近日，北京產(chǎn)權交易所披露了兩則產(chǎn)權轉讓信息：三亞鳳凰島投資集團有限公司和三亞鈺晟投資有限公司均轉讓其100%股權，轉讓底價(jià)分別為40.37億元、7.64億元。

值得關(guān)注的是，兩家公司共同持有三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權，持股比例分別為45%和10%，剩余的股份持有者為中交建集團。而三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司的核心資產(chǎn)則是三亞人工島鼻祖——三亞鳳凰島。

三亞鳳凰島被拋售的消息迅速在業(yè)內引起嘩然。畢竟，這個(gè)位于海南省最南端，作為2008年北京奧運火炬接力第一棒所在地、在巔峰時(shí)期以“sorry, 迪拜”為宣傳口號，房?jì)r(jià)一度被炒到16萬(wàn)元/平、又在2018年成為春晚分會(huì )場(chǎng)的三亞地標性項目，緣何淪落至此？當海南房市的狂熱退去后，三亞鳳凰島的未來(lái)又將何去何從？地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們經(jīng)此事后面對人工島的開(kāi)發(fā)又應如何考量？

三亞鳳凰島的黃粱一夢(mèng)

海南在全國相較于其他省份，是見(jiàn)過(guò)大世面的。這也是島省的優(yōu)勢，這么多年來(lái)一直肩負著(zhù)經(jīng)濟政策試驗田的重擔，各種政策調控一輪接著(zhù)一輪。

三亞鳳凰島就是在這一輪輪政策下塑成的。

1、 海南第一個(gè)人工島艱難誕生

1996年3月，海南省建設廳批復同意三亞港務(wù)局申請的三亞港白排國際客運中心項目，計劃在三亞灣對面通過(guò)人工填島方式建設白排島國際客運碼頭。接下去的兩年，通過(guò)充分的水文氣象環(huán)保等方面的論證，并取得了海南省各級主管部門(mén)的批復，人工島最終面積定為1200畝，名為“白排島”。

1999年，為彌補建設資金的不足，三亞港集團公司（前身為三亞港務(wù)局）與司法部下屬企業(yè)眾城實(shí)業(yè)集團合資成立三亞眾城國際客運旅業(yè)有限公司，注冊資本1000萬(wàn)元，共同開(kāi)發(fā)白排島。

2000年，第二次規劃論證將吹填面積縮小到548畝，并獲得了省、市的各級批復，同意建設深水碼頭、人工島和跨海大橋。

2002年，白排島再次面臨資金危機，引來(lái)諸多民營(yíng)資本窺覬。最終，在海南從事地產(chǎn)業(yè)的湖北商人曾憲云以700萬(wàn)元從眾城集團手中收購三亞眾城國際，主要運營(yíng)開(kāi)發(fā)白排島項目。

根據曾憲云與三亞市政府簽訂的投資建設合同，島上計劃建設國際郵輪港、國際會(huì )議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務(wù)別墅會(huì )所、國際游艇俱樂(lè )部等，并成為三亞的地標建筑，總投資額超過(guò)50億元。

2006年10月，碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程完畢。經(jīng)三亞市民政局批準，白排人工島正式更名為鳳凰島。

2、 國際客運碼頭搖身變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目

2006年，三亞鳳凰島項目完成主體工程。國際郵輪港8萬(wàn)噸級郵輪泊位通航，被稱(chēng)作為“中國第一個(gè)國際郵輪專(zhuān)用碼頭”。

大體量的開(kāi)發(fā)背后是大規模的資金投入，三亞鳳凰島再一次陷入資金困局。

浙江國都控股憑著(zhù)打造“東方迪拜”的一腔熱血，從曾憲云手中購入鳳凰島股權，成為三亞眾城國際最大的股東。公司注冊資本變更為5億元，投資金額也增加到100億元。

項目的整體規劃進(jìn)行重新論證設計，三亞鳳凰島調整為旅游綜合體項目。美國著(zhù)名華裔設計師、加拿大多倫多夢(mèng)露大廈的設計者馬巖松擔任項目的總設計師。

