2019年，對東北而言是一個(gè)好消息的年份。從年頭到年尾，馬云、馬化騰、王健林、許家印踏上東北的土地。

馬云說(shuō)：“阿里巴巴集團投資必須要過(guò)山海關(guān)，與黑龍江簽約項目近期要見(jiàn)效?！瘪R云這句霸屏的話(huà)是7月16日與黑龍江省政府簽下合作協(xié)議時(shí)所說(shuō)。

到了10月11日，許家印對黑龍江營(yíng)商環(huán)境發(fā)生的積極變化表示贊賞?！艾F在投資一定要過(guò)山海關(guān)，誰(shuí)過(guò)誰(shuí)贏(yíng)，誰(shuí)不過(guò)誰(shuí)后悔”

這是一種難得的局面。因為至少在過(guò)去的10年里，對東北經(jīng)濟的爆炸性新聞一直不斷引發(fā)輿論爭議， 2014年《經(jīng)濟學(xué)人》稱(chēng)中國東北經(jīng)濟告急：官僚主義嚴重，數據造假猖獗。

2018年1月2日，中誠信集團創(chuàng )始人、中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所所長(cháng)毛振華“控訴”亞布力管委會(huì )的視頻在網(wǎng)絡(luò )廣為流傳?！翱卦V”主要集中在四點(diǎn)：非法侵占其23萬(wàn)平方米土地，奪走招商權；三山聯(lián)網(wǎng)項目沒(méi)有實(shí)際進(jìn)展，欺騙黨和政府還獲取榮譽(yù)；濫用執法權威脅企業(yè)；強買(mǎi)強賣(mài)，搭售嚴重。

眾說(shuō)紛紜的東北現象，也引起了人民日報的關(guān)注，在去年發(fā)表的一篇文章中，人民日報稱(chēng)，東北振興根本的矛盾、癥結還在破題之中，發(fā)展道路上的攔路石，依然是體制機制性問(wèn)題，是產(chǎn)業(yè)結構性問(wèn)題。

優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)挺進(jìn)東北

除了馬云、馬化騰、劉強東等互聯(lián)網(wǎng)科技和物流企業(yè)家外，今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)家也紛紛下注東北，大手筆投資。10月11日，恒大與哈爾濱市政府、綏化市政府簽署戰略合作協(xié)議和項目開(kāi)發(fā)協(xié)議，雙方將在現代農業(yè)、文化旅游、健康養老等領(lǐng)域，開(kāi)啟深度合作。這一次的黑龍江之行，是許家印今年6月以來(lái)第三次“闖關(guān)東”。

同日，從遼寧省大連市起家的萬(wàn)達集團斥資17.69億元在遼寧省沈陽(yáng)市拿下了三宗地塊，擬繼續在沈陽(yáng)建造萬(wàn)達廣場(chǎng)。萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林稱(chēng)，看好沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展并堅信沈陽(yáng)會(huì )在東北率先振興。

在新一輪?wèn)|北振興戰略的牽引下，“投資不過(guò)山海關(guān)”這個(gè)魔咒正在被包括房地產(chǎn)在內的龍頭企業(yè)打破。

從投資布局上觀(guān)察，阿里巴巴在黑龍江，騰訊在遼寧，融創(chuàng )在哈爾濱，萬(wàn)科在長(cháng)春，萬(wàn)達在沈陽(yáng)。特別是進(jìn)入到10月，碧桂園農業(yè)表示將在黑龍江省建設大型無(wú)人作業(yè)示范農場(chǎng)，恒大則是先后與遼寧、內蒙古、黑龍江的重點(diǎn)城市簽署合作協(xié)議，將東北投資推向新高潮。

從東北大連走出來(lái)的萬(wàn)達，對于投資沈陽(yáng)的原因，王健林表示，首先是看好沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展。沈陽(yáng)經(jīng)濟現在已從谷底回升，呈現出良好的發(fā)展態(tài)勢。其次，沈陽(yáng)投資營(yíng)商環(huán)境發(fā)生深刻改變，現在市委、市政府大力招商引資，服務(wù)熱情周到，效率極大提升。再者，萬(wàn)達在沈陽(yáng)的全部投資項目都賺了錢(qián)，這些都讓萬(wàn)達堅定了投資沈陽(yáng)的決心。

早在2017年就已經(jīng)涉足東北市場(chǎng)的萬(wàn)科于9月17日再度加碼在東北的投資，與大連市政府簽署深化合作協(xié)議，合作項目預計總投資450億元。

東北地區某房產(chǎn)機構內部人士表示，不管主動(dòng)還是被動(dòng)，東北這些年營(yíng)商環(huán)境已經(jīng)在變化。東北在逐步營(yíng)造一個(gè)經(jīng)濟發(fā)展相對市場(chǎng)化、政府招商引資力度更大、市場(chǎng)規則更公平透明的環(huán)境。政府機構可以快速地解決民營(yíng)企業(yè)在投資過(guò)程中遇到的所有難題。應該說(shuō)振興東北是一個(gè)“厚積薄發(fā)”的過(guò)程，政府在努力提高資本對東北的投資信任度。

米爾肯研究所研究總經(jīng)理黃華躍認為，過(guò)去十幾年，國家都有想法改變東北經(jīng)濟，但時(shí)效不高，沒(méi)有找到出路，政策限制性很多，投進(jìn)去的錢(qián)收不回來(lái)。今年主導民營(yíng)企業(yè)進(jìn)東北投資，他們有沒(méi)有主導性很重要?！澳阕岏R云、馬化騰、許家印去投資，去帶動(dòng)東北經(jīng)濟發(fā)展，他們肯定能做成，關(guān)鍵是這些民營(yíng)企業(yè)怎么跟地方政府融合，是政策牽著(zhù)你做，還是你引導政府去做？”

