老年人在退休之后可以分為四個(gè)生理階段：活躍性長(cháng)者，半失能長(cháng)者，失能長(cháng)者，失智長(cháng)者；其中活躍型的時(shí)間持續的時(shí)間較長(cháng)，而半失能階段到失能的過(guò)程比較短，同時(shí)也伴隨失智階段，但這個(gè)階段是最需要陪伴護理的。

由于老年人身體機能是脆弱的，有可能一場(chǎng)偶爾的感冒或者慢性病的并發(fā)癥因為自身不重視而引起嚴重的后果，在很短的時(shí)間內就從活躍型長(cháng)者轉化為半失能長(cháng)者。

除去老齡生理階段外，還有兩個(gè)老年心里期要值得注意：退休后的失落心理、失能后的自棄心理，所謂退休后失落心里，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是忙忙碌碌幾十年，一下閑下來(lái)，心里上的不適應，同時(shí)心里上也暗示自己的人生已經(jīng)走到了后半段。而失能后的自棄心里則是因為身體機能下降，由身體而影響到的心里因素，感覺(jué)自己對家庭沒(méi)有貢獻，對兒女是拖累，所產(chǎn)生的自棄心里，從行為上的反應就是焦慮、敏感、多疑等。

一、養老這點(diǎn)事，家庭的選擇題，社會(huì )的大問(wèn)題

1、生活習慣與風(fēng)俗不適應

中國自古以來(lái)的養老觀(guān)念根深蒂固，“故土難離”與“客死異鄉”是切實(shí)問(wèn)題，一個(gè)人與一顆樹(shù)一樣，生活了幾十年的地方，實(shí)際上已經(jīng)形成了相對固定的人際交往圈，如果突然之間生態(tài)圈出現變化，會(huì )有較大的心理落差與不適應感。

不想變，很難變，不適應，適應難成了一部分老年人的現實(shí)問(wèn)題。

2、養老金收入替代率過(guò)低

養老金替代率是衡量退休生活質(zhì)量的重要標志之一，是指勞動(dòng)者退休時(shí)的養老金領(lǐng)取水平與退休前工資收入水平之間的比率。按照國際勞工組織的標準，55%是警戒線(xiàn)。全世界78%的國家中，養老金替代率都高于60%。據民政部的數據2013我國的養老金替代率為43%， 按目前的物價(jià)水平和人工成本，在一二線(xiàn)城市如果老人沒(méi)病沒(méi)災，每月兩三千元，也許勉強夠用；一旦失能、失智，需要照料，居家養老恐怕都捉襟見(jiàn)肘，更不用說(shuō)送進(jìn)養老院或護理院了。此外，城鎮基本養老保險的參保比例不足2/3，在一些中小城市和鄉鎮則更低。

3、社保醫療體系不健全

目前我國的社保醫療政策以省份之間各自管理，而退休人員的退休金發(fā)放與醫療報銷(xiāo)尚沒(méi)有實(shí)現全國性的互通互聯(lián)，甚至市與市之間都沒(méi)有實(shí)現互通，在很多地方退休金的發(fā)放是以當地的農村信用社、郵政儲蓄所等地方金融單位；而在醫療報銷(xiāo)這一塊也并沒(méi)有實(shí)現快速的報銷(xiāo)機制，大部分的老年人都會(huì )患有一些長(cháng)期的慢性病，需要長(cháng)期服藥與定期檢查，而社保醫療的壁壘一定程度上限制了老年人的活動(dòng)范圍，讓遷居變的不那么現實(shí)。

4、社區年齡生態(tài)不均衡

隨著(zhù)老齡化的到來(lái)，國內很多的資本都在進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)，尤其是康養地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，藍城、萬(wàn)科、遠洋等大型房開(kāi)；中國人壽、中國平安、泰康人壽等保險企業(yè)等紛紛涉足。

目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要針對活躍型長(cháng)者，集中式的把老年人聚集起來(lái)，看似好管理，但其實(shí)就埋下了一個(gè)伏筆，雖然目前的購房客群是活躍型長(cháng)者，但是再過(guò)15年左右，這群人就要變?yōu)楦啐g老人，整個(gè)社區的老年人口過(guò)多，暮氣沉沉，這個(gè)小區的增值潛力何在？筆者曾經(jīng)在北京的80年代的一個(gè)老舊小區里住過(guò)一段時(shí)間，一到秋冬換季的時(shí)候就會(huì )有老年人過(guò)世的情況，整個(gè)小區的氣氛感覺(jué)特別的冷清、凝重，整個(gè)人都感覺(jué)不好了。

