又一家長(cháng)租公寓企業(yè)疑似陷入“經(jīng)營(yíng)資金鏈斷裂”的麻煩中。近日，樂(lè )伽公寓被曝光出現拖欠房東租金、租客交了一年房租卻被要求搬離的情況。

事實(shí)上，在經(jīng)歷了資本追逐的風(fēng)光后，多家長(cháng)租公寓品牌因資金鏈問(wèn)題而關(guān)閉。據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，已關(guān)閉的20家長(cháng)租公寓品牌中，有13家出現了資金鏈斷裂的問(wèn)題。

同時(shí)，租金貸、甲醛門(mén)等亂象頻繁發(fā)生。

近日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者實(shí)地走訪(fǎng)了某中介機構公寓、青客公寓、V領(lǐng)地青年社區、蛋殼公寓、中駿Funlive方隅公寓、旭輝柚米寓、泊寓、龍湖冠寓等多家長(cháng)租公寓后發(fā)現，當前行業(yè)仍有不同程度的不規范現象存在，這背后是長(cháng)租公寓企業(yè)企高的前期投入。

旭輝方面告訴記者，長(cháng)租公寓賺的是“細水長(cháng)流”的錢(qián)，短期看生存，長(cháng)期看盈利。目前行業(yè)普遍前期投入較高，融資成本高，盈利周期長(cháng)，資產(chǎn)收益率低，但一旦形成規模運營(yíng)，長(cháng)租公寓的盈利性是可觀(guān)的。規模會(huì )帶來(lái)效益，但也會(huì )帶來(lái)成本黑洞，單項目盈利能力是關(guān)鍵。

虧損導致不少企業(yè)選擇剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，或選擇退出，但也有多家品牌借此擴張。中駿集團便表示有通過(guò)收購擴大規模的想法，“目前還沒(méi)有準確的結果，但是這個(gè)方向是有的”。

租金貸亂象

2018年，長(cháng)租公寓曾因房租上漲推手、租金貸、甲醛門(mén)等問(wèn)題屢次陷入輿論風(fēng)暴中。而如今，行業(yè)中仍有不規范現象存在。黑貓投訴平臺數據顯示，6月份其共收到房產(chǎn)類(lèi)投訴381件，長(cháng)租公寓占到總投訴量的93%，環(huán)比上漲5%。其中，租金貸仍為諸多消費者投訴的關(guān)鍵詞。

在位于上海閔行區莘南花苑一村的青客公寓，一位工作人員向記者介紹，一間15平方米的房間，長(cháng)租價(jià)格約1810元。其中，在電費的收取上，青客公寓方面是按照階梯電費最高標準收取，若未用到額度，則每個(gè)季度給予返還。不過(guò)，這筆錢(qián)是返到租客青客寶賬戶(hù)里面，但不能隨時(shí)取出，“只能消費”，退房時(shí)才可提現。而對于租金貸業(yè)務(wù)，工作人員承認其有該業(yè)務(wù)，是否選擇取決于客戶(hù)，但是“押一付一”則要走分期。

蛋殼公寓也存在類(lèi)似的問(wèn)題。記者在位于上海閔行區莘莊報春路862弄報春四村的蛋殼公寓了解到，其共有包括年付在內的四種支付方式，但“押一付一必須要走分期”。該工作人員直言，“分期就是小額貸款”，并稱(chēng)“現在公司就是這種運營(yíng)模式，別的公司也是如此”。

某中介機構也同樣提供“押一付一”的支付模式，其同樣和騰訊微眾銀行合作。一間16平方米的房間，租金為2530元，服務(wù)費為房租的10%。若在“某中介機構客專(zhuān)享分期”中選擇“某中介機構分期”，則月租金為2530元，年服務(wù)費為2125.2元，首付款為5237.1元，年總支出為34352元。當被問(wèn)到這是否為租金貸時(shí)，該工作人員稱(chēng)，“分期也是簽貸款合同”，“貸款公司把錢(qián)交給我們，然后你一個(gè)月一個(gè)月還”。

