從住建部2016年公布首批127個(gè)特色小鎮名單開(kāi)始，到2018年4月文化和旅游部正式掛牌，文化和旅游的融合推動(dòng)了全國范圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮、文旅綜合體、度假區、主題樂(lè )園等一批文旅項目的建設在全國各地全面鋪開(kāi)。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的推進(jìn)，文旅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與投資呈現出明顯的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛成立旗下文化和旅游公司搶灘文旅，至目前，已有過(guò)半的百強房企布局，文旅投資的主體呈現多元化；特色小鎮在經(jīng)歷了跑馬圈地、野蠻生長(cháng)之后，多點(diǎn)開(kāi)花，向著(zhù)規范化、高質(zhì)量方向發(fā)展；與此同時(shí)，以文旅綜合體、特色小鎮為代表的文旅項目則越建越大……

本報告旨在通過(guò)對近半年文旅地產(chǎn)投資的觀(guān)察，從不同層面、不同緯度進(jìn)行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現一些文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的細微面，及其固有規律，以供行業(yè)參考。

文旅地產(chǎn)“大時(shí)代”

文旅項目的投資和建設依然是各地方政府極力推進(jìn)的部分。一方面，大力發(fā)展旅游業(yè)上升為國家政策層面的基本方向；另一方面，消費升級帶來(lái)的旅游經(jīng)濟成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟很好的推動(dòng)力。

從各省份重點(diǎn)項目推進(jìn)計劃上看，各地方政府對于發(fā)展文化旅游業(yè)的決心也可見(jiàn)一斑。據了解，在已公布的各省級行政單位重點(diǎn)項目計劃中，文旅項目的投資都成為其中重要的板塊。與此同時(shí)，個(gè)別省份在2019年計劃推進(jìn)的重點(diǎn)文化旅游項目甚至達上千個(gè)，計劃投資總額最高達3000億元。

事實(shí)上，旅游消費日漸成為潮流，人們日常工作之余追求精神的放松和心靈平衡。在這個(gè)基礎上，目的地旅游也進(jìn)一步促進(jìn)了游客對當地吃、喝、住、娛、購的需求，一些集合全方位消費需求的大型文旅項目的投資變得比以往更為平常。

從目前開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，文旅地產(chǎn)項目的投資建設主要以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂(lè )園等項目類(lèi)型為主，在旅游經(jīng)濟漸成熱門(mén)的社會(huì )背景下，這些項目大體上滿(mǎn)足了不同層次、不同群體對于旅游消費的需求。

2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂(lè )園為目的地建設的文旅地產(chǎn)投資，新簽約、開(kāi)工項目104個(gè)，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元；新啟動(dòng)開(kāi)工項目21個(gè)，涉及投資總金額1794.8億元。

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現出向大體量、高投入發(fā)展的趨勢。今年1-6月新簽約、開(kāi)工文旅項目中，單體項目投資金額在50億以下的依然在大多數，占總投資項目的53.61%；50-100億（含50億）投資金額的項目占比為14.43%。

值得一提的是，這些文旅投資項目中，投資金額在100億以上（含100億）的項目則表現出不斷增長(cháng)的趨勢，在所有投資項目中占比亦達到31.96%，多出投資金額區間在50-100億元文旅項目的一倍有余。

事實(shí)上，隱藏在巨量投資額背后的，則是這些文旅項目持續越建越大的體量。上半年，新建及擬建文旅項目體量在200萬(wàn)平方米以下的項目占總投資項目的59.21%；200-500萬(wàn)平方米（含200）為27.63%；500-800萬(wàn)平方米（含500）項目為3.95%。此外，體量在800萬(wàn)平方米以上（含800）的文旅項目則達到9.21%之高。

分主題類(lèi)型看，特色小鎮和文旅綜合體無(wú)論在哪一個(gè)體量階段，都有著(zhù)絕對的數量支撐。然而，事實(shí)上也恰恰是因為特色小鎮、文旅綜合投資金額大、占地面積廣，這一定程度上拉高了文旅地產(chǎn)投資項目的整體體量。

另一方面，建設體量的增大，也意味著(zhù)項目的建設周期被拉長(cháng)，這要求進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)要做好長(cháng)時(shí)間投入的準備。上半年新簽約、開(kāi)工項目中，大部分文旅投資項目的建設周期在2-5年（含2年）之間，占總投資項目的44.44%。此外，5年以上（含5年）的項目占比也達到40%，而建設周期在2年以下的文旅項目為15.56%。

這些文旅項目投資中，也是以特色小鎮和文旅綜合體項目為主。值得一提的是，按此計算，當中大部分的文旅項目將在2021-2024年及2024年以后才迎來(lái)開(kāi)業(yè)運營(yíng)。而未來(lái)，隨著(zhù)旅游目的地凝聚消費能力的增強，以提供吃、住、游、娛、購全方位服務(wù)為主的文旅項目還在增長(cháng)，文旅項目也隨之越建越大。