5、專(zhuān)業(yè)型人才短缺

目前我國的養老服務(wù)人才非常短缺，人才結構極不合理，很多養老服務(wù)機構存在著(zhù)“活躍型長(cháng)者”護理“失能、失智老人”、“高齡老人”的現象。

從人才培養來(lái)看，目前以80/90后為主的獨生子女，無(wú)論是自身還是家庭，都不想去從事養老服務(wù)工作，大部分年輕人認為養老服務(wù)工作沒(méi)前途，不時(shí)尚，還挺累；不想干、不愿干養老服務(wù)工作。而已從事的人員也存在年齡偏大、素質(zhì)不高、專(zhuān)業(yè)知識匱乏、技術(shù)標準落后等現象。

同時(shí)很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理問(wèn)題，出現多疑、焦慮、自閉等癥狀，這更對養老服務(wù)人員的素質(zhì)提出了高要求。

二、三期疊震下的歷史性機遇

人口老齡化加速時(shí)期：在建國后50/60年代，在多子多福，傳宗接代等思想的影響下，以及國家信奉蘇聯(lián)計劃經(jīng)濟下的“人多力量大”的政策理念，出現了人口增長(cháng)的爆炸，一般家庭多為5/6個(gè)子女。此次人口爆炸為改革開(kāi)發(fā)提供了充足的人口紅利，同時(shí)也為2010—2025年出現的人口老齡化加速期到來(lái)埋下了伏筆，也就意味著(zhù)50/60年代當他們老去的時(shí)候也是人口老齡化的快速推升階段。

家庭結構少子化時(shí)期：在經(jīng)歷了人口爆炸增長(cháng)的50/60年代后，國家從70年代執行，82年定為國策的的計劃生育政策，又構成了另一個(gè)特殊的家庭結構期“少子化時(shí)期”，在過(guò)去的很長(cháng)一段時(shí)期，中國的家庭結構是橄欖形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而從過(guò)去幾年開(kāi)始，逐漸從橄欖形變成了倒三角形：父母+岳父母—獨生子女夫婦—子女。 家庭的所有壓力都壓在了獨生子女父母層，而由于沒(méi)有兄弟姐妹，無(wú)法分擔養老的重任，隨著(zhù)50/60后逐漸變老，生活壓力成倍增長(cháng)。少子化的家庭結構，所帶來(lái)的抗風(fēng)險能力差，對未來(lái)幾十年的中國家庭影響會(huì )逐步加大。

快速城鎮化人口遷移時(shí)期：80后作為我國的第一代獨生子女，目前已經(jīng)逐漸成家立業(yè)，很多的80后選擇了在異地發(fā)展事業(yè)，表現的特點(diǎn)就是向心化發(fā)展，從鄉村、城鎮到各級中心城市，在未來(lái)的10到15年，將要面對父母養老的實(shí)際問(wèn)題，而獨生子女的客觀(guān)因素又是無(wú)可避免的問(wèn)題，要么回到家鄉，要么接父母來(lái)到所在城市，這是一道選擇題。而這道選擇題之下衍生出了倆個(gè)市場(chǎng)：回鄉置業(yè)市場(chǎng)與城市郊區置業(yè)市場(chǎng)。所謂的回鄉置業(yè)并不一定是回到家鄉，而是從一線(xiàn)城市回到有地緣情節的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。而城市郊區養老，則很明確就是在一些大中型城市由于房?jì)r(jià)昂貴，實(shí)現一家三代的養老并不現實(shí)，同時(shí)由于生活習慣的問(wèn)題，父母與子女也不希望一起居住，那么選擇城市郊區房?jì)r(jià)較低的區域置業(yè)養老，成為一種可能。

三期疊震的機遇市場(chǎng)，是由于幾十年的政策原因累積造成，現在到了不得不發(fā)的階段，是我國國情發(fā)展下的必然階段。

三、養生與養老，傻傻的分不清楚！

目前養生與養老的解讀基本都是在一起的，但從細分客群來(lái)分析，二者無(wú)論從項目選址、功能劃分、營(yíng)銷(xiāo)渠道、業(yè)態(tài)布置、產(chǎn)品設計等方面都有細微區別或明顯不同。

養生人群具有明顯候鳥(niǎo)屬性，具有很強的淡旺季特征，配套服務(wù)與傳統社區服務(wù)并無(wú)太大區別，而養老配套設施成本高、專(zhuān)業(yè)要求高、維護運營(yíng)成本高，而候鳥(niǎo)屬性所造成的空置率時(shí)間長(cháng)、人員配備過(guò)多等問(wèn)題對項目健康運營(yíng)形成困難。