房企為產(chǎn)業(yè)布局而來(lái)

國人盡知，東北曾有過(guò)輝煌。

但改革開(kāi)放尤其是進(jìn)入本世紀以來(lái)，與沿海發(fā)達地區相比，東北老工業(yè)基地的發(fā)展步伐慢了下來(lái)，東三省的經(jīng)濟增速徘徊在全國平均線(xiàn)以下，占全國的經(jīng)濟比重從當初10%以上，下滑到如今的6.7%。各城市GDP排名更是慘不忍睹，1978年前后，沈陽(yáng)、長(cháng)春、大連躋身全國GDP十強城市。40年過(guò)去，二十強中都已不見(jiàn)東北城市的身影。

諸多的歷史和制度等問(wèn)題，鎖住了東北三省的投資大門(mén)?！巴顿Y不過(guò)山海關(guān)”一度成為商界對東北營(yíng)商環(huán)境的刻板印象。

長(cháng)春一位房地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)，過(guò)去在東北是“先政治后經(jīng)濟”，現在是“先經(jīng)濟后政治”，這些年?yáng)|北的主政和從政人員都在改變，都在努力用相對活躍和市場(chǎng)化的思維改善最為詬病的營(yíng)商環(huán)境。比如在東北有一個(gè)“軟環(huán)境工作管理辦公室”，能夠直接對話(huà)各個(gè)區域部門(mén)的“一把手”，快速且沒(méi)有后遺癥地解決民營(yíng)企業(yè)在投資過(guò)程中遇到的所有難題。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜指出，最近一輪對東北的投資熱潮，很明顯是央企與大型民企響應“振興東北”的號召而進(jìn)行。雖說(shuō)東北各省市的政府領(lǐng)導在改善東北的營(yíng)商環(huán)境和招商引資方面確實(shí)不遺余力，但是東北的經(jīng)濟社會(huì )結構和整體商業(yè)氛圍在短期內還很難完全改變，而且作為人口流失區，市場(chǎng)增長(cháng)的動(dòng)力也不是很樂(lè )觀(guān)。

實(shí)際上，對房企而言，這一輪投資東北與前些年的投資有所差別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是房企投資東北的唯一渠道，汽車(chē)、基建、農業(yè)等多元領(lǐng)域正在成為房企撬動(dòng)東北發(fā)展的新路徑，這些產(chǎn)業(yè)也正是房企正在進(jìn)行的多元化發(fā)展新內容。以恒大為例，所有合作橫跨新能源汽車(chē)、文化旅游、現代農業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，既是恒大多元化轉型的重點(diǎn)所在，也是東北老工業(yè)基地轉型的關(guān)鍵所在。

黃華躍認為，有能力把舊的工業(yè)城市改過(guò)來(lái)，將舊產(chǎn)業(yè)升級，引入新產(chǎn)業(yè)很難得也不容易，東北的產(chǎn)業(yè)結構亟須調整。至于云計算、無(wú)人作業(yè)示范農場(chǎng)、新能源汽車(chē)研發(fā)能否成為東北經(jīng)濟振興的出口，還待檢驗。

前述業(yè)內人士稱(chēng)，企業(yè)投資必定是利潤先導型想法。東北有土地資源優(yōu)勢，萬(wàn)科、恒大在東北都是大面積拿地。房企投資邏輯非常清晰簡(jiǎn)單，在一個(gè)城市以配建產(chǎn)業(yè)，謀求企業(yè)戰略布局和轉型。通常做法是大面積拿地，產(chǎn)業(yè)為主，開(kāi)發(fā)為輔。先建設產(chǎn)業(yè)部分，然后進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，用開(kāi)發(fā)部分平衡整個(gè)項目投資。企業(yè)在新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行可持續運營(yíng)行為，一方面企業(yè)脫離原有住宅開(kāi)發(fā)的單一業(yè)務(wù)模式，一方面實(shí)現地方稅收和就業(yè)的新增長(cháng)點(diǎn)。

“無(wú)論是恒大、萬(wàn)達還是碧桂園、綠地這些企業(yè)，在它們產(chǎn)業(yè)布局中都會(huì )有一部分效益地塊，用效益地塊平衡整個(gè)項目投資，利潤只要能讓整個(gè)項目持平，這個(gè)項目就贏(yíng)了。因為最后多出來(lái)一個(gè)可持續運營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，這部分直接計入上市公司的固定資產(chǎn)，去資本市場(chǎng)做評級、再增發(fā)，通過(guò)資本市場(chǎng)把錢(qián)再拿回來(lái)。未來(lái)還可以持續運營(yíng)，持續獲利，持續在資本市場(chǎng)托高自己的股價(jià)。這就是投資?！边@位業(yè)內人士分析稱(chēng)。

柏文喜認為，東北由于民營(yíng)經(jīng)濟不發(fā)達，市場(chǎng)活力不足，民間財富積累不夠，導致房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)缺乏活躍度和創(chuàng )新能力，不過(guò)也成為房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的藍海。關(guān)鍵是要解決自身發(fā)展環(huán)境和內生動(dòng)力的問(wèn)題，不斷優(yōu)化民營(yíng)企業(yè)的生存與發(fā)展的氛圍。

*本文來(lái)源：中房網(wǎng)，作者：苗野，原標題：《房企“闖關(guān)東”， 意在布局大產(chǎn)業(yè)》。