特色小鎮依然是“香餑餑”

從文旅地產(chǎn)新增投資項目類(lèi)別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進(jìn)入的領(lǐng)域。今年1-6月，各地新簽約、開(kāi)工的特色小鎮數量為59個(gè)，占文旅地產(chǎn)項目簽約及開(kāi)工數量的56.73%，在所有項目類(lèi)別中占比最大。除此以外，簽約及開(kāi)工特色小鎮項目涉及的投資金額也達到4192.3億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額超過(guò)50%。

與此同時(shí)，資本的熱度也持續撬動(dòng)著(zhù)同樣以大體量、高投入著(zhù)稱(chēng)的文旅綜合體項目。觀(guān)點(diǎn)指數統計的數據顯示，今年上半年，擬建及新建文旅綜合體項目30個(gè)，占文旅地產(chǎn)投資項目的28.85%，涉及投資金額3541.95億元，占文旅地產(chǎn)投資項目總金額42.66%。

值得一提的，簽約及開(kāi)工文旅綜合體項目數量?jì)H有特色小鎮的一半，但其投資金額卻與特色小鎮相差無(wú)幾，這從另一個(gè)方面說(shuō)明，文旅綜合體相比特色小鎮的投入要更大。

特色小鎮風(fēng)行，與政策層面的出臺和支持不無(wú)關(guān)系。據了解，2016年以來(lái)，全國層面已批復第一批127個(gè)、第二批276個(gè)，共403個(gè)國家級特色小鎮。有機構統計，疊加上地方已創(chuàng )建的省級特色小鎮，其數量已超過(guò)2000個(gè)。

事實(shí)上，各地方一直把特色小鎮建設作為加快新型城鎮化建設的重要一步，因此特色小鎮建設是各省市重點(diǎn)建設領(lǐng)域。這在一些地方投資規劃中也不難看出，其中，河北預計將投資2000億元，到2022年建設100個(gè)特色小鎮；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個(gè)特色小鎮；安徽預計到2021年，要培育和規劃建設80個(gè)左右省級特色小鎮……

而具體到城市方面，廣東珠海此前發(fā)布規劃，到2020年計劃完成27個(gè)市級小鎮創(chuàng )建，3個(gè)國家級特色小城鎮、5個(gè)省級特色小鎮創(chuàng )建，成為國家特色小鎮創(chuàng )建2.0推薦示范城市、國家新型城鎮化和城鄉統籌發(fā)展試點(diǎn)示范城市等戰略目標。

這些規劃顯示，未來(lái)一段時(shí)間特色小鎮將依然成為各省市重點(diǎn)建設對象。從上半年新簽約、開(kāi)工項目來(lái)看，特色小鎮的投資呈現出多點(diǎn)開(kāi)花的局面，不僅各個(gè)地區的建設在如火如荼進(jìn)行，特色小鎮的業(yè)態(tài)類(lèi)型也多種多樣。

其中，文化類(lèi)、康養類(lèi)、休閑類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)小鎮在投資數量上均超過(guò)了10%。除此以外，航天小鎮、冰雪小鎮、馬術(shù)小鎮、禪修小鎮、研學(xué)小鎮、文創(chuàng )小鎮也隨著(zhù)消費的崛起以及政策的偏向走進(jìn)人們的視野。

值得一提的是，一直以來(lái)圍繞特色小鎮建設問(wèn)題展開(kāi)的討論和聲音也不絕于耳。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打著(zhù)特色小鎮的旗號跑馬圈地，搞住宅開(kāi)發(fā)，項目同質(zhì)化問(wèn)題嚴重，特色小鎮并無(wú)“特色”；另一方面，一部分地方政府為投資建設特色小鎮不惜大量舉債進(jìn)行投資，這進(jìn)一步加大了特色小鎮建設的風(fēng)險。

去年8月，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于建立特色小鎮和特色小城鎮高質(zhì)量發(fā)展機制的通知》，進(jìn)一步完善和規范特色小鎮發(fā)展機制。通知明確，“住宅用地占比過(guò)高、有房地產(chǎn)化傾向的不實(shí)小鎮”、“政府綜合債務(wù)率超過(guò)100%市縣通過(guò)國有融資平臺公司變相舉債建設的風(fēng)險小鎮”、“特色不鮮明、產(chǎn)鎮不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題小鎮”等缺乏產(chǎn)業(yè)前景、變形走樣異化小鎮和小城鎮都將被列入淘汰名單。