2007年，三亞鳳凰島標志性的五棟帆船造型建筑群規劃方案批復通過(guò)。三亞眾誠國際公司更名為“三亞鳳凰島發(fā)展有限公司”，一個(gè)總投資100億元的夢(mèng)幻之島浮出南海。按照浙江國都控股老板的設想，三亞鳳凰島是對標迪拜的，島嶼上將擁有觀(guān)海豪宅、七星級酒店、游艇會(huì )等娛樂(lè )場(chǎng)所，成為國際知名的郵輪之都、海港之城、夢(mèng)幻之島。

3、 曇花一現的巔峰房?jì)r(jià)

2009年是三亞鳳凰島繁華夢(mèng)的開(kāi)始。這一年，國務(wù)院發(fā)布44號文件《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》，文件提出到2020年海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。區域市場(chǎng)想象力被無(wú)限擴大，海南再次掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。

2010年1月，在國際旅游島宣布建設后的五天時(shí)間，海南商品房交易171億元左右，是2008年全年的總和，房?jì)r(jià)漲幅是全國的5倍。

同年，三亞鳳凰島形成四大股東，分別為浙江國都、曾憲云、李樹(shù)平和遠東地產(chǎn)的周霖，并成立三亞鳳凰島郵輪港公司，100%控股三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，而三亞鳳凰島發(fā)展有限公司的實(shí)際資產(chǎn)五棟地標建筑則全是產(chǎn)權式酒店。

同樣，分布在這五棟建筑里大小不一的產(chǎn)權式酒店公寓也迎來(lái)了瘋狂。據當時(shí)媒體報道，2010年初，鳳凰島一期地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)，700套均價(jià)6.5萬(wàn)元/平的房子當天就售罄。在樓市最火熱的時(shí)候，這里的房?jì)r(jià)曾經(jīng)飆升到15萬(wàn)元/平，被稱(chēng)為“海南最貴樓盤(pán)”。

本地人望洋興嘆，投資客趨勢若騖。

瘋狂持續了3年。從2013年開(kāi)始，火熱的樓市就恢復理性，三亞鳳凰島房?jì)r(jià)“腰斬”跌至7萬(wàn)元/平，被“套牢”的投資客不計其數。缺乏變現物業(yè)的回血，深陷民間借貸崩盤(pán)泥濘之中的浙江國都控股資金承壓。

4、 央企介入，試圖將失控的“大船”重新?lián)芑剜]輪港的“正軌”

在緊要關(guān)頭之際，曾憲云在2014年又一次帶來(lái)了新的投資人——央企巨頭中交建，將三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權轉讓給中交建，這筆交易的金額合計為49.62億元。這是三亞鳳凰島資產(chǎn)的首次轉讓。

中交建接手三亞鳳凰島5個(gè)月后，交通運輸部宣布要開(kāi)展郵輪運輸試點(diǎn)。作為4個(gè)試點(diǎn)港口之一，三亞鳳凰島國際郵輪港也開(kāi)始籌建4個(gè)10萬(wàn)-22.5萬(wàn)噸泊位的郵輪碼頭，意欲借此成為躋身全球前10位的中國最大國際郵輪母港。完成這樣的規劃，需要再填一座47萬(wàn)平米的人工島。

2017年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，并建成了兩個(gè)15萬(wàn)噸級的郵輪泊位。兩個(gè)22.5萬(wàn)噸的郵輪泊位也已建成，現正向國家交通部申請岸線(xiàn)審批。目前，三亞鳳凰島碼頭的建設規模已成為亞洲最大的國際郵輪專(zhuān)用港口。鳳凰島終于開(kāi)始向最初的方向發(fā)力。

5、 “環(huán)保風(fēng)暴”成為壓垮三亞鳳凰島的最后一根稻草

當海南成為投資客天堂的那一刻起，就已經(jīng)預示了它的結局。人工島開(kāi)發(fā)的無(wú)序失衡、房地產(chǎn)過(guò)熱，帶來(lái)的是海南沿岸生態(tài)的破壞。

