還在不斷提高旗下運營(yíng)房源數量。這意味著(zhù)兩大長(cháng)租公寓服務(wù)商還需要引入大筆資金。

根據招股書(shū)，蛋殼和青客此次IPO募集到的資金用途都將拓展業(yè)務(wù)規模放在了首位，其次是投資于技術(shù)方面和基礎設施。

價(jià)格戰導致低利潤

無(wú)論是市場(chǎng)需求還是政策導向，長(cháng)租公寓都被視為具有巨大的想象空間。

艾瑞咨詢(xún)報告顯示，2018年中國住宅租賃市場(chǎng)規模達到人民幣1.8萬(wàn)億元，預計到2023年將增長(cháng)至人民幣3.0萬(wàn)億元。在國內的住房租賃大市場(chǎng)中，長(cháng)租公寓企業(yè)仍有巨大的增長(cháng)空間。

與此同時(shí)，政策扶持也進(jìn)一步推動(dòng)了長(cháng)租公寓的行業(yè)發(fā)展。 

2016年，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》發(fā)布，提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系?！倍诘诙?，決策部門(mén)再次提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。

越來(lái)越多的玩家攜資本大舉涌入，自如、蛋殼、魔方、城家等均有強大的資本方站臺。

就蛋殼而言，成立僅4年已經(jīng)經(jīng)歷了7輪融資，明星機構紛至沓來(lái)，包括戰略投資者TigerGlobalManagement、螞蟻金服、高榕資本、愉悅資本，融資金額約8.8億人民幣。就在本次提交招股書(shū)之前，蛋殼剛剛完成了D輪1.9億美元融資，投資方為CMC資本和春華資本。

但這仍不能滿(mǎn)足長(cháng)租公寓對資金的需求。仍以蛋殼為例，自2017年開(kāi)始，蛋殼公寓前后共獲得融資金額約達60多億人民幣，三年下來(lái)虧損40億左右。

當前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價(jià)物（包含現金、存款及受限資金）為23億元人民幣，但其中1.9億美元D輪融資是最近才完成的。也就是說(shuō)，在這之前蛋殼的賬面現金流更少。

值得一提的是，房源成本過(guò)高并非完全歸結于外部市場(chǎng)因素。對于大部分長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)，其構建的商業(yè)邏輯是先廣泛撒網(wǎng)，在市場(chǎng)占有率上下功夫。

當房源擴張達到一定程度，就可以實(shí)現規?；?，甚至具有定價(jià)權。而為了搶占房源，各平臺之間采取了激烈的價(jià)格戰。

我愛(ài)我家原副總裁胡景暉在2018年曾發(fā)表言論稱(chēng)，為了擴大規模，長(cháng)租公寓服務(wù)商以高于市場(chǎng)正常價(jià)格20%到40%的幅度爭搶房源。

成本被進(jìn)一步推高，但收入卻沒(méi)能跟上步伐。據克而瑞研究數據，長(cháng)租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正周期至少在6年以上，屬于微利型行業(yè)。

自如CEO熊林也曾公開(kāi)表示，長(cháng)租公寓大多是靠低利潤、大規模來(lái)運營(yíng)的。

直到目前，蛋殼、青客這些急速擴張的平臺，距離產(chǎn)生規模效應仍很遙遠，但兩家平臺的租金成本還在不斷上漲。

這種狀況之下，平臺還能維持多久呢？目前青客已經(jīng)運營(yíng)7年，蛋殼也有4年。

也有不少平臺覺(jué)得希望渺茫選擇退出。據21世紀經(jīng)濟報道，今年朗詩(shī)、遠洋等房企剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，萬(wàn)科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的擴張。

此前多數靠主業(yè)補貼長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商，也開(kāi)始收縮長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，比如我愛(ài)我家。

截至今年6月，我愛(ài)我家旗下的“相寓”在管房源共有29.24萬(wàn)套，其中太原、天津、北京、杭州4城根據租賃市場(chǎng)動(dòng)向，主動(dòng)減少租賃需求下降區域和租金下降區域的在管規模，降低不良庫存。截至今年6月30日，“相寓”全國平均出租率為94.7%，空置期為9.7天。