在淘汰整改的風(fēng)潮之下，相關(guān)數據顯示，2018年全國共淘汰整改419個(gè)“問(wèn)題小鎮”。其中，全國運動(dòng)休閑特色小鎮淘汰整改34個(gè)，省級特色小鎮創(chuàng )建培育名單、市縣區級特色小鎮創(chuàng )建培育名單、政府創(chuàng )建名單外市場(chǎng)主體自行命名特色小鎮共淘汰整改385個(gè)。

無(wú)疑，特色小鎮依然是資本熱衷入場(chǎng)的領(lǐng)域，項目業(yè)態(tài)也將更加多樣，但在相關(guān)政策的規范和約束之下，各地特色小鎮的建設將步過(guò)“野蠻生長(cháng)”，迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展階段。

中西部文旅投資熱

上半年，珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部區域新簽約、開(kāi)工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。

除此以外，從新簽約、開(kāi)工文旅項目個(gè)數方面，中西部地區的占比也超過(guò)了47%?？傮w而言，相比其他三個(gè)區域，中西部文旅地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)迎來(lái)了“難得的春天”。

6月23日，作為中西部文化旅游重點(diǎn)城市之一的重慶，還于第六屆“西旅會(huì )”現場(chǎng)集中簽約了上百個(gè)文旅綜合項目，涵蓋旅游景區、旅游綜合體、旅游度假區以及文旅融合、農旅融合等，協(xié)議投資總金額超過(guò)四千億。

事實(shí)上，一直以來(lái)中西部地區有著(zhù)更為豐富的旅游觀(guān)光資源，而且相對東部沿海城市而言，景觀(guān)資源受人類(lèi)活動(dòng)影響更小，但受制于基礎設施和旅游配套的不完善，中西部旅游開(kāi)發(fā)和投資與東部沿海一直存在差距。

但值得注意的是，近段時(shí)間以來(lái)的“一帶一路”沿線(xiàn)旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，以及紅色旅游示范點(diǎn)、邊境旅游示范區等政策的推行，為中西部旅游發(fā)展帶來(lái)活力的同時(shí)，也進(jìn)一步推動(dòng)了中西部地區文旅地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)。

旅游消費帶給一個(gè)國家和地區的經(jīng)濟活力是巨大的。數據顯示，2018年，我國實(shí)現的旅游總收入5.97萬(wàn)億元，同比增長(cháng)10.5%，全年旅游業(yè)對GDP的貢獻為9.94萬(wàn)億元，占GDP總量達到11.04%。預計2019年，全國旅游總收入仍將增長(cháng)9.3%至6.52萬(wàn)億元。

中西部專(zhuān)項紅利政策的施行，使該地區文化、旅游經(jīng)濟活力的釋放變得受人期待。

市場(chǎng)研究機構不久前披露的一組數據顯示，2018年，東、中、西三大區域客源地潛在出游力比例已由此前長(cháng)期的“7：2：1”格局演變?yōu)椤?.2：2.4：1.4”，中西部地區旅游發(fā)展與東部地區的差距正在減弱。數據表明，無(wú)論是累計潛在出游力還是旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展，各區域間逐漸呈現出均衡發(fā)展態(tài)勢。

此外，從各省、直轄市的旅游收入對比中，也能看出一些問(wèn)題所在。據了解，2018年，各省旅游總收入排名前五省份為廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅游總收入最高的幾個(gè)省幾乎集中在了東部沿海地區。

但另一方面，中西部地區省份在旅游總收入增長(cháng)方面卻遠超過(guò)東部地區。統計數據顯示，2018年，在旅游總收入增長(cháng)排名前十的省、直轄市上，80%集中在了中西部地區。當中，中、西部旅游收入增長(cháng)率分別為25.79%、27.69%，遠超過(guò)東部地區的9.63%；此外，中、西部旅游人次增長(cháng)分別為18.62%、22.65%，而東部地區僅為3.55%。

資本聞風(fēng)而動(dòng)，一系列利好政策的釋放以及中西部地區旅游投資環(huán)境的改善，讓一部分以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為代表的投資主體陸續入場(chǎng)。以萬(wàn)達集團為例，自去年11月、12月以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬(wàn)達城后，該公司表示將進(jìn)一步在甘肅、四川簽約文旅項目，計劃新增總投資金額超過(guò)1200億元。

與此同時(shí)，各方資本也在躍躍欲試。相信未來(lái)一段時(shí)間，隨著(zhù)中西部旅游產(chǎn)業(yè)配套、設施的完善，以及區域經(jīng)濟的崛起，加之全國交通網(wǎng)絡(luò )日漸覆蓋，中西部地區仍將成為吸引各方資本前往投資的熱土。

*本文來(lái)源：微信公眾號“觀(guān)點(diǎn)指數”（ID：Guandian_cn），原標題：《觀(guān)點(diǎn)指數 | 上半年文旅地產(chǎn)報告：資本的熱度》。