孫宏斌曾將投資文旅業(yè)務(wù)形容為投資“詩(shī)和遠方”。但眾所周知，文旅業(yè)務(wù)投資成本高，回報周期長(cháng)，就連一向財大氣粗的萬(wàn)達也要宣稱(chēng)“壯士斷臂”，甚至把“頭都割了”。從目前來(lái)看，在中國，文旅地產(chǎn)并沒(méi)有很好的成功先例，因而在接盤(pán)萬(wàn)達文旅業(yè)務(wù)時(shí)，融創(chuàng )沒(méi)有太多可以值得復制或借鑒的成功經(jīng)驗。

然而在2019年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，孫宏斌表示，文旅的經(jīng)營(yíng)成果是超預期的。

據了解，2019年6月份，廣州、無(wú)錫兩個(gè)旗艦文旅城均實(shí)現開(kāi)業(yè)。廣州融創(chuàng )文旅城首日入園人數達30萬(wàn)人次，其中融創(chuàng )雪世界人氣“爆棚”。今年、明年直至后年都陸續有文旅城開(kāi)業(yè)。

同時(shí)，據汪孟德透露，融創(chuàng )希望文化集團和文旅有比較好的結合，包括內容、平臺、IP、實(shí)景等等，比如今年推出的第一個(gè)試點(diǎn)IP阿貍，就跟文旅進(jìn)行很好的聯(lián)動(dòng)。今年對于文旅板塊是一個(gè)比較好的開(kāi)端，希望接下來(lái)三年五年甚至未來(lái)十年會(huì )有很好的表現。

不管是簽訂的各種IP，還是消化收購回來(lái)的萬(wàn)達文旅資產(chǎn)，都體現了融創(chuàng )對于文旅的看重與加持。作為四大板塊之一的文旅，在下一個(gè)十年能否為融創(chuàng )持續貢獻可觀(guān)利潤呢？

曲線(xiàn)拿地

投資“詩(shī)和遠方”也許只是一個(gè)由頭，孫宏斌接盤(pán)萬(wàn)達文旅項目的真實(shí)目的，是看中了背后的土地儲備。

2017年7月10日，融創(chuàng )與大連萬(wàn)達簽訂轉讓協(xié)議，融創(chuàng )以總額631.7億元接手萬(wàn)達集團13個(gè)萬(wàn)達文旅項目以及76個(gè)酒店項目。其中以438.44億元收購了13個(gè)萬(wàn)達文旅項目91%股權。

2018年10月，融創(chuàng )再以62.81億元收購萬(wàn)達原文旅集團和13個(gè)文旅城項目的設計、管理和規劃公司。至此，13個(gè)萬(wàn)達文旅城的業(yè)務(wù)全權由融創(chuàng )負責，融創(chuàng )總計花了501.25億元來(lái)拓展文旅業(yè)務(wù)。然而，融創(chuàng )2017年全年現金流為人民幣967.2億元，2018年為1202億元，假設全部以現金結算，則收購事項花掉了融創(chuàng )2017年超過(guò)一半的現金額。

看似天文數字，卻藏著(zhù)不容小覷的收益。據當時(shí)融創(chuàng )官方測算，13個(gè)萬(wàn)達城91%股份對應的凈資產(chǎn)公允價(jià)值約為人民幣670億元，相比交易對價(jià)438.44億元，此次交易即獲利231.56億元。

與獲利一并而來(lái)的，還有近6000萬(wàn)平方米的土地儲備。

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據財報披露，13個(gè)文化旅游項目總建筑面積合計約為5897.05萬(wàn)平方米，其中，自持面積約為927萬(wàn)平方米，可售面積約為4970萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。經(jīng)過(guò)計算得知，收購過(guò)來(lái)的萬(wàn)達文旅項目，約80%的土地儲備將會(huì )被出售。

文旅集團的“詩(shī)和遠方”

早在2018年3月召開(kāi)的融創(chuàng )業(yè)績(jì)會(huì )上，汪孟德曾明確表示，融創(chuàng )2018年將成立專(zhuān)門(mén)的文旅集團，與地產(chǎn)集團分開(kāi)，獨立運營(yíng)，未來(lái)一兩年最重要的任務(wù)是快速增強文旅板塊的運營(yíng)能力。

緊接著(zhù)，2018年8月下旬，融創(chuàng )文化旅游發(fā)展有限公司（即融創(chuàng )文旅集團）在?？谡匠闪?，注冊資本10億元，法人代表為融創(chuàng )中國執行總裁兼文旅集團總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯(lián)席公司秘書(shū)高曦等為董事。10月，融創(chuàng )又成功整合了萬(wàn)達文旅團隊，形成了從設計、建造到運營(yíng)的完整文旅體系架構。