首先來(lái)看康養地產(chǎn):選址多位與生態(tài)環(huán)境較好的區域，投資性屬性較強，以休閑度假功能為主，具備第二居所的功能，目標客群定位于活躍型長(cháng)者及投資性客群，年齡覆蓋較寬泛，業(yè)主具有候鳥(niǎo)特點(diǎn)，房屋設計考慮老年人的生活習慣等。

這也是我國目前康養地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式：“環(huán)境+地產(chǎn)”，眾多開(kāi)發(fā)商跑馬圈地，但在剝開(kāi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越這層外皮露出來(lái)的問(wèn)題是：1、區位條件不暢通；2、醫療配套設施不完善；3、醫護人員業(yè)務(wù)素質(zhì)待提高等；這些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本訴求點(diǎn)。

有部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)積極與醫療機構合作如藍城與雅達合作的烏鎮雅園主打高端學(xué)院養老，復星地產(chǎn)依托復星醫藥做的星堡中環(huán)養老社區高端康療養老產(chǎn)品等，市場(chǎng)定位于高端人群，這對開(kāi)發(fā)商的背景實(shí)力與合作能力提出了新的要求，如果沒(méi)有醫療資源為依托，康養產(chǎn)品也只會(huì )是一個(gè)吹泡泡的噱頭。

其次說(shuō)下養老地產(chǎn)，如果說(shuō)養生地產(chǎn)具有投資屬性，能算投資產(chǎn)品，那么養老地產(chǎn)個(gè)人理解是剛需產(chǎn)品，從區位上來(lái)說(shuō)一般選擇城市的郊區，它所要解決的是：飲食起居、健康醫療、身體檢測、心里陪伴等剛性需求。

養老地產(chǎn)更注重的是后續的運營(yíng)與服務(wù)，受我國目前退休人員的工資替代率較低所限，即使在子女提供資金幫助的情況下，該類(lèi)型項目后期運營(yíng)也是呈現“剛需+微利”的特點(diǎn)。針對這些困難目前政府從“床位補貼、水電優(yōu)惠、稅收減免、土地優(yōu)先”等幾個(gè)方面進(jìn)行政策扶持。

四、星星之火可以燎原，康養地產(chǎn)的幾點(diǎn)思考

1、一個(gè)方向：養老不再是社區地產(chǎn)的選修課，而是必修課；養老服務(wù)不是噱頭而是實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更直接體現在產(chǎn)品的價(jià)值上。

老齡化時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，家庭結構的變化影響著(zhù)每一個(gè)人，每一個(gè)家庭。養老產(chǎn)品與養老服務(wù)將是必需品，將會(huì )形成“家庭養老”、“社區養老”、“定制養老”等多種形式，從消費層次上來(lái)說(shuō)也會(huì )形成“高、中、低”的消費選擇。

基礎性養老配套服務(wù)是改善型客戶(hù)的重點(diǎn)考慮因素，是與競品區別的核心競爭力，更是提高售價(jià)的直接因素。

2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的三大關(guān)鍵點(diǎn)

（1）敏感的價(jià)格因素：迷航中的定位

根據民政部統計公報，截止2018年全國的養老床位數合計744.8萬(wàn)張，其中價(jià)格因素是決定性因素，老年人對價(jià)格尤其敏感，目前國內剛需型養老產(chǎn)品短缺，主要是因為投資商的項目定位都把眼光盯在了“活躍型”+“高收入”的中高端老齡人群，從而出現了中端類(lèi)型產(chǎn)品的“藍海困局”

（2）區位決定產(chǎn)品：養生型“候鳥(niǎo)度假型養老產(chǎn)品”與剛需型“郊區大盤(pán)型養老產(chǎn)品”

首先來(lái)說(shuō)下“候鳥(niǎo)度假型養老產(chǎn)品”，這種產(chǎn)品對生態(tài)資源的要求較高，一般會(huì )與旅游項目相互配合同時(shí)具有度假地產(chǎn)的功能，選擇在生態(tài)資源富集的區域，氣候是關(guān)鍵因素，好的項目還會(huì )配合有“溫泉”“富硒”“負氧離子”“地磁”等可以營(yíng)銷(xiāo)與包裝的概念產(chǎn)品。

該類(lèi)型產(chǎn)品客群定位于城市的中產(chǎn)階級及以上“活躍型長(cháng)者”，主要是退休的公務(wù)人員、教師、以及一部分小企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)等，由于所在城市的環(huán)境、氣候、消費等因素選擇在異地置業(yè)養老，同時(shí)由于該部分人群或多或少都會(huì )有常見(jiàn)慢性病及身體不適等癥狀，所以選擇的時(shí)候都會(huì )有針對性的選擇，比如風(fēng)濕痛的會(huì )主要考慮溫泉、支氣管的會(huì )主要考慮氣候與空氣等，居住時(shí)間根據身體情況與氣候條件或長(cháng)或短。