某些長(cháng)租公寓的“押一付一”則多次被媒體披露實(shí)則為租金貸。據了解，租金貸是房屋中介平臺通過(guò)與第三方金融機構合作，讓租戶(hù)與金融機構簽約并按期繳納貸款，憑借租客信用，中介平臺得以獲得金融機構代支付的租客完整租期押金。

金融機構所提供的“糧草”正是長(cháng)租公寓平臺瘋狂拓展市場(chǎng)的最大憑借之一，在2018年杭州鼎家、上海寓見(jiàn)公寓等因為此類(lèi)問(wèn)題陷入輿論風(fēng)暴后，上海、浙江等多地監管部門(mén)曾緊急叫停相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過(guò)，與中介系的長(cháng)租公寓平臺依賴(lài)金融產(chǎn)品不同，房企系的長(cháng)租公寓則明確表示其不存在租金貸。

記者在走訪(fǎng)上海市閔行區秀文路28弄柚米寓莘莊店項目時(shí)，工作人員表示支付無(wú)需下載APP、綁定銀行卡等，直接在一樓前臺支付；而對于記者詢(xún)問(wèn)是否能分期付款，其直言“我們不走金融產(chǎn)品”，并表示“有些公寓要破產(chǎn)了，要加強融資，需要金融產(chǎn)品”。

另在記者實(shí)地走訪(fǎng)萬(wàn)科旗下位于上海市閔行區疏影路1366號泊寓-莘莊疏影店項目時(shí)，工作人員表示其沒(méi)有分期付款或租金貸，“要么就是花唄”。中駿Funlive方隅公寓、龍湖冠寓等房企系長(cháng)租公寓項目的工作人員亦直言，其不存在租金貸等情況。

戴德梁行在2019年5月份發(fā)布的《2018～2019中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報告》中表示，惡性哄搶房源、壟斷市場(chǎng)等引發(fā)的租金畸形上漲，租房“被貸款”等金融問(wèn)題不斷出現，事關(guān)社會(huì )的信任，品牌更會(huì )在事件中嚴重受損甚至承擔法律責任。

諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對此認為，租金貸是小部分中小型運營(yíng)商不規范的市場(chǎng)行為。這一行業(yè)的成本高、盈利難是老生常談，租金貸產(chǎn)生的根本原因是因為運營(yíng)商的資金短缺。時(shí)值畢業(yè)季，一些學(xué)生在租金壓力大的困境下，被租金貸誤導。

加速洗牌

在經(jīng)歷了資本追捧和2018年頻繁出現資金鏈問(wèn)題后，2019年上半年，長(cháng)租公寓行業(yè)開(kāi)始出現“斷舍離”。

5月份，朗詩(shī)公告稱(chēng)計劃于2019年將長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)剝離。朗詩(shī)董事局主席、執行董事兼總裁田明曾坦言，處于爬坡期的長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，將在2019年、2020年持續產(chǎn)生虧損，且虧損額會(huì )隨著(zhù)規模擴大而加大。

無(wú)獨有偶，6月初遠洋集團傳出擬在年內將旗下長(cháng)租公寓等業(yè)務(wù)剝離的消息。

據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，已有20家長(cháng)租公寓品牌倒閉。其中，2017年僅有4個(gè)品牌倒閉；而在2018年8月，杭州鼎家因資金鏈斷裂而倒閉后，又有10個(gè)品牌相繼倒下，原因多為資金鏈問(wèn)題。

值得一提的是，這其中，愛(ài)公寓、Warm+、愛(ài)上租、星窩公寓、寓見(jiàn)公寓、蘇州樂(lè )棧公寓等則被其他企業(yè)收購。

不過(guò)，在退出、倒閉的同時(shí)，也有企業(yè)融資、擴張不斷取得新進(jìn)展。

梳理相關(guān)信息可發(fā)現，2月，窩趣公寓完成B輪2億元人民幣融資；3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資、魔方公寓完成D輪1.5億美元融資；6月15日，有消息稱(chēng)，某中介機構進(jìn)行的B輪5億美元融資已接近尾聲。