2017年底，史上最嚴的環(huán)保風(fēng)暴督查席卷海南，三亞鳳凰島成為眾矢之的。在中央環(huán)保督察組向海南省政府的反饋中，點(diǎn)名批評了三亞市鳳凰島填海項目“以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實(shí)際主要用于房地產(chǎn)和酒店開(kāi)發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線(xiàn)遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補沙?！?/p>

2018年初，三亞鳳凰島接受暫停建設、暫停營(yíng)業(yè)的處理，同時(shí)支出超過(guò)3700萬(wàn)元的生態(tài)補償資金。

之后，三亞鳳凰島的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就處于停滯狀態(tài)。最新掛牌信息顯示，一期建設項目中，除郵輪港碼頭和5棟養生度假公寓酒店（含產(chǎn)權式酒店）已建成外，國際游艇會(huì )、奧運廣場(chǎng)、商業(yè)街等商業(yè)和旅游項目尚未建設。

失去地產(chǎn)項目，為何只能拋售？

1、缺乏長(cháng)期可“回血”項目，資金壓力巨大

酒店經(jīng)營(yíng)數據不佳

轉讓信息顯示，截至2019年6月30日，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司帶息負債總額104.52億元。

根據去哪兒網(wǎng)數據顯示，三亞鳳凰島度假酒店高級海景房國慶首晚售價(jià)466元起，與當初定位的七星級酒店價(jià)位相去甚遠。

而根據中交建2018年年報，5年前對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司投資的10億元也在2018年末虧損殆盡，三亞鳳凰島也再無(wú)在其2019年中報中出現。

郵輪市場(chǎng)前景不明

三亞鳳凰島郵輪碼頭的建設規模已然成為亞洲最大國際郵輪專(zhuān)用港口。然而，中國郵輪旅游市場(chǎng)在經(jīng)歷了10多年的高速迅猛發(fā)展后，進(jìn)入由“高速度增長(cháng)”轉向“高質(zhì)量、高品位發(fā)展”的戰略調整期。

根據《2018年中國郵輪市場(chǎng)年度數據報告》，2018年中國郵輪港口接待郵輪976艘次,同比下降17.3%，接待出入境游客量為488.67萬(wàn)人次，同比下降1.2%。依據接待出入境游客量排名，三亞鳳凰島國際郵輪港僅排在全國第十。

但是郵輪市場(chǎng)客源呈現高度集聚的特征，前五大郵輪港口共接待770艘次，占全國比重78.8%，接待出入境游客量達到456.92人次，占全國比重93.5%。

作為我國第一個(gè)郵輪專(zhuān)用碼頭，鳳凰島于2006年11月投入使用，當年旅客吞吐量為5476人次，2008年旅客吞吐量為17萬(wàn)人次。十年后，截至2018年12月12日，進(jìn)出港總人數約8.5萬(wàn)人次。

2、三亞鳳凰島未來(lái)基本定位郵輪港

海南島距離最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省辦經(jīng)濟特區 30 周年大會(huì )”上，宣布海南全島將建設自由貿易試驗區。緊接著(zhù)《海南省三亞鳳凰島創(chuàng )新發(fā)展規劃方案與政策建議》結題會(huì )就在北京召開(kāi)。

報告提出，鳳凰島創(chuàng )新發(fā)展應緊抓“中國特色自由貿易港先行區”目標定位，

• 以完備齊全的各類(lèi)軟硬件環(huán)境加快“國際郵輪母港建設”

• 以全球領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)服務(wù)支撐“國際高端旅游消費中心”建設

• 以更加健康靈活的市場(chǎng)環(huán)境推動(dòng)構建“海南自由貿易試驗先行區”

基本可以肯定的是三亞鳳凰島的未來(lái)的定位主要是國際旅游郵輪港。前期投資和運營(yíng)回收期都會(huì )非常漫長(cháng)，沒(méi)有可售物業(yè)現金流的快速反哺，一般民企要存活的確很難。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應如何規避人工島開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險？