其次來(lái)看下“郊區大盤(pán)養老產(chǎn)品”，這里先問(wèn)候一下一群苦逼的“X0后”的獨生子女，從小城市走出上學(xué)，在大城市打拼，大學(xué)畢業(yè)，父母工薪階層，想回家鄉但由于專(zhuān)業(yè)范圍所限，回家就等于失業(yè)或創(chuàng )業(yè)，努力留在大城市又感覺(jué)壓力山大。   

“郊區大盤(pán)康養產(chǎn)品”主要存在于在外來(lái)人口眾多的一二線(xiàn)城市，該城市對外來(lái)人口的吸引力，決定了這個(gè)類(lèi)型產(chǎn)品的生命力，從項目定位來(lái)說(shuō)應該屬于剛需產(chǎn)品。

區位使得產(chǎn)品的設計組合上來(lái)說(shuō)相對從容和豐富，從項目所能承載的客群市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這種項目可以包含：購買(mǎi)力有限的青年人群、再次置業(yè)的改善型人群、郊區養老的老齡人群三個(gè)方面，而這三種需求是可以有效融合的，所以說(shuō)：在好的城市選擇價(jià)值洼地的地塊。

簡(jiǎn)單提下在日本出現的“二代居”產(chǎn)品，二代居是比較符合中國以家庭養老的國情的產(chǎn)品，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“一大+一小”的空間組合，既滿(mǎn)足了老年人與年輕人生活習慣不一致所造成的沖突，同時(shí)又可以實(shí)現相互關(guān)心與照料。同時(shí)社區里也提供相對完善的配套設施，如體檢中心、老年活動(dòng)中心、街心花園等，滿(mǎn)足老年人的日?；顒?dòng)需要。

二代居的產(chǎn)品是可以充分延展的，區位與資源決定延展的方向，比如生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通優(yōu)勢明顯的可以作為“家庭改善型”、有教育資源可以打“養老+教育”的雙重功能使其變?yōu)榈谝痪铀?/p>

（3）配套設施的困局：醫療、市政、生活三種煩惱在心頭

醫療服務(wù)配套：目前我國的醫療設施相對緊缺，很多養老地產(chǎn)項目與醫療機構相互合作建設民營(yíng)醫院，但醫院所也面臨的受眾過(guò)小，重護理而輕治療，同時(shí)因為民辦醫院，從醫療報銷(xiāo)來(lái)說(shuō)有一定困難。

市政工程配套：主要是“候鳥(niǎo)度假型養老產(chǎn)品”所面臨的問(wèn)題，由于養生的季節性，造成了旺季的時(shí)候市政設施緊張，供水供電壓力過(guò)大，同時(shí)市政排污、污水處理設施也面臨很大的壓力，而淡季則要面對大部分設施空閑所帶來(lái)的設備損耗。按照經(jīng)驗來(lái)看，這一塊的壓力主要在政府，按照正常的城市社區的硬件條件來(lái)接通各種管口，對政府的財政壓力提出較高要求。如在廣西的巴馬就出現了全國老齡人群紛紛遠道而來(lái)，而當地開(kāi)發(fā)商的項目紛紛上馬，但是由于政府財力有限，排污設施建設跟不上形勢的發(fā)展，造成了環(huán)境污染問(wèn)題。

生活服務(wù)配套：一般來(lái)說(shuō)老年人的生活圈子不會(huì )很大，相對應生活服務(wù)要跟的上，郊區大盤(pán)型產(chǎn)品相對比較容易解決；問(wèn)題出在候鳥(niǎo)型養生型產(chǎn)品上，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的時(shí)候一般會(huì )配建商業(yè)設施，問(wèn)題就出在配套的商業(yè)設施里，初期定位上是社區服務(wù)型產(chǎn)品，所以客群就針對的主要是社區人群，與當地百姓的聯(lián)系并不緊密，而社區人群的候鳥(niǎo)型特征就造成了客流量的不穩定，有可能就是干半年歇半年，這對任何一個(gè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)都是不能夠接受的，就會(huì )出現招商難，經(jīng)營(yíng)難的問(wèn)題。

*本文來(lái)源：微信公眾號“八界”（ID：bajie-BJ），作者：璩存浩，獨立旅游評論人，原標題：《康養地產(chǎn)的藍海迷航》。