作為房企系長(cháng)租公寓，中駿集團在不斷加大對長(cháng)租公寓投入。2017年，中駿集團進(jìn)軍長(cháng)租公寓市場(chǎng)，以此作為其重大轉型升級戰略；2018年12月17日，其旗下長(cháng)租公寓品牌Funlive方隅公寓與基匯資本簽署相關(guān)協(xié)議，雙方共同成立長(cháng)租公寓投資平臺，首期規模為8億美元。

中駿集團總裁黃朝陽(yáng)在2018年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，計劃“在2019年新增1.7萬(wàn)間至3萬(wàn)間，并預計在2020年實(shí)現長(cháng)租公寓總數達到5萬(wàn)間”。中駿集團旗下長(cháng)租公寓品牌負責人向記者表示，這一目標“應該可以達成，因為我們以中駿集團自有的資產(chǎn)為主”。

旭輝也表示將繼續加大對長(cháng)租公寓的投資。旭輝方面在給記者的回復中稱(chēng)，旭輝領(lǐng)寓與平安不動(dòng)產(chǎn)簽署戰略合作，未來(lái)3年內雙方總投入100億元人民幣用于住房租賃項目的投資、開(kāi)發(fā)及運營(yíng)。目前已簽約落地首個(gè)合作項目。

值得一提的是，龍湖集團于近日發(fā)行了2019年住房租賃專(zhuān)項公司債券（第一期），發(fā)行規模不超過(guò)人民幣20億元。據募集說(shuō)明書(shū)披露，本期債券募集資金中的14億元擬用于住房租賃項目建設、裝修改造及租賃支出、償還住房租賃項目貸款等。

數據顯示，截至2018年末，龍湖冠寓開(kāi)業(yè)間數累計約5.3萬(wàn)間，期末整體出租率僅為50.1%，其中開(kāi)業(yè)3～6個(gè)月的出租率為 70.2%，6個(gè)月以上的出租率為87.4%。

據克而瑞咨詢(xún)“地新引力”平臺發(fā)布的《2019 年上半年中國長(cháng)租公寓規模排行榜》，在集中式公寓運營(yíng)商管理房源排行中，頭部企業(yè)魔方以超過(guò)10萬(wàn)間房源位列第一，樂(lè )乎以逾5萬(wàn)間位列第二；在分散式公寓運營(yíng)商管理房源中，某中介機構以85萬(wàn)間數量遙遙領(lǐng)先，是第十名寓多多15000間的56.7倍?？硕稹暗匦乱Α痹趫蟾嬷兄赋?，“不論集中式抑或分散式，綜合實(shí)力強大的頭部玩家資源優(yōu)勢進(jìn)一步顯現；而勢單力薄的小品牌則面臨著(zhù)被并購或倒閉的境況?！?/p>

中駿集團也有通過(guò)并購等渠道擴大規模的想法，上述負責人表示“有一些機會(huì )逐步去談，目前還沒(méi)有準確的結果對外公布，但是這個(gè)方向是有的”。

在楊雅靖看來(lái)，長(cháng)租公寓行業(yè)面臨洗牌整合加速，寡頭之爭局勢顯現。未來(lái)隨著(zhù)行業(yè)定位與覆蓋度的完善，或許會(huì )出現市場(chǎng)方面的分化，比如高端市場(chǎng)、中端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)的區隔顯現，不同品牌商聚焦布局。也有可能運營(yíng)商在城市方面分化，完善特定城市發(fā)展布局，市場(chǎng)上形成區域間的競爭格局。

*本文來(lái)源：微信公眾號“中經(jīng)城事”（ID：zjqy_2013），作者：方超、鄭娜、劉頌輝，原標題：《長(cháng)租公寓斷舍離：兩年“陣亡”20余家，寡頭之爭漸顯》。