1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐利填海項目

在2017年海南環(huán)保風(fēng)暴中倒下的不僅三亞鳳凰島一個(gè)。南海明珠、日月灣、恒大?；◢u、中弘股份的半山半島、如意島，以及富力紅樹(shù)灣等都相繼接收到不同的處理意見(jiàn)，涉及多家知名房企。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為何垂青填海項目？據財新報道，填海造地是一個(gè)“一本十利”的買(mǎi)賣(mài)，因為填海造地的成本普遍較低。 《中國大規模圍填海造地的驅動(dòng)機制及需求預測模型》一文指出，每公頃圍填海造地成本在210—450萬(wàn)元，折合210-450多元/平方米，但變成項目之后，每平方米價(jià)格都可以過(guò)萬(wàn)元。

根據督察組提供的數據，2013年之后，海南省年均填海面積達550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍，海南沿岸生態(tài)系統造成一定程度的損失。海南提出要以壯士斷腕的決心擺脫對房地產(chǎn)的依賴(lài)。

海南房地產(chǎn)大幅放緩。

根據最新數據，2019年1-8月份，海南的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積降低52%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額降低50%。一時(shí)間，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們進(jìn)退維谷。

2、在開(kāi)發(fā)填海項目中需要注意的事項

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在海岸線(xiàn)的開(kāi)發(fā)要分幾方面看待：一方面早期管控和意識薄弱，造成大量海岸線(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源被簡(jiǎn)單用于住宅開(kāi)發(fā)，成為“少數人”獨占的資源。但另一方面，地方發(fā)展確實(shí)需要資金支持，城市基建需要企業(yè)投入，房企也為城市發(fā)展做了貢獻，填海項目對企業(yè)和地方政府來(lái)講，都是眼前利益大于眼前弊端。

不止海南，我們現在所接觸的填海項目遍布國內各沿海城市。

從政府角度來(lái)看，我國濱海城市在發(fā)展過(guò)程中，可以多多學(xué)習世界其他濱海城市的成功經(jīng)驗。比如新加坡，我們曾經(jīng)專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)一篇文章，《年客流量2000萬(wàn)，全亞洲首屈一指的海島度假勝地——新加坡圣淘沙是怎么做成的？》。

新加坡的先進(jìn)之處就在于，它并不依賴(lài)濱海填海、圍剿濕地、大規模港口開(kāi)發(fā)，而是在城市發(fā)展過(guò)程中保留了與城市相伴隨行的生態(tài)系統，最大限度保留了自然岸線(xiàn)，并且將海岸生態(tài)發(fā)展成為吸引各國游客的資源。新加坡成功兼容了大面積的濱海原生態(tài)紅樹(shù)林、陸地植被、城市綠化和花園，同時(shí)也有高密度的城市和港口。

對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則需要注意以下幾點(diǎn)：

不要突破紅線(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有兩個(gè)紅線(xiàn)：用地的紅線(xiàn)和環(huán)保的紅線(xiàn)。一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)，要考慮社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境等多方面因素，不要突破政策的限制和法律邊界。

對城市進(jìn)行合理評估。一個(gè)城市的發(fā)展有它自身的規律，如果只單純依靠房地產(chǎn)而沒(méi)有工業(yè)、產(chǎn)業(yè)作為基礎，這是不可持續的。比如海南，它的主導產(chǎn)業(yè)是以大旅游、大生態(tài)為主，而非房地產(chǎn)，過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目是急功近利的表現。

前期對地塊進(jìn)行充分環(huán)境評估。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)應熟讀法律法規和環(huán)保相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，嚴格按照環(huán)評相關(guān)規定去執行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要以不違背生態(tài)發(fā)展、不破壞自然環(huán)境為前提，不要去鉆政策的空子。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在參與填海項目時(shí)，一定要做好各方面的考察和評估，只要在允許的范圍內，在總體規劃的編制之內，做房地產(chǎn)是沒(méi)有太大問(wèn)題的。

*本文來(lái)源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀(guān)察家”,(ID:realestatereview)，作者：研究部，原標題：《三亞鳳凰島“沉沒(méi)”，人工島模式還是文旅地產(chǎn)操盤(pán)的“香餑餑”么？》。