江西贛州，章江和貢水在此交匯合為贛江奔流向北。章江以“S”形的身姿穿城而過(guò)，形成了贛州新老城區形似太極圖的城市框架。

贛州城區西南方，與章貢區隔章江而望的大片區域是贛州蓉江新區所在地，也將是贛州重點(diǎn)打造的文化旅游、科技創(chuàng )新中心。在贛南大道、復興大道及和諧大道圍合而成的區域，一個(gè)名為“贛州·中國文谷”的項目寄托著(zhù)當地打造文化旅游中心、發(fā)展全域旅游的夢(mèng)想。

這里也將成為知名藝人、書(shū)院中國文化發(fā)展基金會(huì )發(fā)起人、中書(shū)控股集團董事長(cháng)李亞鵬布局文旅地產(chǎn)的新陣地。10月15日，贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“贛州中書(shū)資源公司”）以約7.8億元的總價(jià)競得蓉江新區四宗地塊，主要開(kāi)發(fā)建設書(shū)院小鎮板塊、藝術(shù)小鎮板塊、Wonteddy奇萌泰迪城等。

不安心做藝人的李亞鵬，于2014年11月17日正式退出娛樂(lè )圈，開(kāi)始專(zhuān)注經(jīng)商及慈善事業(yè)，并在文化藝術(shù)資源整合的基礎上涉足旅游地產(chǎn)行業(yè)。不過(guò)，在布局贛州之前，李亞鵬曾在云南麗江打造的雪山小鎮項目，首戰鎩羽而歸，最終陷入股權轉讓、官司纏身的境地，位于河南鄭州的首個(gè)“中國文谷”建設進(jìn)度也遠不及預期。

11月7日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者深入地塊所在地發(fā)現，項目正在進(jìn)行土地平整，眾多大型渣土車(chē)往來(lái)其中，據現場(chǎng)施工方確認，項目為贛州中國文谷摘牌土地，正在做開(kāi)工前的準備，施工板房正在搭建。蓉江新區產(chǎn)業(yè)招商局副局長(cháng)毛毳告訴記者，土地摘牌都是正常的招拍掛程序，具體的招商政策按照贛州市相關(guān)規定執行。

對于相關(guān)問(wèn)題，記者多次撥打李亞鵬手機，截至發(fā)稿時(shí)一直無(wú)人接聽(tīng)。

土地被疑“量身定制”

在經(jīng)過(guò)兩年多的接觸、洽談后，自帶明星光環(huán)的“贛州·中國文谷”迎來(lái)了落地時(shí)刻。

10月15日，編號分別為蓉江新城RJ02-B11-01、RJ02-C03-01、RJ02-C08-01地塊、RJ02-B12-01的四宗土地先后落槌，被贛州中書(shū)資源公司以約7.8億元的總價(jià)競得，用于打造“贛州·中國文谷”項目。

據了解，上述四宗土地總面積220402.1平方米(約合330.6畝)，其中2宗為商服用地、2宗為住宅、商服混合用地，商服用地面積約8.9萬(wàn)平方米，約占總面積的40.4%；商住用地面積約13.1萬(wàn)平方米，約占總面積的59.6%，成交均價(jià)約3400元/平方米。

根據土地出讓條件，蓉江新城RJ02-B11-01地塊須建設以中國傳統文化為核心的主題園區，建設內容包括但不限于公益性書(shū)院及以中國傳統文化為主題的精品酒店、企業(yè)書(shū)院等；蓉江新城RJ02-C03-01地塊須引入已獲得不少于五家世界著(zhù)名國家級博物館文創(chuàng )項目代理及運營(yíng)授權的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)項目等。

除此之外，當地還對土地出讓設置了諸多嚴苛條件。例如，為保證規劃建設的統一性，競買(mǎi)人在競拍蓉江新城RJ02-C08-01地塊時(shí)，必須一同申請競得其他三宗土地，不接受上述任意一宗地的單獨競買(mǎi)申請，不接受自然人及聯(lián)合競買(mǎi)申請。

這也讓當地國土部門(mén)陷入了為贛州中書(shū)資源公司“量身定制”“定向出讓”的質(zhì)疑。贛州當地一位不愿具名的全國房企項目負責人告訴記者，這個(gè)是非常明顯的，早在2018年蓉江新區招商部門(mén)在和中書(shū)控股簽約時(shí)，就向外傳達了建設書(shū)院小鎮的信息，這和土地拍賣(mài)限定的建設“公益性書(shū)院”“企業(yè)書(shū)院”、引入著(zhù)名國家級博物館文創(chuàng )項目的約定高度一致。

而李亞鵬及其中書(shū)控股集團定位于文化藝術(shù)資源整合運營(yíng)商，形成了“COART”和“書(shū)院”兩大核心品牌，公司旗下?lián)碛形膭?chuàng )電商平臺藝蓮公園，并已獲得包括大英博物館、故宮博物院在內的多家博物館文創(chuàng )項目運營(yíng)權。

對于相關(guān)質(zhì)疑，記者致電贛州市自然資源局負責統籌管理建設用地規劃條件及供地后規劃條件變更管理工作的國土空間用途管制與自然資源開(kāi)發(fā)利用科，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復。蓉江新區產(chǎn)業(yè)招商局副局長(cháng)毛毳表示，其去年才負責招商工作對之前洽談過(guò)程并不了解，并提供了中書(shū)資源一位蔡姓負責人聯(lián)系方式，不過(guò)記者多次撥打呼叫被轉移后顯示為空號。

江旅集團為“大靠山”