爆雷引發(fā)嚴厲監管

部分平臺的退出，減輕了行業(yè)競爭的壓力，但長(cháng)租公寓平臺內部的資金鏈問(wèn)題卻越來(lái)越嚴重。

從事房地產(chǎn)服務(wù)的房東東網(wǎng)站根據媒體公開(kāi)信息統計，截至目前，全國出現嚴重經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的公寓已達38家，其中有28家資金鏈斷裂。

尤其是今年下半年，公寓爆雷數量驟增，杭州鼎家公寓、上海愛(ài)公寓、蘇州樂(lè )棧公寓等多個(gè)涉及“租金貸”的長(cháng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。

在擴張的壓力下，過(guò)分依賴(lài)“租金貸”融資已經(jīng)是行業(yè)內的普遍現象。長(cháng)租公寓通過(guò)租金讓利等方式，引導租客使用消費貸分期付房租，一次收回全年租金。

這樣做的好處是，平臺在扣除按期向房主付出的房租后，可以積攢下很大一部分資金用于規模擴張。

對于追求規?？焖贁U張的平臺來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重要的資金來(lái)源。但對于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此舉存在很大的隱患。

一旦平臺資金周轉出現問(wèn)題，就會(huì )面臨無(wú)法向房主續租的問(wèn)題，最后可能導致的結果就是平臺跑路、房主收房，而租客在沒(méi)有房住的情況下還要支付消費貸款。

潛在的風(fēng)險日益暴露，監管方開(kāi)始出臺相應措施。

從2018年8月份開(kāi)始，北京、上海、浙江等多省市開(kāi)始監管租金貸業(yè)務(wù)，不少銀行直接叫停了該業(yè)務(wù)，導致長(cháng)租公寓融資受阻。租戶(hù)也在認識到“資金貸”的風(fēng)險后，在租賃的付款方式上變得保守。

就蛋殼招股書(shū)來(lái)看，在2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓共有91.3％、75.8％和67.9％用戶(hù)使用租金貸，呈明顯的下降趨勢。

受爆雷、跑路事件的影響，此前政策鼓勵的住房租賃專(zhuān)項債券也隨之遇冷。

2018年，在政策的推動(dòng)下，房企專(zhuān)項債券的申請迎來(lái)窗口期，多家企業(yè)專(zhuān)項債券的發(fā)行也為企業(yè)補充了運營(yíng)資金。

然而進(jìn)入下半年，情況急轉直下，房企和地產(chǎn)基金主導的住房租賃專(zhuān)項債屢屢遭監管層中止或終止，如花樣年、中城聯(lián)盟等企業(yè)的住房租賃專(zhuān)項公司債券均遭終止。

值得注意的是，在擴大規模的同時(shí)，長(cháng)租公寓運營(yíng)商還需要關(guān)注空置率問(wèn)題。

房屋空置是造成長(cháng)租公寓服務(wù)商虧損的又一原因。財報數據顯示，在截至2019年6月30日的9個(gè)月內，青客的入住率從去年同期的91.7%下降至90.6%；在2017年、2018年以及2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓的入住率分別為85.8%、76.9%和86.9%。

一方面急需資金擴大市場(chǎng)份額，另一方面幾個(gè)重要的資金來(lái)源均受到阻礙，上市看上去成了長(cháng)租公寓續命的新希望。不過(guò)在二級市場(chǎng)，缺乏好的商業(yè)化模式一樣會(huì )被詬病。

上市只能給平臺帶來(lái)一時(shí)的救援，能不能獲得市場(chǎng)的最終認可，是蛋殼、青客等公司接下來(lái)要面對的挑戰。

*本文來(lái)源：微信公眾號“子彈財經(jīng)”（ID：wwwhygc），作者：謝媛媛，原標題：《長(cháng)租公寓，上市續命?》。