目前，融創(chuàng )形成了四大戰略板塊：融創(chuàng )地產(chǎn)、融創(chuàng )服務(wù)、融創(chuàng )文旅及融創(chuàng )文化。

據2019年中期業(yè)績(jì)公告披露，于2019年6月30日，文旅城建設及運營(yíng)分部資產(chǎn)總額約為人民幣910.27億元（約占總資產(chǎn)的10.80%），負債約為人民幣219.53億元（約占總負債的3.02%）。而去年年底的資產(chǎn)約為789.30億元，負債約為66.27億元，同比分別上升15.33%和231.27%。

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對于文旅資產(chǎn)總額和負債的變動(dòng)，融創(chuàng )在公告作出解釋稱(chēng)，因自2019年1月1日起采納了新的會(huì )計政策，即香港財務(wù)報告準則第16號，集團為之前歸入“經(jīng)營(yíng)租賃”的相關(guān)租賃重新確認租賃負債。該等負債以剩余租賃付款額折現的現值計量，折現原則將按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

于2019年6月30日，分部資產(chǎn)和分部負債均因會(huì )計政策變更而增加。其中，文旅城建設及運營(yíng)分部資產(chǎn)及負債分別增加人民幣455.70萬(wàn)元和374.00萬(wàn)元。

據此計算，文旅資產(chǎn)總額及負債實(shí)際上分別增加120.92億元和152.89億元，同比分別上升15.32%和230.71%。

雖然文旅業(yè)務(wù)帶來(lái)的負債僅占總負債的3.02%，但另一方面，文旅帶來(lái)的收入也微乎甚微。

據融創(chuàng )2019年中期業(yè)績(jì)公告，截至2019年6月30日止六個(gè)月，集團總收入768.4億元，90%以上的收入來(lái)自銷(xiāo)售住宅及商業(yè)物業(yè)，較去年同期的465.8億元大幅增加64.9%。

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其中，文旅城建設及運營(yíng)分部收入總額約為人民幣10.77億元，占總收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%；毛利約為人民幣3.93億元，而去年同期的收入約為10.61億元，毛利約為4.84億元，同比分別升降1.51%和18.80%。

汪孟德在2019年中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，對于文旅的管理是在去年下半年第四季度開(kāi)始的，通過(guò)這半年的時(shí)間，集團成功讓廣州和無(wú)錫這兩個(gè)旗艦文旅城超預期開(kāi)業(yè)。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)和服務(wù)都在持續地作了比較大的提升和改變，但是文旅在這兩年的整個(gè)業(yè)績(jì)貢獻里占的比例還是比較小的，相信在未來(lái)三五年，業(yè)績(jì)會(huì )慢慢地釋放出來(lái)。

孫宏斌也透露，接下來(lái)是釋放業(yè)績(jì)的時(shí)候，年底負債也會(huì )降下來(lái)。據財報陳述，融創(chuàng )2019年6月底現金余額覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍，下半年將繼續快速銷(xiāo)售，釋放經(jīng)營(yíng)現金流，并嚴控土地投資，努力使2019年年底的負債比率下降，并保持長(cháng)期下降的趨勢。

從近三年融創(chuàng )的凈負債率指標或許可以看出下降的迫切性。2017年中期，融創(chuàng )的凈負債率達到最高點(diǎn)，為259.58%，隨后一直呈下降趨勢，2018年達到最低點(diǎn)，為149.39%。也就是說(shuō)，融創(chuàng )的降負債動(dòng)作，從2017年中期收購13個(gè)文旅項目之后就開(kāi)始進(jìn)行了。

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直至2019年中期，隨著(zhù)凈負債率回升將近一百個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)面臨融資收緊的大環(huán)境下，融創(chuàng )再次明確提出要重點(diǎn)進(jìn)行負債管控。

據財報披露，2019年上半年，融創(chuàng )的有息債券金額合計3020.76億元，總現金合計1379.97億元，凈資產(chǎn)合計796.96億元。

而在文旅業(yè)務(wù)端，為了配合負債管控和業(yè)績(jì)釋放，融創(chuàng )也作出了一些要求：汪孟德透露，未來(lái)文旅資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例會(huì )控制在15%以下，如果超過(guò)這個(gè)比例，即使再好也不會(huì )增加。

這或許是為了應對下半年融資收緊帶來(lái)的問(wèn)題，同時(shí)也是對解決“詩(shī)和遠方”與現實(shí)差距的一種妥協(xié)方法。

*本文來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黃柏堅 ，原標題：《原報告 | 孫宏斌的15%文旅生意》