贛州中書(shū)資源公司成功摘地后，一幅寫(xiě)有“中書(shū)資源攜手江旅文旅 贛州文谷即將啟程”的海報，同樣吸引了贛州地產(chǎn)圈的關(guān)注。

“江旅文旅”，全稱(chēng)為江西省旅游集團文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，是江西省國資企業(yè)江西省旅游集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“江旅集團”）旗下控股子公司，持股65%。這也是李亞鵬深入贛州布局文旅地產(chǎn)的“大靠山”。

記者通過(guò)國家企業(yè)信用信息公示系統逐層穿透贛州中書(shū)資源公司股權信息發(fā)現，該公司為北京中書(shū)銳佳文化發(fā)展有限公司出資490萬(wàn)元設立，后者分別由北京中書(shū)資源投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中書(shū)資源公司”）和贛州市新旅投資發(fā)展有限公司持股45%和55%，兩家企業(yè)經(jīng)多重股權穿透，分別指向了中書(shū)控股實(shí)際控制人、李亞鵬母親張萍，財務(wù)伙伴曹芝梅和江西省省屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司。其中，張萍通過(guò)霍爾果斯中書(shū)資源文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鄂爾多斯中書(shū)公司”）持有中書(shū)資源90%股權，江西省省屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司則持有江旅集團37%的股權。

值得注意的是，國家企業(yè)信用信息公示系統顯示，2019年7月4日，霍爾果斯中書(shū)公司已將公司全部股權出質(zhì)給了江旅文旅。

據了解，2017年5月16日，贛州蓉江新區正式掛牌成立，由此進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設“元年”。李亞鵬與贛州結緣也正是始于此時(shí)。2017年8月21日，李亞鵬以中書(shū)控股集團董事長(cháng)的身份首次率考察團赴蓉江新區考察。廖樂(lè )春指出，中書(shū)控股集團來(lái)蓉江新區投資興業(yè)，有助于蓉江新區打造文化產(chǎn)業(yè)、提升城市品位，相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對接，加深了解，加快實(shí)現合作發(fā)展。

2018年5月10日，在第十四屆深圳文博會(huì )上，蓉江新區管委會(huì )與北京中書(shū)資源投資有限公司正式簽約“贛州·中國文谷”項目。在此期間，李亞鵬曾多次赴贛州組織活動(dòng)并考察相關(guān)項目。例如，2018年2月3日，李亞鵬在贛州出席“COART嘉年華及書(shū)院贛州文化活動(dòng)”啟動(dòng)儀式，開(kāi)啟“書(shū)院贛州公益計劃”；今年6月4日，李亞鵬考察了位于贛州市上猶縣的陽(yáng)明湖景區、陽(yáng)明湖民宿小鎮項目。

文旅地產(chǎn)夢(mèng)

事實(shí)上，“贛州·中國文谷”不是李亞鵬全國布局的第一個(gè)文旅地產(chǎn)項目，也不是第一個(gè)“中國文谷”項目。

據了解，“中國文谷”是李亞鵬在2015年12月提出的品牌概念，致力于打造將文化藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)相融合，打造集音樂(lè )、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展等與居住生活相融合、文化藝術(shù)資源與街區商業(yè)綜合體相嫁接的生態(tài)體系。

2017年，李亞鵬全國布局的首個(gè)“中國文谷”——鄭州中國文谷落地河南鄭州國際文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園。

而作為李亞鵬轉型文旅地產(chǎn)的首個(gè)項目，位于云南麗江的雪山藝術(shù)小鎮是其初步的探索，也是繞不開(kāi)的痛。2015年6月，陽(yáng)光100（02608.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，麗江雪山藝術(shù)小鎮符合公司以街區綜合體產(chǎn)品為主打產(chǎn)品發(fā)展方向的戰略轉型部署，公司的全資附屬公司將以1.938億元收購雪山投資51%股權。雪山投資的主要股東變更為陽(yáng)光100、李亞鵬、北京泰和友聯(lián)和中書(shū)控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。收購完成后，陽(yáng)光100將主要負責項目的整體運營(yíng)和銷(xiāo)售，而李亞鵬則負責項目文化商業(yè)生態(tài)圈的構建。

與項目虧損轉讓相伴而生，雪山藝術(shù)小鎮也讓李亞鵬及公司卷入了一場(chǎng)涉資4000萬(wàn)元的合同糾紛案。記者獲得的相關(guān)民事判決書(shū)顯示，李亞鵬系中國香港特別行政區居民，住所位于北京順義區天竺鎮的某別墅。

根據起訴書(shū)，北京泰和友聯(lián)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰和友聯(lián)公司”）聲稱(chēng)，在麗江雪山藝術(shù)小鎮合作過(guò)程中，李亞鵬等原股東在2015年4月17日曾向公司簽署“承諾函”， 將在2015年7月向公司支付固定權益收益約4000萬(wàn)元，后又在復函當中承諾最后支付期限為2015年12月25日。但李亞鵬一方至今未主動(dòng)“還款”。

據泰和友聯(lián)公司代理律師介紹，此前的一審二審都判決李亞鵬敗訴，并將李亞鵬和其哥哥李亞煒列入被執行人名單，李亞鵬隨后向北京高院提出再審申請，北京高院裁定發(fā)回重申，雙方已于11月5日在北京市朝陽(yáng)區法院審判監督庭交換證據，目前還未有相關(guān)進(jìn)展。

*本文來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報，作者：張家振，原標題：《折戟云南再戰江西 李亞鵬的“贛州文旅地產(chǎn)局” 》。